许家花园营销推广策略方案-20171007

同创聚合内部资料严禁外传版权所有©Allrightsreserved许Serialboard营销策划推广思路方案花园家本报告仅供客户内部使用，版权归武汉同创聚合房地产经纪有限公司所有，未经武汉同创聚合房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。政务区核心生活圈同创聚合内部资料严禁外传版权所有©AllrightsreservedⅠⅡ第一章《营销难点梳理》Ⅲ第二章《项目核心策略》【目录】第三章《阶段执行策略》同创聚合内部资料严禁外传版权所有©Allrightsreserved市场环境项目本体Marketenvironment《营销难点梳理》难点梳理解决方向项目节点同创聚合内部资料严禁外传版权所有©Allrightsreserved10月3月1月11月12月2月4月5月6月7月临时接待点销售进场住宅开盘，商铺同步销售项目节点模拟项目营销节点如下后，如何保证住宅开盘即热销、同时能最快速去化公寓和商铺？营销中心开放公寓开盘同创聚合内部资料严禁外传版权所有©Allrightsreserved市场环境区域市场34%47.6%18.4%第一产业第二产业第三产业2014年枣阳三次产业比重34.8%47.9%17.3%第一产业第二产业第三产业2015年枣阳三次产业比重枣阳为全国百强县，工业与服务旅游业占比较大，消费实力雄厚。同创聚合内部资料严禁外传版权所有©Allrightsreserved市场环境区域市场一主主城区“三心两轴、三区一廊”空间架构和全面提升城市功能二副吴店文化旅游名镇兴隆创业运输大镇多极熊集平林生态小镇太平边贸口子镇七方王城现代农业示范镇新市水果之乡区域空间功能协调发展同创聚合内部资料严禁外传版权所有©Allrightsreserved市场环境区域市场经济快速平稳发展的环境下，居民可支配收入及消费潜力增加A2016年达到197亿元，是2011年101亿元的1.9倍社会消费品零售总额B2016年实现29799元，是2011年14550元的2倍城镇居民人均可支配收入C2016年实现15737元，是2011年8121元的1.9倍农村居民人均可支配收入数据来源于2017年枣阳市政府工作报告同创聚合内部资料严禁外传版权所有©Allrightsreserved市场环境区域市场4月6月5月7月12月10月8月9月11月1月2月3月投资工作务工春节回家春节回家国庆回家11月底回家3月中旬外出务工受各方面的影响，“候鸟式”人群占比加大同创聚合内部资料严禁外传版权所有©Allrightsreserved市场环境区域市场旧城改造拆迁力度大、市场潜在客群较多，但因人口外流的区域特性，基数有限数据来源于枣阳市统计局2016年棚户区改造2700户；2017年棚户区改造2792户，改造北城片区1350户、南城片区700户、枣琚路片区742户。同创聚合内部资料严禁外传版权所有©Allrightsreserved市场环境区域市场去库存任务的稳定落地完成，后续市场政策将具备不稳定性因素2015年12月至2017年3月，市场去化81万平方米库存，平均每月去化5万平方米；2017年3月市场库存总面积为26万平方米，约需6个月将去化完毕，截止目前，去库存任务已完成大半部分。同创聚合内部资料严禁外传版权所有©Allrightsreserved市场环境区域市场受库存的产品面积特性、新项目新产品供货不及时等各方面的影响，总销售面积出现急速下滑的现象销售面积：截止10月7日，2017年合计销售30.71万平方米；9月比8月减少约1万平方米，同比下降27%；2017年4月至10月共计销售20.5万平方米，市场库存量得到进一步释放。数据来源于枣阳市房地产市场信息发布平台同创聚合内部资料严禁外传版权所有©Allrightsreserved市场环境区域市场受市场销售面积走势影响，去化套数也同步出现下滑趋势销售套数：截止10月7日，2017年合计已去化2362套；9月比8月减少86套，同比下降27%。