营销策划案讨论稿

某楼盘楼书文案（讨论稿）封面文字：标志+城市地标，某市荣耀+打开每扇窗，都是某县江一、城市一体化，某市后花园(P2、P3)P2：标题：城市一体化，某市后花园正文：2006年，某市市政府提出打造一小时经济圈，某县被纳入其范围；2009年，某县提出“打造某市乃至珠三角和海西地区后花园”的定位；2012年底，投资2亿元打造的某县主出口迎宾大道将通车；2012年底，某市至某县高速公路全线贯通；2013年……城市一体化、一小时经济圈的建设，让某县这座城市愈发便利快捷；高门槛的工业入门标准，高标准的生态绿化建设，让某县这座城市变成了美丽的花园；离某市30分钟便利生活圈的定位，让某楼盘成为某市最美的后花园。P3：标题：某县江畔，诗意生活正文：闲暇时光，约三五好友共赴某县，观山赏水，江边垂钓，心情盛开。繁忙之余，放下手中工作，与家人团聚，无论是只有18米之遥的江边水岸，亦或是270°的观景阳台，都充满温馨与浪漫。住在某楼盘，日观一江美景，晚听江上鱼歌，轻风吹拂一帘幽梦。（配地图）二、城市地标，城市荣耀(P4、P5)P4：一座建筑，一幅作品标题：（楼层），城市地标，某市高度正文：建筑是艺术载体，是城市文化的代表与象征。某楼盘，经典建筑艺术，傲然完美呈现！（楼层），不仅是城市的高度，也是生活的高度和身份的象征！P5：标题：优美弧线，诗意建筑正文：某楼盘极富现代气息的外立面，宛若太极双鱼的建筑造型，为蜿蜒流转的某县江嵌入璀璨的明珠。某楼盘，270°景观阳台。一个弧形阳台，完整呈现一江美景。某楼盘，经典建筑，城市标杆，城市骄傲！（通栏大图）三、江景（P6、P7）P6：标题：打开每扇窗，都是某县江某县江湾区美景，是天赋；将天赋美景收藏，在人为。景观资源决定于地段，而景观效果取决于建筑。某楼盘从建筑排列到户型设计，经过无数次计算机模拟，反复调整设计参数，力求使每一户都能充分享某县江醉人美景！某楼盘，临江而居，巅峰豪情，一辈子江岸度假生活......徜徉在风景中，留恋在阳台窗前！（某楼盘看某县江效果图）P7：标题：临水而居，一湾美景某楼盘，江岸度假生活专区。？亲水住宅，越来越稀缺的城市资源。江景房、湖景房、海景房，成为城市人居的价值尺度，一如香港的浅水湾、深圳的小梅沙、上海的外滩......某楼盘，水浪亲拍，江风阵阵，波光粼粼，两岸灯火阑珊······湾的风景，是每天重复的美丽。标题：以湾之名，收藏最美江景某县江，蜿蜒流转千年；某县江，一湾诗意风景。某县江湾区美景，是天赋；将天赋美景收藏，在人为。岸边栈道，不是廊桥遗梦，是闲暇健步、休憩的绝佳去处。某楼盘，独享一线江景......四、全精装豪宅，五星级享受P8：标题：精装革命——全面家居解决方案正文：某楼盘，在某市首开豪华全精装修全面家居解决方案，海尔家庭式中央空调、欧派厨房整体橱柜、大自然实木地板、实木室内门、巴迪斯厨房天花吊顶、美标卫浴洁具、西门子嵌入式厨电、埃菲尔指纹锁....均采用一流知名品牌，为业主营造健康、便捷、舒适的生活方式，实现“拎包即住”的梦想。？（待确定）（配精装修效果图及各建材品牌标识）五、园林P9：标题：艺术园林，浪漫情怀某楼盘，运用借景、造景等园林设计手法，将原生态的江岸园林引入社区，将露天咖啡椅、花榭廊、雕塑、地景喷泉，点缀于3000平方米的屋顶花园，同时配以繁花簇锦的名贵花木，构成一个完美的立体绿化空间和艺术空间，真正实现一步一景，移步换景。某楼盘，浪漫园林与原生态江岸美景，梦想天地。六、物管（P10、P11）P10：标题：新加坡式管家服务，度假酒店式舒适尊贵正文：某楼盘，某市湾区景观住宅杰作；某楼盘，某市酒店式度假生活代表。某楼盘，聘请中国百强物业公司——广州莱佛士，以“度假”式概念为基础，导入现代酒店度假物业管理模式，以星级酒店为标准，提供酒店式管家服务，使您每天都能享受到舒适便利的度假式生活。P11：标题：七大智能管家系统，睿御生活奢想正文：某楼盘，在给您提供舒适的度假生活服务的同时，在安防上采用专业管理团队与现代智能高科技产品相结合，形成集门卫值勤、移动巡逻、摄像、红外监控等立体化安全管理体系，无时无刻守候您。