花鸟市场营销策划报告

1花鸟市场营销策划方案本报告是为安顺市花鸟市场建设项目所作的项目商业策划及营销策划初步方案，由于项目在配套业态定位、后续运营方略等方面尚未形成既定思路，因此，本报告相关分析，均是基于优先安置南水路花鸟市场搬迁经营户及项目前期初步设想的基础上，结合西秀区市场了解的情况及对项目的初步认知下做出的。本报告仅体现方案编制人员对项目在运营过程中的一些基本思路和操作手法的建议，也未与项目投资人进行实质性的、深入且具有针对性的讨论，难免有诸多疏漏和偏差之处，因此，本方案中的一些具体执行方案和建议仅供参考。一、项目简介项目建设地位于安顺市西秀区华西办事处黑石头村，地势平坦，区位优势明显，交通运输便捷，是新一轮城市发展的重点区域，也是人们投资创业的理想宝地，建设条件良好。项目占地74亩约49334㎡（为市场一期工程），建设集花卉、鱼鸟、宠物、古玩、工艺品交易、办公、综合服务和休闲观光为一体的景观花鸟鱼虫市场，以满足人民群众的消费需求。二、市场分析（一）新政严打住宅市场以来，商业地产或在挑战中迎来新一轮契机！新“国四条”、新“国十条”、住建部新规等文件的出台，短时间内，中央调控政策组合拳密集的雨点重重落在高烧的楼市头上，无论是二套房需首付五成，还是三套房和异地购房可暂停发放货款，抑或是以家庭为单2位核算，新政对住宅市场的打击力度都堪称史无前例。虽然近来全国很多城市一系列限购措施放开的实施，意在引导置业投资者对房地产市场加强信心，仍不能阻止楼市价格与成效量的下滑。一直以来，由于土地性质和使用年限的不同，商业类项目其贷款条件比住宅严格不少，要求首付至少五成，同时按揭年限最长为十年，在此前历次楼市信贷政策调控中，商业项目也一直执行这一单独政策，暂时不受住宅放贷收紧影响。和全国其他城市一样，住宅泡沫被猛烈挤压的当下，将会是商业地产不错的发展契机。但住宅市场的降温必然会产生一个延伸效应，受楼市整体回调预期带动，购房者特别是商业投资者对于楼市的预期和信心将下挫，这势必也会对商业地产产生负面影响。因此，住宅被打压在一定程度上将会促进商业地产的发展，但对商业地产而言也是一面双刃剑。（二）西秀区宏观市场分析1、区域概况西秀区位于黔中腹地，贵阳以西90公里，为安顺市政府所在地，是安顺市政治、经济、科技和文化中心。全区行政区域面积1724平方公里，下辖7乡8镇和6个街道，总人口80余万人，是一个多民族聚居区。西秀区是世界喀斯特风光旅游优选区，是贵州西线旅游中心，1985年，被国务院批准为中国甲类旅游开放城市，未来发展的战略定位是“国际旅游目的地城市”和“百万人口生态旅游城市”。全区自然风光弘富，人文景观别致，民族民间风情多姿多彩，被誉称为“旅游线上的明珠”、“蜡染之乡”、“地戏之乡”、“屯堡文化之乡”。2、区位优势西秀区地处“黔中经济圈中心带”，素有“黔之腹、滇之喉、粤蜀之唇3齿”、“扼锁滇黔”之称，历来被视为黔中“旱码头”，“商业之盛，甲于全省”和“吃在安顺（西秀）”历来被大众认同。区位良好，交通便捷，是贵州中西部交通枢纽，贵昆铁路、株六铁路复线、滇黔公路、贵黄高等级公路和清镇高速公路贯穿全境，黄果树机场为军民两用机场，形成了航空、铁路和公路协调发展的交通网络。近年来，西秀区在强化城市路网建设和配套设施建设的同时，不断扩张城市规模、提升城市品质，新兴产业迅速发展，全区综合经济实力明显增强，产业结构进一步优化，基础设施进一步完善，人民生活水平稳步提高，业已形成“一轴线四片区”的城市新格局。“十二五”时期，全省确立了“工业强省”、“城镇化带动”、“黔中经济区率先发展”、“贵安一体化发展”的战略目标，西秀区是安顺市唯一的中心城区和我省经济强县之一，重新审视发展环境，抢抓这一前所未有的发展机遇，是西秀经济社会实现历史性跨越的关键。（三）西秀区房地产市场状况1、楼市状况按0853房产网安顺房地产2014年9月份市场分析报告，安顺房地产开发商期盼的金九银十遇到遇到了最冷的寒冬。