远洋地产远洋城核心区高端地块定位及营销策略全案报

远洋城B1地块定位调整报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：远洋地产（中山）开发有限公司本报告是严格保密的。B1地块定位建议及整体开发节奏定位方向1开发节奏及定位建议23初步物业发展建议核心解决问题本报告是严格保密的。3B1地块总占地16.5万㎡，容积率约在1-2之间开发现状：A地块已全面开发，小鳌溪地块也正在开发中。B2地块设计定位基本完成。A地块A1-A10区A14-A6区（开发中）B1地块A11-A12区小鳌溪地块B2地块（开发中）（待开发）C地块地块占地面积容积率建筑面积A60万㎡1.09（包括公建）88万㎡B116.5万㎡1.2－220－30万㎡B25.2万㎡1.2－2.56.24－13万㎡小鳌溪9.37万㎡≤2.523.3万㎡C8.8万————总计99.37万㎡————项目经济指标本报告是严格保密的。4A地块已开发计容建筑面积约78万㎡，预计2011年初可基本完成销售A地块经济技术指标：总用地面积：60万㎡总建面：88万㎡（含公建）建筑密度：21.5%容积率：1.09绿地率：35%规划户数：3270户规划总人口：10464区域A1A2A3A4A5A6会所A7商业A8别墅A9别墅A10别墅A14A15别墅A16用地面积6341440325692857491831250993728812325912993458648计容建面1455307458019283533961103325091363991214466142165566已开发已开发已开发开发中开发中项目经济指标本报告是严格保密的。小鳌溪正处于开发中，首批单位将于9月面市。小鳌溪、B2地块总可售建面约35万平米，预计2012初可基本销售完成小鳌溪经济技术指标：总用地面积：9.37万㎡总建面：20万㎡B2经济技术指标：总用地面积：5.2万㎡小鳌溪地块B2地块建筑面积90㎡110㎡125㎡135㎡160㎡180㎡户型配比8%19%27%22%17%6%小鳌溪地块产品面积：项目经济指标本报告是严格保密的。2010年销售计划：按照20亿的销售目标，10年销售仍以A地块为主，另小鳌溪计划销售约4亿。时间组团价格预估(元/平米)组团总建面(平米)供货面积(平米)销售面积(平米)目标销售金额(亿元)供货金额(亿元)2010年09年剩余4.715.89A46500108560108560759924.947.06A16四组团450028510.628510.622808.481.031.28小鳌溪700018000080000560003.925.60A9二组团150003239014105112841.692.12A14A15160005708540000280004.486.40合计27117619408420.7728.34本报告是严格保密的。时间类型组团价格预估(元/平米)组团总建面(平米)供货面积(平米)销售面积(平米)目标销售金额(亿元)供货金额(亿元)2011年10年剩余6.827.57洋房小鳌溪7000180000100000800005.607.00B2地块6500148000100000500003.256.50别墅B1别墅170004000023000149502.543.91A14A1516000570851708511959.51.912.73合计20.1227.722011年销售计划：B1别墅开始供货，保证别墅供货无明显断档期，缓解洋房销售压力。本报告是严格保密的。时间组团价格预估(元/平米)组团总建面(平米)供货面积(平米)销售面积(平米)目标销售金额(亿元)供货金额(亿元)2012年11年剩余6.087.60小鳌溪商业150002000018000144002.162.70B2地块650014800048000432002.813.12B1洋房65002600001800001170007.6111.70B1别墅170004000017000119002.022.89合计20.6728.012012年销售计划：至2012年B1区别墅可基本消化完毕，洋房销售压力仍然偏大。从项目销售角度，按每年20亿的目标，洋房：别墅销售量比为1.5：1较为均衡。而从整体供货结构来看，未来洋房供应充足，别墅供应稀缺。本报告是严格保密的。9趋势研判2作为中山新峰顶豪宅和城市一线豪宅新的风向标，必须走在正确的趋势之上！第二部分:定位方向本报告是严格保密的。公共交通进一步完善机遇,中山将融入珠三角“一小时生活圈”。重点建設环珠江三角洲地区的高速公路、中山至深圳跨珠江口通道、港珠澳大桥等重大項目，当港珠澳大桥贯通后，由香港开车到珠海、中山或澳门，只需15至20分钟；深中通道建成后，中山至深圳只要半个小时；广珠轻轨通车后，中山至广州只需半个小时。中山目前正加大力度铺設交通网絡———“內通外拓”、完善交通设施体系，全面建设‘五横六纵九加密’干线公路网。中珠有望尽快开通“井岸－三乡、拱北－三乡、拱北－坦洲三条公交线中山纵一线与珠海金港路衔接、中山古神路与珠海大道衔接、珠海香海路与中山九加密线衔接；太澳高速从港珠澳大桥通中山。趋势1珠江西岸经济发展提速，广珠轻轨、港珠澳大桥、深中大桥等交通设施使中山从“边缘”走向“枢纽”本报告是严格保密的12000元/㎡6000元/㎡19500元/㎡20000元/㎡10万-15万元/㎡珠三角城市群价格洼地，对周边区域具有极强竞争力5000元/㎡趋势1本报告是严格保密的未来市场走势相对平稳，市场机会凸显，市场复苏期可加大“婴儿”产品供应。风险系数收益系数明星婴儿现金牛问题萧条期风险系数收益系数明星婴儿现金牛问题复苏期独栋联排类别墅普通高层高层豪宅趋势1本报告是严格保密的定位方向一：市场存在吸引珠三角区域投资客户的机会观点一：交通建设助经济提速观点二：珠三角价格洼地价值：复苏期市场，可增加联排、类别墅、高层豪宅等类型产品供应。