西安_高新_中铁壹品项目全程营销策划报告_128PPT_20

《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网目录第一篇西安房地产市场综述第二篇高新区楼市分析第三篇竞争楼盘调研与分析第四篇项目SWOT综合分析第五篇项目定位方案第六篇项目营销推广方案《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网一、西安市宏观经济形势概述二、08年行业政策环境回顾三、西安市城市规划概述四、07/08年房地产市场情况五、09年2季度楼市开局乍暖第一篇西安房地产市场综述注：依据西安市历年国民经济和社会发展统计公报一、西安宏观经济形势概述《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网注：依据西安市历年国民经济和社会发展统计公报02004006008001000120014001600180020002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年02000400060008000100001200014000国内生产总值（亿元）固定资产投资（亿元）居民人均可支配收入（元）社会商品零售总额（亿元）22002008年16000一、西安宏观经济形势概述2000-2008年西安宏观经济发展趋势西安经济一直保持着平稳较快发展的良好势头西安市历年经济基本指标统计表年度2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年国内生产总值（亿元）73482484010961270147417372190固定资产投资（亿元）28828044664077697214351906居民人均可支配收入（元）67057184774885449628109051266215207社会商品零售总额（亿元）3664094405076667769221154注：依据西安市历年国民经济和社会发展统计公报西安经济一直保持着平稳较快发展的良好势头一、西安宏观经济形势概述2008年，虽然面临着全球经济明显衰退和国内经济逐季回调的严峻考验，但西安经济依然保持了平稳较快发展的良好势头，在高平台上实现了新的突破。据市统计局提供数据，西安地区生产总值（GDP）2190.04亿元，同比增长15.6%。在主要经济指标中，西安的固定资产投资、社会消费品零售总额、地方财政一般预算收入和城镇居民人均可支配收入四指标的增速，在15个副省级城市中居第一位。其中：全社会固定资产投资1906.19亿元，同比增长32.8%。总量居第9位，前移1位；增速居第1位前移2位。同时，社会消费品零售总额1154.30亿元，同比增长25.3%；地方财政一般预算收入145.61亿元，同比增长28.9%；城镇居民人均可支配收入15207元，同比增长20.1%，增速均居第1位。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网一、西安宏观经济形势概述2008年，尽管面对多年罕见的诸多严峻挑战，但西安市经济仍然取得了五大显著特点：1、经济增长速度加快2、物价涨幅持续回稳3、产业结构继续优化4、西安民生持续改善5、区县经济全面发展一、西安宏观经济形势概述1、经济增长速度加快08年西安市生产总值一季度增长14.8%，上半年增长16.1%，前三季度增长16.2%，呈逐季加快态势，四季度尽管金融危机的影响显化，但对全年影响不大。全年生产总值增长速度达15.6%，连续8年保持了13%以上的速度。08年是西安经济15年来增长最快的一年，既高于改革开放以来年均12.1%的增长速度，又高于十六大以来西安年均13.6%的增长速度。一、西安宏观经济形势概述2、物价涨幅持续回稳08全年CPI（消费者物价指数）累计同比上涨6%，涨幅创11年来最高。去年初，承接了上年物价上涨走势，1月份CPI同比上涨9%，2月份受春节和冰雪灾害等因素影响，涨幅升高到10.5%，创下近11年来月度涨幅之最。但随着各项控制物价上涨政策措施的出台和实施、翘尾因素的递减，3月份之后CPI实现连续10个月回落。其中，12月份为0.5%，是去年以来的最低，也创下28个月以来的新低。一、西安宏观经济形势概述3、产业结构继续优化08年，主导产业带动作用进一步显现，全年五大主导产业增加值占全市GDP的比重达44%，比上年提高1.4个百分点。同时，非公有制经济发展较快；投资消费关系进一步协调，消费对经济增长的贡献明显增大；财政支出结构有所改善，民生和社会事业支出迅速增加。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网一、西安宏观经济形势概述4、西安民生持续改善08年西安市居民收入提升最快，全年城镇居民人均可支配收入15207元，比上年增加2545元，增长20.1%，扣除物价实际增长13.3%，增速为1997年以来最高。农民人均纯收入5212元，比上年增加813元，增长18.5%，提高3个百分点，扣除物价实际增长12.1%，增速为1996年以来最高。同时，就业岗位明显增加；社会保障覆盖面不断扩大；空气质量显著提升。全年空气质量二级以上天数达301天，比上年增加7天，创有纪录以来最佳。一、西安宏观经济形势概述5、区县经济全面发展去年西安市各区县经济运行态势良好，13个区县中，有11个区县增速超过前年或持平，其中，高陵、未央、雁塔位列前三。经济总量雁塔首次超400亿元，达410.37亿元，莲湖、未央、新城、碑林过200亿元，长安、临潼、灞桥过100亿元。二、08年行业政策环境回顾二、08年行业政策环境回顾1、货币政策：开发资金链有所缓解08年上半年抑制：五次上调存款准备金率；下半年三季度适时宽松：三次下调基准利率，两次下调存款准备金率。