香洲名郡商业概念定位方案1_营销活动策划_计划解决方案_实用文档

朗道地产营销香洲名郡商业概念定位方案项目篇酒店篇商业篇目录部分建议篇一、项目篇我们有什么？一、项目篇由项目地块控制指标一览表得计算：酒店（A-3-2）总建筑面积104760㎡单层面积5820㎡金融商业（B-3-1）总建筑面积112868㎡单层面积5643.4㎡二、酒店篇我们要做什么样的酒店？三星级酒店：(标准要求)四星级酒店：(标准要求)二、酒店篇三星级酒店标准.doc四星级酒店标准.doc为什么要做这样的酒店？二、酒店篇政府需求：二、酒店篇1.增加区域政绩工作；星级酒店是政府招商引资的政绩体现之一。2.提升区域品牌形象；星级酒店可以做为区域的品牌代表区域的形象，作为区域地标之一。3.作为区政府的区域招待场所；因为距离新的区政府很近，星级酒店可以成为区政府在区域内的招待接待场所的首选。市场需求：二、酒店篇1.区政府接待；区政府对来访人员的接待安排需要有一个星级配置的酒店为其提供服务。2.周边厂区接待；在项目周边有各类中低端的厂区，厂区本身不具备接待商家的场所条件，星级酒店可以满足其对大客户的接待工作需求。3.吸引外区需求人群星级酒店在市区的占有量并不大，所以在区域内的星级高的酒店可以达到更大的影响范围，吸引区域外的需求人群到此消费。项目需求：二、酒店篇1.提升项目形象；星级酒店不仅是区域内的品牌形象的代表，也是项目本身的品牌形象代表。是区域地标，也是项目地标。2.LOFT产品的配套；星级酒店可以为项目的LOFT产品销售提供一定的影响和号召力，提升LOFT的售价及去化速度。后期运营为LOFT提供配套服务。（硬件服务：设备资源共享；软件服务：菜单式服务。）3.增加商业氛围；星级酒店可作为商业的一部分，为商业氛围的塑造增加浓厚的一笔。例如商业的亮化及外饰。做三、四星级酒店可行吗？二、酒店篇行业专家：二、酒店篇1.经过初步实地调研发现周边3-5公里内暂时还没有三星级、四星级的酒店，我们项目可以弥补此区域星级酒店的空白；2.星级酒店是目的性消费业态，自持风险较低，也可以给本项目带来固定的消费人群并提升本项目整体形象；3.星级酒店业态可以很好的与商住写字楼、住宅、商业等产品形成互补，提升本项目的商业阶值，使开发商的利益最大化；综合以上3点情况，建议如下：此项目可以做了10000平方米左右的三、四星级酒店或是商务酒店，因此区域周边配套暂不成熟，建议选择品牌号召力较强及有一定客群的知名酒店。酒店商家：二、酒店篇1.初步联系的商家有中州酒店、索菲特国际酒店、兴亚建国、新华建国、弘润华夏大酒店、丰乐园大酒店、郑州大酒店、红珊瑚大酒店、金阳光大酒店、黄河酒店、郑州同心商务酒店、天河大酒店、龙门大酒店、河南饭店、盛希大酒店、明珠酒店等；2.经过初步与部分商家电话沟通，对方虽然认为项目位置虽然较为偏僻，周边配套商业不完善，但是三星级、四星级酒店及商务酒店选址较为关注的为合作方式？周边交通是否便利？商务办公人群是否可以支撑酒店的运行？项目周边是否有行政办公区？商业及休闲娱乐配套是否齐全等；以上是酒店商家较为关注的问题，需针对以上问题与商家继续沟通跟进。二、酒店篇周边环境：随机调查：1.三公里内没有同类酒店；周边没有同类酒店，区域内相当于空白市场，不存在市场竞争。2.周边待开发的有LOFT和商业；项目自身具备LOFT公寓及商业地产的开发，可以形成很好的氛围，为其提供配套支持。3.道路建设良好，交通顺畅；道路基础设施良好，交通顺畅，便于周边人群到达。执行酒店方案风险1.酒店商家存在的风险；（1）定位风险：星级酒店的星级标准定位不准确会导致酒店的后期运营艰难，甚至倒闭。（2）进入风险：星级酒店商家对物业具有极高的标准要求，在正式签约前，盲目开建会阻碍星级酒店的入驻。（3）资金风险：星级酒店的投入资金量大、周期长。2.降低风险建议；建议一：定制式开发，开发前明确合作意向，签订意向协议后，根据星级酒店的物业需求进行设计。建议二：委托经营（挂牌经营），即开发商负责开发建设、装修、设备购买安装，并出资挂牌费、运营费，由酒店公司负责经营管理。