福建新嘉福商厦营销策划简案

新嘉福商厦营销策划简案•水头镇概况、经济发展及房地产市场状况………………………………………004•项目背景………………………………………………012•本项目简介………………………………………………012•项目定位及商业业态划分…………………………………………………….019•项目招商及营销策划……………………………………………………………….024目录contents位于南安市南部沿海，与厦门经济特区接壤，有泉州“南大门”之称。全镇面积117平方公里，水头户籍人口11.8万人，常住人口20多万人，石材加工企业600多家，规模企业66家。地处闽南“金三角”中心区域，拥有得天独厚的区位和人文优势，是福建著名侨乡和经济重镇。素有“石材之乡”的南安水头镇，是泉州离厦门最近的地方。有人比喻说，这两地，就像咽喉和胃，关系密切。泉州“南大门”位于国道324线230KM处，是浙江、福州通往厦门，广州、深圳和泉州南部沿海联结内地的必经之地。厦门国际机场、晋江青阳机场分列左右；石井港5000吨级码头遥遥在望。颇具规模的蟠龙开发区、院下工业区、南联工业园，以及豪盛、三荣、金星、飞达、鹏程等知名厂家散布其侧，如众星拱月状，成为人流、物流、信息的聚集点。闽南建材第一市场南安市有建材企业4000多家，年产值达135亿元，上缴税收2.12亿元,其中石材生产企业1350多家，陶瓷生产企业800多家。就行业分布来看，建材企业大多集中于水头、官桥、石井等沿海乡镇，仅水头镇就有500多家,年总产值20亿元。2011年完成工业总产值185亿元，上缴工商税收12.37亿元，镇区建成区扩大至15平方公里。水头镇经济发展水头镇城市整体规划图（2010—2030）水头是一个外来人口集中的城市，水头外来人士的置业比例，在各个楼盘不同程度增加，个别楼盘甚至超过购房比例50%。可以说，虽然水头目前还是以大户型为主，但是，已经区别于前几年只推大户型房源的时代，中小户型产品正随着外来人士置业热的出现，展露出越来越多的市场机遇。水头楼市迎来外地置业热世纪新城的住户70%为在外经商的水头人，销售的户型是以大户型为主，来买房的客户主要买的就是尊贵的身份。但是在另外一家楼盘，情况则截然相反，“时代新城”的销售人员告诉记者，“时代新城”推出的小户型住宅，主要以外来人员购买居多;“东星·荷景园”的销售人员称，推出的二期4幢楼都是现房，而销售的户型也比较的平均，单身公寓，小两房，三房都有，而销售的客户本地与外地各占了一半，外地购房者主要以小户型为主。公司名称：福建省南安市水头房地产开发公司项目名称：水头镇顶乡片区改造工程12#、13#楼项目坐落：水头镇顶乡片区一期改造工程B区规划用途：成套住宅,住宅,店面,车位建筑面积35088.12开工日期：2011年1月1日竣工日期：2012年5月30日施工单位：福建省南安市第一建设有限公司测绘单位：福建省地质测绘院房屋用途住宅商业写字楼车库车位其他套数面积间数面积间数面积位数面积套数面积批准销售：37531200.56401662.600831037.535###可售统计：13810207.38401662.600831037.535###已售统计：23720993.1800000000成交均价(元/㎡)46310000以住宅为主，住宅销售率达63%，住宅均价4631元/平米；公司名称：泉州力嘉投资有限公司项目名称：水头镇力嘉城市中心项目坐落：水头镇水头村力嘉城市中心规划用途：成套住宅,复式住宅,店面建筑面积68000.04容积率：4.00%绿地率：32.20%开工日期：2011年9月1日竣工日期：2013年3月1日施工单位：福建省南安市第二建设有限公司测绘单位：泉州中艺测绘有限公司房屋用途住宅商业写字楼车库车位其他套数面积间数面积间数面积位数面积套数面积批准销售：54168000.0700000000可售统计：29537330.6600000000已售统计：24630669.4100000000成交均价(元/㎡)50370000以住宅为主，住宅销售率达45.5%，住宅均价5037元/平米。