项目策划及销售代理合同纠纷仲裁案

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料内容摘要申请人与被申请人对付款具体数额存在争议，付款凭据中既有收据也有发票。申请人称被申请人只支付代理费42万元，其中30万元发票是补开30万元收据的，不是实际上收款；被申请人则称前后分别以现金和银行转帐方式支付代理费79万元，收据和发票是重复收取。仲裁庭认为，（1）根据双方代理合同的规定，被申请人付款后申请人只开具收据给被申请人，因此，收据是代理费结算、支付约定的凭据；（2）被申请人认为发票内的30万元是支付了代理费，与代理合同约定的费用结算办法不符；被申请人认为此30万元是现金支付，庭审中被申请人无法讲清该30万元是在哪里给的、谁经手的等现金支付的具体经过，庭审后也没有提供这方面的证据；按合同约定的40%—50%那一档的销售率1.2%计算，被申请人最多应支付的代理费为约33万元，根据常理、常态判断，被申请人是不可能提前支付巨额代理费给作为代理方的申请人的，而对此30万元争议，被申请人一直没有说过是提前的非正常支付。据此，仲裁庭认为：申请人的举证、解释强于被申请人的举证、解释，根据“证据优势”规则的基本原理，仲裁庭认定发票中的30万元，并非真正被申请人向申请人支付了销售代理费30万元。被申请人支付的代理费共计只有42万元。惠州仲裁委员会裁决书惠州仲裁委员会根据申请人与被申请人于2005年8月30日签订的《××商场项目策划及销售代理合同》中的仲裁条款以及申请人向本会提交的仲裁申请书，于2006年8月×日受理了上列当事人之间的上述合同争议仲裁案。申请人向本会预交了仲裁费人民币××元。本案审理程序适用2001年12月1日起施行的《惠州仲裁委员会仲裁规则》（以下简称《仲裁规则》）。根据《仲裁规则》的规定，本会向申请人送达了受理仲裁申请通知书、《仲裁规则》和《惠州仲裁委员会仲裁员名册》等材料，向被申请人送达了仲裁通知书、仲裁申请书及相关证据材料、《仲裁规则》和《惠州仲裁委员会仲裁员名册》等材料。根据《中华人民共和国仲裁法》和《仲裁规则》的规定，2006年9月20日，由仲裁员×××、×××和×××组成仲裁庭审理本案，罗××为首席仲裁员。仲裁庭分别于2006年10月25日、2006年11月24日、2007年4月25日在本会开庭审理本案，申请人的法定代表人及其委托代理人和被申请人的代理人到庭陈述了自己的主张和答辩意见，双方进行了举证、质证，回答了仲裁庭的询问，彼此进行了辩论并作了最后陈述。本案现已审理终结，仲裁庭作出裁决。现就本案案情、仲裁庭意见和裁决分述如下：一、案情申请人与被申请人因《××商场项目策划及销售代理合同》引发争议，向本会申请仲裁。申请人的仲裁请求是：（1）请求被申请人支付××商场的销售代理费和招商代理费共计人民币1453484.6元；（2）请求被申请人支付逾期结算的滞纳金34884元人民币；（3）本案仲裁费用由被申请人承担。申请人提出仲裁的事实和理由是：2005年8月30日，申请人与被申请人签订了一份《××商场项目策划及销售代理合同》，约定被申请人的××商场1—3层全部委托申请人独家代理和销售共同招商委托销售的期限为从合同签订之日起至本项目正式公开发售后八个月止；委托招商代理期限为从本合同签订之日开始至2006年3月30日，同时合同的第四五条还约定了款项的收取和代理费用及结算等相关事宜，其中对销售代理费采用“爬坡费率”计算销售代理费，并确定销售率在80%以上的，代理费率为2%；招商代理费则按国际品牌、国内品牌，普通商户分别收取正式租金的2个月、1个半月、1个月。销售代理费在每月5号前结算一次，结算范围为上月甲方（即被申请人）与客户签订《购房认购书》的所有单位，客户签订认购书后悔约，已收取的定金或房款将作为违约金而被甲方没收，乙方（即申请人）有权获得该违约金的50%作为服务费；如遇客户在签订正式《房地产买卖合同》之后悔约，乙方将不再退还销售代理费给甲方。