建议三：前期寻找投资公司（合作银行）融资变现，降低风险，后期区域成熟后可出售或转租转移风险。二、酒店篇三、商业篇我们能做什么样的商业？商业地产盈利模式示意图商业地产经营环境动力关系建议一：综合超市三、商业篇建议二：社区配套什么是综合超市？三、商业篇综合超市：三、商业篇综合超市（Hypermarket)或称大型超市，英文叫GeneralMerchandiseStore（简称GMS），是采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超市和折扣店的经营优势结合为一体的，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态。其多作为主力店吸引巨大的人流，保持一定人流；营业面积在10000平方米以上；衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发；采取自选销售方式；并设有与商店营业面积相适应的停车场这种业态可以充分地采用现代商业科技，较易采取连锁经营的方式，许多跨国零售商均采取这种业态，如沃尔玛、家乐福、大润华、丹尼斯及大商新玛特超市等。为什么要做综合超市？三、商业篇市场需求：三、商业篇1.满足周边开发项目入住人群；周边开发项目的入住人群随着时间的推移对购物的需求及品质必然成上涨趋势，餐饮、娱乐、休闲、购物的一个一站式的场所将会是其最终所需。2.满足周边村落常住人群；周边村落常住人群目前消费主要以城区的一站式购物商圈为主，如果近距离出现可满足其消费需求的综合超市卖场，可改变其消费习惯。3.满足周边工厂人员；周边各类大小工厂在有这样一个场所出现后，可以满足其丰富业余生活，提升生活品质的需求。项目需求：三、商业篇1.提升项目整体形象；一个综合超市可以代表区域内的消费品质高低和消费导向，在新区域的品牌综合超市可以增加项目品牌形象。2.实现项目利益最大化；通过对主力店商业的自持，使物业升值后再出售经营权或出售物业，使项目的利益最大化。3.增加酒店经营信心；通过综合超市的引入可以增加项目商业氛围，使星级酒店入住后对后期运营增加信心。项目需求：三、商业篇4.提升住宅售价及去化速度；因为周边缺乏商业配套，此商业的唯一性可以使综合超市的引入成为炒作的热点之一，品牌效应提升住宅售价，且综合超市可以为后期的物业服务形成增值服务，促进住宅的去化。5.提前占有市场份额；因为商业地产的开发不是无止境的，在一定区域内多大的商业体量可以满足是既定的。提前开发的商业地产必然成为后期其他开发商需考虑的市场因素之一。6.降低整个项目的投资风险；由于当今国家对住宅地产的政策条令越来越严，商业地产的转型成为开发商的一个趋势。提早为开发转型做准备也为项目投资分担一部分风险。综合超市可以做吗？三、商业篇行业专家：三、商业篇1.就此项目的交通位置来说较为符合综合超市的选址要求，现在最重要的问题是周边固定居民人口数量达不到综合超市选址的要求，但是商业区域开发相对较晚，需要与综合超市洽谈时找准切入点，使其可达到多方共赢；2.经过初步实地调研发现周边3-5公里内暂时还没有综合超市，如我们项目做综合超市则可吸引周围3-5公里的消费人群，达到极强的聚客效果，同时可以弥补此区域综合超市的空白；3.综合超市融合了随机性消费及目的性消费的两种消费人群，对周边各类产品均有极强的带动作用，即可提升住宅及商住写字楼的售价，也可减少周边商业的招商抗性，使开发商的利益最大化；4.综合超市有一套成熟的运营体系，自持风险较低，即可整体融资，也可待商铺益价后切铺销售。综合以上4点情况，建议如下：此项目可以做了2层商业共约24000平方米，其中综合超市15108平方米，临街商铺8892平方米。品牌商家：三、商业篇1.初步联系的商家有沃尔玛、家乐福、大润发、永辉超市、华润万家、丹尼斯、大商新玛特、世纪联华等商家，其中家乐福已去看过项目现场；2.经过与部分商家沟通，对方认为项目位置较为偏僻，远离商业区及居民区，周边住宅的居民入住需要时间，周边交通不便捷，周边配套商业不完善等问题；以上问题需要与综合超市商家进一步沟通，寻求双方利益共同点，打消对方的诸多顾虑。