销售策划方案（DOC58页）

目录第一章、前言.................................1第二章、项目概况.............................3第三章、周边状况.............................4第四章、发展状态.............................8第五章、永清商品房开发市场SWOT分析..........15第六章、项目的SWOT分析.....................16第七章、项目总体营销策略....................23第八章、销售目标............................36第九章、价格策略............................45第十章、广告策略............................52第十一章、推广费用估算（可根据项目的最终情况而定）................................................55第十二章、销售管理..........................561第一章、前言市场如战场，瞬息万变。在这战场上，关健在于时刻保持着清醒的头脑，密切跟踪市场，细分市场，发掘市场，我们才可能发现市场机会，通过缜密论证和科学分析，制订出“上兵伐谋”的营销策略，才可能立于不败之地。而科学的策划是项目成功的基石之一。因此，拒绝平凡，敢于创新，科学策划，出奇制胜，是我们永远不懈的追求，也是我们永远恪守的策划观。我们坚信：只有导入全新的整合营销概念和专业的整合营销模式，为项目实施全程商业整合营销策划运作，我们的项目才能获得圆满的成功，才能获得项目效益的最大化与风险的最小化。我公司将凭着创意性的策划理念、专业的代理经验、敏锐的市场触觉及对市场的深入掌握，结合市场动向及销售情况、供求关系，为本项目制定营销策略，旨在通过整合营销策划和手段，强化本项目的优势，提高本项目的总体素质和市场竞争力，令本项目推出市场，夺取最大的销售业绩，获2得最大的经济效益。我们认为：本策略的执行将随时根据市场的变化作出调整,而专业、创意、实效正是我们的追求。藉此，我公司根据市场调研分析，紧紧围绕发展商关注的问题以及疑虑问题，展开策略研究，进一步拟定整合推广策划方案，整合所有资源，扬长避短，努力实现本项目的成功与强势营销。3第二章、项目概况孔雀城构筑幸福城市，是认同任何社会角色，任何年龄阶段关于幸福的权利，实现市民生活梦想的城市。孔雀城以智慧城市、生态城市、文化城市三大系统构建幸福城市体系，用12大城市级、4项社区级及1项组团级形成全系城市生活配套，营造引领未来城市发展方向的幸福生活场。4第三章、周边状况晨醒来，清晨的阳光和鲜花，伴随着鸟儿和昆虫的歌唱，风吹树枝摇曳的心情是舒适的，人们可以享受美味的早餐悠闲，一天的喜悦唤醒了这一刻的窗帘。但生活在一个大城市，让很多工作在匆忙，远离童年的家园的和平与充满绿色，不安，很难找到一块土地可以沉淀心情。然而在森林新都孔雀城，那里是丛林中的这样一个绿色的生命，被曹家务、HanCun、别古庄三大农场，毗邻近3200万亩有机生态采摘基地，杨佳颖和格林别墅。同时，伪装大湖公园、中央公园、森林公园、文化公园、市民公园、体育公园、主题公园七兔子主题公园不仅可以确保每一个有机蔬菜到表，而且花园显示树亚乔木和灌木花卉草坪五垂直景观，创造一五次景观看来，YeeKingdelight。在森林新都孔雀城，森林覆盖率达43%，负氧离子是北京的10倍，让居者享受自由新鲜的365天，在天安门50公里的超级绿色宜居城镇南部的幸福生活！5项目简介森林新都孔雀城隶属于孔雀城品牌旗下优越产品，是孔雀城品牌盛誉之上的又一升级力作。项目地处北京南中轴，位于天安门正南50公里，三环南38公里，首都新机场南15公里处的北京亦庄永清产业园区。项目所在区域承接轨道高速交通优势以及首都空港经济圈辐射利好，是城南发展计划中的重要规划核心区。