重庆永缘_城市交响营销推广策划方案_100页

行业旗帜城市地标城市地标永缘·城市交响营销推广策划方案研讨(一)一、产品简析一、产品简析1、项目主要经济指标①区位：渝中区大坪医学院路②开发单位：重庆市永缘房地产开发有限责任公司③建设用地面积：11844.00㎡④小区总建筑面积：105489.94㎡⑤预计居住人数：3370人⑥住宅建筑面积：69993.67㎡⑦商业建筑面积：10207.61㎡⑧总户数：1053户2、本案商业业态定位①本案裙楼部分定位于汽车用品专业市场。立足于带动大坪(重庆)汽车用品批发市场整体的品质升级与行业形象重塑，整体站位较高。②商业一楼门面面积区间在56-196平米，其中主要集中为70-80平米左右。铺面单个面积区间在35-204平米，主要集中在80-110平米之间。③商业二楼铺面面积相对较大，面积区间在45-583平米，其中主要集中在122-282平米之间。3、商业产品汇总①从产品汇总情况来看，无论是门面还是铺位，面积普遍较大；类别数量面积区间总体量比例一楼临街门面779-895888%一楼临街门面499-1064135%一楼临街门面2117-1182353%一楼临街门面12732734%东侧一楼+二楼门面3124-1414055%东侧一楼+二楼门面5166-18488011%东侧一楼+二楼门面12976969%小计23(25个)349045%一楼铺面535-662864%一楼铺面575-954336%较大；②以一楼门面为例，106以下的中小型门面仅占全部商业的13%。一楼铺面575-954336%一楼铺面6109-1216949%一楼铺面12042043%小计17161721%二楼铺面145451%二楼铺面189891%二楼铺面3122-1504075%二楼铺面5196-289119315%二楼铺面13473474%二楼铺面15835838%小计12(10个)266434%总计527771100%4、项目产品分析-住宅城市交响住宅单位汇总A栋户型套内面积建筑面积套数面积面积比套数比单间配套27.1233.66—33.72100271214%27%两室两厅双卫58.71—68.4672.86—85.1325915803.0182%69%两室两厅双卫(跃层)47.8859.4716766.084%4%B栋两室两厅双卫63.79—70.8179.64—90.081288614.469%57%一室两厅双卫39.2448.99—49.92642511.3620%29%一室两厅双卫39.2448.99—49.92642511.3620%29%一室两厅双卫（跃层）44.2155.58321414.7211%14%C栋单间配套32.6434.76132.641%1%两室两厅双卫63.78—70.8179.64—90.08130874969%57%一室两厅双卫39.2448.99—49.92652550.620%29%一室两厅双卫（跃层）44.2155.58321414.7214%14%D栋两室两厅双卫63.79—70.8183.22—94.06644307.240%29%一室两厅一卫39.24—41.1851.19—54.701285122.2447%57%一室两厅双卫（跃层）43.7758.06321400.6413%14%合计105355398.614、项目产品分析-住宅城市交响住宅单位汇总户型套内面积建筑面积套数面积面积比套数比单间配套27.12—32.6433.66—34.761012744.645%10%两室两厅双卫58.71—70.8172.86—94.0658137473.6168%55%一室两厅双卫39.2448.99—49.921295061.969%12%一室两厅一卫39.24—41.1851.19—54.701285122.249%12%两室两厅双卫(跃层)47.8859.4716766.081%2%一室两厅双卫（跃层）44.2155.58964230.088%9%合计105355398.61100%100%4、项目产品分析-住宅①本案产品主要以两房为主，占本案总销售面积的69％，其次辅以部分一房及单间配套。