◆24小时保安巡更系统◆闭路电视监控系统◆能识别访客系统◆住户楼宇对讲系统◆停车场管理系统◆消防控制中心及报警系统七、商业（P12、P13）P12：标题：临水商业，休闲舞台正文：某楼盘，150米江岸，15000平方米滨水休闲商业，休闲生活大舞台。国内排名第六位的电影院线——大地院线隆重登临某县。某市最高档的咖啡馆——维也纳咖啡馆、连锁美容机构——舒适堡美容养生会所、维纳斯婚纱影楼、休闲餐厅、卡斯特酒庄、.....一线休闲娱乐品牌云集，精彩生活，缤纷呈现.....P13：标题：三首层商铺，立体滨水商圈正文：城市中心、商业中心、休闲中心....某楼盘，三首层商铺，铺铺王铺，立体商圈，一站式购物休闲娱乐天堂。八、户型赏析（P14-15）P16（封底）：区位图+开发商+代理商+地址+电话（共16个P）某楼盘策划核心提要（讨论稿）一、某楼盘主题定位：城市地标某市荣耀二、某楼盘主打广告语：打开每扇窗，都是某县江三、某楼盘不同主题推广语：1、江景：打开每扇窗，都是某县江2、建筑：城市地标，某市荣耀3、景观：一湾江景，一园美景4、装修：全精装豪宅，五星级享受5、物管：酒店式服务，五星级享受6、商业：滨水商圈，休闲舞台售楼员统一说辞（讨论稿）（一）楼盘介绍：小区占地面积约平方米，总建筑面积约平方米（其中，住宅建筑面积平方米，商业建筑面积平方米）。小区容积率，建筑密度约﹪，绿地率约﹪，楼间距约米，最宽楼间距米。住宅总套数套，商铺总套数套，地下车位个，车位配比1：（二）卖点介绍1、地标建筑，某市高度小区由2栋（楼层）的高层建筑组成。（楼层）的建筑，不仅是未来某县的最高建筑，也是未来某县乃至某市的最高建筑。这不仅是建筑的高度，也是身份的象征！小区建筑均为板式设计，建筑风格现代时尚，建筑线条简洁明了，建筑立面色彩亮丽。2、一湾江景，一生享受亲水住宅，越来越成为城市的稀缺资源。江景房、湖景房、海景房，成为城市人居的价值尺度，一如香港的浅水湾、深圳的小梅沙、上海的外滩......某楼盘地处某县风景最美的江岸湾区。在这里，推开每扇窗，都可以看到绿水荡漾、波光粼粼、风景秀丽的某县江。临江而居，享受一辈子的江岸度假生活......3、完美户型，实用至上小区共有套住宅，户型多样，选择余地大。其中一房套，面积约㎡；两房两厅套，面积从平方米-平方米；三房两厅套，面积从平方米-平方米；四房两厅套，面积约平方米。每套房都有大阳台、大飘窗，都可以看一江美景。户型实用率高，阳台、飘窗只计一半面积。4、屋顶园林，浪漫情怀某楼盘运用借景、造景等园林设计手法，将原生态的江岸园林引入社区，将露天咖啡椅、花榭廊、雕塑、地景喷泉，点缀于3000平方米的屋顶花园，同时配以繁花簇锦的名贵花木，构成一个完美的立体绿化空间和艺术空间，真正实现一步一景，移步换景。小区部分底层架空，既增加了小区的通透性，又增加了绿化面积和休闲娱乐场所。5、全精装豪宅，五星级享受某楼盘在某市首开豪华全精装修全面家居解决方案，海尔家庭式中央空调、欧派厨房整体橱柜、大自然实木地板、实木室内门、巴迪斯厨房天花吊顶、美标卫浴洁具、西门子嵌入式厨电、埃菲尔指纹锁....均采用一流知名品牌，为业主营造健康、便捷、舒适的生活方式，实现“拎包即住”的梦想。6、管家式服务，度假式生活小区由中国百强物管企业——广州莱佛士实行全封闭物业管理，将以“度假”式概念为基础，导入现代酒店度假物业管理理念，为业主提供酒店式管家服务，使业主每天都能享受到舒适便利的度假式生活。小区还将安装闭路监控系统、红外线防范系统、IC卡管理系统等八大智能化管理系统，确保为业主提供无忧安全屏障。小区实行完全人车分流，摩托车、小汽车一律放地下车位，确保小区通畅、安全。某楼盘营销策划书（讨论稿）一、项目概况占地面积㎡，总建筑面积㎡（其中，住宅㎡，商业㎡，地下车位㎡，架空层㎡）。项目由2栋（楼层）的板式高层建筑组成。