九熙拾锦营销计划书

——九熙拾锦营销计划书世联地产20110724谨呈隆鑫地产！拾锦向上超越梦想1拾锦之思拾锦数字——年内目标销售额3亿元，意味着区域内高价高速突围拾锦指标：建面：总建面109354平米，办公总建面86149平米；总套数：约1700套；户型面积：49-83平米；精装及功能：毛坯，40年产权，不通气。拾锦目标：价格：8000元/平米；年内目标：总产值约7亿，年内完成3亿元（签约额）。备注：以上数据由隆鑫地产提供。目标解析一：区域内价格洼地，高价格确立区域内价格标杆，须重塑价值标准目标解析二：目标下约销售600套，按照9月底销售，月均销售150-200套，区域内压力大全市最低项目名称开盘时间月均去化（套/月）鑫苑名家新青年2010.1.2370正成翡翠琉璃2010.4.2490复地雍湖荟2010.12.11300海洋中心2010.12.18124神仙树3号2011.113索尔龙舟2011.166维港艾窝2011.49拾锦轨迹——九熙的再升级，支撑隆鑫品牌落地九熙拾锦隆鑫地产绝不将就的青春拾锦向上超越梦想品牌落地九熙创造了一个楼市传奇；拾锦将更上一层楼，缔造另一个传奇!九熙之上，拾锦来了；拾锦向上，超越梦想！拾锦格局——隆鑫“全域成都，格局发展”首秀，8盘发展起势三岔湖项目新津永商、五津项目牧马山别墅项目国际城南项目都江堰项目城北项目九熙/拾锦“隆”重布局一鸣惊“蓉”拾锦向上——2011，“小人物”的“大格局、大使命”拾锦之思拾锦数字——年内目标销售额3亿元，意味着高价高速之路拾锦轨迹——九熙的再升级，支撑隆鑫品牌落地拾锦格局——隆鑫“全域成都，格局发展”首秀，8盘发展起势2拾锦突围分布特点——城南占据全成都40年产权物业的半壁江山，其次为城北和城西，城东最少从环域来看，早期公寓多集中在市中心，从07年开始向外转移；09年时，多聚集在二环至三环间；2010年大部分项目呈现向外扩散的趋势。从方位来看，07-09年分布由过去的城中、城西逐渐转移到城北；2010年后，新增项目大多集中在城南；城东40年产权项目总体而言较少。索尔龙舟隆鑫拾锦白金瀚宫国际大厦2011年新增项目维港艾窝神仙树3号复城国际、奥克斯广场、福年广场、大鼎世纪广场等万科金库城东城南城北城西供应情况——城南呈现集中式爆发增长，城西、城东有少量新增楼盘，城北无新增主城区2007-2011年40年产权物业新增情况城东城南城西城北城中新增供应项目个数（个）312200成都2011年各区域40年产权物业新增供应情况从2007-2011年市场总体供应情况来看，成都市主城区约有74个40年产权物业项目，带来约45662套供应量进入市场。2011年新增40年产权物业约15个，供应约15000套，高于2010年。新增供应中，又以城南的供应项目和体量最多，高达13个项目。另外，城东新增3个项目，城西新增2个项目。注：供应套数为根据供应面积而得到的估计值。物业组合情况——独立打造的公寓逐渐减少，多与住宅结合，体现在城市综合体中的公寓将越来越多早期公寓打造以单独一栋为主，多数配底层商业；2010年来，活跃于市场上的独立式公寓都呈现出升级趋势。不再是单独一栋，而多出现于大盘之中，如中海部落阁、复地雍湖荟。不再只有地段优势，同时享有区域和大盘的完善配套。成都部分40年产权公寓供应的物业组合情况项目名称40年产权物业组合形式复地雍湖荟与住宅结合保利心语（loft）与住宅结合万景峰（loft）与住宅结合鑫苑名家新青年与住宅结合维港艾窝与住宅结合索尔龙舟独立打造神仙树3号独立打造白金瀚宫国际大厦独立打造保利中心（loft）综合体复城国际综合体蜀都中心综合体福年广场综合体大鼎世纪广场综合体AUX财富国际广场综合体海洋中心综合体47%33%20%独立打造与住宅结合综合体成都部分40年产权公寓供应的物业组合比例功能定位——独立打造的公寓定位各不相同；综合性楼盘中的公寓，多数以楼盘主导产品的互补形态出现独立打造的40年产权物业，其定位多为居住、办公和酒店。