XXXX0615世纪城七月份营销计划

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/10/222019/10/22世纪城·国际公馆七月份营销计划及四号地块7-9月行动部署谨呈：东莞市世纪城商住开发有限公司本报告是严格保密的。2报告思路阶段市场形势判断内部产品因素外部竞争因素销售结果预测七月份销售及广告目标七月总体营销计划总体传播策略推货节奏部署7-9月行动部署公关活动策略深圳拓展策略商业推广策略四号地块专项推广计划本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/10/222019/10/22壹·1”阶段市场形势判断『外部因素』本报告是严格保密的。4属性楼盘名称新盘工程动态营销动作上市日期新盘万科运河东板房及展示点全部做好不收筹，直接卖7月下旬开售金域中央售楼部及板房八月完工巡回路展//蓄客8月中旬收筹新中银三期售楼部基本做好未有具体动作7月9日收筹理想0769三期新园林及板房全面开放系列活动及连环奖6月3日已开盘景湖湾畔板房\园林基本完成已出报广7月底认筹旧盘东骏二期八月取得预售证已收480个筹8月上旬解筹景湖春晓新板房七月完工为新一期蓄客7月份聚星岛大部份是准现楼发售三个区同时在售已全面推出凯旋城三期部份建至三层未有具体动作10月上市旧盘中的楼盘全部是本项目上门客户提及率最高的楼盘；越到年底供应越多，竞争越大，大部份楼盘都想赶在八月前入市；阶段市场形势判断『外部因素』——洋房重点对手概况本报告是严格保密的。5项目名称今年推售面积容积率向外报价套数主力户型景湖春晓38万㎡1.964900-52002300套小高层100--170㎡东骏豪苑48万㎡1.654800-5000一期734套二三期1000套3房137-153㎡3+1房135--157㎡4+1房150--180㎡凯旋城四期2.0万㎡1.51未定价约100套四房180㎡五房250㎡金域中央10万㎡1.66未定价459套3房135㎡4房197㎡运河东二期6.5万㎡2.95000-5200400套3房110--140㎡4房160--170㎡0769三期13.89万㎡1.5846001226套2房70㎡3房120㎡景湖湾畔18万㎡1.66未定价1000套1房58㎡，2房70-86㎡3房100-120㎡，4房148㎡聚星岛10㎡2.466500-7000暗折水份很大984套3房120㎡4房180㎡复式331㎡注：景湖春晓（西半区）在六月份调整了规划指标，容积率由原来的1.68调整成1.96，由原来的最高19层，加建至26层，户数增加了800户（合共3030户）阶段市场形势判断『外部因素』——洋房重点对手概况本报告是严格保密的。6竞争重点厘定：在七-八月份，与本项目洋房（含四号地块产品）将引起最直接冲突的楼盘是东骏豪苑、景湖春晓、聚星岛、理想0769三期、景湖湾畔与金域中央；户形面积冲突：上述七个楼盘的主力户形集中在3房120-135平米，4房140-155平米（含4+1），与本案产品面积重合度高；产品展示力：基本上，全部的新盘的关健展示点（板房、园林展示面）已陆续赶在八月中旬前完成，本项目余货的产品展示优势与之持平，但四号地块在产品展示上会较为吃亏；价格竞争力：除聚星岛（三个区）在售价在6000-7000元/平米和凯旋城尾货大户形8500元/平米以外，其余楼盘在售均价集中在4600-5300元/平米，本项目在价格上不具优势；阶段市场形势判断『外部因素』——洋房产品竞争抗性分析本报告是严格保密的。7楼盘名称余货数量余货状态在售均价均价区间旗峰天下联排别墅63-67套双拼别墅3-5套联排别墅210－275m2双拼别墅310m2联排10300元/m29300-16500森林湖独栋别墅剩2栋联排别墅剩65栋独栋别墅360－526m2联排别墅231－307m2总体10000元/m27800-18000竞争抗性分析：旗峰天下上月已涨价3%，森林湖本月初也曾小幅涨价，但涨价后均价水平仍与本项目别墅均价（特别是台地-联排）相差不多，双方价位十分接近；森林湖六月下旬后，样板房应会全部开放；旗峰天下有板房和部份园林支持；而本项目在销售上除了样板房外，也有现场园林水景的配合，三方产品展示优势相差不远；阶段市场形势判断『外部因素』——类别墅重点对手概况本报告是严格保密的。