数据来源于枣阳市房地产市场信息发布平台同创聚合内部资料严禁外传版权所有©Allrightsreserved市场环境区域市场数据来源于枣阳市房地产市场信息发布平台目前市场库存约2500套左右，且在售项目基本上都面临尾盘去化阶段同创聚合内部资料严禁外传版权所有©Allrightsreserved预计今年年底至2018年上半年，市场新增供应量将达到25万平方米左右。市场环境区域市场项目区域内高灯附近地块、项目红线周边地块，预计今年底或明年初将会相继推出，预计体量超10万平方米；土地供应：2017年9月20日土地拍卖两块商住两用地，合计体量为15万平方米。同创聚合内部资料严禁外传版权所有©Allrightsreserved市场环境公寓市场公寓因产品属性，导致其销售周期较长，去化压力十分艰巨天立职工公寓于2017年6月取得预售，截止目前仅去化7套，月均去化2套；百盟公寓于2014年10月取得预售，截止目前仅去化55套，月均去化1.5套。数据来源于枣阳市房地产市场信息发布平台同创聚合内部资料严禁外传版权所有©Allrightsreserved市场环境市场竞品数据来源于枣阳市房地产市场信息发布平台本案恒大世纪城均价：5200浕水壹号二期预估均价4900枣阳理想城均价：4200根据项目地理位置、客群属性等因素判断，将于本项目直面竞争的有恒大世纪城、浕水壹号、枣阳理想城三个项目。同创聚合内部资料严禁外传版权所有©Allrightsreserved市场环境市场竞品数据来源于枣阳市房地产市场信息发布平台竞案2017年10月-2018年6月住宅产品供应表核心竞品后期住宅供应量不足，但整体市场后期供应体量仍然较多，后期竞争空间仍十分激烈核心竞品现库存住宅120套左右；预计核心竞品后期供应住宅224套，供应量略显不足。恒大世纪城浕水壹号枣阳理想城11月10月12月5月3月1月2月4月10月7日7#加推后，目前去化库存约50套6月预估年底会加推商铺9月28日集中开盘后，目前为去库存约70套二期蓄客阶段，定制金小户型15万，大户型20万预计年初会加推6#，约2.17万㎡，共224套同创聚合内部资料严禁外传版权所有©Allrightsreserved市场环境市场竞品竞案2017年10月-2018年6月公寓产品供应表浕水壹号三正状元府11月10月12月5月3月1月2月4月6月公寓产品蓄客阶段公寓产品蓄客阶段预计上半年会加推公寓1.9万㎡，共378套预计年初会加推公寓0.28万㎡，共70套受市场客群认知有限，前期公寓产品去化速度缓慢，2018年市场新增公寓产品体量2.2万㎡，市场竞争环境将更加极具惨烈预计核心竞品浕水壹号在2018年上半年将新增公寓378套；预计其它竞品三正状元府在2018年年初将新增公寓70套同创聚合内部资料严禁外传版权所有©Allrightsreserved市场环境市场竞品两房小三房四房㎡8090100110120130140150160170本案大三房恒大世纪城径水壹号中凯理想城竞品项目供应的产品面积96116-118123133-136133101113-119123-12790102122-128140-14498-118127恒大世纪城浕水壹号理想城520049004200竞品项目成交价格单位：元/㎡竞品项目主力户型以113-119㎡紧凑小三房和123-133㎡阔绰三房为主；核心竞品成交均价预计将在4200-5200元/㎡区间。受目前在售项目成交价格影响，与整体市场其它项目相比时，住宅产品面积重合度高，届时因价差因素，将会导致客户分流现象严重化同创聚合内部资料严禁外传版权所有©Allrightsreserved市场环境竞争困局市场潜在供应量较大、竞争激烈客户基数有限产品重合度高价格影响成交怎么跳出市场竞争困局？同创聚合内部资料严禁外传版权所有©Allrightsreserved政务区本案老城商业区新城商业区老城文教区区域位置：政务区位于老城商业区、老城文教区、新城商业区的核心区域，区域优势明显。