XX年01月定州崇城-国际营销推广方案

崇城·国际营销推广方案2011.01PART1定州房地产市场简析PART3目标客群分析及定位PART4卖点提炼定位语及广告语PART5广告平面设计PART6营销策略及推广计划目录ContentsPART2崇城国际规划与建议PART1定州房地产市场简析从目前定州的入市项目分布及影响效应综合考虑，整体分为两大板块：北部板块：主要以中山路以北区域南部板块：主要以中山路以南区域定州地产两大板块北部板块：金世豪庭、领秀城、明月豪苑、阳光2008、金盛家园、悦明园、中天新郡、中山风景城；南部板块：华凡·巴厘岛、幸福365—嘉立园、昱馨家园、金利公寓、丰源帝景。通过对现有项目的统计分析，折射出崇城国际的优势，营造与众不同的推盘手法，从而把崇城国际定位于首席高端城市综合体项目（HOPSCA）。在售项目解析定州市项目区位分布图中山路以北项目名称项目规模开发商项目地址均价（元/㎡）户型优惠活动待售总房源面积预测（㎡）备注户型面积待售套数估测金世豪庭50万平保定世纪恒远中山路北2750二室：65㎡三室：102㎡二室：2套三室：1套优惠方式订房时再告知二室：232㎡高层，共26层，20层以上还有3套房源。领秀城21万平保定隆基泰和地产定州市兴定路煤厂对面2800二室：98㎡三室：125㎡以上二室：20套三室：20套全款：九七折贷款：九八折二室：1960㎡三室：2500㎡总计：4460㎡现售北面两栋高层明月豪苑14万平河北东升房地产定兴路与明月街交叉口2700二室：90㎡）三室：112—116㎡二室：9套三室：23套全款：50元/㎡优惠二室：810㎡三室：2622㎡总计：3432㎡现售二期只剩顶层，三期大约2011年开盘。阳光2008约20万平河北正阳房地产开发有限公司商业街与大道街交叉口西南角2800二室：售完三室：134㎡三室：二期剩8套，三期剩2套，共10套无活动合计：1340㎡二期剩顶层，三期剩3、6、10、13、16层；其中3层价格为2720元/㎡。金盛家园——定州市置诚地产博陵街农大斜对过，菜市场西口北侧2850一室：47㎡二室：84㎡---102㎡三室：122㎡/146㎡一室：1套二室：30套三室：12套一室：47㎡二室：2850㎡三室：1614㎡总计：4511㎡主力户型为90-110之间的小三室及两室，两栋小高层面临交工。悦明园4.2万平定州市京津地产火车站东行200米路南2800二室：95㎡、108㎡三室：125㎡-139㎡二室：10套三室：15套全款申请优惠约20元/㎡二室：1000㎡三室：1950㎡总计：2950㎡悦明园位于火车站附近，现已为现房，但因其规模小、外立面无特色等因素销售速度较缓慢。中天新郡——河北中天房地产定曲路地道桥西行100米路北2300二室、三室二期共余二、三十套；二室三室均有合计：3000㎡占地总面积1000亩左右，分四期开发；一期售罄。中山风景城——————2750二室（108㎡）、三室（131㎡）二室：1套三室：4套无优惠二室：108㎡三室：524㎡合计：632㎡此楼盘为本案兄弟项目，剩余房源极少。中山路以南项目名称项目位置开发商项目地址均价（元/㎡）户型优惠活动待售总房源面积预测（㎡）备注户型面积待售套数估测华凡·巴厘岛——————2600二室：87㎡/91㎡三室：105㎡/137㎡/140㎡二室：4套三室：4套首付5万即可签订购房合同全款：优惠20元/㎡二室：355㎡三室：420㎡合计：775㎡三室仅剩105㎡户型，其余户型全部售罄；项目自设天然气供暖，对业主不利。幸福365—嘉立园——河北创利宏泉地产中山路与中心路交口宝塔广场西侧2360三室：110㎡三室6套无活动合计：660㎡与巴厘岛同为一个开发商；现已尾盘。昱馨家园9万平米定州市和力地产中兴中路与清风街交叉口西南侧2830二室：97㎡三室：115㎡/140㎡二室：10套三室:20套全款：优惠50元/㎡贷款：建行八五折优惠二室：970㎡三室：2300㎡合计：3270㎡客户到访情况一般，售楼部一片冷清；近期推出的2栋楼土地可能存在问题，涉及拆迁工作，运作周期长，不利于销售。