福建安溪县锦绣家园系列营销策划方案_88PPT

锦绣家园系列营销策划方案项目会议通过时间：09年6月24日对象：安溪县恒兴房地产开发有限公司厦门合道竹生馆地产顾问有限公司内容：双方就“锦绣家园营销方案”会议达成一致变动：若有小细节的调整以例会会议纪要为准若有大方向得修改，以专案会议讨论，双方共议达成共识甲方领导签字盖章：乙方领导签字盖章：安溪市场分析报告2008年安溪在售楼盘销售情况1在售楼盘24个2销售总面积约20万平米3套数为1744套4月均销售面积约1.7万平米5月均销售套数为145套月份2008.1~62008.7~122008.1~12合计楼盘名称面积套数面积套数面积套数龙凤都城15457.441517415.67522873.04226锦绣家园6656.37574443.213611099.5893鸿业嘉辉874.1278821.93759696.0582君悦华庭13963.171337044.295821007.46191东城丽景6836.61584185.584211022.19100龙湖山庄2461.75201762.4124224.1532江滨花园10124.99721809.51311934.4985蓝溪国际6720.015015318.448822038.45138安发花园2922.97261421.11124344.0838世纪豪庭19081.041394744.983723826.02176龙湖商城4692.36565094.48579786.84113阳光城007568.47867568.4786合计109645.495790646.23787200291.617442009年1-5月安溪在售楼盘销售情况1在售楼盘约27个2销售总面积约16万平米3套数为1482套4月均销售面积约3.3万平米5月均销售套数为296套月份2009.1~32009.42009.52009.1~5合计楼盘名称面积套数面积套数面积套数面积套数龙凤都城6369.75657595.53371986.21915951.48121锦绣家园1244.210840.6471591.45133676.2930鸿业嘉辉7923.97741857.83201600.741311382.54107君悦华庭3288.03331340.01121464.9136092.9458东城丽景1461.84143550.59373953.55428965.9893龙湖山庄4843.6535747.2163245.21248836.0765江滨花园56.35704425.55303358.95237840.85123蓝溪国际12128.66903421.54242185.661517735.86129安发花园2980.72322124.05232776.81317881.5886世纪豪庭7597.6536317.37455402.064119317.03139龙湖商城1759.87211620.77181914.28215294.9260阳光城5208.54623618.75432683.773411511.06139合计78718.1476845054.836839446.83346163219.771482目前安溪在售楼盘销售情况（城区内）城区内在售楼盘数量不多，且安置房占一定的比例。中心城区与城区外部价格相差近1000元/平米，教育资源、生活配套、自然景观是该区域主要卖点项目名称占地面积建筑面积主力户型目前销售价格销售进度竞争优势销售模式促销活动金龙现代广场12000140000三房、四房3900-4500起预计6月底开盘县城中心、成熟生活配套、名校资源、大龙湖、龙津公园、高端物业、泉州第一高楼等开发商自售老带新积分折抵房款阳光城17000118934三房4500-50002#剩30-40套；3#5月中开盘县城中心、成熟生活配套、名校资源、大龙湖、龙津公园阳光海岸住宅优惠150-200元/平米；店面9.5-9.8折东城丽景600000一房、二房、三房2500-32001#交房，2#在售，3#动工名校资源、中庭风景、幼儿园、商场开发商自售无锦绣家园4235388336三房3200-35001期前4栋尾盘，1期后6栋销售中名校资源、大龙湖、凤冠山厦门竹生馆无目前安溪在售楼盘销售情况（城区外）城区内在售楼盘数量不多，且安置房占一定的比例。