操作步骤：1.与主力店商家在前期签订意向协议，确定具体入驻商家品牌及开发时机和开发条件；2.前期开发商利用对方的品牌号召力进行推广造势，提升本项目其他产品价值及去化速度；3.待开发时机和开发条件成熟时转签正式合同。周边环境：随机调查：三、商业篇1.三公里内没有同类商业；周边没有同类型的商业，所以区域内相当于空白市场，不存在市场竞争。而首先出现的品牌综合超市易于形成最初的消费导向。2.三公里内开发项目体量入住人群可以支撑；周边的开发项目住宅体量及常住人口，按照综合超市的覆盖范围，每人一平方的体量足以支撑目前商业的开发体量。3.道路建设良好，交通顺畅；项目周边虽然没有通公交车，但是道路基础设施良好，交通顺畅，便于周边人群到达。且综合超市多数有购物班车。综合超市方案执行分析三、商业篇方案优势三、商业篇1.综合超市作为主力店品牌效应大有利于项目品牌形象提升；2.综合超市的覆盖范围较大；3.综合超市作为主力店及聚客效应强，属于优良物业，自持价值高；4.综合超市作为主力店可以通过品牌效应和聚客效应提升周边地价升值，促进周边物业去化速度；方案劣势1.综合超市由于其所占面积大，租金收益较低（租金约为30元/平方米/月）；2.综合超市不适合短期出售、不适合快速变现实现资金回流；威胁1.开发建筑密度调整的不可控；2.前期主力店引入难度大；机会1.找准与主力店商家的利益切入点以及引入时机攻破商家引入难题；2.通过主力店商家的引入增加与政府协调调整建筑密度谈判的筹码；综合超市方案盈利模式分析三、商业篇综合超市方案盈利模式分析三、商业篇根据市场定位及业态规划，建议该地块主力店商业自持，也可融资或待资产溢价后可整售；方案：各业态占比：综合超市39%，名店22%，餐饮、配套10%，娱乐23%，童装童玩2%，床上用品，家饰4%；(密度需求55%)什么是社区配套商业？三、商业篇社区配套：社区商业配套服务半径大于3公里，服务人口在2万人以上，消费人群骑车不超过十五分钟。人均建筑面积不低于1㎡。其业态分为必备性和选择性业态两种。必备性业态指的是满足消费人群日常基本生活需求的业态，主要包括菜市场、小型百货超市、餐饮店、美容美发店、洗染店等。选择性业态是指满足消费人群多样化、个性化生活需求的业态，主要包括咖啡馆、酒吧、花店、健身房等。三、商业篇为什么要做社区配套？三、商业篇市场需求：三、商业篇1.满足周边开发项目入住人群；项目周边开发入住人群对日常生活的基本需求，需要这样一个场所的出现。2.满足周边工厂人员；周边工厂人员也需要区域内有这样一个满足其业余生活需求场所的出现。项目需求：三、商业篇1.增加项目收益；商业物业的售价高于住宅售价，通过商业物业的同面积高价格的销售，增加项目收益。2.增加酒店经营信心；通过社区配套商业的形成可以增加项目商业氛围，使星级酒店入住后对后期运营增加信心。3.促进住宅去化速度；因为周边缺乏商业配套，社区配套商业可以使住宅购买者减少考虑购买入住后生活的不便，且社区配套商业可以为后期的物业服务形成增值服务，促进住宅的去化。4.提前占有市场份额；因为商业地产的开发不是无止境的，在一定区域内多大的商业体量可以满足是既定的。提前开发的商业地产必然成为后期其他开发商需考虑的市场因素之一。社区配套可以做吗？三、商业篇行业专家：三、商业篇1.此项目同时也适合做社区配套型商业，可直接销售回笼资金，同时售价高于住宅价格，提高开发商收益；2.社区配套辐射在周边2公里左右，聚客能力相对较弱，需要加重次主力的支撑，如社区超市、餐饮、娱乐业态等；3.通过社区配套可提升此项目的商业氛围，也可与周边商业形成互补，相互带动提高收益；4.项目社区配套越齐全，越能提高周边居民的便利性，也就促进住宅及商住公寓的去化速度；综合以上4点情况，建议如下：此项目可以做了2层社区配套商业共约11286.8平方米。品牌商家：三、商业篇联系的商家：丹尼斯社区店、迪欧咖啡、海底捞火锅、阿五美食等商家，联系主要是以次主力商家为主；经过与商家沟通，商