与目前区域市场主流户型相符。②户型结构紧凑：单间配套套内面积在27.12平米；一室一厅（两厅）套内面积集中在39-44平米之间；两室两厅套内面积集中在47.88-70.81平米之间。③项目户型结构紧凑、产品主力户型符合市场主流需求，空间布局优良，就户型本身而言具有较强的市场竞争力。4、项目产品分析-住宅④项目立面现代、时尚，容易得到区域预购房群体喜爱。4、项目产品分析-住宅⑤本案商业定位为汽车用品专业市场，其业态定位势必会对本案住宅品质产生一定的负面影响。⑥项目D栋外侧紧邻加油站(虽以后可能搬走，但在项目开盘时如果还在)，会使客户感觉存在一定的安全隐患(提法上欠妥)。⑦最为严重的是由于地块规模、容积率的影响，本案B、C、D三栋塔楼间距仅20米左右，部分户型存在严重对视。从目前重庆供应市场存在类似问题的户型来看，对视户型的销售是存在较大困难的。户型套内面积套数面积面积比B、C、D栋对视户型27.84—70.8141922988.8841%•对视户型统计:对视户型的数量统计和位置有误D栋C栋B栋7号房8号房6号房7号房9号房8号房8号房加油站方向康德方向石油路方向9号房7号房8号房6号房9号房9号房7号房8号房6号房加油站方向康德方向医学院方向二、商业物业租售前景分析1、行业—快速成长•汽车消费需求与产业的长足发展：2006年前两个月,中国市场上的轿车销售量同比增长80%,这预示着汽车普及的步伐正在加快。随着汽车的普及,另一个巨大的市场呈现在人们的眼前。有专家预测，仅以汽车装饰为主各类汽车用品市场至2010年将达840亿元，而罗仅以汽车装饰为主各类汽车用品市场至2010年将达840亿元，而罗兰贝格预测,中国的整个汽车后市场的规模将达1900亿元。重庆目前的私家车保有量为30万辆,位居全国第六,且汽车消费的增势迅猛，而相应其汽车用品市场则大大落后于东南沿海地区，这无疑也预示着这一市场在重庆未来几年汽车消费相关产业的发展中存在着巨大的商机。•附图：2007年中国汽车用品市场热点区域分布1、行业—快速成长•汽车用品市场的快速发展：从整个中国的汽车后市场的发展来看，2001年即已形成370亿元的规模，而根据罗兰贝格的预测，至2010年，这一市场规模将达1900亿元，在亚洲仅次于日本，10年时间翻了5倍多，平均年增长率约在40%左右。•学院路汽车用品经营户数量的增长：根据我们的观察，重庆汽车用•学院路汽车用品经营户数量的增长：根据我们的观察，重庆汽车用品市场的繁荣与活跃，一个很直观的指标即是，2003年学院路汽车用品经营户仅为**家，而至2007年，其经营户总数已达**家。而且江北、南岸等地的汽车用品市场还在不断的自发形成中。•汽车用品经营户对行业发展的预期乐观：据调查的经营户中认为汽车服务行业未来发展前景好和非常好的人所占的比例达到了67.95%，认为不太好和不好的仅占3.84%。2、区位—城市几何中心•大坪地区做为城市的几何中心，一直以来都是重庆各组团区域间联系和交往的要冲。随着嘉华大桥、高九路、菜园坝大桥、轻轨、地铁等项目的陆续启动、建设和建成，大坪的开放性进一步增强，其渝中次商圈、渝中生活圈和城市交往圆点的地位进一步巩固。•对于主城各区的汽车用品消费来说，与其它各区兴新的同类市场相比，老顶坡、汽博中心位置较偏，而其它一些市场又散乱不成规模，大坪学院路市场无疑是最成行成市、又交通最便捷的市场。大坪学院路市场无疑是最成行成市、又交通最便捷的市场。•但值得重视的是，当前及未来，人居消费的发展重点在于大江北地区、南岸地区和九龙坡区，这些新兴区域的人居环境好，产品品质高，中高端消费者聚集程度高，其有车一族所占比重也较大；再从产业和商务的发展来看，北移趋势也十分明显。随着城市格局的变化，汽车用品消费在未来出现区域转移的可能性也较大。