安顺楼市2014年成交自5月份以来一直呈下降趋势，9月份相比较8月份安顺楼市无论是成交量、成交价格、成交面积都在下降，2014年9月份西秀区商品房成交量相比较8月份下降明显，住宅成交量仅219套，成交面积2.68万㎡，同比下降17.42%，成交均价为3537元/㎡，同比下降2.47%。近年来，房地产市场始终是上升趋势，但房地产市场是具有周期性的，在达到一定高位后，将逐步进入调整期。商品房供应量短时间上升过快，导致了库存量屡创新高，商品房销售增速放缓、现行房贷政策抑制了部分刚性需求，以及保障性住房政策的实施、不动产统一登记、当前的“反腐”4氛围等，这一系列因素将加快市场步入调整期。随着安顺市场华荣生态城、天瀑阳光、清水湾、翠麓名品、家喻五洲、世通悦府等楼盘销售加速备案开盘，预计全区楼市成交量、价格仍回升无望。2、商业地产状况目前，西秀区城区在售商业项目主要有碎丽金座、天河商务港、中环商业广场、东方商城、国际佳缘、建博国际等，沿黄果树大道周边价格在4-6万/㎡，一层商铺租金在60-100元/㎡，年租金按6%-10%增长；工业园区商业项目主要有嘉和大商汇、农产品批发市场等，其中，嘉和沿街独立三层商铺均价0.45万/㎡，已全部售完，标准厂房、仓储租金15-18元/㎡，农产品批发市场不详，可见商业地产潜力较大。随着“一轴线四片区”城市新格局的形成，城市发展的主力方向将向新城区延伸，坐落在北部新区的花鸟市场，其未来发展趋势极其明显。（四）市场前景致富，源于商机；商机，依托大环境。近几年，安顺旅游业的快速发展、西秀城市扩张、城市人口的增加、人们生活品质的提高，为花鸟鱼虫、奇石根雕、特色产品等提供了极为有利的发展空间。我区花鸟市场虽已成行近三十年，但其建设方面的投入明显不足，发展相当缓慢，原西秀区花鸟市场位于南水路汪家山路口，观赏鱼龟店、水族用品店、渔具店、宠物店多集中在花鸟市场里，专营鸟的店较少，一般都是宠物狗、猫、兔子、鸟等多种经营，且销售宠物狗比鸟利润大很多，大多以销售宠物狗为主，以销售鸟及其它为辅。此外还有鸟笼、鸟食、鱼缸、水族箱、宠物食料、花肥、花盆、器具等相关商品。原南水路花鸟市场，因经营规模小、规范管理弱、专业程度低、产业化不强等因素，严重制约了产业的发展。每逢周末，市场外路边临时摊点乱摆乱放，消费购物十分不便，常阻碍交通，有碍市容市貌。目前，花鸟5市场在安顺及其周边城市，较具规模且规范的花鸟市场是一个很大的市场空缺。花草虫鱼，历来是市民闲时乐此不疲的消遣方式，能极大丰富市民精神生活。随着社会经济的发展和生活水平的提高，人们越来越注重生活品质，精神文化需求逐渐增大，花鸟消费越来越成为人们的生活时尚。对一个历史悠久、文明发达的城市来讲，花鸟市场是不可或缺的组成部分，花鸟市场的建设在很多城市都得到了政府部门的高度重视。为加快西秀区城市建设，提升城市品质，按照区委、政府的安排部署和要求，将原南水路花鸟市场整体搬迁至华西办黑石头村烈士陵园东侧二环路沿线处，并将项目列入西秀区十大民生实事之一。通过规范建设，提高地方文化交流水平，提升西秀城市文化品位，依托打造西秀北部城市片区的契机和丰富的劳动力资源，以及周边的环境优势，相信在不断完善花鸟鱼虫古玩市场的同时，起到明显的产业带动效应。作为有着深厚文化历史底蕴的西部之秀，她需要一种适时适地的具体文化体现，也需要有这样一个文化发展源头，充满温馨、休闲、典雅环境的交易场所是花鸟鱼虫古玩经营者、消费者和玩家的共同需要，西秀需要有这样一个良好平台，既起到提升整座城市的文化品位，又能满足广大人民群众的实际需要，所以，建设一个合法规范、管理统一、繁荣兴盛的花鸟鱼虫古玩综合性市场，刻不容缓，也是西秀不断发展的精神文明需要。可以预见我区花鸟鱼虫消费市场潜力巨大，产业前景广阔。三、项目分析（一）地理条件1、地块位置项目地位于华西办黑石头村二环路沿线处，东接安普路，西邻烈士陵6园，南抵开发区，北为荒丘，地势平坦，位置十分优越，是新一轮城市发展的重点区域，也是人们投资创业的理想宝地。