金利公寓——金顺房地产博陵南街（都市家苑）对面2750二室：82㎡三室：113㎡/128㎡二室：30套三室：50套无活动二室：2460㎡三室：6000㎡总计：8460㎡现售一期二期5,6,8号；楼间距60m。丰源帝景100亩定州丰源地产中山路明月街3100二室：99㎡三室：128-139㎡二室：4套三室：6套全款：可申请优惠二室：396㎡三室：750㎡总计：1146㎡只剩一栋楼17、20、22、23、24层；二期两年内完工，未开盘，挖槽中；车库已售完，只剩地上车位；地下室按套销售。定州房地产市场分析小结本项目应定位于中高端项目，以定州市高端品味客户为主要群体◆城区人口充足，适合目前城市扩展需求；城区经济相对繁荣，经济增长点多样，城区消费力充足；◆各项目间同质化严重，差异化程度低，普遍在迎合主力消费群体需求，考虑阶层消费概念较少；◆大型楼盘基本采用滚动式分期开发的模式，项目高端项目价格基本都在2800元∕平方米以上，并且还有上涨的趋势。PART2崇城国际规划与建议崇城国际位于定州市北，东临北门街，南临北庄子路，周边学校资源丰富，企业众多，且开发项目较少，为项目前期创造了众多潜在客户群。崇城国际项目及规划崇城国际建筑风格及外立面地中海建筑风格：省略繁复的雕琢和装饰，地中海建筑的线条简单且修边浑圆，给人感觉格外返璞归真、与众不同，这与地中海风格本身代表的极其休闲的生活方式是一致的。这一切将在崇城国际中完美体现，地中海不仅代表了欧洲高端生活区的符号，从居住理念上更加贴切高端客户人群的居住习惯。白色、米色：外立面的颜色来自于纯美的色彩组合。无须造作，本色呈现。崇城国际城市综合体概念（HOPSCA）高端的生活品质要求的是什么？舒适、便捷！HOPSCA的概念完美诠释了这一点，自此崇城国家将包含商务办公、居住、商业、休闲娱乐、交通及停车系统等各种城市功能，实现并延展了城市的空间价值。办公还要跑很远？我们还要赶在下班之前逛商场？不去聚会的原因是怕回家太晚不安全？市中心交通不方便，停车更不方便？在崇城国际，我们要对这一切说：NO！因为——我们在哪里，城市中心就在哪里！崇城国际景观的营造聘请著名景观大师倾力营造属于崇城国际自己的高档景观园区，为了满足高端消费群体的灵魂需求，崇城国际讲不惜耗资100000000精心构建一个地中海风情景观园区。碧水绿地、高大乔木、湖中游鱼，辛劳了一天，这些正是舒适、温馨、畅快，是美的享受！PART3目标客群分析及定位区域名称项目名称客户类型分析中山路北领秀城中高端客户群体金世豪庭中端客户群体金盛家园中端客户群体中山路南华凡·巴厘岛中端客户群体昱馨家园中端客户群体丰源帝景中高端客户群体北门街崇城国际定州市城区内高端客户群体，辐射周边乡镇客户竞争项目主力客群分析崇城国际客群购买动机定位客户特征描述：财富阶层；年龄35－45岁之间；具有着追求高端生活品质的情节；对应购买动机：作为自住需要（但并不属于首套），对项目的高端形象有很大追求，居住在高端住所中，能够彰显自己尊贵的身份。对高端娱乐配套、休闲商务功能要求较高，并关注社区的私密性和软件服务；自住需求客户特征描述：高端投资人群；年龄35－55岁之间；追求长期回报；对应购买动机：追求高回报的升值空间，对此区域房地产发展态势的认可度较高。