二、08年行业政策环境回顾央行2008年历次利率及准备金率调整(下调)调整时间调整内容2008年12月22日从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2008年11月27日从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。2008年10月29日从2008年10月30日起，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。2008年10月8日从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2008年9月15日从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点从2008年9月25日起，存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。二、08年行业政策环境回顾央行2008年历次利率及准备金率调整(上调)调整时间调整内容2008年6月7日从6月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从6月15日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2008年5月12日从5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2008年4月16日从4月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2008年3月18日从3月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2008年1月16日从1月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点二、08年行业政策环境回顾2、地产政策：购房者得到一定实惠08年11月契税率下调到1%-1.5%；免征印花税0.5‰；土地增值税1%；房贷首付款20%-30%；公积金贷款利率降0.27%等。08年12月20日发布的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》规定“对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。二、08年行业政策环境回顾3、西安市优惠政策：加快产业发展、促进安居乐业西安《关于恢复房地产业发展的若干意见》，在市民购买商品房、经济适用房以及使用住房公积金贷款方面给予了多项优惠。对开发企业，可享受城建费用的减免优惠、金融信贷、税务征缴、规划审批、土地政策等诸多方面的补贴，《西安市关于恢复房地产业发展的若干意见》中主要优惠措施:1、对于普通商品房项目，在2009年6月30日前房地产开发企业按期开工的，项目应缴纳的城市基础设施配套费在150元/平方米基础上减免35元/平方米。经发改、建设、国土部门审核同意，房地产企业申请延期不超过半年开工的，城市基础设施配套费减免25元/平方米；房地产企业申请延期不超过一年开工的，城市基础设施配套费减免15元/平方米。在经批准的延期内不作为闲置土地。2、城市配套和劳保统筹可以缓交。3、购房户购买下列住房的，享受政府财政补贴：购买90平方米（含90平方米）以下商品住房或购买144平方米（含144平方米）以下二手住房的，按购房款总额的1.5%补贴；购买90-144平方米（含144平方米）商品住房的，按购房款总额的1%补贴；购买144平方米以上商品住房及二手住房的，按购房款总额的0.5%补贴。财政补贴按现行财政体制分担。三、西安市城市规划概述西安市2008—2020年总体规划三、西安市城市规划概述1、第四次城市总体规划获批：08年5月6日，国务院原则同意修订后的《西安市城市总体规划（2008年－2020年）》城市规模（至2020年）西安市域总人口规模为1070.78万人，其中城镇人口规模为850.67万人，城镇化水平达到79.5%，主城区人口规模为528.4万人。全市城镇建设用地规模控制在865平方千米以内，人均城镇建设用地控制在101.7平方米以内；主城区的城市建设用地总规模控制在490平方千米以内，人均城市建设用地为92.73平方米左右。注:省统计局公布数据显示,2008年末,西安市常住人口870万,其中城镇人口570余万,市区人口约510万三、西安市城市规划概述2、城市总体布局：九宫格局、棋盘路网构建“一城、一轴、一环、多中心”市域城镇空间布局按照保护生态环境，加强区域与城乡协调发展的原则，在西安市域范围内，构建“一城、一轴、一环、多中心”的市域城镇空间布局，形成主城区、中心城镇、镇三级城镇体系结构。因地制宜地稳步推进城镇化，逐步改变城乡二元结构。其中：“一城”为主城区；“一轴”为以陇海线为主轴的城镇经济发展轴；“一环”为以关中环线为纽带的城镇经济发展集群带；“多中心”为主城区外围的中心城镇，包括四个组团、三个新城和四个县城，其中：四个组团指六村堡、常宁、新筑、洪庆；三个新城指临潼、阎良、泾渭；四个县城指蓝田、周至、高陵、户县。四、07/08年西安房地产市场情况四、07/08年西安房地产市场情况2007/2008年度全市商品房开发情况列表指标新开工面积（万㎡）竣工面积（万㎡）销售面积（万㎡）开发投资额（亿元）2007年1015.801063.00832.53387.332008年893.30827.99668.91317.99四、07/08年西安房地产市场情况四