中心城区与城区外部价格相差近1000元/平米，教育资源、生活配套、自然景观是该区域主要卖点。项目名称占地面积建筑面积主力户型目前销售价格销售进度竞争优势销售模式促销活动世纪豪庭96600173870三房、四房3200-35002期尾盘在售，3#尚未开盘大龙湖、恒兴中学、社区规模大、名流会所、首家管道煤气入户厦门经纬航代理无百宏滨江花苑989949180三房、四房2100-3200现房销售幼儿园、大龙湖、恒兴中学厦门有巢式无蓝溪国际27843174854.46三房、四房3200-36001#剩10几套，二期预计7月开盘大龙湖、幼儿园、会所厦门蓝火以茶换房三远江滨花苑49328.4130000三房、四房3500现房销售，二期剩30-40户大龙湖、现房销售厦门立丹行可以申请9.8折龙湖山庄69960104940三房、四房32001#尾盘销售，别墅待建现房销售、厦门同舟济可以申请优惠龙凤都城430000600000二房、三房3000起1-4#已交房，现房销售，5#未开盘社区规模大厦门信地营销君悦华庭53278.79205697.9三房、四房2800-35001期在售，2期未建大龙湖、茶都，特产城、准现房销售厦门同舟济无5、短期内依然呈现供大于求的态势安溪房地产市场小结4、准现房、现房销售是楼市一大亮点目前在售楼盘多为06、07年开盘销售的后期房源，因08年楼市低迷，准现房、现房销售是开发商的发展趋势，也成为目前安溪楼市的销售主流。3、市场主力户型为三房、四房安溪城区楼盘客群多以安溪各乡镇置业者主，或为教育学区，或为进城经商，居家型三房的市场空间最大，面积以120平米以下最受欢迎。2、城里城外房价相差约1000元/平米老城区目前销售价格区间为4200—5000元/平米；城区外部目前销售价格为2600-4000元/平米。1、在售楼盘主要集中在城区外部目前在售楼盘约25个，集中在城区外部，各楼盘体量较大，数个楼盘占地面积超过100亩；老城区楼盘不多，体量较小，其中很大一部分属于安置房。08年安溪楼市需求量在20万平米左右，目前全县尚有约100万平米左右的供应量，09年市场回暖迹象明显，预计年销量可突破30万接近40万平米，但因安溪市场以内需为主，供大于求的态势继续呈现。下半年可望实现目标--市场小结反映出问题1现有100万平方米2预估下半年锦绣家园15~20万平米去化量3今年下半年市场占有率15万分之3.5万4下半年销售占市场总销1/45每销售4套就有锦绣家园1套营销总思路善用安溪人的特性强推主打3个月本案独特唯一性放大来人量挖掘意向购买客户扩大行销面325套(325套)目前单月2个活动3个月5个活动月成交量每月来人量10000230412015003015003000100项目去化分析项目营销分化思路4个关联成长来人、来人比、来人分流5场活动10000人每场活动1500人人气明星聚客500人有意向吸引意向客户挖掘观望客户扩大购买客群区域1000人口语传播成交比30：1预估5场达成任务来人越多，项目销售越快有别于其他项目的独特性前4栋的全装修细致尊贵物业服务后6栋的精装修买房抽汽车专业销售缔结成交集结人气现场炒作全方位的销售服务老业主协助硬体软体总部支援销售精英线上线下7月10日前7月15日前6月30日前7月7~8日7月15日前8月11月假日明星聚客活动9月59月1910月3、610月2411月79月~10月营销人员完全进驻物业公司进驻人员分配到岗营销人员培训物业生活手册制作项目包装设计制作夜间聚客活动假日强销活动索引一、稳定与扩展二、4个行销策略三、6个行销活动四、企划包装/秀稿