至祥_昆明星雅俊园阶段营销策略报告_79页

2008-7-23本报告是严格保密的。TEL:[phone]谨呈：云南俊发房地产有限责任公司星雅俊园——阶段营销策略报告2008-7-23TEL:[phone]CONTENTS目录市场现状分析市场现状分析上阶段销售总结上阶段销售总结下阶段营销策略及安排下阶段营销策略及安排1232008-7-23TEL:[phone]行业大势2008-7-23TEL:[phone]行业大势北京打折成北京楼市常态：远洋、富力、合生、金隅等品牌开发商均有不同程度的打折，而中小开发商的楼盘几乎都有折扣，全款付95折以下比比皆是，9折以下不算少见，买房送车等促销活动不再算新闻，东亚三环甚至摆出“无理由退房”的姿态。其次是新项目低价入市，预期放低。地处西五环边上的一项目，现房1.2万，而且折扣都在9.5附近，而与之不远已经降价的远洋山水，价格也在1.5万左右。第三是特价房普遍。比如合生国际花园，合生橄榄季（降价降了6000元），金地格林小镇6……降价幅度之大，确让人大跌眼镜。打折已成北京楼市常态，全款付95折以下比比皆是，9折以下不算少见，买房送车等促销活动不再算新闻，2008-7-23TEL:[phone]7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成。近期新开的楼盘中，杨浦的申润江涛苑报价从去年10月最高的25000元下跌到如今的19000元，跌幅达6000元，合生江湾与海上硕和分别跌了2000元。普陀的中远两湾城也从1月的23000元跌到如今的19000元。一些早期开盘一直在售的项目，也存在价格下调的现象。远郊的华盛新苑从5800元跌到4800元，松云水苑从8500元跌到7800元，成功家园从6500元跌到5980元，华亭新苑从6500元跌到6000元。上海7月前15天，上海住宅平均成交价格从6月下半月的17258元下滑到13207元，环比下滑了23.5%。行业大势2008-7-23TEL:[phone]2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。在成交量萎靡的情况下，不少开发商选择了大幅度降价来吸引消费者特别是自住型消费者以换取资金回笼。在这种策略的带动下，深圳部分自住客开始缓慢入市，自住型需求得到一定程度的释放。受其影响，2008年6月，深圳二级市场成交价格环比上升30.8%，同比下降3%；三级市场环比上升2.2%，同比下降5.3%。这是深圳楼市成交价格从2008年1月开始进入下降通道以来，首次出现回升的情况。行业大势深圳深圳楼市成交价格从2008年1月开始进入下降通道以来，首次出现回升的情况。2008-7-23TEL:[phone]7月11日，天津市统计局发布07年上半年“津房景气指数”，由一季度107.67回落至105.67，呈现小幅回落态势。从二月份开始，天津市商品房的成交均价开始进入了僵持阶段，特别是在六月份，这个价格一度跌落至一月水平，开始出现自三月来的首次松动。6月份天津中心城区成交量为13.2万平米，成交量环比增长8%，但成交价格却首次跌落万元，为9995元/平方米；而一向被视为价格坚挺的河西、南开、和平三区，商品房的成交价格虽然还在万元之上，但已经出现了环比幅度的下降，其中尤以和平区为甚，降幅达到28%，高居各区降幅之首。行业大势六月份，价格一度跌落至一月水平，开始出现自三月来的首次松动。天津2008-7-23TEL:[phone]行业大势小结大势一大势一一线城市全线降价，二、三线城市受压跟风。一线城市全线降价，二、三线城市受压跟风。大势二大势二打折销售成为常规动作打折销售成为常规动作大势三大势三消费者观望气氛浓重消费者观望气氛浓重大势四大势四价量双跌成为全国房地产市场的主要特征价量双跌成为全国房地产市场的主要特征大势五大势五受国际经济影响，中国房地产市场从开发商层面到消费者层面普遍信心不足，后市走向不明朗。受国际经济影响，中国房地产市场从开发商层面到消费者层面普遍信心不足，后市走向不明朗。大势六大势六开发商与消费者陷入深度博弈，价格降至消费者心理价位后，成交量立即上升，深圳市场反应极为明显。开发商与消费者陷入深度博弈，价格降至消费者心理价位后，成交量立即上升，深圳市场反应极为明显。2008-7-23TEL:[phone]昆明市场2008-7-23TEL:[phone]微观市场——近期媒体统计分析分析：从报版总投放量来看，5月、6月基本保持一致，但7月上半月报版投放量未过100，地产项目投放报版次数有所下滑；对比昆明在售主要项目，其报版投放量都有所下调，如银海项目，部分项目只在关键节点投放报版，如世博生态城。9711132118611106126216021672151345605110020402468101214161820极少数世纪半岛滇池卫城上东城故乡的云银海畅园东骧神骏银海领域西山别墅和谐世纪世博生态园5月6月7月2008-7-23TEL:0871－57088881883343218720317050100150200整版跨版半版小半版5月6月分析：就5、6月的报版投放分析来看，普通整彩版依然是主要的投放方式，进入7月份，以小彩版的投放方式受到部分开发商的青睐。微观市场——近期媒体统计分析2008-7-23TEL:[phone]春城晚报36%生活新报21%云南信息报23%都市时报20%分析：从昆明常规的四大报媒来看，春城晚报由于其庞大的覆盖率有市场认可度，依旧是地产项目发布信息的首要媒体；其余三大媒体基本持平；微观市场——近期媒体统计分析2008-7-23TEL:[phone]周一12%周二12%周三9%周四30%周五36%周六1%分析：就报版发布时间来看，周四、周五依旧是地产广告较为集中的发布时段。