万科-武汉万科金色家园项目营销计划-伟业顾问XXXX-158

——武汉万科金色家园项目营销计划第一章金色武汉（武汉市场宏观中观微观分析）武汉市场宏观分析武汉总体经济状况武汉房地产市场总体现状武汉房地产市场宏观趋势预测07武汉地产市场主要政策影响预测20年前的投资发展机会在深圳；10年前在上海；今天，最好的投资机会在武汉。中国城市综合实力50强的第6位科技教育综合实力居全国第3位武汉是中国9大金融中心之一武汉是华中地区最大的物资贸易中心武汉是华中地区最大的物资贸易中心武汉是中国6大综合性工业基地之一武汉高科技产业、汽车和钢材制造业全国前3名武汉总体经济状况武汉城市经济状况0100020003000400050002000年2001年2002年2003年2004年2005年数据来源：武汉统计局GDP财政收入固定资产投资金融存款单位：亿元经济持续增长势头强劲,百姓较为富裕城市GDP值年度幅度超过10%，位列中国城市发展前列。社会财富增长比例与速度较快。2006年城市居民人均可支配收入比上年净增1510.26元，增长13.9%；城市居民收入快速增长，消费能力增强，购买力提高，大量的潜在需求将转化为现实需求。房地产因此受到大力带动。镇居民人均可支配收入6761730578208525956410850123600500010000150002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年数据来源：武汉统计局镇居民人均可支配收入(元)武汉总体经济状况人均GDP300-600美元600-1300美元1300美元-3000美元3000美元以上8000-10000美元住宅产业发展情况起步发展快速发展高速发展稳定高速发展平稳发展0500100015002000250030003500400096年97年98年99年00年01年02年03年04年05年06年武汉武汉人均GDP根据国际成熟经验，当人均GDP值超过3000元，将会使房地产业进入稳定高速发展状态武汉，正处于房地产行业高速发展的起步阶段武汉总体经济状况供需情况030060090012001500数据来源：武汉统计局新开工面积竣工面积预售面积新开工面积631.59644.60809.17891.631002.681195.40竣工面积496.6614633.2682.62702.29816.72预售面积514.39648.03759.32835.781053.7912222000年2001年2002年2003年2004年2005年单位：万㎡地产环境良性平稳，刚性需求强劲宏观调控主要目的是抑制房价和打击投机，武汉投资和投机买房所占的比例不大，自住性购房比例达90%，并且房价水平相对不高，所以受宏观调控影响较小，刚性需求的存在使武汉楼市能始终保持平稳发展态势。03年至06年，商品住宅售价静态加权年度涨幅为18%，主要增长在04—05年间，05—06年，平均年度涨幅为8.2%，结合目前市场及城市经济增长态势来看，这一趋势将会延续。武汉房地产市场总体现状武汉市商品住宅均价01000200030004000数据来源：武汉市统计局商品住宅均价商品住宅均价2353.642667.6433453622.22003年2004年2005年2006年2005年，武汉正式启动旧城改造规划——汉阳旧城风貌区。总面积72．45公顷，规划为5大片区：传统风貌核心区、商业金融区、商住金融区、传统住宅风貌区、时尚生活社区。巨大的拆迁量产生需求的快速增长和市场价格飞增，06年，拆迁量有所收减，但大量工程仍待进行，为市场积压了大批刚性需求。旧城改造影响居住需求，将是武汉近年来的供需主旋律。城市化进程加快，需求量不断激增武汉房地产市场总体现状人均GDP曲线对比分析010002000300040005000600096年97年98年99年00年01年02年03年04年05年06年北京武汉–基于武汉现有的产业状况及城市化进程态势，分析经济增长对房地产影响将有深远意义。