XXXX武汉万科高尔夫别墅整体营销方案

万科高尔夫别墅整体营销方案2008年3月16日武汉易居投资有限公司Whereisthevilla寻找武汉真正高端别墅住区去除了所有的繁杂文字、惯用套路，让我们直接寻找到同等级对手，武汉真正的高端别墅住区在哪里？武汉真正高端别墅在哪里？汤逊湖沌口金银湖盘龙城城武汉别墅市场主要分布在汤逊湖区域、沌口、金银湖、盘龙城四个板块，除了金银湖板块供应量相对偏小外，其余三个别墅板块分别拥有良好的自然湖景和优越的原生态自然环境。武汉真正高端别墅在哪里？2006年2007年涨跌幅供应面积167189398613138.42%成交面积165645504237204.41%成交价格5231696433.13%供应套数6181385124.11%成交套数6241892203.21%单价分布20062007总价分布200620073000-400020.99%10.97%60-80万6.21%4.84%4000-500023.36%14.65%80-100万8.47%12.06%5000-60007.90%18.73%100-120万28.10%11.72%6000-700013.09%13.62%120-140万1.13%12.94%7000-800016.03%15.94%140-160万9.48%13.83%8000-900010.38%6.34%160-180万24.04%5.72%9000-100003.61%4.63%180-200万4.36%10000-110001.81%4.77%200-300万22.23%25.41%110005.93%300万0.34%7.02%武汉别墅市场整体发展迅速，供应面积增长接近40%，而成交套数更是翻至1倍，说明武汉对别墅的需求正在逐年加大，而均价高于11000元/平方，总价超过300万的别墅更是增长迅猛，武汉高端别墅区域正在开始高速发展中。武汉真正高端别墅在哪里？项目名称成交套数成交面积成交金额成交价格F、天下6218795164558755F、天下（二期）451074171906694宝安·山水龙城551415266744716保利十二橡树庄园14744482367028251巢NEST7918893125556645丰泽苑二期751751192425278梦湖香郡7117836129217244水岸星城一期东区29684465859621水岸星城一期西区57135461671812342庄园18963929140515116复地翠微326267527357298416总计6551699975286217780322007年武汉独幢别墅市场上，整体成交量约17万平方米，占整个低密度别墅市场成交量的约1/3，平均成交价格在8032元/平方米。个案成交价格最高的是庄园1896，但全年仅成交3套，成交量排名第一的是保利十二橡树庄园，共成交147套，成交面积达到4.44万方。武汉真正高端别墅在哪里？根据单价在11000元/平方以上或者总价超过300万的标准来筛选，我们找到能够代表武汉目前高端别墅的参照项目，对比并分析，找到他们的优劣势，从而寻找到万科高尔夫别墅的营销突围方案。汤逊湖片区保利十二橡树庄园1896盘龙城片区F天下巢NEST后观湖片区人信千年美丽武汉真正高端别墅在哪里\保利十二橡树占地面积：750亩(50万㎡)总建面积：30万㎡,一期5.5万方，二期3.6万方容积率：0.4总户数：总共400套，一期162套，二期110套开盘时间：一期于2007年6月16日开盘，二期于2007年12月20日保利十二橡树武汉真正高端别墅在哪里\保利十二橡树推量及去化情况：推广名总建筑面积建筑形态开盘日期总套数销售报价保利十二橡树一期51186㎡独栋;2007-06-1616210000元/㎡（均价）保利十二橡树二期17500㎡独栋2007-12-208615000元/㎡（均价）时间07.12月08.1月08.2月当月销售均价(元/㎡)120001200011000成交套数2014保利十二橡树一期已经全部售罄，二期所推86套中，已销售21套，销售率24%，二期均价最高价达到12000元/平方。