至祥_昆明中央金座营销策略报告_155PPT

2009-4-27中央金座营销策略报告呈呈呈呈：：：：吉兴隆房地产开发有限公司吉兴隆房地产开发有限公司吉兴隆房地产开发有限公司吉兴隆房地产开发有限公司呈呈呈呈：：：：吉兴隆房地产开发有限公司吉兴隆房地产开发有限公司吉兴隆房地产开发有限公司吉兴隆房地产开发有限公司2009-4-272009-4-27前言前言前言前言项目目前已经明确产品形态及物业类型，至祥项目组已针对产品面提交过相关建议，因此本报告重点针对营销策略及营销执行提出相关思路。2009-4-27抢占区域产品空缺抢占区域产品空缺抢占区域产品空缺抢占区域产品空缺，，，，树立形象价值标杆树立形象价值标杆树立形象价值标杆树立形象价值标杆目标理解目标理解目标理解目标理解:短期快速实现部短期快速实现部短期快速实现部短期快速实现部分资金回笼分资金回笼分资金回笼分资金回笼实现价值实现价值实现价值实现价值最大化最大化最大化最大化通过本项目营销策略通过本项目营销策略通过本项目营销策略通过本项目营销策略的执行的执行的执行的执行，，，，快速的树立快速的树立快速的树立快速的树立项目市场形象项目市场形象项目市场形象项目市场形象，，，，实现实现实现实现开盘火爆销售开盘火爆销售开盘火爆销售开盘火爆销售。。。。为产为产为产为产品的良好销售并打造品的良好销售并打造品的良好销售并打造品的良好销售并打造出区域内的品牌效出区域内的品牌效出区域内的品牌效出区域内的品牌效应应应应，，，，为后续项目的开为后续项目的开为后续项目的开为后续项目的开发奠定良好的基础发奠定良好的基础发奠定良好的基础发奠定良好的基础。。。。短短短短平平平平快快快快2009-4-27报告总纲报告总纲报告总纲报告总纲报告总纲报告总纲报告总纲报告总纲项目分析项目分析项目分析项目分析营销目标理解营销目标理解营销目标理解营销目标理解市场分析市场分析市场分析市场分析客户分析客户分析客户分析客户分析营销战略总纲营销战略总纲营销战略总纲营销战略总纲价格策略价格策略价格策略价格策略2009-4-27市场分析市场分析市场分析市场分析宏观分析宏观分析宏观分析宏观分析中观分析中观分析中观分析中观分析微观分析微观分析微观分析微观分析2009-4-27宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析————————————————从两会看房地产从两会看房地产从两会看房地产从两会看房地产从两会看房地产从两会看房地产从两会看房地产从两会看房地产““““两会两会两会两会””””————————““““十一届全国人大二次会议十一届全国人大二次会议十一届全国人大二次会议十一届全国人大二次会议””””＆＆＆＆““““全国政协十一届二次会议全国政协十一届二次会议全国政协十一届二次会议全国政协十一届二次会议””””反腐倡廉反腐倡廉反腐倡廉反腐倡廉、、、、医疗改革医疗改革医疗改革医疗改革、、、、食品药品安全食品药品安全食品药品安全食品药品安全、、、、收入分配收入分配收入分配收入分配、、、、就业问题就业问题就业问题就业问题、、、、教育公平教育公平教育公平教育公平、、、、社会社会社会社会保险保险保险保险、、、、司法公正司法公正司法公正司法公正、、、、住房问题住房问题住房问题住房问题、、、、依法行政依法行政依法行政依法行政，，，，两会热点问题前十位两会热点问题前十位两会热点问题前十位两会热点问题前十位。。。。尽管房地产没能入选十大产业振兴之列尽管房地产没能入选十大产业振兴之列尽管房地产没能入选十大产业振兴之列尽管房地产没能入选十大产业振兴之列，，，，房地产仍然是热议的话题房地产仍然是热议的话题房地产仍然是热议的话题房地产仍然是热议的话题。。。。2009-4-27综观国际国内形势综观国际国内形势综观国际国内形势综观国际国内形势，，，，我国仍处于重我国仍处于重我国仍处于重我国仍处于重要战略机遇期要战略机遇期要战略机遇期要战略机遇期。。。。挑战与机遇并存挑战与机遇并存挑战与机遇并存挑战与机遇并存，，，，困难与希望同在困难与希望同在困难与希望同在困难与希望同在。。。。我国经济社会发我国经济社会发我国经济社会发我国经济社会发展的基本面和长期向好的趋势没有展的基本面和长期向好的趋势没有展的基本面和长期向好的趋势没有展的基本面和长期向好的趋势没有改变改变改变改变。。。。2009-4-27““““两会两会两会两会””””房地产相关政策及提案总揽房地产相关政策及提案总揽房地产相关政策及提案总揽房地产相关政策及提案总揽温家宝总理对房地产市场温家宝总理对房地产市场温家宝总理对房地产市场温家宝总理对房地产市场2009200920092009年工作任务的报告年工作任务的报告年工作任务的报告年工作任务的报告：：：：