森林新都孔雀城所在位置属区域黄金规划点—5公里居住地：项目依托新城三大核心的建设形成步行5都会生活圈。打造全新商务休闲全配套，其中包括有公园、图书馆、商业街、幼儿园、温泉养生体验中心等配套，同时建设6大医疗机构为健康护航。交通便利北京正南50公里高速：大广高速（大庆到广州）、廊涿高速（廊坊到涿州）、京台高速（北京到台北）永清县出口。机场：第二机场，项目规划支高路15公里直达第二机场。6高铁：2015年即将启动修建的城际高铁“京霸线”，从北京西站始发，途经李营、北京新机场后到达永清西站。巴士：每天项目班车由项目开往北京亦庄地铁站。项目配套学校：廊坊市管道局中学、廊坊一中、廊坊师范学院、永清一中等；医疗：廊坊管道局医院、廊坊中医院、廊坊中心医院、廊坊武警学院医院、永清人民医院、永清脑血管疾病医院；商超：沃尔玛、家乐福、明珠商场、亿隆商厦等大型购物超市；银行：中国银行、工商银行、农业银行、交通银行等；娱乐：明珠剧院、万达影城、汉庭酒店、格林豪泰、速八酒店、7天连锁酒店、海天之恋、纯K大世界、世纪钱柜、伊尔曼都、汉斯特烤肉、哈萨里特色披萨等；公园：大湖公园、中央公园、门户公园、森林公园、文化公园、市民公园、野兔主题公园；休闲：湖岸休闲商业、世界华商俱乐部、左岸拉菲酒庄、7左岸风情街区、国际健康中心、幸福港湾、中央公园、规划展览馆、五星级酒店等各类休闲及商务配套；医疗：幸福医院、国际健康中心、温泉养疗中心，实现360度全天候医疗服务教育：图书馆、国际青少年交流中心、国际文化交流中心，完善的高端文化配套，丰富居民休闲文化生活。小区内部有居委会、老年活动中心、卫生站、文化活动站、幼儿园、医院、卫生站、综合超市商场、书店等。交通状况自驾：南五环西红门桥向南进入大广高速，沿大广高速行驶约50公里向东驶入廊涿高速，沿廊涿高速行驶至京台高速，上京台高速向南，至永清出口出沿西南方向S273省道行驶6个红绿灯路北侧；公交：828路（北京永定门-永清）直达项目，廊霸路口下车；另有项目班车：亦庄地铁-项目处8第四章、发展状态1、发展潜力——价值洼地（1）北京七环路2、核心点：永清位于七环线上，交通优势明显；带动大北京经济战略辐射区的发展，永清地处大北京经济战略圈腹地，将首享发展红利；首先，永清新区北部的北京七环路全长约940公里，穿越廊坊、密云、平谷等地。预计在2017年全线通车，目前廊涿段已通车可直接连通大广与京沪高速。北京市规划委相关负责人介绍，七环路主要是为了带动大北京经济战略辐射区的发展，将为廊坊、永清、大兴、通州、平谷等若干个重要城市和城镇的未来发展打通血脉。为周边的区域带来新生机，为城市的均衡发展奠定交通基础。同时，大北京经济战略进程的全面提速，将加快环首都经济圈加速形成。根据世界各地的经验，大型城市周围100公里，即1小时交通圈内9土地有着巨大的升值机会。而地处大北京经济腹地，位于北京七环线上的永清区域，将首先享受到最大化的发展红利。（2）北京新机场——永清处于15公里半径临空经济区内核心点：2014年底开工，2019年国庆开航；全球最大，吞吐量7200万人次，高于目前首都机场客流人次；300平方公里、150万人口规模新航城；与此同时，距永清新区15公里，作为新城南计划中万众瞩目的北京新机场项目，已在2014年破土动工，总规模超400万平，投资近800亿元。北京新机场定位为大型国际航空枢纽，新机场将建设7条跑道，满足年旅客吞吐量1亿人次的需求。建成后将成为仅次于美国亚特兰大机场的全球第二大机场。（注：目前全球最大机场为美国亚特兰大机场，吞吐人次9400万；顺义首都机场共3条跑道，2015年旅客吞吐量目标6000万人次）10北京新机场首期工程将于2018年结束，2019年初验收试运行，国庆节前正式开航。一期工程按2025年旅客吞吐量7200万人次的目标设计，建设4条跑道，并规划有70万平方米航站楼及相应的货运、空管、航油、航食、市政配套、综合交通枢纽等生产生活设施。