武汉真正高端别墅在哪里\保利十二橡树产品面积推广名建筑形态总套数面积保利十二橡树一期独栋162260－460㎡保利十二橡树二期独栋86250-350㎡景观特征其建筑风格和景观风格吸取了北美别墅的精髓，注重简约和现代的符号，外立面大面积采用古朴文化石、挂板进行装饰，色彩的变化尽显高贵、优雅，与汤逊湖原生态绿地与湖泊完全相融，风格自然、质朴。相关配套武汉外校美加分校、华师一附中、光谷枫叶国际学校、中南财经政法大学、中南民族大学、武汉科技大学、武汉大学东湖分校建行工行中行中国信合农行荷田会所汤逊湖鱼丸美食街湖边春色大酒店武汉真正高端别墅在哪里\保利十二橡树产品优势1、位于城市中环线，距离市中心仅10分钟车程，交通便利2、项目品牌上海有成功案例3、纯独体别墅社区4、产品品质(外立面,天井设计,户型较好)5、样板间示范区,自然坡地6、景观资源好（汤逊湖畔）7、外卖场,户外推广效果好8、国营单位,政府关系,客户好,富土康(客户资源)9、教育配套(旁边有华师一附中、枫叶外籍子女学校)10、开发商品牌(中国地产上市公司第二、地产5强)项目劣势每栋别墅间距较近，无私密性1期部分独体不能看湖武汉真正高端别墅在哪里\保利十二橡树营销推广保利十二橡树庄园项目营销推广力度不大，仅采用户外广告、报纸广告、电视广告、网络广告等，投放密度较少。优惠活动团购优惠、付款方式优惠、业主回馈优惠市场预测从工程进度来看，08年以去化所剩房源为主，下半年的均价会随着区域的总体均价上涨而有所上调，但幅度不超过25%武汉真正高端别墅在哪里\庄园1896占地面积：102466㎡总建面积：44050㎡容积率：0.43绿化率：51%建筑密度：18%总户数：总共140套开盘时间：2007年9月28日物业管理费：暂定3元/平米·月庄园1896武汉真正高端别墅在哪里\庄园1896推量及去化情况：庄园1896共推出138套，总推量为44050平米，销售率24%。独栋别墅面积为300-700㎡，单价在16000-18000元/㎡，户型大总价高。一线临湖独栋别墅均在1000万以上，销售难度较高。户型叠拼双联独栋套数322880已售套数6519时间9月10月11月12月08年1月08年2月均价(元/㎡)1600017000180001800000成交套数6771000武汉真正高端别墅在哪里\庄园1896产品特色景观特征半岛地块，在整个项目中位置最好，三面环湖。规划中轴对称，植被对称与水系相间相连，构成纯然坡地丘林生态园。她依造地势规划出六大庄园组团，每个组团各有一种风格。三面环湖的庄园1896将成立武汉首家游艇俱乐部，为业主提供完美生活享受的同时，为其进行更高层次的对话创造了条件。庄园配备4000m2高尔夫果岭，使自然健康的GOLF被赋予庄园主固有的气质，成为贵族专享的一项运动。全球顶级物业服务，为业主提供最完善贴心的服务，同时实现物业的保值增值。武汉真正高端别墅在哪里\庄园1896相关配套双会所：普通级与会员级；商场：英伦城邦商业街；学校：武汉国际大学城、中南财经政法大学（南湖校区）、武汉科技大学、中国地质大学、中南民族大学、华中科技大学等。武汉外国语学校光谷分校、华师一附中寄宿学校。幼儿园：准备与周边开发商合作共建；银行：建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、中国信合；购物：中百超市宜家·汤臣店、鲁巷购物广场等大型超市及周边小型便民店；餐饮：汤逊湖鱼丸美食街、度假区酒店等。休闲：武汉民族文化村、中洲旅游度假园、亲水平台、湖边露天剧场、游艇码头等。户型特征独栋别墅：一层超大露台，270度转角，1.8米宽。主卧全广角超大露台，大卫生间；联排别墅：户型面积段为230-257㎡，246-252㎡，290-295㎡；面积适中，空间利用合理；叠拼别墅：170㎡的叠拼别墅带270度观湖餐厅和58㎡空中大花园。