项目位置：项目位于人民路与朝阳东路交汇处，与市政府、卫生和计划生育局、城乡规划局等市政行政单位仅一尺之遥，地理位置得天独厚。项目位于政务区核心地段，区域优势明显、地理位置得天独厚项目本体同创聚合内部资料严禁外传版权所有©Allrightsreserved项目昭示性强，周边生活配套齐全项目四至：东：邻冷水沟，后期该水沟将规划成特色水系景观；西：紧邻市主干道人民路；北：紧邻区域次干道朝阳东路。周边配套：交通：枣阳3路公交车；教育：市直机关幼儿园、春蕾幼儿园、东园小区幼儿园、北城东园小学、南城中心小学、枣阳四中、枣阳七中；医疗：市妇幼保健院、枣阳市一医院、北城东园社区卫生服务站；银行：中国邮政储蓄、中国农业银行；娱乐：东方太子酒店等。项目用地人民路朝阳路规划路规划路冷水沟项目本体同创聚合内部资料严禁外传版权所有©Allrightsreserved项目本体1号楼2号楼3号楼5号楼6号楼项目总建9万平方米，产品涵盖住宅、公寓、裙楼底商，为小型城市综合体住宅：约7万平方米（含还建），为1#（部分还建）、2#（还建）、5#、6#（还建）；公寓：约1.3万平方米，为3#；商铺：约0.82万平方米。同创聚合内部资料严禁外传版权所有©Allrightsreserved项目本体住宅：产品面积集中在116-124平方米区间，为市场主流产品类型楼栋面积（平方米）房型套数（套）总建面（㎡）住宅1#（部分还建）116.483*2*2566522.88123.953*2*2566941.25#116.483*2*2667687.68123.953*2*2668180.7合计（不含2#、6#还建房）24429332.46说明：预计可售量不足220套，总建面约2.5万㎡公寓：产品合计306套；底层商铺：产品合计55套（其中1#底商共三层、局部二层，21套；2#底商共二层，32套；3#底商共三层，2套），面积在28-474平方米区间。同创聚合内部资料严禁外传版权所有©Allrightsreserved项目本体区域位置政务区核心地段，生活配套更加齐全完善，地理位置优越。产品类型涵盖住宅、公寓、裙楼商业，且公寓与商铺体量占比较大。产品面积面积跨度较大，住宅小面积和大面积产品将面临去化难题，而主流产品面积也将面临与市场竞品竞争的残酷局面；而商铺大面积也会影响去化速度。小结：产品类型丰富，住宅与投资产品在推广上如何权衡？同创聚合内部资料严禁外传版权所有©Allrightsreserved难点梳理如何跳脱市场竞争困局？长时间晒地、还建房性质，如何提升客户信心？产品类型丰富，推广上如何权衡？公寓产品如何以快取胜？010302同创聚合内部资料严禁外传版权所有©Allrightsreserved解决方向项目工程进度须加快，目前断断续续的打桩、挖地基等动态，还不足以吸引目标客群注意力。工程进度围挡形象展示项目信息上线通过围挡形象展示，释放项目节点信心以及其它规划内容，提升客户信心。在当地房地产门户网站如搜房网、枣阳房产网等媒体上线项目相关信息，同时在当地论坛释放项目动态通过加快工程进度、围挡形象展示全面出街、项目信息上线，来提升市场客户信心。同创聚合内部资料严禁外传版权所有©Allrightsreserved解决方向完善临时接待中心并且正式对外开放，同时根据工程进度制定营销节点（正式启动认筹），来促进蓄客。临时接待中心营销氛围包装建议认筹目的：因定制金门槛太高，不容易续集客户，为了能形成开盘即日光的轰动效应，为后期商铺和公寓销售打开局面，建议启动认筹措施；认筹时间：项目工程进度出正负0后，即刻启动；认筹方式：1、普通客户，凭身份证办理认筹即可享受2万抵3万优惠措施；2、意向度十分强烈的客户，即交定制金，享受开盘额外的2%的优惠折扣。认筹礼品：待定。认筹书参考同创聚合内部资料严禁外传版权所有©Allrightsreserved解决方向梳理并