《中原地产东莞常平镇嘉德大厦项目产品建议与营销方案》(176页)

12产品建议与营销方案2007.11常平镇嘉德大厦项目3一市场大环境二项目定位三项目营销推广市场调研分析四建议方案构成4第一部分：市场大环境5东莞总体市场背景东莞经济发展特点最初主要是实行“三来一补”，今天则主要体现为通过合资、合作企业和外商独资企业的投资运作。“东莞塞车，全球缺货”东莞的城乡差别不太明显，农村与城市已基本融为一体行业、领域间的分工、协作与配套相当健全2006年城市居民人均可支配收入达到25320元，城市居民人均住房总使用面积达到42.7平方米，每百户家庭拥有汽车42辆外向型经济程度高经济成分多元化程度高市场化国际化程度高城市一体化程度高专业化、服务化程度高人民生活享受程度高6东莞经济在珠三角的地位人均收入居第一位，超过深圳GDP稳居珠三角第一阵营网供电量位居第一户均私家车的拥有量长期占据第一GDP、第三产业增加值、社会消费品零售总额、居民储蓄存款余额等指针的增长速度，均位居第一第二名……东莞经济持续快速发展，东莞居民已早步入富康阶段，东莞在珠三角城市群中处于发展核心地位。东莞近来被评为最具经济活力城市。7常平镇经济发展状况常平经济概况2006年全镇地方生产总值111.03亿元，工业总产值（当年价）239.17亿元，出口总额23.62亿美元，各项税收总额14.09亿元，社会消费品零售总额达到了64亿元，当年可支配财力8.13亿元，金融机构各项存款余额140亿元，三大产业比例为1：58：41。作为一个镇级行政区，常平的经济实力在京九沿线近百个县（市）中名列前茅，有“京九第一镇”之誉。8东莞城市发展规划2010年东莞城市的发展目标现代制造业名城、创新创业热土、宜居生态城市、和谐幸福家园9常平城市发展规划常平未来规划目标东部支点城市、东莞复合城市中心10东莞城市2001年规划“以中心城区为核心，以虎门、常平为副中心”的城镇布局结构!2006年，规划调整，将城区、松山湖、虎门—厚街、常平—樟木头规划成未来的“复合城市中心”常平在东莞的位置副中心常平------常平是东莞东部的经济中心11常平---总体规划(2001-2020)以“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”的景观规划，以“新城、碧水、绿脉”作城市总体形象特征。规划常平镇以传统优势产业为基础，形成现代制造业、现代流通业和房地产业三大支柱产业。常平镇作为东莞东部的经济,文化中心,被确定为东莞“一中心两支点”市域城镇结构中的支点城市规划采取组团式结构形态发展，五个城市组团既相互联系又相互对立，功能各异。旧城组团为商业中心及综合功能区，新城组团为行政中心及生活区，东站组团为综合功能区，站北组团为高新技术产业园区，物流园区，河西组团为工业区及综合生活区。12重点中的重点—东莞常平一线重点发展镇13常平---城市规划R3轻轨商业中心及综合功能区工业区及综合生活区高新技术产业园区.物流园区综合功能区行政金融中心及生活区14常平---城市交通环镇路东部快线常平大道广深铁路常虎高速常黄路本项目京九铁路广梅汕铁路铁路组成：大京九铁路、广梅汕铁路、广深铁路,莞惠轻轨镇外公路组成：常虎高速、东深公路、常黄路镇内公路线：常平大道、环城道、常马路常平形成了完善的公路、轨道交通网络，常平对周边镇区的辐射能力日益增强。15小结：常平总体经济形势一片大好，政府规划相得益彰。随着城市化脚步的加快，区域经济正处于快速发展阶段，将会给众多行业带来契机，房地产行业作为常平经济发展中的特色产业（同时也是支柱产业），前景非常广阔。而本项目所处区域为常平商业中心和行政金融中心区的结合部，位置得天独厚，该区域朝着常平规划最整齐，最繁华的区域发展，将成为常平镇政治、经济、文化高度集中的区域。