多取其中一种或几种功能；与住宅结合打造的40年产权物业，其功能定位多为办公；综合体中的40年产权物业，其功能定位多为居住和酒店。项目名称40年产权物业组合形式项目主导产品40年产权物业功能定位复地雍湖湾与住宅结合住宅居住、办公保利心语（loft）与住宅结合住宅办公万景峰（loft）与住宅结合住宅办公鑫苑名家新青年与住宅结合住宅居住维港艾窝与住宅结合住宅居住、酒店索尔龙舟独立打造商业居住、办公、酒店神仙树3号独立打造商业居住、酒店白金瀚宫国际大厦独立打造商业酒店（带租约）保利中心（loft）综合体住宅、写字楼办公复城国际综合体写字楼、商业居住蜀都中心综合体写字楼居住、酒店福年广场综合体写字楼居住、酒店大鼎世纪广场综合体写字楼、酒店居住、办公AUX财富国际广场综合体写字楼、住宅、酒店居住海洋中心综合体写字楼、住宅、公寓居住市场竞争——住宅物业限购催生大量40年商业产权物业，销售情况低迷导致存量增加，市场竞争激烈主城区2007-2011年40年产权物业总供应情况2007-2011年，成都市主城区约有74个40年产权物业项目，带来约45662套供应量。2010、2011年，40年产权物业总体月均去化速度不理想，造成存量上升。项目名称开盘时间月均去化（套/月）鑫苑名家新青年2010.1.2370正成翡翠琉璃2010.4.2490复地雍湖荟2010.12.11300海洋中心2010.12.18124神仙树3号2011.113索尔龙舟2011.166维港艾窝2011.492010、2011年成都部分40年产权公寓去化情况市场反应——单价超越项目自身住宅物业，产品相对住宅有硬伤，40年产权物业价格起点高，非LOFT产品销售难度大2010年的公寓项目多为一线开发商打造，如中海、保利、复地。开发商在热炒SOHO、酒店式公寓等概念的同时，在产品上下足“功夫”，产品品质感高，价格定位也逐步走高。如海洋中心均价17000元/㎡，保利中心LOFT价格15000元/㎡等，已经超越了这些项目自身70年产权产品的价格。项目名称开盘时间月均去化（套/月）鑫苑名家新青年2011.1.2370正成翡翠琉璃2011.4.2490复地雍湖荟2011.12.11300海洋中心2011.12.18124神仙树3号2011.113索尔龙舟2011.166维港艾窝2011.49项目名称开盘时间月均去化（套/月）保利心语LOFT2010.12.25开盘清盘（252）保利中心LOFT2010.6.20340万景峰LOFT2010.11.2730040年产权公寓去化情况40年产权LOFT去化情况拾锦之局——非热点片区，区域类比项目市场低迷，产品同质且体量较大，亟待突围索尔龙舟隆鑫拾锦白金瀚宫国际大厦2011年新增项目维港艾窝神仙树3号复城国际、奥克斯广场、福年广场、大鼎世纪广场等城东城南城北城西城东典型项目开盘时间月均去化（套/月）鑫苑名家新青年2011.1.2370正成翡翠琉璃2011.4.2490索尔龙舟2011.166城东典型项目月均速度：66-90套，价格平台5000-6000元/平米。21F26F28F户型面积：49-83平米，且3栋楼总体户型面积趋同；楼层：分别为21F、26F和28F。尴尬——Worstoftimes,bestoftimesWorstoftimesBestoftimes政策频发，限购、限贷、控价市场急转直下穷则变，变则通，通则久机会总是存在的，重在把握HOW？tobe！Badmaybebest——Iphone热销飓风现象，机会总是存在的【手机市场观察】当诺基亚取得手机市场混战的成功之时，诺基亚一家独断市场一片悲观；随着苹果手机横空杀出，诺基亚独步江湖的武林盟主地位迅速被占尽天时、地利、人和的iPhone取代。VS苹果热销飓风现象——在苹果iPhone手机上市之后几个小时内，AT&T旗下所有零售店内的iPhone手机就被等候多时的苹果“粉丝”抢购一空；苹果完全击败诺基亚，以无法阻挡的狂潮冲袭市场。