本报告是严格保密的2010-2012年中山城区豪宅供应量达到约400万㎡区域项目总建面建筑形态容积率开工/开售时间总套数主力产品备注东区雅居乐库充项目8.28万㎡高层2.2预计2010年5月开售68080-170㎡预计均价8000元/㎡东区万科库充项目15.27万㎡高层2预计2010年8月开售110-120㎡石岐区豪逸.御华庭100万㎡高层3.52010年中旬开售51486-155㎡石岐区淘金豪庭1.33万㎡高层2预计2010年10月开售25080-120㎡占地：20亩石岐区中海项目21万㎡高层2.5预计2010年下半年动工130㎡以上西区滨江一号7.2万㎡高层2.5预计2010年3月份开售448170㎡-215㎡单价预计过万西区奥园80万㎡高层/别墅2.2预计2010年9月份开售160-200㎡洋房双拼和联排别墅沙溪世纪新城4期118.3万㎡高层2.2预计2011年开售2700120㎡商住用地仅492.4亩地块严重受70/90政策影响沙溪沙溪时代地块41.69万㎡高层4.5预计2010年6月动工50-180㎡沿用广州时代廊桥产品系列五桂山雅居乐五桂山项目65.2万㎡别墅1.5预计2010年上半年开工118套（1期）144-460㎡2012年开发完成；联排、双拼联排、四孖屋趋势2本报告是严格保密的15远洋城雅居乐世纪新城4期万科时代中海御龙山奥园广场城区滨江一号豪逸.御华庭淘金豪庭未来中山城区豪宅项目供应虽然增加，但低密度产品集中在郊区，而主城区主要以高层产品为主趋势2本报告是严格保密的定位方向二：低密度产品最大化观点一：未来3年豪宅供应量达400万平米观点二：主城区供应以高层为主观点三：低密度产品供应主要集中在近郊价值：主城区低密度产品供应稀缺本报告是严格保密的。主城区房地产发展平稳，改善性需求占据城区主流置业需求。中山历年GDP走势0.0345.4404.4469.7572.1704.3880.21036.31210.71408.502004006008001000120014001600时间200020012002200320042005200620072008gdp（亿元）0%5%10%15%20%25%30%同比涨幅中山人口走势图（万人）0501001502002503001990年1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年常住人口户籍人口外来人口从GDP、人均可支配收入、投资客数量、二手房成交量等数据来看，中山主城区房地产市场封闭而稳定。上世纪90年代初开始，市委市政府斥巨资实施“安居工程”，城镇居民住房越来越宽敞，住房配套设施日趋完善——中山日报2008年12月2007年中山城镇人均居住面积达33平米，这一数据在珠海仅为28平米。“安居工程”、33平米的人均面积奠定了中山市场主力销售中大面积单位及价格波动小的市场基调。趋势3本报告是严格保密的。100-180平米面积段改善性产品是市场的供销主力，占到整体销售的70%。10个项目共推出12515套单位，推货主要集中在100以上的面积，推出10140套，占81%消化量的比例与推出量比例相当，但180平米以上的大户型消化速度表现偏慢。10个竞争项目供应量2%4%6%7%20%26%19%16%05001000150020002500300035000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%系列23034497648592493329523302022系列12%4%6%7%20%26%19%16%0－6060-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上10个竞争项目消化量2%3%6%7%23%27%20%12%0500100015002000250030000%5%10%15%20%25%30%系列21782534996212022239017721077系列12%3%6%7%23%27%20%12%0－6060-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上120-144面积段销量最高，达到27%；100-120及144-180平米面积段消化量相当。趋势3本报告是严格保密的。结合市场走量的主力产品，180平米以上产品竞争压力较大10个项目各个面积段产品的消化速度1014273411013096590204060801001201400－6060-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上取平均的消化时间，18.4个月，得出10个项目各个产品段的平均的消化速度，100-180面积区间的速度是其他面积段的2-3倍。10个项目个产品段剩余的产品125197265238472905558945010020030040050060070080090010000－6060-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上各个面积段剩余产品可支撑的消化时间1314107476160246810121416180－6060-8080-9090-100100-120120-144144-180180以上趋势3本报告是严格保密的。项目市场供应量市场消化量换算为年消化速度市场需求比例剩余货量可供消化时间（月）市场需求量化打分剩余量消化时间量化打分综合量化打分未来需求排名备注80-9021411358101914%106.49.415.84紧凑型产品100-12029832376178224%78.49.618.02经济型产品120-14445303252243933%12109.218.01舒适型三房为主144-18026772171162822%48.01019.22未来产品定位重点180以上17305994496%5255