16第二部分：常平镇房地产市场分析17常平镇部分小户型楼盘分布雅高领寓金汇大厦本案海霞国际丽景国际（在售）曼克顿公寓逸豪公寓（未来竞争对手）侨丰大厦（未来竞争对手）18参考楼盘展示丽景国际地址：常平镇横江厦村项目共612套公寓一房、单房:面积35-44比例35%二房:面积68-85比例39%三房:面积101-117比例26%销售均价:5500左右管理费:2.4元/平方雅高领寓地址：常平大道，新世纪酒店对面项目共302套公寓单房：面积37－40比例20%一房：面积46－55比例35%二房：面积62-88比例45%销售均价：4500左右管理费：2.4元/平方金汇大厦地址：常朗大道与常黄路口交汇处项目共1176套单房：面积32－40比例50%一房：面积43－55比例12.5%二房：面积62-88比例37.5%销售均价：4300左右管理费:2.35元/平方海霞国际新都地址：常平大道与口岸大道交汇处海霞酒店旁项目共874套单房:面积27.1比例28%一房:面积41-47比例30%二房:面积63-72比例32%三房:面积94-101比例10%销售均价:4000左右管理费:1.8元/平方19常平镇小户型项目描述1、常平镇小户型项目较多,沿着常平主干道，有直线发展的趋势，各项目位置优越，人流、车流量大，周边配套完善，升值潜力较大。2、通过对常平市场上小户型项目的调查发现，都是以酒店式公寓管理模式来操作、推广，外观、品质都显有一定档次，但在户型设计上较为普通缺乏亮点。3、从最近售完的雅高领寓和海霞国际新都（已交楼）项目来年看，小户型项目市场消化时间较短，受欢迎度较强、已逐步成为常平市场投资热点。20占地面积：17590平方米建筑面积：49252平方米,2栋22层住宅构成,三梯２２户总户数：874开盘时间：2007-01-08销售均价：3800元/平方米(公寓)地理位置:常平大道与口岸大道交汇处开发商：海霞地产配套设施：四星级酒店、星际双会所、全方位智能系统服务：24小时星级酒店贴心管家服务海霞国际新都常平镇小户型个案分析21户型点评：1、功能分区不合理，户型不方正。2、厨房与餐厅相距太远,并且走道通过阳台才能到达厨房。3、带有大阳台，通风采光不错。海霞国际新都户型及描述1室1厅1卫1厨41.51平方米《百变佳人》1室1厅1卫1厨46.02平方米《飞扬时代》1室1卫1厨27.10平方米《豆蔻年华》户型较差户型点评：1、户型不方正，不便摆设。2、主人房较大，并配有小阳台。3、没有生活阳台，布置较乱。入口户型较差户型点评：1、户型方正实用。2、功能分区合理，双阳台设计。普通户型生活区22以condo为蓝本，国际品质小户尊邸海霞国际新都户型及描述2室2厅1卫1厨63.63平方米《爱情故事》3室2厅2卫1厨94.69平方米《水木年华》户型点评：1、户型方正实用，分布合理。2、厨房放在阳台上，可送一半面积，增加了项目卖点。3、生活阳、休闲阳台双阳台设计。户型点评：1、户型方正实用，开发式厨房设置合理。2、功能分区合理，朝向南面，阳台景观不错。3、主人房较大，舒适性强。生活区送一半面积送一半面积户型较好生活区主人房优质户型23卖点分析※项目南面为常平铁路公园，近享600亩后花园。※户型设计合理，每户均设有阳台，带装修出售。※项目位置优越，服务配套完善。※海霞酒店物业管理服务。※销售价格相对市场水平，显得较低。※走年轻时尚路线，项目定位合理。户型面积比例一房一厅27.1㎡、41.51㎡、46.02㎡58%二房二厅63.63㎡32%三房二厅94.69㎡10%户型配比海霞国际新都24常平镇小户型个案分析占地面积：11000平方米建筑面积：66200平方米,2栋23层住宅构成总户数：720开盘时间：2004-12-12销售均价：3300元/平方米(公寓)地理位置:常平镇天鹅湖路中段开发商：东莞市曼克顿房地产开发有限公司配套设施：高档会所、酒店式中央空调、曼克顿酒店服务：酒店式物业服务曼克顿酒店公寓25曼克顿酒店公寓户型及描述房型:1室1厅1卫1厨面积：49.76㎡房型：2室2厅2卫1厨面积：99.52㎡干湿功能分区合理宽敞大客厅南北通透，空气对流厨、卫分开，更显功能分区合理复式户型，值得借鉴户型评价一房和二房两种户型：层高4.5米，发展商将其巧妙设计成复式单位。