银川康桥水郡商业公寓XXXX年营销策划方案_53PPT

康桥水郡商业&公寓2010年营销策划全案博策地产经纪第一章康桥水郡商业2010年营销策划全案第四部分：业态分区及租售执行策划第三部分：定位分析第二部分：市场环境分析第一部分：本案商业街基本情况介绍目录第五部分：入市策略及营销推广建议第一部分：本案商业街基本情况介绍一、本案地理位置分析宝湖东路清河南街公寓裙楼商业临街商业项目地址：兴庆区清和南街与宝湖东路交汇处（银川市车辆管理所对面）坐拥城市东南角，中心商业的辐射补给区，后备发展空间巨大！区域交通便利，车流旺盛，周边机电产业日渐成熟！成熟商业中心区泛城市辐射区本案第一部分：本案商业街基本情况介绍二、项目总体情况分析15-1#、15-2#、16#临街商业公寓1~3层裙楼主体商业区，14-1#、14-2#临街商业项目住宅区楼栋数：12栋建面：8.52万㎡总户数：750户总人数：2101个酒店式公寓C字型社区商业街，水景与商机辉映而出，人流与财富同步涌进！三、项目经济指标分析第一部分：本案商业街基本情况介绍临街商业楼号总建筑面积（㎡）户数户型面积区间（㎡）主力户型面积（㎡）一期14-1#2172.5913149.94-330.48149.94-168.3015-1#1001.027110-231110-140.7615-2#1643.914100.98-216.14100.98-130.6816#2783.792389.76-235.2089.76-105.06二期14-2#950.4约7户——合计8551.76489.76-330.4889.76-168.30项目整体商业建筑体量为1.33万㎡，其中临街商铺面积为8551.7㎡，共计约64间；公寓裙楼商业面积为4723㎡，共计三层。独立式可拆分商铺外加水景式商业街成为区域投资升值，休闲购物的首选之地。公寓裙楼商业1#总建筑面积4723㎡1-3层单层1800㎡左右四、项目SWOT分析第一部分：本案商业街基本情况介绍区位优势：位于银川市老城区东南，附近的居民众多，在建和已建的安居项目如宝庆家园规模比较大，居住氛围、生活配套已经成熟。项目周边已形成家居、装饰材料、机电、防水等传统专业市场，人气和商机都很可观。交通便捷：项目坐落于银川市主街道清和街、宝湖路交叉路口，银川市多条公交线路繁忙通过，交通出行方便快捷。文化氛围浓郁：十九小、十二小、一幼、一中、项目周边有满足各学龄段学校，教育资源得天独厚。居住条件成熟：金融服务商业设施、通讯交通等配套齐全。景观环境成熟：银川市政府斥巨资对项目西侧二支排沟进行改造，打造贯穿银川城东的水景街。项目优势分析（Strength）项目劣势分析（Weakness）周边环境不理想：二支排沟尚未进行改造，正临本项目商业部分，严重影响了环境的美观和空气质量。周边商业类型大多数为五金、机电，加上大型批发市场、车管所的临近，大型机动车辆往来期间，环境凌乱。客户群零散：周边居民大多数为之前“上前城村”村民，由于拆迁再建，新建了很多商业部门，迁来很多商户等等，因此本项目客户群，就此区域较零散。项目所在地缺乏高档居住氛围：项目周围除原上前城村拆迁再建的商业铺面之外，丽锦苑和正在建设中的宝庆嘉园都是普通住宅小区，并无高档住宅氛围。四、项目SWOT分析第一部分：本案商业街基本情况介绍在同等条件下，本项目推出时间相对晚，处于相对劣势，可能造成部分潜在客户已经流失。区域内潜在供应量大，住宅及商业均有较大体量供给，将面临品牌开发商强势竞争。将面临高品质大盘竞争时代及区域产品同质化威胁。市场存在空缺点：本项目附近成规模的中高档商业体不多,主题式商业街更是稀缺，这片市场空白将是本项目一个良好的切入点。目标客户购买能力较强：虽然本项目地段为前“上前城村”，但由于拆迁后再建商业占用村民土地，因此村民享用的商业用地租金相当优厚，加之目前的住户相当一部分又面临拆迁问题，因此这部分客户应有着很强的购买能力。