招商代理费每月结算一次，结算范围为上月内甲方与客户签订《租赁合同书》的所有单位。以上应付款须在乙方每次提供费用结算清单后十日内准时支付代理费用，如有拖欠按所欠代理费总额每日万分之五计付滞纳金给乙方。另外，合同第三条在甲方权责部分第三项还约定在合同有效期内，甲方不再自行销售或委托第三方代理销售本项目，在代理期限和代理物业范围内，所有成交的单元均计入乙方业绩并予以结算代理费。合同第六条约定合同在执行过程中若发生分歧，可向惠州仲裁委员会提请仲裁。合同签订后，经申请人努力，××商场的销售率达到80%以上，申请人代理销售总金额为80639430元，按2%计代理费，被申请人应向申请人支付1612788.6元，甲方自行销售总金额为7184787.3元，申请人应收取代理费143696元，招商项目据结算申请人应收取11.7万元代理费，被申请人实际已结算支付42万元人民币，但尚欠1453484.6元未支付。由于被申请人拖欠代理费，根据合同第五条约定应按日万分之五计付滞纳金，按照合同约定结算范围为上月甲方与客户签定购房认购书的所有单位至2006年5月24日止，按一个结算周期一个月计算，从2006年6月5日暂计至2006年7月23日止共计48天，共计34884元（1464814.6×0.5‰×48）。经申请人多次要求被申请人支付上述款项，被申请人均未履行约定，至今仍欠1488368.6元人民币，为此，申请人特依据合同第六条约定的仲裁条款，向惠州仲裁委员会提出仲裁申请，请求仲裁庭支持申请人的仲裁请求。申请人为其请求提供的证据有：（1）申请人的营业执照，证明申请人具备合格的诉讼主体资格；（2）××商场项目策划及销售代理合同，证明申请人的销售代理权及具体权利义务；（3）申请人代理销售、招商的××商场认购书及成交明细表，证明申请人的销售率达80%以上及具体销售金额和面积；（4）会议记录，证明申请人积极履行了义务；（5）电子城（××商场）营销推广方案，证明申请人积极履行了义务；（6）电子城租赁意向书，证明申请人进行招商的成果；（7）通知，证明被申请人提出的保留单位的房号；（8）保留单位字条，证明被申请人提出的保留单位的房号；（9）通知，证明被申请人与相关各户签订认购书；（10）收条，证明30万元发票是补开30万元收据的，不是实际上收款。被申请人辩称：（一）被答辩人主张代理销售的数额与事实不符。被答辩人向仲裁委员会主张代理销售总额80639300元，而经答辩人对有关商品房买卖合同进行核对，实际销售总额仅为59334570元。（二）答辩人没有自行销售。答辩人委托销售后，从未进行过自己销售，完全是由被答辩人代理销售，被答辩人所述没有事实依据。（三）被答辩人所主张的招商代理费没有事实依据。被答辩人向贵会主张的招商代理费，没有提供任何证据证明，而事实上被答辩人没有进行过任何招商代理行为。（四）被答辩人代理销售量不足80%，应按1.8%计算销售代理费。根据双方签订的《××商场项目策划及销售代理合同》第五条的约定，销售率在70%—80%之间，代理费率为1.8%，本案申请人销售面积为6362.01平方米，销售率仅为73%。根据合同约定，应付款为1068022.26元。根据合同第五条费用结算条款的约定，上述应付款应扣除5.5%的税收，实际应支付申请人款项为1009281.03元。（五）被申请人实际已付销售代理费79万元，而不是42万元。从双方签订合同至申请人向仲裁委员会提出仲裁，被申请人前后分别以现金和银行转帐方式向申请人支付代理费共人民币79万元，而不是申请人所陈述的42万元。因此被申请人仍需支付申请人代理费为219281.03元。被申请人为其辩解提供的证据有：（1）收款收据及发票和银行进帐单，证明电子城销售面积及销售总额；(2)销售明细表，证明电子城销售面积及销售总额；（3）商品房买卖合同（注：被申请人只是将合同原件在第一次开庭时带到仲裁庭，但没有按规定提供复印件给仲裁庭），证明电子城销售情况。