※一楼为客厅、餐厅、厨房等公共活动区域；※二楼则为卧室，而销售面积则只按一层的面积来算；※房型设计动静分分区合理，方正实用，增加了不少卖点。上层为住房上层为住房南北通透，空气对流26曼克顿酒店公寓卖点分析※复式单位，买一层送一层。※户型设计合理，功能分区，市场欢迎度高。※项目位置较好，服务配套完善。※酒店式物业管理服务。户型面积比例一房一厅49.76㎡77%二房二厅99.52㎡23%户型配比27占地面积：4836.2平方米建筑面积：25360.80平方米,独栋25层商住楼总户数：302开盘时间：2007-01-18销售均价：4500元/平方米(公寓)地理位置:常平镇常平大道南侧，新世纪酒店斜对面开发商：东莞市丰华房地产开发有限公司配套设施：1-2层为商业裙楼，3楼为空中花园及会所服务：酒店式物业服务雅高领寓常平镇小户型个案分析28雅高领寓卖点分析※项目周边酒店众多，强推投资概念。※项目位置较好，周边服务配套完善。※酒店式物业管理服务。户型配比户型面积比例单房37－4020%一房一厅46－5535%二房一、二厅62-8845%29占地面积:6420.18平方米总建筑面积:74682平方米,由三栋28层塔楼组成，1-3层为裙楼商业总户数：720销售均价：3500元/平方米地理位置:常平镇天鹅湖路中段开发商：东莞市嘉德商贸有限公司配套设施：游泳池，网球场，乒乓球室，健身健美中心，儿童游乐设施等各类功能齐全的文化会所。服务：智能化管理系统，酒店式物业服务金汇大厦常平镇小户型个案分析30金汇大厦户型及描述户型不够方正围合户型点析1.整体布局过于紧凑2.部分户型过多转角3.户型一般，无亮点31项目规划图，休闲配套服务丰富多样金汇大厦规划图32金汇大厦卖点分析※项目位置一流，处于常平镇最为繁华的区域。※户型配置合理，总价接受范围广。※项目自身创造了更多的软件服务类型，规划合理。※项目周边配套完善。※酒店式管理服务。户型面积比例单房32-38㎡50%一房一厅43-52㎡12.5%二房二厅61-72㎡37.5%户型配比33占地面积:51232平方米总建筑面积:125360.3平方米,由5栋高层组成,现推４、５两栋总户数：612销售均价：5500元/平方米地理位置:常平镇横江厦村开发商：中国农业银行金鼎房地产实业集团公司配套设施：幼儿户外遊东区、多功能会所新翼、芊色花圃儿童乐园、棋艺天地、羽毛球场、风情酒吧街、蔡澜美食坊、商务酒店、时尚百货。服务：小区物业管理服务丽景国际(丽景花园三期)常平镇小户型个案分析34丽景花园总体规划图丽景国际为丽景花园开发的第三期产品，本项目具有前期开发的经验与客户积累，开发商形象深入人心，同时第三期产品为丽景花园最后一期，产品升级、小区成熟、配套完善为本项目提供了足够的保障。35丽景花园户型展示丽景国际现推4、5两栋，户型如下单房，户型点评：1、方正实用。2、卫生间、厨房于阳台，赠送一半面积。但不方便。3、房间较小，采光受限，进门通道较长。通风不好。生活区进门过道较深，浪费面积。户型较差户型较好户型普通单房，户型点评：1、方正实用，分区合理。2、厨房于阳台，增加了实用性，赠送一半面积。3、通风、采光性良好。一房一厅，户型点评：1、方正实用，功能合理。2、通风、采光性良好。3、主人房漂窗设计，既送了一半面积也增强了舒适性。主人房36丽景花园户型展示丽景国际现推4、5两栋，二房二厅户型如下尖角阳台送一半面积的宽敞大阳台休息区活动区改270°景观阳台更合理不能很好地形成空气对流送一半面积的宽敞大阳台可形成良好的空气对流休息、活动以及干湿功能分区合理37卖点分析※小区发展承受，配套完善，可享有整个大社区的配套。※户型配置合理，通风采光好，户户有阳台，宜住宜租。※完全智能化家居配置。※项目周边配套完善，品类众多。※酒店式豪华大堂，彰显高贵气派。户型面积比例一房一厅34－44㎡35%二房二厅68－85㎡39%三房二厅101－117㎡26%户型配比38通过常平各小户型项目的具体情况对比，扫描本