万科房地产项目销售后续业务培训PP稿45页

-------销售部客户事务组王玲销售事务培训课程介绍：业务操作简介前后台工作衔接ISO相关文件明源演示一、业务操作简介客户事务组基本工作主要包括：按揭办理买卖合同签署房屋交付房产证的办理蓝印户口的申请客户档案管理买房流程有哪些啊？如果您是选择一次性付款的交房款签署买卖合同买卖合同完成国土局备案后，领取合同及发票房屋交付办理房产证如果您是选择银行按揭付款的交首期向按揭银行申请按揭签署按揭贷款合同签署买卖合同贷款合同完成国土局抵押手续后，领取贷款合同并开始供楼房屋交付办理房产证按揭办理申请按揭的条件：年满18周岁以上具有完全行为能力具有稳定合法的职业和收入来源客户须提供的资料：身份证明：身份证、港澳台人士回乡证（台胞证）、士兵/军官证、护照。资信证明：公司信笺纸加盖公章的收入证明（港澳人士须提供薪俸纳税证明）银行规定的其他特殊要求收费项目收费参考收费单位抵押登记费贷款额的0.01%(不足100元按100元收取)财政局贷款合同公证费贷款额的0.15%（限港澳台及境外人士）公证处保险费贷款额的0.01%乘以按揭年限对应保险系数保险公司贷款合同印花税贷款额的0.05%(不足20元的按20元收取）地税局律师费按银行要求收取律师所办理银行按揭手续，需交纳费用如下：按揭合同的领取《房地产买卖合同》签署并完成国土局备案后，银行将按揭合同和《房地产买卖合同》及相关的资料一起到国土局进行抵押登记手续并放款，完成抵押登记后，银行再通知业主到银行取回按揭合同和借据。供楼款的开始时间具体供楼时间以银行通知为准（一般在按揭合同签署后第二个月）。什么叫房地产抵押房地产抵押是指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式，一般特指用所购房屋作为担保贷款购房的行为。（一旦进行房地产抵押，日后办出的房产证上将有抵押信息，并在买卖合同及贷款合同上盖章确认。）《房地产买卖合同》的签署合同签署所要带备的资料：《楼宇认购书》银行出具的《按揭确认单》身份证（港澳台人士还须提供回乡证、台胞证）首期款或楼款收款收据公证费：总房款0.15%（限港澳台及境外人士）。客户出具相关资料上国土局网站录入相关信息打印买卖合同客户签字公司盖章并录入明源买卖合同、发票、付清楼款证明书的领取一次性付款：《房地产买卖合同》签署并在国土局完成备案登记后，我们将电话通知客户前来领取合同，客户凭买卖合同及房款收据到财务处换领发票和付清楼款证明书。按揭付款：买卖合同、发票、付清楼款证明书等将由银行保管，客户还清款项后在银行赎回什么叫房地产备案登记房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、坐标、形状等进行专门的记载。（一旦进行的房地产登记，登记信息将被国土局锁定，并在买卖合同上盖章确认。）商品房的交付交付时间确定（合同约定）发出《商品房交付通知书》按通知约定时间前往项目现场房屋验收办理交付相关手续《商品房交付通知书》的发放项目集中交付：按《房地产买卖合同》补充条款约定，项目的交付通知书以邮寄方式送达。零星客户交付：一次性付款买卖合同签署当天直接签收按揭付款待银行放款后，电话通知前来领取（正常情况下合同签署后15天银行放款）。在电话通知后三天仍不前来领取的，再以邮寄方式发出。管理费的计收按《房地产买卖合同》补充条款约定，自交付之日起房屋的管理费等由客户承担。如客户在收到交付通知书后十五天内，仍没有办理房屋交付手续的，视为客户接受该房屋，管理费由客户承担。《商品房房地产证》的办理《房地产证》定义：《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。权利人可以凭《房地产证》依法出租、买卖或作为经营生产场所，也可以凭《房地产证》进行抵押，向银行等金融机关贷款，合法利用资金，还可以继承、赠与、交换。如果没有《房地产证》，上述房地产权益都无法实现。《房地产证》办理时间根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》规定，发展商必须取得政府部门的竣工验收备案回执之日起二百一十天内为业主办理《房地产证》。（万科在项目交付时会将《办理房产证通知》一并发放，明确房地产证受理时间。）项目在国土局完成初始登记后，国土局开始《房地产证》的受理。什么叫房地产初始登记房地产初始登记是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及其建筑物、附着物的所有权进行的第一次登记。