关注区域发展潜力与开发企业对于项目的投入力度；投资需求客户特征描述：具有丰富财富积累的家庭；年龄55－65岁之间；追求舒适，崇尚养生对应购买动机：追求养生，会作为第一或第1.5居所，对区域生态环境、居住环境、疗养、商业、生活的硬件配套和软件服务要求较高；养老需求目标客户整体与项目价值对接产品属性客户属性客户定位欧式建筑的高端品质耗资1亿的地中海景观31万M2大规模社区高端商业配套高性价比环境优势高收入阶层高享受阶层高品位阶层定州市具备相当购买实力的中高端财富客户群﹁三高﹂精英目标客群定位结论定州城区：财富阶层乡镇：高端客群置业目的：满足一种身份归属感第二、三居住及投资需求置业目的：满足一种城市认知感自住为主，投资为辅职业特征：政府官员/企事业管理阶层/私营业主/投资客群职业特征：私营业主/公务人员/投资客群主力客源辅助客源PART4卖点提炼·定位语及广告语1)系列卖点提炼1)系列卖点提炼3)核心卖点、项目定位语、项目slogan2)崇城国际卖点体系地理区位定州市东北区域（原酱油醋酿造厂内），东临北门街，南邻八角井小区和北门街社区，北距107国道仅300米；规模项目占地60164平米，总建筑规模达313605.2平米；规划未来城市发展重点区域，北郊建设加快，未来升值空间巨大；交通条件紧邻北门街、临近兴定路和107国道，未来交通发达；配套配套完备，内部有幼儿园、商业街、会所等公建，外部商业、医疗、教育配套齐全；景观设计斥巨资聘请设计大师打造地中海风格景观；物业与服务1、服务理念：为都市贵族度身定制大管家尊崇服务；2、服务模式：24小时贴心管家式服务；产品性价比合理面积，理想价格，轻松拥有品质；建筑品质1、建筑用料高端优质，打造精品社区；2、设备及设施：应用先进技术，多项高级设施；3、精品施工：精细质量标准，精心打造尊崇社区；产品设计1、外立面：造型丰富、品质高雅、色彩明快，体现异域风情；2、户型：面积段控制合理，户型方正美观，居住舒适。2)崇城国际卖点体系1)系列卖点提炼3)核心卖点、项目定位语、项目slogan2)崇城国际卖点体系一、城市命脉，紧随发展趋势定州向西发展止于博陵街，向南有大量村庄改造，向东受限于京珠高速，唯有向北有更快趋势，项目区域有国道与清风路，是定州市向北联接望都与保定的必经之路，区域将成为城市拓展的热点区域。崇城国际二、国际品牌战略联盟，打造精品社区1、设备及设施：应用先进技术，多项高级设施2、供应商品牌：TOTO、多乐士、大金、亚细亚等全球著名品牌3、精品施工：精细质量标准，精心打造尊崇社区城市综合体（HOPSCA）办公场所-商务运动中心-运动饮食中心-美味高端会所-休闲健康中心-医疗商业街区-购物三、精心打造360度顶级休闲生活四、1个亿打造地中海风情顶级休闲生活聘请大师倾力打造顶级地中海风情景区◆您的生活将从10000平米景观园区中开始…◆地中海城邦生活场景片段，来表达自由、舒适、浪漫的经典人居，尽显大师风范；◆最为开阔的观景视野，满足居住者的精神享受需求，为确保尊贵的生活品质奠定了硬件基础。六、钻石品质水晶价格高端城市综合体——居住/商务/休闲/餐饮/购物/医疗◆***种产品户型供贵宾随心选；◆精细质量标准，精心打造尊崇社区；◆10000平米地中海风情景观营造，构筑震撼生态景观；◆面积合理，价格理想，轻松拥有高品质生活；6大核心卖点地中海风情景观31万平米顶级社区10分钟都市生活圈360度品牌生活钻石品质水晶价格全位生活，城市综合体（HOPSCA）项目定位语崇城国际·首席城市综合体地中海风情PART5广告平面设计新闻稿第一稿主题崇城国际首席大盘荣耀登场崇城10000平米地中海景观惊艳全城崇城国际，成功者温馨的港湾崇城国际——领航奢嗜生活新纪元奢华与奢嗜，只有一字之遥PART6营销推广执行计划营销策略营销策略是围绕整体营销战略开展的。前期为建立定州市高端住宅的形象，除了推出地中海风格景观及首席尖端城市综合体的居住模式外，在营销上也必须独树一帜，体现项目的尊贵与专享，从而建立项目的品牌。结合开发情况，每段采用不同的侧重点来诉求，逐步拔高项目形象，不断给市场新的冲击力，强化项目的品牌形象，实现项目的价值最大化。储客第一波：(1.16-2.1)内部认购累计储客：500组实现成交：100组销售重要节点第二波：(3.6-5.1)正式蓄水体验区公开累计储客：1000组实现成交：200组1.162.1内部认购5.1开盘5.1高调入市7.1资源价值9.1产品品质11.1物业管理12.1品牌价值入市闪亮在市辉煌在市辉煌在市辉煌后市仰望销售周期蓄客计划