策源_西安中央领郡项目营销策划报告_102P

PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建策源观点：鼎正项目核心问题界定11策划报告组成策源理解：对鼎正项目的理解及建议策源对西安地产大势的研判策源对区域地产行情的研判策源对鼎正项目的核心价值主张22策源保障：对鼎正项目价值实现的保障33PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本案项目现状：高容积率、待发展、潜力大、北城局部开发热点区域p位于西安未来新中心的近核心区位p总占地：约100亩p容积率：约4.9p总建面积：约33万方p还建：约10万方p物业类型：住宅、公寓、办公及商业p紧邻城中村、短期形象不佳p目前周边商务配套缺乏PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建西安进入房地产快速发展期、品牌及外埠开发商云集、市场竞争尤其激烈p房地产投资规模逐步扩大p外埠及本土实力开发商决战城区外围本案PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建抢夺？截留？补缺？如何成功的制定战略并找到客户将是本案成功的关键本案客户分流本案魏玛公馆文景时代外来强者PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建，初次规划全为高层项目PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建大势）城市规划九宫格局、一城多心、东西延伸向北走本案本案PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建我市即将进入轨道交通时代促进多中心城市格局的形成----经开区未来强势发展的又一有力支撑。交通规划PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建九大文件宏观调控税收行业政府法令银行反腐土地多部门◇国务院◇国税总局◇建设部◇国家发展与改革委员会◇国家工商行政管理总局◇中华人民共和国商务部◇国家外汇管理局◇监察部◇国土资源部◇国六条、新国六条◇调整住房结构稳定价格◇加强住房营业税征收◇落实新建住房结构比例◇整顿规范房地产交易◇规范房地产外资准入◇建立国家土地监督制度◇住房转让征收个人税◇制止违规集资合作建房政策调整去年中央经济工作会议召开把对房地产市场的调控作为工作的焦点。08年将施行从紧的财政政策和货币政策，对地产行业的调整将持续进行大势（2）宏观调控从紧的财政政策和从紧的货币政策将盯紧开发商的钱袋子，宏观调控预期将不容乐观PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建大势（2）城市发展p8年来人均GDP翻了一翻，平均增长率达11%p7年来城乡居民储蓄存款累计增长1.5倍p8年来人口累计增长23%，达830万越来越多的人涌入城市；城市经济逐年稳步健康发展；综合实力属于二线城市中等水平PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建大势（3）城市地产p7年来房地产投资额累计增长647%，p平均年增幅达33.7%p占我市GDP比重逐年加大，最高达到22.3%p7年来住宅均价逐步上涨，累计涨幅达142.5%p7年来住宅总销面积累计增幅达350%p7年来住宅总销额累计增长991%p我市并无真正意义的价格峰值区域，总体均价不高p横向对比来看，价格仍有较大增长空间基数较小、增幅较大；总体属于起步发展阶段、属于二线城市中的房价硅地PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建市政北迁、区域号召力加强绿地、经发、中登等实力开发商逐步炒热局部区域位于北城“高价地段”，“钱”景可观12307年前，西安处于起步发展阶段，房价相对较低，是2线城市中的房价硅地107年开始，西安房价上升速度明显加快，横向对比全国，我市房价上升通道已经打开2西安正处于需求型增长到资本型增长阶段，未来市场可能出现量价齐爆的局面3局部西安我们对大势的把握目前处于调整观望期、今年下半年可能出现反弹；未来几年将会出现“量价齐爆”局面的可能性极大PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建认识项目与区域的关系城北是近两年来我市的又一个房地产开发热点区域，然而整体均价较低项目所处局部区域是城北的“房价制高点”问题一建立什么样的价值标杆？区域）区域行情PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建进一步的思考区域价格梯度如何分布？我们直接和间接竞争对手的价格水平？先确定向哪个方向走、再解决怎么走的问题区域供应状况？PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建价量北城均价基数较低、市政北迁、地铁修建、大明宫改造等诸多利好因素导致价格逐步上扬传统春节、历年淡季，销量大幅下滑整体呈现价涨量跌，城北均价在全市处于低位数据来源：西安房地产信息网PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建％43％26％15％30％52％17％1％必然存在部分为规避“9070”而设计的“二合一”户型，实际比例应更低主要集中在经开区主要集中在华都锦城和泰德紫玉公馆这两个项目的越层中等价位、中等面积的产品仍然代言北城主流供应市场多为城中村多为经济适用房和低档商品房PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建欠发展、非热点区域1梯