项目机会分析（Opportunity）项目威胁分析（Threats）四、项目SWOT分析第一部分：本案商业街基本情况介绍——2010年宏观政策“定了调”：保持宏观政策的连续性和稳定性，转变经济发展方式已刻不容缓，通过保障和改善民生促进经济结构优化、增强经济发展拉动力。第二部分：市场环境分析一、投资环境——宏观环境分析信号一：重点转变发展方式信号二：双政策不变背后有深意信号三：增加普通商品房供给增强居民消费能力信号四：放宽中小城市户籍限制推动城镇化宏观经济政策的基调，对房地产业的影响属于中性偏多，总体上有利于房地产开发投资和商品房销售。政策依然鼓励合理的自住需求。没有明确提出抑制投机和稳定房价。对于房地产市场来说，“没有此条利空，就意味着是利好”。至少明年上半年，不必太担心国家会出台严厉的打压房价、以及投资投机需求的文件。住房保障依然还是重头戏。放宽中小城市户口限制，推进城镇化，这对于房地产业的中长期发展是比较大的利好，大量农民成为中小城市和城镇的新居民，必然带来巨量的住房需求，以及商业用房需求等。宏观政策释放出来的四大信号：四大信号探析：第二部分：市场环境分析一、投资环境——经济环境分析数据来源：银川市统计信息网我市GDP增长分析我市04-08固定资产投资分析从02年至今年10月份，银川市的GDP保持以2位数的增幅迅猛发展，其速度远远超过全国GDP的平均增幅。08年我市GDP总额为514.11亿元，较前年增长13.3%，09年前三季度的GDP总额已超四百亿元，以同等增幅计算，今年的GDP总额约为540亿元。经济的快速发展为一方面促使政府大额投资基础建设，美化市容市貌，另一方面也为城市的发展带来巨大的商机也投资空间。银川市的经济环境正逐步走向西北区域经法发展的核心，未来商机将大幅增加。从固定资产投资表中可以看出银川市自04年至08年的固定资产都是逐渐递增的状态，其中07年以25.7%的比例大幅增长，08年也以24.9%的比率稳步上移。财政收入的大幅增加直接拉伸了城市固定资产投资的增幅，城市改造换面的力度逐步增强，多方面因素促使了银川市房地产市场的火爆以及未来升值潜力的拉升。一、投资环境——商业环境分析第二部分：市场环境分析銀川商業發達，現有商業、服務業網點近2萬家，集市批零交易市場和大型貿易市場56個，今日銀川已成為寧夏及毗鄰地區的商貿中心城市。2008年实现社会消费品零售总额155.77亿元，比上年增长21.6％。分行业看，批发零售业零售额132.03亿元，增长22.4％；住宿餐饮业零售额23.18亿元，增长18.0％；其他行业零售额0.56亿元，增长0.4％。在社会消费品中餐饮业所占比例相当小，市内目前餐饮业较为分散，且经营规模较小，难以形成主题鲜明的特色商业餐饮娱乐街，商业环境贫乏。一、投资环境——商业地产分析第二部分：市场环境分析本市商业地产几大特点：（1）商业物业面积逐渐增大；（2）商业物业业态较为零乱；（3）旧城区社区商业规模小，投资升值空间小；（4）商业物业管理档次较低；（5）本地投资商业物业力度较弱；（6）产品本身档次较低；（7）产品的规划设计相对落后；（8）地方招商力度较弱；（9）主题式商业较为欠缺；（10）未来商业供给量增强。二、区域环境——区域商圈分析第二部分：市场环境分析南门广场商圈新华街沿线时尚服饰商圈湖滨休闲运动娱乐餐饮商圈北京路沿线新兴办公、金融商贸区火车站商圈市区目前已形成及待形成的商圈共有6个，多数是以老城区原有街道应运而生。现有商圈经营业态较为单一尚未形成规模型的商业综合商圈、现有商圈以弧形的走势分布，由南门广场逐渐向西北方向发展。对于城市东南方向，南门广场的商圈配给早已不能满足消费者的需求，未来城市东南方将会以新南门汽车站为基点向城市方向扩张城新的商圈新汽车站商圈本案商圈特点分析本案处于南门广场商圈与新南门汽车站商圈的交界过渡处，区域商圈赋予本案的不仅仅是商圈的过渡，更重要的是今后来自物流、人流方面的巨大商机！