降低住房交易税费降低住房交易税费降低住房交易税费降低住房交易税费，加大对中小企业信贷支持。
实施新的企业所得税法，统一内外资企业和个人房地产税收制度统一内外资企业和个人房地产税收制度统一内外资企业和个人房地产税收制度统一内外资企业和个人房地产税收制度。
实行结构性减税和推进税费改革实行结构性减税和推进税费改革实行结构性减税和推进税费改革实行结构性减税和推进税费改革。。。。
促进房地产市场稳定健康发展稳定健康发展稳定健康发展稳定健康发展。
加快落实和完善促进保障性住房建设促进保障性住房建设促进保障性住房建设促进保障性住房建设的政策措施。
中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造加大对廉租房建设和棚户区改造加大对廉租房建设和棚户区改造加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度。
选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金住房公积金闲置资金住房公积金闲置资金住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。积极发展公共租赁住房。
对符合条件的第二套普通自住房购买者对符合条件的第二套普通自住房购买者对符合条件的第二套普通自住房购买者对符合条件的第二套普通自住房购买者，，，，比照执行首次贷款购买普通自住房的优比照执行首次贷款购买普通自住房的优比照执行首次贷款购买普通自住房的优比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策惠政策惠政策惠政策；；；；对住房转让环节营业税对住房转让环节营业税对住房转让环节营业税对住房转让环节营业税，，，，按不同年限实行有区别的税收减免政策按不同年限实行有区别的税收减免政策按不同年限实行有区别的税收减免政策按不同年限实行有区别的税收减免政策；；；；促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。
加快发展二手房市场和住房租赁市场二手房市场和住房租赁市场二手房市场和住房租赁市场二手房市场和住房租赁市场。2009-4-27““““两会两会两会两会””””房地产确定政策及解读房地产确定政策及解读房地产确定政策及解读房地产确定政策及解读2009-4-271111政策要点：降低住房交易税费，加大对中小企业信贷支持。按照出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实的要求，迅速推出进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，争分夺秒地加以落实；接连出台金融支持经济发展、促进轻纺工业健康发展、促进房地产市场健康发展、搞活流通扩大消费和保持对外贸易稳定增长、稳定就业等政策措施，加快制定重点产业调整振兴规划。[温家宝]住房交易税住房交易税住房交易税住房交易税财政部财政部财政部财政部：：：：自自自自2008200820082008年年年年11111111月月月月1111日起日起日起日起，，，，对个人首次购买对个人首次购买对个人首次购买对个人首次购买90909090平方米及以下普通住房的平方米及以下普通住房的平方米及以下普通住房的平方米及以下普通住房的，，，，契税契税契税契税税率暂统一下调到税率暂统一下调到税率暂统一下调到税率暂统一下调到1%1%1%1%；；；；对个人销售或购买住房暂免征收印花税对个人销售或购买住房暂免征收印花税对个人销售或购买住房暂免征收印花税对个人销售或购买住房暂免征收印花税；；；；对个人销售住房暂对个人销售住房暂对个人销售住房暂对个人销售住房暂免征收土地增值税免征收土地增值税免征收土地增值税免征收土地增值税。。。。首次购房证明由住房所在地县首次购房证明由住房所在地县首次购房证明由住房所在地县首次购房证明由住房所在地县((((区区区区))))住房建设主管部门出具住房建设主管部门出具住房建设主管部门出具住房建设主管部门出具。。。。