度2梯度3梯度4梯度北郊价格分布大致呈现由南向北逐步递增的趋势虽然北城总体均价相对较低，然而本案所处区位为一类地段、整体均价较高，在全市范围也属于中高范围不应该局限在北城的区域框架内看问题，我们的客户有可能来自更广阔的区域PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建个案研究本案邀标阶段个案遴选原则实用性、地缘性、可参考性PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建建筑面积：30万方项目进度：南侧四栋首先施工均价：53001容积率：2.8绿化率：41％建筑形态：高层2开发商：绿地集团西安置业有限公司项目位置：凤城九路于文景路十字规划户数：1500（一期617户）3后续推量达24万方，高端定位，预计将在明年集中放量，为区域品牌号召者个案研究绿地魏玛公馆PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建其中三室户型为“二合一”户型，规避“90*70”政策的产物p截止3.31日整体去化42.95%p整盘均价累计约5300p开盘前去化198套p开盘后10天去化67套个案研究绿地魏玛公馆主力户型为3室、2室PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建建筑面积：65万方项目进度：尾盘销售现均价：5500（42号楼）1容积率：1.9绿化率：40％建筑形态：高层、小高层2开发商：经发地产项目位置：凤城九路南规划户数：30003高端定位、主力为3室。目前剩余约200套、为我案重要参考者个案研究白桦林居PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建建筑面积：21万方车位：700现均价：4990（2月）1容积率：3.6绿化率：48%建筑形态：高层、小高层2开发商：中登集团项目位置：凤城9路北侧规划户数：1500余户3档次定位与本案类似，体量相当、主要竞争对手个案研究中登文景时代PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建魏玛公馆户型配比均散，2室3室较为突出欧式风格+地台花园+商业街+多元化产品白桦林居主力为3室户型、整体面积偏大文景时代中3室户型占据最大比重PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建大实力开发商包围，均为摸高定位p新市政中心的确立赋予本区域CBD属性p800亩天然绿肺，打造区域优质卖点解决定位的问题参考白桦、紧跟魏玛、比对文景采取中高定位PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建价值）价值主张问题的产生预期容积不大于5如何在120亩的土地上考虑高容积和利润最大化PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建进一步的思考:高容积、产品形象和客户来源之间的关系从价格区间和客户来源入手PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建我们的客户从哪里来？他们为何而来？本案所处板块主流价格区间为5000-5500，主流面积区间为85-160，主流总价范围分两档；40万-50万，70万-90万PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建传统文教区域、较早发展p成熟适居地、价格名列前茅p象征均价：4300p新兴旅游度假区p高品质居住区、近城别墅区p象征均价：5800、9000p新兴生态区p中高品质亲水居住区p象征均价：3800、4300p强力经济引擎p中高品质居住区p象征均价：5200p传统工业区p中低品质居住区p象征均价：3800、4800p传统行政商贸区p公寓主导型中高档居住区p象征均价：5700p新兴经济技术开发区p规划中城市未来新中心p象征均价：4000、5300本案区位主流价格在5000-5500PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建从单价和总价范围来寻找,我们的客户似乎并不一定局限在经开区？高新区曲江新区陕北富人因此我们的客户会有一些共性看好区域发展潜力在经开区（准CBD）工作有较好的价格承受能力、有投资欲望PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建亩社区、5的综合容积如何同曲江旅游度假区竞争？区域周边相关生活、商务配套暂缺，如何同成熟CBD高新区竞争？问题提出有必要、有可能能跳出经开区吗？离开经开区我们能走多远？如何挑战魏玛和中登文景时代？知己知彼、百战百胜！我们来看看他们的客户吧PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建经过我们同相关人士的座谈，我们发现客户分析魏玛和白桦林居（07年下半年以后）的客户有这样的共性：1、绝大多数来源于城北区域，很少有高新和曲江的客户。2、企事业中高层负责人较多。3、陕北富人和经济承受能力较强的城北二次置业人群。4、以自主为主要需求、投资者很少，这同户型设置有较大关系。5、户型需求面积较大，多为130-160的3室和4室。思维的火花PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建是否可以通过配置中小户型来吸引更多的置业人群、填补市场空白？需要后期进行深层次的客户需求调研现在的高新区管委会址周边状况就是未来数年以后本案所处区域的发展归属，是否可以配备精装小户来吸引投资者入场？需要进行更进一步的投资分析和市场研判项目深度剖析建议不要同高新和曲江抢夺客户占主要