重庆协信中心写字楼项目营销计划汇报

协信中心营销计划汇报[提纲]OutlinePart1市场和产品分析Part2面临的问题Part3解决问题的思路和策略Part42010年年度营销策略计划Part5第一阶段营销策略实施方案Part5策略执行所需的保障与支持[提纲]OutlinePart1市场和产品分析Part2面临的问题Part3解决问题的思路和策略Part42010年年度营销策略计划Part5第一阶段营销策略实施方案Part5策略执行所需的保障与支持2009年度任务指标及完成情况2010年市场竞争分析2009年度任务指标及完成情况2009年指标回顾之一任务指标及完成情况118%1101013054935411077合计67%4379383655715742下半年合计29%1038572242619481252%811773850150011175%11217017524001036%2741094433009133%3233472882608100%812133481213347171%6631912837835335上半年小计61%9195099428386180%94917107009485174%1678179240010304426%19893582800841395%5129287319782100%5846972107001完成比例实际回款金额实际签约金额计划回款金额计划签约金额月份签约完成：118%，认购总金额2.596亿；数据统计截止12月24日。2009年指标回顾之二产品去化情况（公寓）87%918.2707.2201055.93813.282311号87%1176.4906201352.861041.92312号87%1176.4906201352.861041.92313号78%1058.76807.3181339.291031.55236号91%1222.83941.85211339.291031.55237号87%1176.4906201352.861041.9238号84%15589.8411998.5627118558.2414292.89322合计74%1126.59867.68171524.211173.922314号91%964.11742.56211055.93813.282310号91%1219.47939.12211335.611028.56239号83%1117.58860.7191352.861041.9235号74%963.56742.05171303.641003.95234号87%1118861201285.7990.15233号74%999.94770.1171352.861041.9232号87%1351.61041201554.341197.15231号建筑面积套内面积套数建筑面积套内面积套数去化率去化量推出量房号2009年指标回顾之二产品去化情况（写字楼）楼层推出量去化量去化率套数套内面积建筑面积套数套内面积建筑面积5层81056.311471.3381056.311471.33100%6层81142.521536.681142.521536.6100%7层81056.311471.3381056.311471.33100%8层81142.521536.67986.111326.2488%9层81056.311471.337904.461259.8288%10层81142.521536.66829.711115.8975%11层81056.311471.337904.461259.8288%12层81142.521536.67973.561309.3688%13层81056.311471.333338.75471.8538%18层81165.31577.385720.52975.3163%19层21122.571506.8121122.571506.81100%合计8212139.516587.246810035.2813704.3683%2009年指标回顾之三产品存量情况组团名称产品类型总套数余量套数余量建面（㎡）建面单价（元/㎡）余量总销金额（万元）A幢公寓42014986271186610237C幢写字楼13357183131393725523合计55320626940357602009年指标回顾之四成交客户分析25岁以下2%26-30岁9%31-35岁18%36-40岁36%41-45岁25%46-50岁7%51岁3%成交客户年龄构成：购房者主要为31-45岁的都市中坚群体，这部分人群正值壮年，处于事业的高峰期，消费层次和消费成熟度都较高。2009年指标回顾之四成交客户分析江北27%渝北20%渝中14%沙坪坝9%南岸5%九龙坡3%区县17%外省市4%港澳台1%成交客户区域构成成交客户区域构成：市内客户还是主要以江北和渝北为主，该区域为重庆主要的富人区；区县投资客在本项目中占据一定的比例，主要以奉节、万州等较富裕区县为主，针对后期公寓产品的销售有一定的指导作用。2009年指标回顾之四成交客户分析晨报10%晚报3%商报5%时报7%房交会3%路过25%户外17%亲朋介绍12%短信13%工地围墙5%成交客户获知途径成交客户获知途径：因项目自身位置的原因，项目来访主要以路过和项目自有户外为主，通过对成交业主的深度挖掘，亲友介绍的来访和成交率都很大的上升和提高，圈层的口碑效应作用也不容小觑。2009年指标回顾之四成交客户分析投资90%自用10%投资80%自用20%公寓客户购买目的写字楼客户购买目的成交客户购房目的：不论是公寓还是写字楼，客户大多都是出于投资目的购买本项目。