这就启示我们，在项目（乃至学院路市场）的整体定位上要有所发展。其一是从零售、加工功能向批发功能的业态延伸；其二是从供应品类单一和市场粗放向着供应品类齐全、时尚新颖、高品质卖场延伸。•附图：项目区位图3、市场—成熟•学院路市场是最早自发形成的重庆汽车用品专业市场，其历史至少可以追溯自10年以上的时间。•目前，该市场也应是重庆位置最好、最为集中的汽车用品市场。•从经营户的调查来看，学院路经营户对目前的经营状况普遍比较满意，满意度在70%以上；而**%的经营户表示对未来预期良好。而外意，满意度在70%以上；而**%的经营户表示对未来预期良好。而外区域经营户对学院路的态度也是****。•成熟的市场对于经营户来说，意味着无需熬过新市场的培育期（1-3年），客源成熟稳定，经营风险小，所以自是倍受经营户青睐。而且本项目开发过程中，又无须经营户拆迁，不会对其经营的延续性造成负面影响，所以经营户对本案的反响也较为积极。4、业态与品质—升级•学院路市场，经营户目前均是以街为市，经营散乱、物业陈旧、业态落后。•老顶坡汽摩综合市场，新建市场，按街区布局，采用前店后库的形式，物业品质相对较高，但其以汽摩配件为主，汽车美容类用品经营也比较分散和混乱。•汽博中心以同类业态以品质较高的大型专业店为主，但其受区位现•汽博中心以同类业态以品质较高的大型专业店为主，但其受区位现状的局限，人气并不旺。•而各区域内的其它小规模市场侧一般都是依托于城市交通干道，社区底商展开经营活动。•总体而言，包括学院路在内的重庆汽车用品市场，与沿海发达地区相比，业态与品质均十分落后，而本案位置优越，又是集中规划的商场格局，无疑是具有推动行业往汽车用品城方向进行业态与品质升级的基础和条件的。•附图：学院路市场现状5、供应—有限•根据前面对项目的统计，本案的商业可租售面积不足8000平米，一楼临街门面和一、二楼铺位均不过20余个，总量也就50余户，相对于大坪***的经营户和全市***的业内经营户而言，如果再考虑到未来这一行业的成长性，其供应量是十分有限。•具有超前性的定位、唯一性和供应有限的物业，其需求自然也是比较旺盛的。•从经营户对门面需求的在积来看，集中在****，本案的面积可有效满足其需要。6、客源—期待•2003年至今，自本项目拟建以来，我们通过调查走访、坐谈会等多种形式，与本地经营户建立起了良好的关系和互信，部分经营户也直接参预到产品的打造中来，形成了经营户对本案的期待。•从前期的调查来看，大多数经营户除了急切希望扩大经营面积外，更重要的是对目前这种粗放式分散经营的现状表示不满，认为长期更重要的是对目前这种粗放式分散经营的现状表示不满，认为长期以来的自发经营形成了现在经营者的鱼龙混杂，经营者素质和服务质量参差不齐，以及在价格方面的恶性竞争在业界形成了一定的负面影响，制约了整个专业街档次的提升和经营业绩的发展，而希望能够像成都、广州等汽车美容发展较为成熟的城市一样，出现档次较高的规范、集中的专业市场，并形成一定的准入门槛，以进一步巩固学院路汽车美容市场在业内的地位。7、商业SWOT分析A.项目优势•本案商业所处区位为大坪汽车用品批发市场。该市场已成行成市，且在重庆具有较大的市场影响力。作为该市场的品质升级版和龙头市场，可就近吸纳经营户。开发商和投资客户也无需承担市场培育的风险，市场优势明显。•在铺面设置、通道、交通动线等硬件设施上，本案均领先于所处市场其他商业。•在地理位置上，本案为该市场门户，地理位置优越。•在地理位置上，本案为该市场门户，地理位置优越。•在项目产品定位阶段，本案已经召开了数次针对经销商的产品探讨会，在产品定位阶段便已积累了部分目标客户。B.项目劣势•从前期对经销商的了解来看，他们对门面情有独钟。但本案门面数量有限，主要为室内的商铺设置，对经销商存在一个引导的过程。•大坪汽车用品整体档次较低、假冒伪劣产品泛滥，这对本案吸引外区市场的经营户带来一定困难。7、项目SWOT分析C.项目面临的机遇•随着汽车行业的快速发展和私家汽车的增多，汽车用品行业总体发