金地_珠海金地伊顿山项目营销策略报告_171PPT_XXXX年_合富辉煌

营销策略报告HOPEFLUENT金地·伊顿山营销目标解析核心解决问题报告总纲HOPEFLUENT报告纲要营销目标短期目标：实现项目一期开盘当月销售200套根据2010年下半年的营销部署与目标，计划项目一期第一批推出322套，开盘当月销售200套目标，销售率达到62%。中期目标：实现2010年下半年销售金额4.48亿长期目标：实现2011年12月项目整体售罄，销售均价达到15000元/㎡，销售总额为15.9亿项目整体可销售住宅面积10.6万㎡，计划2011年12月售罄，实现15000元/㎡高价（静态相比周边同类竞争项目高出3000元/㎡），销售总额达到15.9亿元，如在宏观市场及政策影响延续下，具有较大的挑战性。项目一期为5.2万㎡，共428套，按照2010年10月中下旬开盘，两个半月实现4.48亿，销售需要达到280套，销售率为65%。营销目标分解累计销售280套一期开盘销售200套实现4.48亿实现3.32亿2011年12月售罄实收均价15000元，实现金额15.9亿支撑支撑短期目标中期目标长远目标项目一期首批322套10月中旬推出预期销售3.32亿第二批106套11月加推销售预计销售1.16亿一期预期销售约4.48亿元2010年下半年销售总额4.48亿11月1日至12月31日，销售80套，实现一期总体销售率65%开盘当月完成销售200套，销售率达到62%。短期目标分解解决目标的核心问题从2010年8月中旬到10月中旬，广告开始铺垫到正式选房，再到开盘惯性销售期，我们的时间仅有两个月。因此，在现有市场形势下，实现2010年下半年销售目标的核心问题是——Q1：如何拔高金地品牌，提升项目高端形象，实现两个月销售280套，总金额达到4.48亿元？Q2：如何积累有效客户？实现快速销售？2010年上半年珠海经济发展概况2010年上半年珠海房地产市场新香洲概况及房地产发展概况报告总纲HOPEFLUENT报告纲要2010年上半年珠海经济发展概况关键词：经济恢复性增长迅速房地产过热有所控制居民消费水平表现谨慎主要社会民生话题——经济类——产业升级人民币升值进出口增长企业家信心增强CPI平稳银根适度宽松创业板上市低碳经济刺激政策退出十字门CBD扩大内需……——生活类——港珠澳大桥珠海航展广州亚运保障性住房珠中江同城化农产品涨价十大重点工程房地产新政西南大旱上海世博会南非世界杯……2010年上半年珠海经济发展概况经济指标2007年2008年2009年2010年1-6月GDP886.84992.061037.69533.9GDP同比增长率16.5%9%6%13.3%2010年上半年珠海经济发展概况——GDP受金融危机影响，珠海经济在2008-2009年增长速度放缓，2010年恢复性出现增长，上半年全市实现GDP533.9亿元，增长13.3%，其主要原因是——珠海的、化工等电子六大产业重新擎起拉动珠海工业经济发展的大旗，外商及港澳台商投资企业生产得到复苏使得珠海经济出现企稳回升。但珠海部分行业恢复性增长性质明显，经济增长的基础还不牢固。全市今年经济发展“前高后低”的趋势已经显露。外部环境依旧严峻复杂，回升基础仍需进一步夯实的情况下，如果没有新的增长点，全市下半年工业发展的情况并不容乐观。数据来源：珠海市统计局2010年上半年GDP恢复增长迅速，但经济发展结构基础未牢固。金融危机后，2010年上半年，珠海进出口同比增长分别由09年的-23.4%、-16%恢复性增长至27.8%和28.35%。内资企业出口增速明显快于外资企业。珠海市近年来实际利用外资和批准项目增长逐步减慢，2010年上半年实际利用外资为6.61亿美元，增幅为-13%，仍显低迷。而批准项目同比增长一直维持负数。经济指标2007年2008年2009年2010年1-6月进口总额数额（亿美元）213.96256.65196.57103.72同比增长率19%20%-23.4%27.8%出口总额数额（亿美元）184.73211.72177.8393.73同比增长率24.5%14.6%-16.0%28.35%实际利用外资数额（亿美元）10.2911.4211.806.61同比增长率24.8%11.0%3.3%-13%批准项目个数76330419771同比增长率-2.4%-60.1%-35.2%-22.8%2010年上半年珠海经济发展概况——进出口与利用外资数据来源：珠海市统计局外贸出现恢复性增长，但外资利用仍显不足。投资指标2007年2008年2009年2010年1-6月固定资产投资总额(亿元)数额343.16372.32410.51196.74同比增长率33.4%7.9%10.3%29.2%基础建设投资(亿元)数额183.06194.82200.16——同比增长率10%5.9%2.7%——房地产投资总额(亿元)数额130.27147.65168.4470.41同比增长率98.6%11.3%14.1%60.1%2010年上半年珠海经济发展概况——固定资产投资新政影响下，预计下半年珠海固定投资增长幅度有限，房地产投资过热将在一定程度上得到控制。数据来源：珠海市统计局以房地产投资为代表，上半年固定资产投资回升迅速上半年珠海固定资产投资快速增长，同比增加29.2%，发展前景逐渐明朗化。其中珠海市重点市政工程支撑作用明显。而延续2009年的开发进度，房地产投资额则一直处于放大递增状态。2010年受房地产新政以及银行政策收紧影响，房地产的投资虽同比增长60.1%,但投资总量得到在一定程度上得到有效控制。社会消费指标2007年2008年2009年2010年1-6月上半年居民消费价格总水平（CPI）104%104.6%97.00%101.7%社会消费品零售额（万元）30147473597424413.82218.01同比增长18%19.3%15%14.9%住宿和餐饮业（万元）470529540892656193262546同比增长16.7%15%21.3%11%2010年上半年珠海经济发展概况——居民消费水平受西南干旱及江南强降雨影响，1-6月居民消费价格累计涨幅达到1.7%，市场物价保持高位走势，跟随全国形势，预期全年珠海CPI增幅仍存在不确定性。