Badmaybebest——创新：Iphone饥饿营销模式，缔造市场神话从苹果高级营销经理位置上卸任的JohnMartellaro也曾发文指出，苹果一直在执行一项名为“可控泄露”的营销策略，即有计划、有目的地放出未发布新产品的信息，他自己就曾经执行过这种行动。这种泄露信息的途径在苹果是非常小心翼翼的。一般是由一位苹果职员在接到上级指令后，主动找到权威媒体记者聊天或打电话，但绝不会留下诸如E-mail这样的文字证据。此外，这种泄露还会采取多种措施，以防事情败露被追究责任。比如以《华尔街日报》第一代iPad上市前的相关报道为例，该报最著名的科技专栏作者WaltMossberg并没有参与其中，而新闻署名为另外两位记者。如果出现问题，两位记者都可以把责任推给对方，或者表示只是谈话中的一次误解。而且，新闻发布于当地时间周一晚间的股市收盘期间，以免被质疑故意操纵股价。1、制造梦想、激发市场渴望2、产能不足、饥饿营销从2010年iPhone4开始到最新的iPad2，我们看到了苹果产品全球上市的独特传播曲线：发布会—上市日期公布—等待—上市新闻报道—通宵排队—正式开卖—全线缺货—黄牛涨价。“产能不足+饥饿营销+黄牛囤货”使得苹果在中国市场的份额正一步步加速。此次中国黄牛的大打出手与北京、上海多家门店被挤破的新闻，已经使得苹果产品大有发展到有钱都买不到的疯狂境地。类奢侈品营销——乔式的反传统营销“苹果教三部曲：把传奇变成神话、把神话变成宗教”新周刊如是评价苹果的影响力。越来越多的人开始以自己拥有一部iPhone4或iPad为荣、越来越多的“苹果控”涌现。以远远高于市场的价格占领市场已是传奇，让用户不愿错过任何一款产品、将苹果所有产品收集作为珍藏更是奇迹，这些苹果都做到了。Bestoftimes——区域向好：非主流区域逐渐进入主流视野，区域接受度日高，客群覆盖面扩大从“幕后”走向“前台”的东玉双中产生活区Bestoftimes——城市向上：城市级规划利好抬升区域形象和价值平台向东向南“成都东村”（东部新城文化创意产业综合功能区）重点发展文化创意产业为主的现代服务业，建设城市商业副中心，是承载成都市文化创意产业发展的重要战略空间；“成都东村”的文化创意产业发展将以国际化、创意化、数字化为导向，率先引入或孵化前瞻型业态，兼顾生产性行业与消费性行业，努力占据产业高端，培育核心竞争力。重点发展传媒、影音娱乐、动漫游戏、文博艺术四大领域，实现产业集聚效应、规模效应和品牌效应。区域将形成五大功能区——智慧型中央商务区、滨水高档休闲居住区、北部高档综合居住区、南部高档生态居住区、东部魅力街市居住区。打造成都以高附加值现代商旅产业为主导的现代服务业新高地，成为具有活力的、生态的、舒适宜居的高端商务、高端商业、高端商住的天府城际商旅城。商旅城在建和拟启动实施项目28个。截至目前，已有香港世茂、天津现代、重庆龙湖、北京万通、海南航空、SM集团、力宝集团等30多家知名企业对投资商旅城表现出了浓厚兴趣。城际商旅城成都东村九熙Bestoftimes——“微时代”来临，“微进步”就是创新微现象——从博客到微博从飞信到微信从悍马到MINICOOPER、再到到SMART网络、通信、汽车等领域，纷纷出现“微”现象这一切都表明——“微时代”来临了！微时代的精髓——主动营销：更加主动的贴近客户和市场需求，积极采取营销动作；多元化：多元融合的合作模式，跨界的流行，多元化需求的积极响应；突破和创新：打破桎梏的模式，寻求更多可能性；互动：积极与市场和客户的信息互动，加强情感的沟通和维系；求变：变化创新，拒绝一成不变；…………Bestoftimes——“微时代”VS区域向好，城市向上，挖掘小户型客户尚未被满足的“微”需求，出奇制胜区域向好，城市向上区域向好：非主流区域逐渐进入主流视野，区域接受度日高，客群覆盖面扩大；城市向上：城市级规划利好抬升区域形象和价值平台微时代微时代下，需求尚未被发觉和满足；微时代下，