2、交通条件项目地距市中心仅3公里，离黄果树机场仅1.5公里，6路、16路两趟城市公交直达，交通极为便捷。3、周边环境东面2公里处为安顺市政府新址，项目地一公里区域内有正在打造百万平米大型高端生活社区的世通悦府、安顺中医院、客车北站、钢材市场、欢喜岭工业园、驾校、中小学校等，相邻的（若飞公园）烈士陵园经改造已焕然一新，业已成为市民缅怀英烈和休闲娱乐的纪念性公园，商业氛围日趋浓厚，但周边生活服务类配套设施相对缺乏。（二）优势与劣势分析（SWOT）内部环境外部环境优势（Strengths）劣势（Weaknesses）1）地块多为荒地，拆迁量小，沿二环路至安普路口市政广场辅道呈各条形状，利于规划；周边商业氛围浓郁；2）当地经济发展迅速，人均GDP居前，人们消费观念及生活水平普遍较高；3）项目为当地独有，业态竞争力强且具排他性，更能吸引投资者和经营者；4）地段为城市扩张结点之一，即北部新城，政策优势明显，商业投资活跃。1）区域为城乡结合部，虽定位北部新城，扩张力度加大，建设速度加快，但配套仍不够且需一定的成长期；2）项目区域目前人气尚淡，尚需导入居住及消费人口；3）市区商业供应量偏大，对本案配套服务业态势必带来一定竞争压力；4）本案商铺前租后售，售后会对市场管理、租金收益等带来一定压力。机会（Opportunities）SO指向：发挥优势利用机会WO指向：借助机会克服劣势花鸟市场搬迁空缺；人民经济实力迅速提升；房地产市场的平稳发展；商业地产持续活跃；区域市政配套逐步完善。发掘当地人文优势，集中打造具有明显竞争优势的商业形态（集中性的餐饮娱乐、游览性的休闲观光、唯一性的花鸟鱼玩市场），以扬长避短，在竞争中抢得先手。借助区域经济实力增强，消费水平持续增加，北部新城建设，商业地产需求旺盛等有机因素，明确业态定位，突出重点，充分宣传。威胁（Threats）ST指向：发挥优势战胜威胁WT指向：克服劣势避开威胁市中心商业的竞争分流；商业定位及运营炒作；人口导入及配套不足。利用特殊行业吸引力，强化区域概念；抢占市场先机，逐步建立市场关注度。以规划及业态定位赢得客户青睐；以创新的营销手段抓住客户；以商品差异化吸引客户。7（三）项目定位1、项目与定位思路1）项目思路如果能把项目打造成西秀人民日常餐饮、休闲娱乐的好去处，那么，以其特殊业态的超强辐射力，项目想不成功都难。集中的一站式餐饮、娱乐、休闲广场，复合花鸟鱼虫及特色工艺品市场功能，让人们无论日常休闲消费或商务应酬都有了好去处。辅助业态与花鸟鱼虫及特色工艺品为主的文化市场具有一定的互动互补性，可以互相带动人气、提供支持。因此，升级搬迁原南水路花鸟市场，应以保护带动开发，开发促进保护的模式创建集花鸟鱼宠、古玩字画、工艺品交易和观光休闲娱乐为一体的景观花鸟鱼虫市场，打造现代农业休闲旅游文化产业示范区。正确处理发展与保护的关系，即能加快当地建设发展，又不破坏原有生态环境，还能对环境的保护起到积极作用，实现可持续发展思路。2）定位思路充分利用资源扬长避短，集中优势力量全面突破，整体发展。整体主题鲜明，特色突出、具备较强辐射力：寻求辐射力较强的业态，以满足当地人日常需求为主导，核心是规避项目地目前商业氛围不浓而带来的项目风险；针对周边居民较少的区域特性，项目成功的关键在于如何整合项目特质，提炼独有竞争力，做大项目影响，扩大项目辐射范围，提升整体地块价值：核心是打造区域品牌，提升项目区域的商业环境、配套环境，为区域发展打下基础。以具备丰富体验特征，集合主题娱乐、主题餐饮、特色购物等多样性休闲为核心功能的综合项目：核心是打造区域现代商业形态的代表，形成项目口碑。8以吸纳全城消费者为核心目标，以整体西秀区为主向周边延伸辐射其范围。针对其消费特性进行主题定位并设置商业功能板块区分，以达到板块协同互动、优势互补，整体发展的目标。2、定位原则项目整体定位必须遵循以下原则：1）市场考察调研反应的具有有效需求的市场空间；2）根据市场商业因子确定建筑风格及功能；3）符合安顺市城市总体规划；4）项目SW