包头时代广场营销执行计划

2011-3-28时代广场营销执行计划目录项目概况1区域市场研究2项目价值梳理3项目定位4附加建议6营销执行方案5项目概况1项目基础概况项目规划解读位置：本项目位于稀土高新技术开发区，阿尔丁大街与黄河大街交口东南侧，稀土大厦对面。项目四至东至沼潭东路，西至阿尔丁大街，南至校园路，北至黄河大街。交通：本项目距市政府3公里，距火车站1.5公里，距机场14公里，可以自驾车或选择乘坐公交车，132路、133路、43路、20路、26路、29路公交均在项目周边有站，交通极其便利。210国道（10公里）、京藏高速（8.9公里）、110国道（7.8公里），沿校园南路行驶7.9公里向右转进入包哈公路直走进入机场高速。配套：项目商业部分将成为包头最大的SHOPPINGMALL，内有国际知名超市，国际名品百货、拥有影院、娱乐、儿童娱乐、亲子教育、休闲购物等，既给本项目居民带来最大的便利，又给包头市民带来了全新的购物体验。项目基础概况地块编号用地面积（平方米)建筑基底面积（平方米）建筑使用性质功能地上建筑面积地下建筑面积总建筑面积容积率数量（套、辆）备注酒店客房4368043680600酒店配套20820360024420地下车库84808480252总计6450012080765804.88公寓SOHO2320023200商业61546154地下车库1249712497376总计2935412497418512.83酒吧街1879318793地下车库2490624906558总计1879324906436990.94公寓SOHO7067670676快捷酒店45704570商业303521020040552地下车库2774027740600总计105598379401435383.32板式SOHO121400121400商业2437524375地下车库5314653146963总计145775531461989213.99公寓133835133835商业7998021030101010车库42060420601090总计213815630902769056.54公寓6787067870商业524321450866940车库2901629016640总计120302435241638264.97商业用房2681792310604车库7923200总计268115846185270.20SOHO、写字楼103762103762商业789461915998105地下车库4504645046838总计182708642052469136.94总计22178210047288352632723412107603.985517地下两层停车及地面停车地下两层停车及地面停车地下两层停车及地面停车地下一层停车及地面停车塔式公寓、商业10359327720008休闲文化13255其中地上车位50个，地下车位1050个，可借用D区480个，共1580个地下两层停车及地面停车地下两层停车及地面停车公寓、大型商业1450824214D地块E1地块公寓、写字楼、商业172212933文化广场地下一层停车及地面停车地下两层停车及地面停车26331G地块F地块E2地块49902160803269820282公寓、大型商业板式公寓、商业31790129008953A地块132254318五星级酒店B1地块B2地块C地块塔式公寓、商业整体规划与经济指标本项目致力塑造服务于高新区。与国际接轨、全天候交通系统、展示高新尖技术的城市综合体形象。是集商务、金融、购物、休闲、宜居为一体的综合性项目，涵盖产品有写字楼、公寓、酒店、SHOPPINGMALL、特色商业街等。