微观市场——近期媒体统计分析2008-7-23TEL:[phone]微观市场——重点项目报版分析10.505407024681012银海领域盛高大城新亚洲体育城和谐世纪城市理想故乡的云重点项目报版统计报版数量6月16日-7月18日6个在售重点项目中银海领域报版为10.5版位居第一，其次为故乡的云，新亚洲体育城和和谐世纪分别为5版和4版，保持每周一版的发布频率。2008-7-23TEL:[phone]微观市场——上门量分析上门量统计93529056243117301980102030405060708090100和谐世纪银海领域新亚洲体育城盛高大城城市理想总上门量日均上门量抽样时间为：2008年6月24日、26日、28日每天早9点至晚6点。进入6月以来，市场上门量普遍偏低，除大盘外，平均保持在每日上门量14批左右。2008-7-23TEL:[phone]昆明市场小结特征一特征一报版广告量大量减少报版广告量大量减少特征二特征二上门量普遍不足上门量普遍不足特征三特征三消费者观望气氛浓重消费者观望气氛浓重特征四特征四部分项目降价但未引起热销，消费者十分理性，房地产市场转向买方市场特征明显。部分项目降价但未引起热销，消费者十分理性，房地产市场转向买方市场特征明显。2008-7-23TEL:[phone]CONTENTS目录市场现状分析市场现状分析上阶段销售总结上阶段销售总结下阶段营销策略及安排下阶段营销策略及安排1232008-7-23TEL:[phone]销售情况2008-7-23TEL:[phone]销售情况概述销售情况概述15522.92剩余面积148剩余套数10005.95平米成交面积87成交套数25528.87平米可售面积225可售套数114033.64平米总面积996总套数销售情况统计销售情况统计数据截止数据截止77月月1818日日39%成交面积比39%成交套数比部分成交房源，非本次开盘推出房源。销售部分包括隐性销售部分。2008-7-23TEL:[phone]销售情况概述销售情况概述约6800元成交均价6805万元成交总价10005.95㎡成交面积87成交套数已销售单位及已实现均价说明：数据截止2008年7月18日，以成交均价不计算折扣。目前成交均价目前成交均价2008-7-23TEL:[phone]销售情况销售情况--------6、7栋A1户型本户型房源全部集中在6、7栋，朝向及景观均较差，所以销售面临较大困难，开盘销售两套，开盘后无销售。N东北东北朝向7栋其中：6栋剩余套数1417栋157栋141其中：6栋15其中：6栋282已售套数30可售套数A1户型销售比例7%93%已售剩余1510151002468101214166栋7栋A1户型分栋销售数据可售已售货包外2008-7-23TEL:[phone]销售情况销售情况--------6、7栋B户型本户型房源全部集中在6、7栋，朝向及景观均较差，所以销售面临较大困难。N117栋47栋15东7栋西东朝向8栋其中：6栋剩余套数——0+88栋——8栋132其中：6栋15其中：6栋2414已售套数30可售套数B户型销售比例20%80%已售剩余1520154000802468101214166栋7栋8栋B户型分栋销售数据可售已售货包外2008-7-23TEL:[phone]销售情况销售情况--------6、7栋C户型本户型房源全部集中在6、7栋，景观较差，所以销售面临较大困难。N127栋37栋15东南7栋西北东南朝向8栋其中：6栋剩余套数1328栋158栋132其中：6栋15其中：6栋237已售套数30可售套数C户型销售比例17%83%已售剩余1520153002468101214166栋7栋C户型分栋销售数据可售已售货包外2008-7-23TEL:[phone]销售情况销售情况--------6、7、8栋D1户型本户型销售房源全部集中在6、7栋，8栋D1户型仅销售1套。主要原因为朝向为东北向，且无景观优势。N东北西南西南朝向8栋7栋其中：6栋剩余套数1418栋158栋015+67栋157栋69+1其中：6栋15其中：6栋2025+7已售套数45可售套数D1户型销售比例42%58%已售剩余15911591151002468101214166栋7栋8栋D1户型分栋销售数据可售已售货包外2008-7-23TEL:[phone]销售情况销售情况--------6、7、8栋E户型本户型销售房源全部集中在6、7栋，8栋E户型销售为0套。东西西朝向8栋7栋其中：6栋剩余套数1508栋158栋87+47栋157栋105其中：6栋15其中：6栋3312+4已售套数45可售套数NE户型销售比例27%73%已售剩余15501574150002468101214166栋7栋8栋E户型分栋销售数据可售已售货包外2008-7-23TEL:[phone]销售情况销售情况--------6、7、8栋F户型本户型销售房源全部集中在7栋，主要为7栋F户型景观均好性更佳东南西北西北朝向8栋7栋其中：6栋剩余套数1508栋158栋69+17栋157栋150其中：6栋15其中：6栋369+1已售套数45可售套数NF户型销售比例20%80%已售剩余15001591150002468101214166栋7栋8栋F户型分栋销售数据可售已售货包外2008-7-23TEL:[phone]、A1户型开盘销售2套，之后就一直未有销售。2、三房产品销售速度受景观及朝向影响严重；1、D1户型销售情况最好，达到71%，其次为B、E户型分别为46%、和35%；销售情况总结销售情况总结--------分户型销售情况分析分户型销售情况分析1713142330开盘后销售：89261016327142合计：826————————————9栋11————0012808栋50———