2010年市场竞争分析2010年市场推售数据分析楼盘名开盘时间推出体量（万平方米）建面价格（元/平方米）新华国际2009年11月约6.4716800重宾保利预计2010年5月约18.318000创汇首座预计2010年4月约215000朗晴广场2009年11月约112000叠彩中心预计2010年3月底约2.077500龙城国际预计2010年8月约1.810000线外三期北区7、8号楼预计2010年1月底约2.3256500尚宏预计2010年5月约2.6长江国际预计2010年6月约3.816000金融街预计2010年5月或6月约1314000联合国际预计2010年4月2.5217000富力国际预计2010年7、8月约2.812000协信中心2009年10月3.4213533合计集中推售期3月至6月62.1131632010年写字楼市场供应分析2010年市场写字楼推售量62.1万方，且推售的项目品质对本案会有很大的冲击，市场竞争较为激烈；推售项目市场均价达到13163.竞争项目开盘时间走势图2010年市场推售数据分析2010年写字楼市场推售时间主要集中在3月到6月，在这个阶段市场写字楼竞争会有个高潮期2010年市场推售数据分析竞争项目摸底新华国际开发商重庆渝世弟物业发展有限公司项目地址重庆解放碑民权路步行街中心占地面积3194㎡总建面64700㎡容积率20.29户型区间249.75㎡实用率——标准层高2.8米规划户数约450户平层面积1000㎡交房标准清水电梯品牌及数量——物管费用——建筑规模地上建筑层数49层，其中地上10层裙房用于商场，塔楼42层用于写字楼，地下设立体机械式停车库，多达300个停车位。项目建筑高度238.6米.物业管理渝世弟物业发展有限公司目前动态：项目目前在进行内部认购，认购价格15500-16800元/平方米起。重宾保利开发商保利地产开发有限公司项目地址渝中区民生路235号(重庆宾馆旧址)63722222占地面积11831㎡总建面18万方（写字楼6万方）容积率15.21户型区间250-2000㎡实用率——标准层高4.5米规划户数——平层面积2000平米车位数——交房标准清水物管费用——电梯品牌及数量——建筑规模总栋数1其中主楼地上58层，地下6层；30-58层为写字楼，5-28层为星级酒店（主楼地上58层，地下6层为车库；2-4层为高端商业配套，5-6层为酒店配套，7-28层为星级酒店，30-43层为低区办公，45-55为高区办公，56-58层为总部办公，其中14、29、44层位转换层或避难层。）。物业管理——目前动态：主体建设中，售房部未开放2010年市场推售数据分析竞争项目摸底朗晴广场开发商重庆汉阳房地产开发有限公司项目地址江北区观音桥步行街西环路10号023-67758800占地面积11310平方米总建面131069平方米容积率9.46户型区间——实用率——标准层高——规划户数1300户平层面积——车位数——交房标准清水物管费用——电梯品牌及数量——建筑规模其中写字楼面积：15597平方米，商务公寓面积：42696平方米，酒店公寓面积：27843平方米，商业面积：28559平方米，建筑高度约150米物业管理华宇物业管理有限公司目前动态：项目目前商务公寓售罄，销售均价11000（精装），写字楼2009年11已内部认购销售，未正式开盘。2010年市场推售数据分析竞争项目摸底长江国际联合国际新华国际在售待售售罄金融街朗晴广场富力海洋世纪英皇财富中心土星商务中心龙湖国际兴茂盛世银座新科国际线外叠彩中心协信中心写字楼市场区域分布市场分析结论2010年3-6月将会是写字楼一个集中放量期，共有24.97万方入市，特别是4，5月入市写字楼比较多，市场竞争日益激烈。从2010年亮相的写字楼品质来看，具备高端配置和企业品牌的项目都有很强的市场竞争力。入市的写字楼分布区域主要还是集中在三北区域，区域竞争的直接对比和正面竞争将会很残酷。2010年以富力海洋广场为例的高端精装写字楼入市，会带来写字楼产品的多元化格局，对传统型写字楼冲击会更大。2010年协信中心将会面临市场推售高峰期的残酷竞争格局；但由于协信中心于2009年10月低调入市以来，保持了市场的持续声音，有一年的市场基础，所以在2010年合理的把握时间节点尤为重要[提纲]OutlinePart1市场和产品分析Part2面临的问题Part3解决问题的思路和策略Part42010年年度营销策略计划Part5第一阶段营销策略实施方案Part5策略执行所需的保障与支持写字楼面临的难点政策影响公寓面临的难点公寓面临的难点公寓面临的难点问题之一价格难点公寓价格相比较目前市场上的同类型物业，价格偏高；公寓套内售价（元/㎡）120001200015000130001600015800020004000600080001000012000140001600018000朗晴广场日月光广场联合国际创汇首座长江国际协信中心公寓套内售价（元/㎡）公寓面临的难点问题之一价格难点公寓涨价速度太快，调价后销售速度受到了很大影响，成交率大幅下滑；2009年7月-9月2009年10月-12月当期售价元/㎡（套内）1480015800来访总量/组223575成交套数/套2122成交率9.42%3.83%22357521229.42%3.83%01002003004005006007002009年7月2009年10月-12月来访总量/组成交套数/套成交率购买协信中心公寓的客户群体，80%的购房目属于投资，但目前公寓价格导致投资回报偏低，不能足够吸引目标客户群体；以目前售价的投资回报来分析明显偏低，达不到大部分投资客户的购买动机。公寓面临的难点问题之一价格难点单方公寓销售价格（元/㎡）单方每月租赁最高价（元/㎡）单方租赁年收益（元）单方租赁年回报（%）15800607204.56%公寓面临的难点问题之二推广难点2010年推广以写字楼为主线，公寓和写字楼存在推广诉求上的矛盾；考虑到整年的营销费用计划重点以写字楼为主，在推广诉求上更多解读产品价值和树立综合体形象，公寓附带销售信息，在大众媒体上不能形成独立的诉求主题，推广混搭。推广渠道难点，在避免与写字楼同一渠道推广的矛盾下，公寓渠道单薄，而通过小众传媒发布的信息实际效果较差公寓面临的难点问题之三产品难点公寓2010年面临现房销售，从