高邮尚城国际营销策划方案

尚城国际尚城国际家居广场营销策划报告常州泰博企业尚城国际目录营销推广思路项目综合定位项目情况分析市场总体概况招商策略分析尚城国际目录商业市场概况房地产发展概况城市发展概况第一篇、市场总体概况竞争个案分析尚城国际一、城市发展概况1、城市整体概况高邮，始称“淮海首邑，广陵名区”。因秦王嬴政时筑高台、置邮亭，故名高邮，别称秦邮，“华夏一邮邑，神州无同类”，是全国2000多个县市中唯一以“邮”命名的城市，是一座古代文化和现代文明交相辉映的现代工商旅游名城。高邮全境南至北50.04千米，东至西57.6千米，总面积1963平方千米，城市建成区面积16.5平方千米。辖19个镇，1个回族乡，1个省级经济开发区。2008年末全市总户数27.03万户，户籍人口82.4万人，城区人口15万人，城市化水平进一步提高，年末城市化水平达42.9%。尚城国际2、地理位置•高邮行政隶属江苏省扬州市，地处交通便捷的长江三角洲的江苏中部，东邻兴化,南连江都、邗江、仪征，西接天长(安徽)、金湖，北界宝应。它邻近上海、苏州、南京等大中城市，具有接受新事物、享受前沿资讯的区位条件。3、交通状况•公路：京沪高速公路和市内外的公路网使高邮交通顺畅便捷，是苏北地区重要的交通枢纽。市区西南经扬州市达南京市165公里，东南经无锡市、苏州市抵上海市331公里，北距北京市980公里，距镇江70公里，距扬州60公里。•水路：高邮自古水运发达，大运河贯穿南北，高邮湖连接苏皖。运河高邮段河面最宽，货运码头配套完善，常年可行驶千吨货船。•铁路和航空：高邮本身无铁路和机场。距宁扬铁路扬州站60公里（半小时），距镇江火车站70公里（1小时），距南京禄口机场约2小时，距上海虹桥国际机场约2.5小时。尚城国际4、经济状况•2009年，全市实现国内生产总值195.3亿元，人均地区生产总值按户籍人口计算27345元，按常住人口计算29479元。城镇居民人均可支配收入16464元，2009年，全市完成全社会固定资产投资142.37亿元，全年实现社会消费品零售总额73.4亿元，比上年增长19.6%。•据本地人反映，在高邮各乡镇中，除经济开发区外，高邮镇经济水平最高，其次为卸甲镇、临泽镇、周山和汤庄等镇。5、城市发展规划•城市用地发展方向规划向东为主，适当向北向南。布局结构以运河、沿河、北澄子河、新河、十里尖河两纵三横为绿色生态轴，将城市划分为“两区三片”，即老城区、新城区、北片、东片、南片。尚城国际二、高邮房地产市场分析•2005—2009年高邮房地产投资快速高额增长，是一个大的跨越，特别是07年以来，高邮的商品房成交量和成交价都有了飞速的攀升，但新政出台后对本地房地产市场造成了一定的不利影响，今年以来房地产投资表现平稳。•高邮的房地产投资占固定投资的比重较低，且表现不是很平稳，高邮的房地产市场发展相比其他周边城市较为缓慢。•由于高邮国民经济规模基数较小，房地产投资增幅比例比较低，可以分析出高邮近年来的房地产投资尚处于在发展的阶段，房地产投资潜力较大。•作为一个经济发展水平不高的三线城市，高邮本地的房地产投资目前仍以住宅投资为主，商铺投资意识不是很强，本地市场的很多商铺多被外地人购买。而在市区商品房方面，农村进城购房成为城市商品房交易的主体。尚城国际2009年，高邮市完成房地产开发投资8.52亿元，同比下降14.11%，其中，住宅完成开发投资5.69亿元，同比下降25.52%，商业营业用房完成投资1.30亿元，同比下降35%，其它类型开发投资1.53亿元。２００8－２００9高邮商品房开发投资情况7.6420.285.691.31.53012345678住宅商业营业用房其它单位：亿元08年总投资额（亿元）09年总投资额（亿元）尚城国际•2009年，高邮市区新建商品房批准预售面积59.45万㎡，与08年相比增长40.84%，其中，普通商品住房批准预售面积43.41万㎡，同比增长18.26%，商业用房批准预售面积16.04万㎡，同比增长191.64%。