公司名称：福建泉州弘超实业发展有限公司项目名称：水头镇弘超豪庭4#、5#、6#、7#、8#楼项目坐落：水头镇山前村弘超豪庭规划用途：成套住宅,店面建筑面积：35846.86容积率：5.70%绿地率：35.14%开工日期：2011年6月27日竣工日期：2013年7月30日施工单位：福建省南安市第一建设有限公司测绘单位：泉州市汇高房产测绘有限公司房屋用途住宅商业写字楼车库车位其他套数面积间数面积间数面积位数面积套数面积批准销售：28233758.38232088.5000000可售统计：16920037.01232088.5000000已售统计：11313721.3700000000成交均价(元/㎡)4921——456100以住宅为主，住宅销售率40%，住宅均价4921元/平米公司名称：福建省南安市水头房地产开发公司项目名称：水头镇荷楼片区首期改造工程奎峰北路安置区3号楼A、B段项目坐落：水头镇荷楼片区首期奎峰北路安置区(东星荷星园)规划用途：成套住宅,店面,车位建筑面积：35530.39容积率：4.04%绿地率：36.30%开工日期：2011年9月9日竣工日期：2013年3月11日施工单位：北京武交建筑工程总队测绘单位：泉州市汇高房产测绘有限公司房屋用途住宅商业写字楼车库车位其他套数面积间数面积间数面积位数面积套数面积批准销售：33631695.55181442.10067905.8500可售统计：27625094.95181442.10067905.8500已售统计：606600.600000000成交均价(元/㎡)487300以住宅为主，住宅销售率18%，住宅均价4873元/平米。公司名称：泉州市鸿星房地产开发有限公司项目名称：水头镇鸿星豪庭6号楼项目坐落：水头镇鑫顺街鸿星豪庭规划用途：成套住宅,店面,商场建筑面积：14627.32开工日期：2001年2月1日竣工日期：2010年11月3日施工单位：福建省安泰建筑工程有限公司测绘单位：泉州市汇高房产测绘有限公司房屋用途住宅商业写字楼车库车位其他套数面积间数面积间数面积位数面积套数面积批准销售：9912355.91192271.4000000可售统计：7895.89192271.4000000已售统计：9211460.0200000000成交均价(元/㎡)30860000以住宅为主，住宅销售率93%，住宅均价3086元/平米。◊水头镇得天独厚的地理位置决定了它的经济与城市迅猛发展，城市的扩充与经济贸易发展必将带动房地产市场发展。◊经济贸易的发展使外来人口增多，促进房地产市场购买投资比例增大◊纯安置类住宅小区市场供大于求，处于饱和状态◊商住类住宅及公寓受市场亲睐较大，价格依然是消费者考虑的主要因素之一市场小结创业园规划用地约7平方公里，地处水头、石井两镇的海岸线，连接晋江安海镇，位于厦门、泉州、南安半小时经济圈结合部，与金门岛隔海相望，与台湾一水之隔。拟建成以技术密集型和高附加值工业和研发商务用地为主，兼有居住和配套公共服务设施用地的综合性现代化新区。项目背景海联创业园规划地块图本地块本地块处于整个园区的中心地段，临园区主要干道创业路，地理位置优越，地块方正。C—1美斯克豪园A—5万兆大厦C2力志世丰公司名称：欧美(泉州)投资有限公司项目名称：水头镇海联创业园中小企业运营中心C-1地块(美斯克豪园)项目坐落：水头镇海联创业园C-1地块欧美·美斯克国际规划用途：住宅,店面,办公用房,商场建筑面积：21850.8容积率：2.60%绿地率：26.20%开工日期：2011年10月8日竣工日期：2012年11月11日施工单位：福建名城建工有限公司测绘单位：泉州市汇高房产测绘有限公司房屋用途住宅商业写字楼车库车位其他套数面积间数面积间数面积位数面积套数面积批准销售：656699.16172173.1720411658.5496132000可售统计：313049.08172173.171379197.6296132000已售统计：343650.0800672460.920000成交均价(元/㎡)41420508000美斯克豪园以写字间为主要产品，价格在5080元/平米左右。