同时，北京市还将同步规划新航城，新航城拟规划建设300平方公里，主要发展航空运输、临空高新技术、商务会展、休闲旅游等现代服务产业，形成“一轴两核三区四组团”的产业空间布局。同时，政府发布的《首都机场区域经济影响研究报告》中提到，新机场将成为北京经济新引擎，其中基础建设预计总投资就会达到3400亿，未来20年，将以新机场为核心建成北京新的临空经济区。保守估计将会给北京带来8.6万亿元的经济贡献，同时意味着将会增加82万个就业机会，最终形成150万人口规模的新航城。巨大的投资聚集效应将极大带动南城及临空经济辐射区的产业发展和基础设施建设，新机场将成为大北京经济发展的引爆点！正如首都机场带动中央低密区的发展，成为北京著名的11高端低密聚集地。那些在顺义首都机场周边投资置业并享受过资产快速增值的人士肯定明白机场的好处，一座机场的建立会带来与之相关的多种产业快速发展，并将全面提升周边区域的经济。而顺义的房价涨幅，也明显高于其他区域。以顺义的真实案例来看，北京新机场的建立，将带动航空产业，高新产品制造业，空港物流业，以及国际型商务会展，酒店，娱乐，旅游，等产业的迅速发展。将使得与临空产业区相配套的空港生活区，区域人居价值大大提升，未来或将成为继中央低密区后第二个因空港产业发展而成的高端住宅聚集地。由此可见，定位亚洲第一的北京新机场将更令世界瞩目。而距北京新机场只有15公里，处于临空经济区内的永清区域的上升空间也绝对令人期待。也有航空专家指出，借助地铁大兴线、京台高速等交通干线，北京新机场不但可以带动北京南城发展，还可以辐射廊坊、天津等区域，成为大北京经济战略的重要步骤。（3）产业转移——内部增长驱动12核心点：亦庄·永清高新技术产业园，亦庄企业进驻，成为区域经济价值巨大催化剂；永清国际服装城，大红门八大市场进驻，加快区域人口导入，促进城市配套升级；在大北京协同经济发展战略下，为了疏解北京非首都功能，调整经济结构和空间结构，地处北京南中轴线以南、大北京经济战略腹地的永清已成为承接大北京国际会展、服装展示及高端服装设计研发，航空服务及高端精英人群的核心区域。由北京亦庄经济技术开发区进行规划设计与永清共同打造的专属高新区——亦庄·永清高新技术产业开发区。在2015年2月，已至少有40多家企业确定入驻（已有5家企业率先开工建设：大基康明、惠买在线、坤鼎投资、聚信产融投资和宝健日用品）。在此之后亦庄北京经济开发区相关企业以及之前招商引资而储备的企业将全部转移到北京亦庄·永清产业园内。这也意味着亦庄北京经济开发区上正式13启动疏散首都城市功能计划。另外，坐落在开发区内的永清国际服装城，占地30000亩。在2014年5月，北京大红门8大服装专业市场签约落户永清服装城。（8大市场：北京京温服装批发市场、北京市大红门纺织批发市场、北京永外连发窗帘城、北京北方世贸轻纺城、北京世贸国际鞋城、北京正天兴皮毛市场、北京世纪丹陛华小商品综合市场、北京盛购礼品中心。）初步估算，大红门八大主力市场共有670多家服装企业，商铺9000多家,就业人员35000多人。根据服装批发市场整体规划拟建设档口5万个，按平均每个档口3名从业人员计算，从业人员将达到15万；加上日常客流、从业人员家属及相关服务人群，整体人口规模将达到30万左右。这将意味着，未来五年随着北京南城及主城区动物园附近的服装产业的外迁，加快永清外来人口导入，必将促进永清区域城市配套不断发展完善，区域增长潜力不言而喻。在大北京经济战略与政府强强联合作用下，永清凭借其先天的区位、环境优势与后天的经济增长驱动，成为北京城14市功能、产业向外转移重要承接区域之一。而且，京台、机场高速、京霸城铁的贯通将直接打通永清连接北京经济血脉，大大缩短北京到永清时间至30分钟以内，永清区域价值即刻凸显并实现大飞跃。同时，大红门、亦庄产业园搬迁及香港霍氏集团的进驻，无不证明政府与投资者看好永清。因此，目前来看永清还处在爆发的前一夜，仍是投资置业的绝佳时机（固安5年前的低密价格还不到1万，现在已经到2.5万）相信给