8楼盘名称余量面积区间在售均价实用率楼底高度主题价格策略金地格林商铺二期87间35-70m2实收价16000元/m295%部份6.0米纯街铺概念无返租中信澳园中信慧坊41间69-1471m2帐面价18000元/m295%50%4.9米35%5.2-5.7米15%6.0米清吧文化概念额外7%五年返租回报中环财富广场25间30-170m2地铺41000街铺30000商场铺2000054%100%5.5米商务区配套商业中心五年返租回报竞争抗性分析：七号地块铺位即将于六月下旬上市，销售上将面临格林小城直接冲击，在对方高实用率和平价入市的情况下，估计本项目铺位以18000元/平米的高位入市会受较大程度上的影响，初期销售速度会较慢；阶段市场形势判断『外部因素』——街铺物业重点对手概况本报告是严格保密的。9阶段市场形势判断『外部因素』——来自政策、世界杯与天气的综合预测利好：政策：新政已开始续渐明朗，而且随着时间的推移，市场的悲观情绪和消费者的观望心态会在七月份得到舒缓，预期消费者入市会更加进取；世杯：世界杯结束后，大部份的注意力会从球赛上得到释放，六月的市道低迷应会在七月份反弹；利空：每年七八月份是东莞最酷热的时节，是每年楼市的淡季；不过，无论东莞七月是否还延续受洪六月汛期的影响，暴雨或酷暑都会在一定程度上影响着客流量：判断：由于资本市场落后，本地投资渠道始终狭窄，强劲的房产投资需求习惯不会轻易被改变，因此受政策明朗化和世杯结束的利好因素应会更强一点；本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/10/222019/10/22壹·2”阶段市场形势判断『内部因素』本报告是严格保密的。11阶段市场形势判断『内部因素』——存货的概况区域销售率余量同类余量余货单价同类余额合计1号联排85%3149,81047,059,8006号联排83%1110,0222号叠加86%13637,608129,432,2103号叠加52%449,2195号叠加93%69,5541号台地61%999,94025,535,1317号地块89%26265,51723,599,5443号地块58%34345,15623,884,343合计79%149149249,511,028本数据统计截止于6月第一周注：余量金额为套，金额单位为元本报告是严格保密的。12阶段市场形势判断『内部因素』——洋房存货单位的概述七号洋房：–现状：不到25套，已非主要存货，集中在3-7-9栋低层；–出路：多做一口价单位促销，以价格剌激市场；三号洋房：–现状：余量多，涨价后销售速度更放慢，靠五环路边的单边三房单位少人问津；–出路：五环路非一般问题，以目前的销售速度来看，如到了现楼阶段则令噪音问题更为突出，情况令人忧虑；非常规促销手段所能解决，希望能降低价格预期，多考虑做额外价格优惠方面的调整，同时加强深圳市场的拓展；本报告是严格保密的。13阶段市场形势判断『内部因素』——别墅存货单位的概述台地别墅：–现状：只剩余9套，7套是顶复，主要受楼梯问题影响；–出路：如本月落实和明确楼梯的调整方案，会是利好；联排别墅：–现状：存量较少，目前速度在可接受范围；–出路：主要缺乏水景的环境展示支撑，六月前请彻底调整；叠加别墅：–现状：三和五号地块剩余产品价格较高，目前市场低迷情况下，机会在二号地块；–出路：线上主推三号地块，线下促销靠二号地块启动；本报告是严格保密的。