2007年-2010年上半年，珠海社会消费品零售额同比增长速度不断下滑，2010年上半年只保持14.9%增长比例，同时住宿和餐饮业在2010年上半年同比增长幅度有限，2010年上半年增长速度只为去年全年增长速度的一半，显示珠海居民在通胀压力下，居民消费表现谨慎。数据来源：珠海市统计局2010年上半年居民消费水平增幅有限，消费行为趋于保守。结论2010年上半年珠海经济发展概况2010年上半年GDP恢复增长迅速，经济结构并不稳固。上半年珠海进出口贸易由负增长转变为恢复性增长，但外资利用仍显不足。新政影响下，预计下半年珠海固定投资增长幅度有限，房地产投资过热将在一定程度上得到控制。居民消费水平增幅有限，消费行为趋于保守，预计2010年下半年购房投资行为受到一定抑制。2010年上半年珠海经济向好，但下半年仍有仍有不稳定因素存在，需要继续关注。2010年上半年珠海经济发展概况2010年上半年珠海房地产市场新香洲概况及房地产发展概况报告总纲HOPEFLUENT报告纲要2004年以来珠海土地市场成交逐步扩大，2009年珠海国土出让总金额达到165.75亿元，刷新珠海历年记录，在全国各城市土地收益中排名前25名。其中2007年以后香洲区土地供应逐步减少，而西区、横琴、唐家成主要供应区域。2004年以来珠海土地市场成交逐步扩大，2009年成交金额创新高。2009年珠海商住土地交易价格为楼面地价4562元/㎡。从价格走势看，近年珠海商用土地交易价格呈现快速上涨的趋势，土地资源稀缺以及新推项目快速消化造成开发商抢地现象，导致地价快速上涨。商住土地价格稳步增长年份宗数—宗建筑面积—万㎡宗金额—亿元2007年10256.565.842008年4125.751.852009年21525.4165.752010年上半年1415322.14数据来源：珠海市土地交易中心上半年国土局出让土地有个最明显的特点就是轻商住重工业，商住用地出让极少，而酒店、总部经济和综合体的项目占据分量增加。用地规划准入产业的清晰说明珠海市政府在发展经济，规划产业上已有较为明确的规划；而重视工业、酒店和总部基地的发展亦说明政府借《珠三角规划纲要》之东风发展实体经济，力争把珠海打造成珠江口西岸核心城市的决心。2010年上半年珠海土地以工业定向为主2004年以来珠海土地市场成交逐步增长，2009年更是刷新历史2007年以后香洲区土地供应逐步减少，而西区、横琴、唐家成主要供应区域。2004年以来珠海商住土地价格稳步增长2010年上半年珠海土地以工业定向为主香洲区土地供应减少，政府推地初现城市化运营，开发商拿地成本增加。指标名称2007年2008年2009年2010年1-12月同比增长（％）1-12月同比增长（％）1-12月同比增长（％）1-6月同比增长（％）房地产开发投资额（亿元）130.2798.6147.6511.3168.4414.170.4160.1施工面积(万㎡)834.217.81143.9828.71132.31-11058.279.9竣工面积(万㎡)258.6426.2405.4740.9366.77-9.5110.07-40.5销售面积（万㎡）321.9771.2174.27-48280.4460.9121.6610房销售额（万元）2057081130.11217729-43.6209910172.4131930155房地产开发投资加大，未来市场竞争加剧数据来源：珠海市统计局今年以来商品房竣工面积上半年出现回落，表明供应量有所减少，但随着诸多项目的工程进度推进，下半年市场供应将有所增大，市场竞争仍在；而今年房地产开发投资额同比出现恢复性增长，表明未来一段时间内整体供应量有可能出现快速增长。由于近年来珠海香洲区土地供应减少，由上图可知，目前珠海市住宅预售批准面积处在一个下降过程中，2010年上半年商品房新增供应面积89.23万㎡，同比2009年上半年增长15%；但同比2009年下半年同比减少36.8%；为2007年来以来珠海商品房市场供应第二低谷。127.85204.86138.27166.3977.59141.1789.23110.07050100150200250珠海住宅预售批准预售面积数据来源：珠海市统计局目前珠海住宅供应面积日趋减少长期来看商品房供应略显紧张。受全国房地产发展行情影响，2007年以来珠海市住宅销售面积呈现波动明显，由于2008年开工面积减少，2009年市场供应萎缩。随着2009施工量的加大，市场在2010年下半年供应压力增大，竞争加剧。2010年珠海市住宅销售面积为121.66万㎡，同比2009年上半年增长9.97%，但环比2009年下半年下降23.38%。受新政影响，预计下半年珠海住宅预售面积去化率将有所降低。2007上半年2007下半年2008上半年2008下半年2009上半年2009下半年2010上半年住宅预售供应面积127.85204.86138.27166.3977.59141.1789.23住宅销售面积110.24183.799.3474.93110.63158.78121.66去化率86.23%89.67%71.84%45.03%142.58%112.47%136.34%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%140.00%160.00%0501001502002502007-2010年珠海商品房供需走势图数据来源：珠海市统计局供需变化受政策影响明显，下半年存在供应压力09-0109-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-0210-0310-0410-0510-06全市656959236416664667507457