规划理念市场研究2宏观市场竞品研究市场总结宏观市场新“国八条”出台市场机会大于风险利好投资性资金将回流本地市场置业机会愈加宝贵，市场将呈现“择优”趋势新政将变相激活商业地产利空不断的调整政策，使房地产市场整体热度降温加息、限购打击购房者的购买信心，投资客户购买谨慎竞品研究紫金华府63万㎡，4500元/㎡保利拉菲公馆50万㎡，5600元/㎡本案九合米兰春天19万㎡目前昆区南部及高新区开发项目总体量达573万㎡，多以大规模纯住宅开发项目为主。预计3-5年内，项目全部入住后常驻人口将突破10万，将会出现大量的商业需求。目前包头市住宅市场发展的热点区域是昆区南及高新区东亚世纪城110万，5300元/㎡京奥港帝景56万㎡，5400元/㎡恒大名都50万，7200元/㎡保成上元名府56万㎡，5000元/㎡总部经济园30万㎡，6000元/㎡三江尊园43万㎡，6000元/㎡华发新城56万㎡，8000元/㎡首创加州郡府40万㎡，5500元/㎡竞品研究：住宅类建筑风格：现代简约占地面积:17万㎡建筑面积：55万㎡套数:一期887套认购均价：7600元/平米结构组成:19栋18-28层住宅面积区间：94-388平米，其中以128-150三居为主力户型精装标准：空调、地板、橱柜、卫生间后期推货：项目二期11年下半年开盘，一期目前剩余尾房均为高层工程现状：一期封顶华发新城是昆南区域内的精装项目，品质感强，优越的配套为其热销增加砝码。华发新城：配套优越，品质感强12345678一期竞品研究：住宅类建筑风格：法式新古典主义风格占地面积:19万㎡建筑面积：43万㎡容积率：1.58交房标准：毛坯套数:联排19栋80套，高层住宅约500套目前均价：联排15000元/平米，高层未售面积区间：150-480平米工程现状：别墅现房，高板在建，快封顶后期推货：联排未集中开盘，已售80%高层蓄客中，预计年内推出两栋，约300套区域内联排低密项目，品质感较强，高层对外为6000-7000元/平方米，竞争优势明显。三江尊园：区域内唯一复合别墅社区竞品研究：住宅类保利拉菲公馆：品牌开发商，品质感高物业类别住宅、纯正法式建筑公寓项目特色豪华居住区,花园洋房建筑类别板楼装修状况毛坯开盘时间二期：2010-5-2三期：2011-4-3入住时间2012-5-31容积率2.50绿化率37.50%物业公司保利物业公司二期报价5500元/㎡工程现状三期刚动工该项目是区域内实力开发商保利的项目，法式风格，品质感较高竞品研究：住宅类建筑风格：欧陆新古典主义风格占地面积:24万㎡建筑面积：50万㎡套数:总套数1647套开盘时间：2011-1-16目前均价：6600元/平方米装修标准：1600元/平方米结构组成:高层2栋28层面积区间：120-170平米销售情况：一期已售50%工程现状：在建恒大名都整体风格与元素设计与恒大华府相当，前期推广工作可谓全方位，高力度，攻击性强，市场目标客户明确包头·恒大名都：口碑较好，价值品牌竞品研究：住宅类总部经济园：区域内唯一综合项目，销售情况不理想项目位置：沼潭东路东侧、黄河大街北侧物业类别：住宅、别墅、写字楼占地面积：17万平方米建筑面积：29万平方米开盘时间：一期，2009年4月，二期，待定入住时间：一期2010年12月、二期待定项目均价：小高层6000元/平米、LOFT5000元/平米、别墅360万元/套容积率：1.38绿化率：35%开发商：包头市科海置业有限责任公司工程现状：二期在建该项目拥有优势的产品和自身综合条件，此为基础优势；前期推广工作未到位，广告延展性不够在售已投入使用总部经济园金融广场燕赵大厦传媒大厦财富中心帝豪天下当代生态大厦竞品研究目前包头市写字楼市场发展的热点区域是钢铁大街目前包头市写字楼集中分布在钢铁大街沿线，城市南部区域写字楼市场处于初级阶段。