附带有少量住宅与商铺，住宅价格在4142元/平米左右。项目周边楼盘浅析公司名称：福建南安市万兆仁创房地产开发有限公司项目名称：水头镇海联创业园内A-5地块项目坐落：水头镇海联创业园万兆大厦规划用途：住宅,店面,办公用房建筑面积：24913.8容积率：2.50%绿地率：25.29%开工日期：2011年9月1日竣工日期：2013年5月28日施工单位：福建名城建工有限公司测绘单位：泉州市大地岩土地质有限公司房屋用途住宅商业写字楼车库车位套数面积间数面积间数面积位数面积批准销售：1607667.36184746.351711984.1543516可售统计：1436841.0882039.5432493.4443516已售统计：17826.28102706.81149490.7100成交均价(元/㎡)32381271630590万兆大厦以住宅产品为主，附带有少量商业与写字间。住宅与写字楼价格相当，均在3200元/平米左右，商铺12716元/平米项目周边楼盘浅析公司名称：福建力志投资有限公司项目名称：水头镇海联创业园C2地块(力志世丰)项目坐落：水头镇海联创业园力志·世丰规划用途：成套住宅,店面,办公用房,车位土地来源：国有出让土地面积：12314建筑面积：24552.19容积率：2.70%绿地率：26%开工日期：2011年8月20日竣工日期：2012年12月31日施工单位：厦门思总建设有限公司测绘单位：泉州市汇高房产测绘有限公司房屋用途住宅商业写字楼车库车位其他套数面积间数面积间数面积位数面积批准销售：727977.5400230147001421874.400可售统计：313344.2900154105851421874.400已售统计：414633.25007641150000成交均价(元/㎡)41610486700力志世丰主要产品为写字间，占总开发面积的60%，住宅开发比例占32。4%项目周边楼盘浅析项目介绍占地面积4435.68总建筑面积24199.83容积率2.5建筑密度45.8%绿地率36.1%地下室6877.33底层为商场，二至三层为办公，四至十四至左右两梯为住宅，中间二梯为办公附属楼，底层商场，二层办公，三层局部办公项目经济技术指标地块定位集商超购物、休闲娱乐、时尚精品于一体的经典购物广场时尚、休闲、舒适项目地块定位时尚经典舒适的购物体验中心创意家居休闲时尚精品零售娱乐商超项目业态定位业态档次定位时尚精品以时尚品牌时装、皮具、鞋品零售为主。（以Only女装a、台湾黎姿为代表）休闲娱乐以中档，主题休闲餐饮作为吸引人流的重要业态。（如罗拉咖啡、台湾一茶一坐）业态档次定位健康娱乐以中档环艺电影城及儿童游乐园聚集人气（如星美国际影城、淘气堡儿童游乐园业态档次定位生活购物以中型规模的综合超市满足附近居民与办公人士的生活所需。面积大约2000平左右。业态档次定位业态定位业态规划建议3F顶层2F1F1F规划面积约2175㎡，以品牌店、休闲娱乐为主2F规划面积约2500㎡，以中型综合超市与家居饰品为主3F规划面积约2200㎡，电影娱乐及儿童游乐场、室外露台茶饮吧4—14层左右两梯为住宅，中间二梯为写字楼中间平台打造绿化生态露天平台销售策略（由难入简）招商/销售策略1F自留一部分铺面，用来安置能带动人流和品质的知名品牌，其余全销售；2-3F商铺去化较慢，价值有限，因此需引进特定业态及品牌，除了快速去化面积外，带租约销售，保证资金迅速回流。招商/销售节奏：节奏三节奏二节奏一1F销售2-3F招商/销售品牌商家√有效整合政府资源\品牌连锁商家资源，先集中精力把时尚精品这一业态招满做旺．√旺人气和招商并行，没人气的现场与商家谈判的难度将大增．所以日常的活动开展，有利于人气