14阶段市场形势判断『内部因素』——四号地块提前上市//基本情况合法的销售前提：据介绍，预计到八月下旬可拿到全部靠路的6栋多层洋房预售证；发展商要求：七月开展示宣传辅垫，八月全面开售；房号户型建筑面积总量比例内部冲突性总售面积3A型3房143.4943套33%互补6170平米3B型3房134.7643套33%互补5795平米3C型3房120.5443套33%排他5183平米合计////129套100%//17148平米√√√√√√四号地块上市时机与竞争形势关系图11月8月9月10月东骏二期板房基本完成八月上旬解筹7月金域中央运河东Ⅱ0769Ⅲ板房售楼部八月中完工八月中收筹九月底解筹展示全部做好八月中开售六月三日已开售，到十月份前是全面强推期景湖湾畔展示基本完成六月底收筹八月解筹新中银Ⅱ展示基本完工七月九日收筹八月解筹凯旋城Ⅳ大部份工程刚出正负零零，展示未开始做赶在10月份上市国际公馆10月份前不会有现场产品展示的配合板房工程10月前完工8月最多只有86套货10售最少有268套货8月上市准备不充份，胜算把握小出售货量少，推广成本高10月上市展示充分，容易出彩大规模推盘，一气呵成本报告是严格保密的。16阶段市场形势判断『内部因素』——四号地块提前上市的基本情况八月份可售条件判断：–样板房：赶不及配合；–电梯大堂：赶不及配合；–看楼通道：应可勉强造出；–园林展示：现场不具备条件，但可借用一期成熟园林；本报告是严格保密的。17阶段市场形势判断『内部因素』——四号地块提前上市的几点考虑对内与洋房余货是否构成内部竞争？–有1/3单位会构成内部竞争（其中120m2三房不直接靠路），受冲击最大的必是三号地块靠路的三房）；对外与同期新盘是否产生被动冲击？–户形面积与春晓、东骏、0769、运河东等基本重合，直接冲突；–别人已全副武装（宣传、展示到位），我们应如何应对？–在没有现场展示的情况下，采用什么方法支撑销售？本报告是严格保密的。18如何看待四号地块在整个产品线承换过程中的战略作用？–作为首个纯洋房组团，是本项目从别墅混合产品向纯洋房产品大转换过程中的关健一环，起着承上启下的重要作用，四号地块能否卖得出彩，对世纪城二期及各地块上的洋房产品起着深远的影响！对整体执行力的考验？–在售产品种类太多，战线太长，发展商、世联和广告公司三方可能会面临执行力失控的问题；阶段市场形势判断『内部因素』——四号地块提前上市的几点考虑本报告是严格保密的。19推广周期延长，令新货推广成本增加，余货机会成本损失？–七月是不是要放弃余货宣传，全力为四号地块铺垫？两个月后才正式进入强推期，推广节奏拖泥带水、不温不火，推广成本可能会大幅增加；–与此同时，主要积压资金的别墅余货主要是靠广告带动销售，缺少主流媒体推广必然导致影响成交，余货的机会成本也会受蒙损失；阶段市场形势判断『内部因素』——四号地块提前上市的几点考虑本报告是严格保密的。20为回笼资金，有没有两全兼顾的办法？–四号地块能否作暂时性的线下传播，低调入市，定点销售？–七月可售余货应仍有2.0-2.1亿元，别墅余货应是回笼资金的主力；–温莎堡洋房如根据产品实际情况适当降低价格预期，增加促销力度，成交必会明显改善；阶段市场形势判断『内部因素』——四号地块提前上市的几点考虑本报告是严格保密的。21七月份销售业绩预期——基于竞争、政策与天气状况下的评估业绩预期：4000—5000万成交来源表：下图产品成交下限成交上限贡献比例台地别墅1套2套6%叠加别墅7套9套30%联排别墅3套5套21%七号洋房8套10套20%三号洋房7套10套12%四号洋房0套0套0%七号铺位1套2套8%七号车位10套20套3%合计37套58套100%决定因素：成交下限：取决于产品竞争条件成交上限：取决于政策及天气对市场的影响三大关健：四号地块先转入线下传播台地楼梯调整方案明确并能对外公布联排水景支持本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/10/222019/10/22贰·七月份，我们的目标本报告是严格保密的。23七月份，目标。销售目标：–销售目标：5000万–目标起源：在最终为配合完成整年6个亿的大目标下，七月份原定销售目标4800万，同时为适当弥补六月份部份销售空缺，并结合七月市场形势与产品自身情况综合