经过开庭质证，被申请人对申请人提交的证据1、2、4予以确认，对证据3的真实性不予确认，对证据5无法确认，对证据6、8认为没有原件，不予质证，对证据7、9认为虽然签了认购书，但没有签订正式的合同，对证据10认为没有被申请人盖章确认，不予认可，且签名时没有“注”的内容。申请人对被申请人提供的证据1，认为不是事实，收据和发票是重复收取，多算了30万元，对证据2认为只是提供了已销售的一部分，不是全部，对证据3认为没有看见材料。在2006年11月24日开庭时，被申请人认为申请人提供的《收条》“注”的内容与其他内容不是同一时间书写的，提出对《收条》进行笔迹鉴定，并在庭后向仲裁庭提交了《鉴定申请书》。因双方当事人没有共同协商选定鉴定机构，仲裁庭委托××鉴定中心进行鉴定。该中心于2007年1月29日出具了鉴定书[××中心（2007）技鉴字第87号]，鉴定结论是“检材《收条》上需检的‘注：补开……贰拾万。’手写字迹系添加形成，但无法判断其是否当时添加形成”。第一次开庭（2006年10月25日）后，申请人向仲裁庭提交《关于代理费支付情况的说明》，认为截止2006年2月12日先后共销售了面积约4500平方米，占总销售面积不到50%，按合同约定被申请人在当时应该支付总代理费最多约40万元左右，扣除当月代理费下月支付的部分，被申请人在2006年2月13日前应该支付的代理费最多也就是约30万元左右。因此，被申请人不可能向申请人提前支付30多万左右代理费，证明30万元发票与申请人收到的两笔共30万元代理费是同一笔款项。2007年2月28日，申请人向仲裁庭提交《关于××商场2006年2月13日前销售及代理费情况说明》，认为截止2006年2月13日前共销售总面积为3907.97m2，销售总金额为37956890元，销售率为42.3%，应收取的代理费为455482.68元（37956890×1.2%）。2007年3月1日，申请人向仲裁庭提交《关于××商场2006年8月30日前销售及代理费情况说明》，认为截止2006年8月30日前代理销售××商场共计签订认购书745套铺位，销售总面积为8630.93m2，销售总金额为80639430元，销售率为93.48%，应收取的代理费为1612788.6元（80639430×2%）。为核准申请人代理销售房屋（商铺）的销售面积、销售金额情况，仲裁庭于2007年×月×日委托××会计师事务所对申请人提供的745份《电子城认购书》中所列商铺的销售面积、销售金额进行审核。2007年×月×日该会计师事务所出具了《关于745份电子城认购书中所涉及商铺的销售面积、销售金额审核汇总报告》（[2007]041号），审核汇总的情况是：（1）745份《电子城认购书》所载商铺的总销售面积是8655.17m2，总销售金额为80947117元；（2）截止2006年2月13日销售面积是3789.7m2，销售金额为26953201元；（3）12份没有署签订日期的《电子城认购书》所载商铺的销售面积是102.56m2，销售金额为673477元。2007年4月25日，仲裁庭开庭对上述《审核汇总报告》进行质证。申请人认为没有异议，被申请人认为该报告是不真实的，因认购书的真实性不能确认，依据认购书所计算出来的销售面积、金额也不可能是真实的。根据双方当事人举证、质证及仲裁庭询问，现仲裁庭查明如下事实：2005年8月30日，以被申请人为甲方与申请人为乙方签订了《××商场项目策划及销售代理合同》，与本案争议有关的合同主要内容是：1.甲方将××大厦商场1—3层全部委托乙方独家代理和销售招商。2.委托销售代理期限为本合同签订之日起到本项目正式公开发售后八个月止；委托招商代理期限为本合同签订之日起至2006年3月30日止。3.甲方派专人配合乙方的销售工作，与客户签订并办理相关的各项购房手续。4.代理费用及结算约定为：（1）甲方支付乙方本项目销售前期费用柒万元；（2）销售代理费采用“爬坡费率”计算，其中规定