住宅总套数套。其中，一房套，面积为㎡；两房两厅套，面积分别为㎡、㎡、㎡；三房两厅套，面积分别为㎡、㎡、㎡；四房两厅套，面积为㎡。各栋实用率分别为：%、%。停车位：个（地下个，地面个）。二、项目优劣势分析（一）优势1、一线临江，户户观景；江景房众多瞩目。2、户型多样，设计好，面积适中；3、地段好，地处成熟片区，周边有塞纳左岸等高档楼盘；4、闹中取静，适合居住；5、坐北朝南，朝向好；6、屋顶花园平台，底层架空，小区环境优美；7、精装修，没有二次装修的烦恼；8、有滨水商业，配套齐全，居家方便；9、物业管理公司有全新的管理经验，有利销售；10、某县首个过滤水入户。？（二）劣势1、规模小，小区园林环境难有特色;2、楼间距不够宽，低层住宅光线受到影响；3、部分房源中看不中用；4、临江部分房源面积偏大，总价高;5、目前政策环境对销售不利；6、精装修房尽管没有二次装修的烦恼，但装修风格和质量不一定符合客户需求；7、高层建筑成本高，会推高房价；8、物业管理费高；9、商住扰民。10、本地看好100多平方的，但是对88平方的不感兴趣，某市地区的看好公寓，所以会出现滞销户型。三、开发商及项目形象包装策略因开发商是房地产的“新军”，因此消费者可能会对开发商的实力、开发理念、运作水平及项目的建筑质量等产生怀疑。针对这一情况，建议在项目推出前对企业及项目进行必要的包装和推广：1、设计精美、有文化内涵，并具有特色的楼书；2、精心提炼企业精神、经营理念、开发理念，展示具有责任感、使命感的企业形象；3、事件行销：在项目开盘前，公司领导多参加一些行业性、公益性的活动，增加媒体曝光率，多宣传企业及项目形象；4、公共关系：与某县各部门及媒体建立良好的合作关系，避免在项目施工、销售等环节出现意外事件而被媒体曝光。四、项目建设建议1、做主题景观，进一步提升小区文化品位，增加销售卖点；2、放慢其中一栋房屋的建设步伐，既可减轻资金压力，又可分批预售，缓解政策对楼市不利的影响，还可逐步提升销售价格；3、商铺面积适中，以40-60ｍ²为宜，面积太大难以销售，单价亦难提高。五、目标客户定位及推广策略本项目规模不大但套数不少，户型多样但一些户型中看不中用，因此给推广和销售带来一定难度。（一）客户群定位1、某县成功人士及在外某县籍人士；2、某市、南康、崇义等周边县市投资客；3、度假型置业者。圈定目标客户不是目的，针对目标客户“对症下药”地进行包装、推广才是最终目的。（二）建议针对目标客户采取如下推广策略：1、针对在外某县籍人士（1）加大全国各地某县商会的联络工作，赞助印制各商会《通讯录》；（2）赞助某县商会春节团拜会或其它活动；（3）通过《某县报》、《赣南日报》发布项目广告，刊登人物专访文章，介绍企业打造精品楼盘的理念，借此吸引更多某县本地人及在外某县籍人士的关注；（4）组织某县人购房团，以较低的价格销售部分住宅，化解投资风险；（5）春节期间，在某县举办房展会，或在某县电视台播放项目广告，吸引更多某县乡亲购买。2、针对投资客据调查统计，在新房销售中，约有30%左右的投资客，这是近年来房价高涨的主因之一。但是，随着国家宏观调控政策的严厉实施，以及物业税等新政的出台，投资客可能会退缩，因此要有应对策略。建议如下：（1）采取比较策略精准打击。可通过论坛等方式，介绍目前投资渠道及投资回报（可拿房产与黄金、股票、基金、矿产品、种植果树等进行比较，证明投资房产的可靠性和盈利能力）；（2）采取广告战术精准打击。针对本项目目标客户群（某市、南康、崇义及在外某县籍人士）特点，对这些人群采取报纸广告、网络广告、短信广告进行轰炸式宣传推广；（3）采取攻心战术精准打击。与某县各商会取得联系，召开本项目产品推介会等方式的攻心战术战胜目标客户。3、针对度假型置业者某市、南康、崇义等周边县市一些成功人士对某县优美的环境情有独钟，希望在某县置业度假，因此可针对他们的度假需求，对江景、户型、精装修、物业管理等进行宣传推广。六、项目定位：城市地标某市荣耀七、主打广告语：打开