–ＧＤＰ显示武汉比北京在整体经济发展上至少滞后三年；–作为中部重镇，产业与政策及经济带动将使武汉保持GDP高速增长的趋势–ＧＤＰ带动行业发展，在未来1至2年内武汉地产市场还将持续高速发展，城市化进程同时将大大加快。3000美元武汉房地产市场宏观趋势预测武汉房地产市场1—2年内还将持续快速成长对比发现房地产投资额曲线叠加将武汉2002年至2005年的数据曲线截取与北京市1997年至2000年的数据曲线对比，曲线形状大致重合。•武汉市房地产投资额增长形势大致相当于五年前的北京！•2000年的北京正是大批南方地产商进入北京的年代，本地与外地开发商的共同投资导致房地产投资额骤增。•2006、2007年的武汉的房地产投资额是否将与北京2002年、2003年的北京相似呢，从我们所掌握的投资情况和土地供应情况，以及伟业十年的经验判断，结论是：一定增加！政府土地的限量供应政策和投资的增加必将促使武汉房地产市场在1—2年内持续升温02004006008001000120014001600180096年97年98年99年00年01年02年03年04年05年北京武汉武汉房地产市场宏观趋势预测将武汉2002年至2005年的数据曲线截取与北京市1996年至2009年的数据曲线对比，曲线基本重合。•受经济增长的带动，武汉出现人流大批聚集的情况，被称为“一二级移民现象”，即：大量曾在武汉生活和学习的人重新涌向武汉，同时大批外出发展和学习的人回到武汉，为武汉当地的房地产业发展提供了较强支持。•武汉商品房年销售面积稳步增长，政府强制性拆迁、改善居住等长期积累的消费需求得到陆续释放。武汉房地产销售面积增长趋势与四年前的北京非常相近，我们从当年北京销售增长时对应的市场特征来看待武汉所面临的市场变化趋势：–客户选择余地增大–市场进一步细分–产品升级速度加快武汉已经进入产品时代05001000150020002500300096年97年98年99年00年01年02年03年04年05年06年北京武汉供需情况030060090012001500数据来源：武汉统计局新开工面积竣工面积预售面积新开工面积631.59644.60809.17891.631002.681195.40竣工面积496.6614633.2682.62702.29816.72预售面积514.39648.03759.32835.781053.7912222000年2001年2002年2003年2004年2005年单位：万㎡武汉房地产市场宏观趋势预测•武汉商品住宅市场均价虽然比北京低将近5000元/平米，但是市区高档住宅价格与北京等一级城市已经比较相近；说明武汉住宅市场价格尚有较大自然调整可能。•受经济快速增长的带动、宏观土地供应限制的影响、以及刚性需求的强力支撑，07年武汉整体市场的房价增幅将略高于06年——07、08年武汉市场整体均价还将稳步增长，涨幅不低于06年北京武汉住宅均价曲线对比52395648506247645165677687922353.642667.643345372549174737020004000600080001000098年99年00年01年02年03年04年05年06年北京武汉武汉房地产市场宏观趋势预测07武汉地产市场主要政策影响预测2006年7月13日，建设部发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》。《意见》指出，自2006年6月1日起，各城市(包括县城，下同)年度(从6月1日起计算，下同)新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上。武汉当地于8月14日推出相关细则并随后废止，至今虽未有明确细则，但已按该《意见》执行。90㎡70%——1、整体市场新增供应主要集中在90㎡中小户型上，先头入市的项目将占有一定优势。2、中小户型竞争增强的同时武汉市场也将被迫增加对中小户型的接受度，传统武汉人追求较大户型产品的习惯将会扭转。