武汉真正高端别墅在哪里\庄园1896产品优势1、自然景观好，内部园林景观优美，大部分可以看湖2、规模大，社区成熟，配套齐全3、楼王效应4、产品品质好，运用大量石材,欧文挂板，院子面积大项目劣势1、密度大，产品单一，面积大，总价高2、湖面水质差，水岸景观设计不强3、入住率不高4、教育配套不全5、无外卖场，营销推广渠道单一6、不能上武汉户口武汉真正高端别墅在哪里\庄园1896营销推广项目注重增加产品高附加值;物业管理方面开发商全球招标物业公司，为138位顶级业主提供国际标准英式管家服务，除安全性稳定性在硬件上绝对保障外，还通过管家主动式的服务，全方位体现庄园主非同一般的尊贵身份;利用临汤逊湖的自然资源优势成立武汉首家游艇俱乐部;前期营销宣传具有亮点，结合F1赛车、慈善捐款和明星剪彩的切合高端客户的营销宣传手法。市场预测08年将继续去化已推的剩余房源，独栋别墅的最高价格上涨空间不大，叠拼别墅的均价会有所增加，总均价上涨到20000元/平米为瓶颈线。客群分析多为二次以上置业，东湖高新区域外来务工的中高级管理人士为主，其中1%有港台人士。武汉真正高端别墅在哪里\F、天下占地面积：：2100000㎡总建面积：720000㎡容积率：0.33绿化率：66.35%总户数：2100户开盘时间：一期2003年11月8日二期2006年12月6日物业管理费：1.80元/平方米/月F、天下武汉真正高端别墅在哪里\F、天下推量及去化情况：F天下二期的价格都要低于一期，虽然推出时间晚于一期，但其去化速度明显要快于一期。造成价格差异的原因在于其处于整个项目最西边，离盘龙城核心区域较远，并且其也远离项目中心的景观区。推广名总建筑面积开盘日期建筑形态总套数价格备注F·天下（一期）288000㎡2003-11-08独栋71510000-12000元/㎡销售剩100余套，多为独栋，双拼在10套左右双拼1568000-8500元/㎡F·天下（二期）25360㎡2006-12-16独栋799000元/㎡售完双拼68000-8400元/㎡武汉真正高端别墅在哪里\F、天下产品特色景观特征最大限度地保留原始地形地貌、水系植被的前提下，将别墅建筑与天然的山坡、溪流、湖泊、森林融合在一起，在盘龙城这片古老文明的肇基地上创造了“山重水复、天人合一”的意境空间。别墅区内共分五个风情组团，由亚景园、欧景园、奥景园、美景园、地中海风情园，各组团代表不同建筑风格。同时园区围绕“山、水、林、岛”展开主题，依山就势，规划建造了森林别墅、亲水别墅、草原别墅、阳光坡地别墅等个性化别墅建筑。武汉真正高端别墅在哪里\F、天下户型特色相关配套社区娱乐、休闲、文化设施一应俱全。10000平米的俱乐部会所，设有中高档娱乐及各种健身设施。中餐厅、咖啡厅、酒吧、SPA、KTV、超市、棋牌室、羽毛球场、乒乓球场、台球、健身中心、会议中心；另外设有篮球场、网球场、高尔夫球练杆场等。“以人为本”、不拘于设计，可根据户主要求自行设计或修改。一期主力面积为280～320㎡，二期现在售主力面积区间为360～420㎡。武汉真正高端别墅在哪里\F、天下项目优势1、成熟社区,配套齐全；2、产品风格多元化；3、人气旺,入住率高；4、品牌在武汉富人中深入人心；5、规模大,档次高。项目劣势1、售楼部装修不精致；2、小区内道路单行道设计；3、无自然的山水环境。项目机会项目威胁1、定位高端市场，注重产品品质；2、重视产品建筑与自然景观、地势的融合；3、专注于别墅产品的建造的同时，充分考虑项目内别墅产品的差异化；4、通过社区配套，进一步突出高档项目的定位1、区域中存在大量别墅项目，竞争压力大；2、没有天然景观优势，相较有天然景观的楼盘缺乏竞争力。武汉真正高端别墅在哪里\F、天下营销推广1、营销中心设置上多采取现场+外展售楼部形式+网上售楼部2、开盘前大量广告投入（互联网展示、平面媒体、车身、路牌、灯箱、主要路段户外广告）3、开盘前大多以VIP卡选房，及抵房款的优惠活动（预计此类活动今后会受政策影响