２００8－２００9高邮商品房供应情况对比42.2136.715.559.4543.4116.040102030405060批准面积住宅商业营业用房单位：万㎡08年总面积（万㎡）09年总面积（万㎡）尚城国际•2009年，市区新建商品房合同成交面积66.29万㎡，同比增长60.66%，商品住宅合同成交55.30万㎡，同比增长61.74%；商业营业用房合同成交10.99万㎡，同比增长55.45%。２００8－２００9高邮商品房成交情况对比41.2634.197.0766.2955.310.99010203040506070成交面积住宅商业营业用房单位：万㎡08年总面积（万㎡）09年总面积（万㎡）尚城国际•2009年，市区商品房合同成交价格2947.65元/㎡，同比增长8.11%，其中，新建商品住宅合同成交均价为2758.69元/㎡，同比上涨13.78%，商业营业用房合同成交均价为3898.72元/㎡，同比下降6.12%。２００8－２００9高邮商品房成交均价对比2726.512424.654152.832947.652758.693898.72050010001500200025003000350040004500均价住宅商业营业用房单位：元/㎡08年均价09年均价尚城国际名次项目名称房屋用途销售套数销售面积1瑞和阳光城D商铺8413787.672瑞和阳光城C商铺784845.593瑞和阳光城商铺629383.44东方广场水榭华庭商铺65957.165恒生欧洲城商铺294309.596清华园小区商铺7583497文游府第商铺335720.398新河新天地商铺304657.539苏中农贸城商铺516377.6910帝景龙庭商铺263237.752009年高邮市区商铺销售排行榜尚城国际三、商业市场概况1、高邮商业整体概况•高邮商业起步较晚，而其规划格局和经营理念也离一线城市的商业形态相去甚远。•由于长期以来整个城市商业业态规划的落后和缺失，高邮现有的商业呈现出分布零散、布局混乱、管理落后、环境脏乱等各种弊端。•高邮的专业市场数量不多，而且普遍规模小、形象差、档次低，格局陈旧，很多店铺分布在城市中心位置或主干道两侧，仍然保守着最原始的商业格局。•近两年，高邮兴建了两个新型的专业市场纺织服装城和苏中农贸城，然而服装城最终因运营失败不得不重新调整业态，苏中农贸城销售惨淡，奄奄一息。•原始商业形态生命力顽强，而新型商业格局经营惨淡，这一鲜明对比在商户心里留下不好的映像，减弱了商户和投资者对新型市场的信心。尚城国际•建材市场方面，高邮的建材经营店铺主要集中在三个老市场：新世纪装饰城、宝林装饰城、苏中装饰城和几条主干道：文游路、屏淮路、海潮路上，同样分布比较零散，由于市场本身比较陈旧而且规模小，经营产品的档次都不高。•高邮现有家居建材市场商品品种单调，且布局分散，难以满足客户一站式采购到各种所需商品的需求，商户对一个融合各种业态、品种齐全、能够满足各种不同需求顾客一站式采购到家居建材产品的新型专业市场较为期待。2、建材类商业情况分析尚城国际项目名称新世纪建材城开业时间2001年知名度高总面积约15000㎡楼层1层结构类型街铺电梯/扶梯无中厅无空调设施无室内环境一般装修档次低停车场/车位无商场定位建材批发零售客流量5人/10分钟空置率无经营状况较好经营档次中高档经营特色经营形式批发、零售管理状况良好单铺面积50—300㎡商户总数70余户商户来源本地顾客来源本地乡镇为主配套设施无交通状况良好售价管理费700元/年租金28-38/㎡/月各分区功能调查楼层经营品种/类别户数面积楼层经营品种/类别户数面积一层(区)家居建材70余户三层(区)二层(区)四层(区)市场简评1.土地属于集体用地，由本地商贸公司开发市场，周总承包，商铺只租不售，因为经营档次较高，大品牌较为集中，在本地有很高的知名度，影响力也较大，但随着文游北路建材一条街逐渐形成气候，近年来新世纪的地位有所削弱。2.