哪些情况应申请初始登记（1）通过行政划拨或出让手续取得土地的，应在完成用地手续后三十日内申请土地使用权初始登记；（2）在取得土地使用权的土地上建造房地产和建筑物、附着物的，自取得建筑物、附着物竣工证明之日起六十日内应申请房地产初始登记。已办理初始登记的房地产增加面积的，增加部分应在竣工后六十日申请初始登记。一次性付款办理房地产证按揭付款办理房地产证付款方式的不同，可分为两种办理方式一次性付款房产证办理（含办证前已结清银行按揭款）客户需提供资料：买卖合同原件2本、付清楼款证明书、购房发票第四联、身份证复印件、转移登记申请书（此申请书需经发展商盖章）流程：（特区内项目）客户本人带上述资料直接到房屋所在辖区国土局办理，55个自然日后凭身份证及国土局收件回执交纳税费后领取。（特区外项目）客户将上述资料及所需税费交至我司统一代办，房地产证办出后，业主本人凭身份证及办证回执（我司出具）到我司领取。银行按揭付款房产证办理客户需提供资料：贷款合同复印件、身份证复印件（客户提供）转移登记申请书、楼花转现申请书（发展商提供并盖章）流程：客户提供办证所需税费及上述资料，由我司及银行经办人共同代为办理，出证后银行直接到国土局领证并保管。（港澳台及外藉客户国土局要求业主本人必须亲自前往进行验证后方受理）办理《房地产证》需交纳税费如下：收费项目收费参考收费单位契税总房款的1.5%（普通住宅）或3%（普通住宅以外）财政局收取贷款合同印花税总房款的0.05%地税局收取转移登记费个人购房：50元/户、单位购房及商铺：80元/户财政局收取贴花5元/户财政局收取注意事项1.需在办理房地产证前办妥面积补差手续。2.若业主暂不办证，请电话通知时一定要求其来公司填写《不办证声明书》。同时让客户知晓办理房产证是对其产权利益的保障，如因延缓办理房地产证会而产生的土地使用费等，其责任由客户自行承担。3.《房地产买卖合同》一旦签署，公司不再受理任何形式的更名申请。以上所有手续均由买方本人或公司法定代表人亲自签署，否则，须出示经公证有效的授权委托书由受托人代办，委托事项应尽量详细列明一手楼委托事项概括如下：1、签订买卖合同并办理公证，交付楼款；2、签订按揭合同及相关手续3、办理房屋交付手续；4、办理及领取此房房地产证5、其他：（转让、出租等）二、前后台工作衔接签约按揭方面：签约按揭流程的更改，必须明确告知业主先找银行申请按揭，得到银行同意贷款后方可签署合同合同版本的展示，请注意信息的更新主动向客户提供委托书版本（特别注意，签署认购书时已是代签的！）房屋交付方面：项目统一交付后，零星客户的房屋交付：一次性付款的：签署合同当天可交付按揭付款的：必须在按揭银行放款后方可交付（约在合同签署后15天）房产证办理方面：预售房的房产证办理：交付后统一办理现售房的房产证办理：签署合同时一并办理（签署合同时必须带备办证的费用！）客户档案资料交接方面：项目开盘后，定时交接每次交接列明清单三、ISO相关文件相关作业指引：VKSZ/WI/PR005《销售变更管理作业指引》VKSZ/WI/PR006《商品房交付流程作业指引》VKSZ/WI/PR027《地产买卖合同签署作业指引房》VKSZ/WI/PR028《银行按揭作业指引》VKSZ/WI/PR029《房地产证办理及蓝印入户作业指引》VKSZ/WI/PR040《房屋接收作业指引》VKSZ/WI/PR053《面积差办理作业指引》VKSZ/QP/PR020《房产没收申请审批表》VKSZ/WI/PR027《销售应收款管理作业指引》商品房交付流程图入伙前期的准备入伙现场工作支持性文件顾客总经理办公室客户服务中心物业管理处销售经营部客户事务组安排入伙培训N组织安排现场的入伙工作安排返修验收成立前期准备工作小组纠正和预防措施控制程序核验入伙资料N完善入伙手续收集客户的信息，提交客户服务中心跟进落实完成情况是否满意提交分析报告给公司领导及相关部门是否需返修纠正/预防措施报告协同客户验房Y制定工作计划入伙客户名单的确定及入伙资料的邮寄Y工程维修作业指引跟进落实完成成立入伙现场工作小组向公司相关责任部门发出《纠正/预防措施报告》信息汇总及分析应收账款处理程序客户事务组法律室财务管理部支持性文件销售经营部《认购书》签约销控人员通知销售业务人员催款销售业务人员向客户催交欠款销售经理根据具体欠款情况催收催款客户事务经理根据具体情况催收协助催款财务收款入账财务监督产生欠款交款首期款或楼款面积差款、按揭款或分期款项交款拒交款《项目经营指导书》《销售价格管理作业指引》《销售变更管理作业指引》四、后台明源演示谢谢！