3、根据追求利益最大化的原则，多数发展商在保证做足70%90㎡中小户型的同时，会尽可能将不受限的30%做大。市场出现明显的产品两极分化现象。4、中间部分的产品，即：100㎡两居及130㎡三居将会成为新一轮市场热点，受到强力追捧。70%90㎡政策的推出，将会在整体地产市场产生一系列惯性反应并快速兑现，根据意见的推出和执行周期看，武汉市场的产品供应结构将会在07年下半年起发生质变，主要体现在——07武汉地产市场主要政策影响预测中观区域认识区域认识区域特征归纳万科金色家园本项目位于汉口—江汉区，城市内环线内。毗邻城市东西向交通干道“京汉大道”及武汉轻轨1期。地处“夜汉口激情飞扬区”与“新武展都市经典区”交界处；紧邻武展、江汉路步行街两个繁华商业区地理位置：传统商业重镇的汉口，历来拥有强大的商业优势和固有的经济基础。政府政策支持和十一五规划，王家墩CBD规划的出笼，旧城改造的规模化进程，使得该区域逐步确立了在武汉楼市所扮演的角色——商业重镇，房地产投资的最活跃区域。区域认识万科金色家园国贸商圈江汉路商圈汉口最具价值的城市中心，高速发展中的城市核心江汉路步行街全长1210米,分为5个空间节点：江汉关、黄陂街、鄱阳街、花楼街、中心百货，每一个节点都有相应的设计思想、布局和设施。江汉路步行街是武汉与世界商业接轨的窗口。同时也将建成将成全国最长的步行街。武汉广场及世贸广场，既是高档商业中心，同时也是商务办公核心区域，时尚先端人群云集区域认识——商圈交汇轻轨车站C8B8西B8东公交车站轻轨城市主干道交错于区域，道路赋予区域的不仅是交通通达和辐射同时包含城市生活的文化产业特色及时尚功能•解放大道、京汉大道是汉口地区的主要城市干道，它的建设正合乎城市发展扩张的轨迹。•解放大道是汉口地区主要的交通性干道；•建于1998年的京汉大道则将成为汉口地区主要的生活性干道，提供舒适都市生活的供给。高架轻轨铁路是武汉第一条城市铁路交通线，轻轨开通，新的城市功能已开始向京汉大道沿线地区聚集，并能够吸引大量的人流，促进沿线地区的开发建设及城市化进程的进一步推进。在现有的时尚文化产业特色的基础上，京汉大道将规划形成代表武汉市最高环境景观建设水平、体现城市青春活力的时尚文化街。区域认识——交通意义随着旧城改造的推进、政府十一五规划的提出，王家墩CBD方案的出笼，06年武汉地产市场体现出明显的“城市中心价值回归与升级”的态势。•随着城市魅力的展现，文化时尚生活方式的集中丰富，京汉大道沿线正开启一场新的城市复兴运动。•逐年升温的地产热潮推动了区域价值的释放，武汉人骨子里的对城市追逐的情节和对繁华向往也由此释放。京汉大道沿线的中心价值回归区域认识——区域与人未来的“动感地带”——京汉大道硚口路茶文化赏玩区——（硚口路——武胜路）结合武胜路至硚口路两侧已有的茶文化一条街，开展茶文化品尝和娱乐休闲活动。新武展都市经典区——（武胜路——友谊路）以新武展地区为核心景观，集中展现武汉市现代商业文化。夜汉口激越飞扬区——（友谊路——黄石路）以武汉剧院为核心景观，作为标志性的文化活动场所，利用其文化辐射力，整合区域内酒吧、演艺场所，展现大汉口夜的魅力。大智路历史文化休闲区——（黄石路——三阳路）以大智门火车站站房为核心，改造车站路、京汉街及相邻的辅善里，延引吉庆街民俗文化，修建特色文化休闲商业街。永清教育文化区——（三阳路——黄浦路）结合现状优秀教育资源，扩大教育事业发展空间，配建相应书店、网吧等文化产业，营造书香氛围。夜汉口激越飞扬区——（友谊路——黄石路）突出文化建设主题，围绕轻轨站点换乘设施的布局建设，全面推进京汉大道沿线的旧城改造，发掘、拓展公共活动空间和其他动感空间，延续历史文脉，适应时尚节拍，展现城市现代活力，张扬城市个性，形成城市中心区新的“动感地带”。以时尚文化为导向，延续城市历史文脉，促进商业繁荣区域认识——区域近期规划区域特征归纳区域口碑评价区域自身条件区域发展态势传统城市中心商业区，繁华的都市核心，武汉最具价值的地段之一，地价贵、房价高、资源稀缺享受“都市”生活的绝佳地段，中心价值