市场商户对本项目较为看好，表示市场一旦做起来，他们也愿意随市场整体搬迁。3、商业个案情况分析尚城国际项目名称高邮五金装饰城开业时间2006年知名度高总面积22万㎡楼层内部3层结构类型框架电梯/扶梯无中厅无空调设施无室内环境一般装修档次中档停车场/车位500个车位商场定位钢材、服装、建材批发大市场客流量1人/10分钟空置率70%经营状况很差经营档次中低档经营特色第四代专业市场经营形式批发零售管理状况一般单铺面积150㎡（一拖三）商户总数约1400户商户来源本地、浙江、福建顾客来源本地配套设施公交、物流、银行交通状况良好售价一拖三：1800元/㎡管理费1140元/年租金第一年5000，第二年8000，第三年根据市场定，现在约5元/㎡/月各分区功能调查楼层经营类别户数面积楼层经营品种/类别户数面积一区服装720110000三区钢材32250000二区建材五金32250000四区市场简评1、2006年开业至今，市场没有取得成功，典型的失败案例。2、项目体量过大，相对于一个只有10万市区人口的高邮来说难以消化。3、最初的业态定位以服装为主，首先高邮市区已经形成成熟的服装市场，其次高邮以服装代加工为主，不需要多少服装店铺，这么大的服装市场完全不需要。4、服装城运营失败后，开发商重新定位，现市场分为三个区，钢材区、建材区、服装区，招商情况有所好转，钢材区、服装区招商较好，建材稍差，但商户也在陆续进驻中。5、政府开始时对市场非常支持，要求高邮每个服装厂都要在市场设有门面，因此，市场开业时情况很好，入驻率达到70%，后遇到羽绒服装市场的萧条，商户纷纷撤出，导致市场空置，开发商承诺的相关配套没有落实，政府也不再扶持了。6、前期返祖政策：包租5年，前3年24%，第4年9%，第5年10%。尚城国际项目名称苏中装饰城开业时间1996年知名度较高总面积2.5万㎡楼层2结构类型框架电梯/扶梯无中厅无空调设施无室内环境一般装修档次一般停车场/车位50商场定位建材市场客流量10人/10分钟空置率无经营状况良好经营档次中低经营特色陶瓷、卫浴经营形式零售管理状况差单铺面积35㎡（一拖二70㎡）商户总数102户商户来源江西为主顾客来源市区及乡镇配套设施银行、餐饮交通状况一般售价管理费自营户1000/年租赁户700/年租金一拖二：14-18元/㎡/月各分区功能调查楼层经营品种/类别户数面积楼层经营品种/类别户数面积一层(区)家居建材102约1万㎡三层二层(区)办公住宿四层市场简评当地最老的一个专业市场，知名度较高。外地商户较多，以江西人为主。苏中装饰城老板年纪很大，无心经营市场，市场管理和推广的力度不够。在本地消费者印象中该市场档次较低，以经营低档货为主。因与宝林市场为邻，两市场形成了高邮最大的综合建材采购基地。因为市场开发较早，交通、物流、仓储、面积均不能满足经营户所需。对我们市场的位置，目前感觉较远。部分商户表示，新世纪建材城的品牌商户如果能够进入新市场，他们愿意跟随。尚城国际项目名称宝林装饰城开业时间2006年知名度较高总面积约3.5万㎡楼层2层-5层结构类型框架电梯/扶梯无中厅无空调设施无室内环境一般装修档次一般停车场/车位无商场定位建材市场客流量2组/10分钟空置率无经营状况一般经营档次中低经营特色家居建材经营形式零售管理状况无单铺面积一拖二120㎡商户总数100户左右商户来源80%本地顾客来源市区及乡镇配套设施无交通状况良好售价5年前：一拖二3750元/㎡管理费以前每间700元/年，现取消租金一拖二或一拖三：18-25元/平米/月各分区功能调查楼层经营品种/类别户数面积楼层经营品种/类别户数面积地板、门业32约3000卫浴12约1000陶瓷9约1500橱柜14约900市场简评1.市场相对苏中装饰城业态较齐全，但无区域规划，业态混乱。2.毗陵苏中装饰成，形成高邮市最集中的家居建材采购中心，知名度较高。3.交通状况良好，但市场内部无仓储、物流，二层以上无商业价值。4.多数经营户经营状况不佳，生意不是很好。5.无委托经营，经营户需自己找人租房，租金