降低住房交易税费是08年刺激房地产消费的主要措施之一。
目前房屋交易量下降，消费者持币待购，和交易环节税费过多有一定关系，因此，降低住房交易税费有利于稳定房地产市场，保持经济平稳增长。
两会继续明确住房交易税费的优惠措施，表明了国家对房地产产业的重视程度并不高。2009-4-272222保障性住房保障性住房保障性住房保障性住房、、、、廉租房廉租房廉租房廉租房政策要点：加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准；今年拟安排430亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。保障性住房保障性住房保障性住房保障性住房、、、、廉租房的建设是近年来政府在实施住房保障政策上的重点廉租房的建设是近年来政府在实施住房保障政策上的重点廉租房的建设是近年来政府在实施住房保障政策上的重点廉租房的建设是近年来政府在实施住房保障政策上的重点；；；；加大投资加大投资加大投资加大投资、、、、加大开发力度加大开发力度加大开发力度加大开发力度，，，，明确开发任务明确开发任务明确开发任务明确开发任务，，，，已经成为各地房地产建设解决民生问题和弥补房地产已经成为各地房地产建设解决民生问题和弥补房地产已经成为各地房地产建设解决民生问题和弥补房地产已经成为各地房地产建设解决民生问题和弥补房地产投资的重要投资的重要投资的重要投资的重要。。。。
当前房地产业的主要问题是存货过多，新增建设项目太多将不利于消化存货。
中等收入以上群体的住房问题归于市场中等收入以上群体的住房问题归于市场中等收入以上群体的住房问题归于市场中等收入以上群体的住房问题归于市场，，，，低收入群体的住房问题由政府解决低收入群体的住房问题由政府解决低收入群体的住房问题由政府解决低收入群体的住房问题由政府解决。。。。
保障性住房、廉租房的建设环节和覆盖范围，在具体实施过程中还需要依据不同地区的情况做出科学合理的规定。
不要出现廉租房向上而经济适用房向下的交叉，作为保障性住房标准廉租房政策不宜上宽下严。保障中低收入家庭的住房问题是关系到我国经济转型保障中低收入家庭的住房问题是关系到我国经济转型保障中低收入家庭的住房问题是关系到我国经济转型保障中低收入家庭的住房问题是关系到我国经济转型、、、、社会平社会平社会平社会平稳健康发展的基础性工程稳健康发展的基础性工程稳健康发展的基础性工程稳健康发展的基础性工程。。。。2009-4-273333二套房贷二套房贷二套房贷二套房贷政策要点：对符合条件的符合条件的符合条件的符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策；促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。[温家宝]★★★★多家媒体解读多家媒体解读多家媒体解读多家媒体解读：：：：官方宣布松绑二套房贷官方宣布松绑二套房贷官方宣布松绑二套房贷官方宣布松绑二套房贷。。。。★★★★银监会银监会银监会银监会：：：：二套房政策没有发生变化二套房政策没有发生变化二套房政策没有发生变化二套房政策没有发生变化，，，，目前也不会再出新政策目前也不会再出新政策目前也不会再出新政策目前也不会再出新政策。。。。★★★★央行央行央行央行：：：：二套房贷限制放开是误读二套房贷限制放开是误读二套房贷限制放开是误读二套房贷限制放开是误读。。。。关于二套房贷的争论关于二套房贷的争论关于二套房贷的争论关于二套房贷的争