体现五、费用总预算六、开发商配合事项七、户型图、样板房建议八、楼盘VCR欣赏一、稳定与扩展•提升本项目的生活服务质量•纳入物业管理服务体系•创造一种属于服务式的新生活•如：物业秘书、优质保全、房产顾问等管理服务•针对邻近乡镇做推广销售•采取广告车宣传、乡镇集会介入来配合假日活动•吸引邻近乡镇的潜在客户至本项目参观扩大营销面制定物业服务生活规划手册产品下乡扩大行销面方案•7月份安排销售人员2天水晶森林实习•7月中完成安溪2天培训课程销售培训A会所社区服务大堂B生活服务C社区学习D联谊会所E宅配服务F急难救助G总体营造H安全管理锦绣家园安居专案（安居专案）A、会所社区服务大堂功能：1、咖啡厅2、社区总服务台3、业主来客等候4、儿童托管5、商务服务6、资产管理服务B、生活服务生活服务计划1、安亲计划（针对0--15岁小业主）2、安养计划（针对退休银发族）3、安心计划（针对社区男女主人细致服务1、收送洗衣服务2、临时保姆安排服务3、特别来宾接待服务4、过滤访客无干扰服务5、留言服务6、临时寄物/代转服务7、叫车服务8、咨询服务9、代订服务10、家务服务11、家教服务C、社区学习D、联谊会所1、社区教育资源2、社区专业人士资源3、社区讲座丰富多彩得的社区社团活动1、社区女主人2、社区银发族3、社区男主人4、社区青少年E、宅配服务F、急难救助1、应景食品团购宅配2、农特产品团购宅配3、日用品团购宅配1、简易汽车救援服务2、紧急医疗救援3、简易紧急医疗用品借助G、总体营造H、安全管理1、小区联谊活动举办2、布告生活栏3、四季系列活动1、安全防范，全区巡逻2、灾害紧急处理3、消防救灾处理4、24小时监控系统（视频安防监控系统）5、人员出入管制系统（门禁管制）可视对讲系统6、车辆出入管制系统7、装修管制8、住户报警系统9、住户长期履行住宅特别安管10、独居特别安管11、全区CCTV监控系统12、紧急求助电话（车库、天台、园林）二、4个行销策略A、热身前期销售B、低楼层样板房全装行销C、老业主回家D、原价加388元精装修加值购A、热身前期销售策略2888起~2999共20套短信群发夹报DM7月10~8月1020套特价房B、低楼层样板房全装行销一期低层未售户销售一套交房前再补装一套含冷气、家具；不含家电、软装房屋价款全额贷装修价款低首付每平米800元1、建议在3号楼2楼(3套)2、前4栋可售户27套C、老业主回家目的：推广老带新感恩活动时间：每月举办一次诱因：赠送价值50元小礼品邀请参加活动作为贵宾业主一封信老带新优惠政策可复选装修金5000车位抵用金3000物业费1年D、原价加388元精装修加值购1期后6栋毛胚房或精装房（客户根据需求自由选择）天、地、墙、卫浴房门、厨具、瓷砖原价+388元按600元/平米标准，222元+项目价格底价+5%+5%1、建议在8号楼1楼（3套）2、后6栋可售户273套三、6个行销活动A、重开盘的大型造势活动B、周末夏夜电影节C、假日明星大串烧活动D、交房入厝的繁殖再行销E、大家一起来协销(介绍成交礼)F、09年购房回馈抽奖项目概况未售总套数325套总面积42002.42平方米总金额1，5120，8712元9月份：70套去化目标10月份：80套11月份：80套活动销售目标9月~11月底去化70%，230套左右12月-10年2月：50套7月份：20套总金额未含别墅店铺8月份：20套A、星动凤城明星活动一•时间：9月5日•内容：•邀请明星代言，借以吸引客群，重新建立项目形象，改变客户先前负面看法，提升项目好感度•客群：•媒体网罗客户，预计到场1000~1500人•媒体：•7月中通过锁定之媒体，传播至下属27个直辖乡镇，为活动做足预热及奠定到场人数。男人情女人心活动流程A媒体宣传广告车夹报单短信直辖乡镇C明星促销当天认购3天内签约优惠50元/平米一次性付款再优惠50元/平米B互动明星开盘节目表演明星合影领饮料卷（参观售楼处）目的：为假日销售做暖身不同类型影片的播映，吸引不同类别客户聚焦，增