金地大厦竞品研究：写字楼类财富中心项目位置：包头市昆都仑区钢铁大街74号占地面积：4850平方米建筑面积：53365平方米建筑风格：现代、璃幕墙、晶体雕塑感入住时间：2011年元月项目均价：11800元/平米容积率：8物业费：12元/平方米·月物业公司：世邦魏理仕开发商：包头市华银置业有限公司工程进度：现房销售情况：分半层或整层销售，目前剩余10层未售配套资源：周边拥有从小学到中学完整的教育体系、齐全的市政、金融商业办事处、成熟的娱乐休闲场所竞品研究：写字楼类总部经济园项目位置：沼潭东路东侧、黄河大街北侧面积区间：900-3400㎡户型：敞开式办公物业公司：海德酒店五星级物业管理物业费：2元/㎡·月建筑风格：现代简约；玻璃幕墙、干挂石材、铝板销售情况：一期已经售完，二期待售，二期销售价格预计为9000-10000元/平方米写字楼出售出售统一经营出租收租金竞品研究：写字楼类帝豪天下项目位置：昆都仑区钢铁大街南侧12号物业类别：写字楼建筑类别：高层占地面积：12267平方米建筑面积：73602平方米入住时间：2009-12-31项目均价：7900元/平米容积率：6工程进度：现房开发商：包头市星龙房地产有限公司周边配套：工行、建行、中行、药店、餐饮、学校、医院、移动、联通、电信等，均相距不超过一百米，商业氛围良好市场总结项目周边以板式平层住宅产品为主，本项目多样化的产品类别，在市场中将成为稀缺。目前市场上的写字楼多以整层或半层销售，以财富中心为例，整层标准面积为1700平方米，总价近2000万，相对较高，销售情况不理想，建议本项目写字楼以整层和分售的模式结合，从而加快销售速度及放大销售利润。项目分析3在售产品梳理项目SWOT分析项目价值梳理在售产品梳理C地块公寓SOHO地上建筑面积约10万平米G地块1#、2#写字楼地上建筑面积约6万平米3#2#1#根据市场需求及蓄客量首先推出C地块1#、5#、9#公寓，总建筑面积约2.6万平米左右。其次推出G地块中的1#写字楼，总建筑面积约3万平米左右开始进行销售。再次推出G地块2#写字楼，总建筑面积约3万平米左右开始进行销售。最后，通过首先推出的C地块公寓中户型在市场中的检验与客户的反馈，及时把C地块剩余部分或是一部分公寓楼户型进行完善；同时推出的还有G地块中3#写字楼产品，以适当时机陆续入市。项目SWOT分析容积率较高，限制了项目居住类产品的品质综合性、大规模－－开发周期长风险大目前，区域距城中心较远，客户认可度相对略低ＷＯ高新区优惠政策，带来了大量的高知消费群体周边高端住宅项目较多，带来大量的高消费群体交通系统不断完善，将带动周边配套设施建设政府对城市的合理有序规划，保障了区域可持续发展目前区域商业产品断档，为项目销售带来了机会区域内唯一大型商业综合体，商业配套完善项目产品多样化，填补区域空白地块周边居住及教育配套齐全地块指标规划规模较大，大盘气质明显房地产知名品牌开发商SＴ未来周边项目超过500万总建面住宅项目的上市，竞争会不断加剧国家宏观政策调控的不可预测性抢占市场时机，确定市场主导型大盘地位项目价值梳理地段---城市中轴线，未来城市新核心；城市发展---稀土高新区，政府扶持区域发展；综合保障---世界500强央企开发；功能系统---三位一体业态相互支持；品质硬件---产品解析；主力店优势---国际品牌的引进；生活方式—未来生活方式，居住、办公、购物娱乐于一体；创新理念—全天候交通系统，汽车时代。项目定位4市场定位客户定位价格定位市场定位时代广场：是包头房地产产业的领跑者是包头走向现代化、国际化舞台的城市名片客户定位•在高新区产业园里工作、中高端商务人群——LOMO一族•其他区域企业白领，政府官员，私营业主•包头周边城市如鄂尔多斯财富自住人群•拥有投资眼光的财富阶层公寓类产品便捷舒适居住氛围居住品质投资回报需求需求客户定位•产业园内的发展成熟，或发展中的企业，以及与这些企业有业务关联的企业——总部基地、小企业孵化器•目前包头市需改善目前办公条件的私企业主•拥有投资眼光的财富阶层写字楼需求需求投资回报形象效率资源客户定位客户层产品层地缘客户区域内公务员/中高管/教授/私营业主区域中高端客户呼包鄂中高端客户公务员/企业中管层/高级白领/自由职业者/企业中高层/私营业主/中产家庭/周边旗