二、区域环境——区域商圈分析第二部分：市场环境分析二、区域环境——竞争格局及供需状况第二部分：市场环境分析宝湖东路清河南街宝庆家园沿街商铺车管所周边商铺丽景苑商铺项目名称状态商铺面积售价/租价主要业态宝庆家园经营130㎡9000-10000元/㎡机电、电缆车管所周边商铺经营————汽车维修、养护、驾校等丽景苑售罄代租150㎡12000元/㎡车铣、轮胎等友爱三区经营150㎡——电缆、物资等区域商业暂无剩余供给，商铺面积在130—150㎡左右，售价在9000—11000元左右。主要经营业态为机电、车修，商业铺面较为低档。二、区域环境——区域商业人流车流量第二部分：市场环境分析项目位于两大交通枢纽连接的黄金轨道上。一方面承载着由火车站经南门广场至新汽车南站发往青铜峡、吴忠、中宁等区域的物资货物，另一方面也成为这些区域农产品等物资外销的中转站，故车流较为旺盛。项目所处区域内除汽车站的枢纽车流外，宁夏五金产品买卖较为集中的立达五金机电城及昆仑建材基地也为区域的行业发展带来了充足的客户流。南门广场交通枢纽中心新建汽车南站交通枢纽中心本案区域商业具备充足的人流及车流，为后期商业的快速发展带来了潜在的力量。三、人文环境分析第二部分：市场环境分析居民消费习惯研究“美食“银川市地处我国大西北腹地,人口相对稀少,全市共有人口117余万人,经济发展相对滞后,居民购买力相对较低,消费习惯偏于保守,然而由于银川市素有“塞上江南，美食故乡”的美誉，致使银川市市民对于美食的追捧可谓超高，宁夏区域的传统特色小吃品类众多，在省内外也是颇具盛名。居民餐饮习惯研究“清真”、“麻辣”：对于回乡宁夏来讲就像美食的logo一样，而特色风味清真美食更是回汉百姓的上等之选。“麻辣”是宁夏菜系的主要风味，也正因此，四川麻辣火锅在宁夏可谓火爆之极，而宁夏人自创的麻辣烫可也在全国享有较高的盛名。“便捷时尚”随着城市的发展，银川市市民的那种安逸缓慢的生活节奏也在逐步变化着，当KFC等知名快餐进入银川后，都市时尚之风也在随即流入百姓的消费意识中。“面子消费”银川市市民请客吃饭好面子的消费习惯也在促使着中高档餐饮的发展，四、市场环境总结第二部分：市场环境分析宏观经济向好，大势所趋，稳增长政策力保V字型复苏，市场形势看好，投资升值潜力巨大；区域发展核心地带，初级市场的产品填补增长，区域发展的标杆作用；人文环境的向心所依。第三部分：定位分析一、项目定位前准备区域宏观环境研究商业竞争格局研究大势所趋消费者需求研究项目商业经济环境分析项目区域人流车流状况项目区域商铺业态构成商铺业主需求研究潜在投资者研究本市市民一般消费研究本市市民餐饮习惯研究本市市民休闲娱乐研究竞争所连习惯所需研究结论及项目定位项目整体定位思路第三部分：定位分析一、项目定位前准备项目整体定位原则关联性差异性震撼性关联性：项目所处的区位主要是城市东南角，南门广场与汽车南站之间的黄金轨道穿越而行，周边商业环境较为单一，档次低下，主要业态以经营机电五金、建材及汽车机修行业为主，为与周边业态之间和谐统一，共生共荣，本案建议在商铺业态功能划区式部分的体现区域业态。差异性：项目目前是两大商圈的中转站，但经营业态较为单一，难以满足周边居住人群及路经客户的基本消费需求，我们的商业要做到特色经营，不仅满足人们中高档次的消费需求，更要形成自己的特色经营业态，同时以景色优美的水景商业街作为衬托，打造城东主题式特色商业街。震撼性：针对市内中高档特色餐饮娱乐业较为贫乏的现状，建议本案以“中高档水景餐饮娱乐”为主题，打造城东水景商业街，主题式经营，铸造城市商业消费的标杆，对城市造成震撼性的影响，提升项目品质及形象，为公司后期开发商业奠定良好的口碑。第三部分：定位分析一、项目定位前准备项目整体定位依据地段交通银川市被誉为美丽的塞上湖城，自然环境优越，人文环境和谐，宜居城市的城市定位，让银川市成为西北区域经济人文发展的核心城市。本项目处于银川市东南角，临近并且成为两大重要的商圈联系的黄金轨道，交通便利，车流旺