亚豪_内蒙古包头保利花园二期推广营销方案_118页_XXXX年

2010年度保利花园推广营销方案亚豪项目五部报告构架示意微观市场分析推广策略建议营销活动建议推货与价格建议宏观市场分析全市市场分析区域市场分析宏观市场小结竞争个案分析潜在竞争预测竞争态势小结推广思路分析推广价值提炼推广主题设想推广渠道建议2009活动总结2010活动原则2010活动建议2010货量分析2010推货建议2010价格策略09年包头市住宅市场成交量较07、08年呈现“显著涨幅”；上半年在刚性需求释放带动下成交量迅速上涨，于6月包头房交会达到井喷态势。包头市整体市场分析：成交量09年度住宅成交走势“持续旺盛”2009年包头市住宅成交情况图010002000300040005000600005001000150020002500300035004000450007年套数833924101613181260159314562645343915182990108408年套数62960713531344137115542001143313951262125389109年套数862848224931982052514520192285338526912857260907年均价24201961236526202736270926762935313832572685294808年均价30292937288226752741234526892921285128213031328309年均价3002299031923049326632433279355840764114365337201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09年包头市住宅市场成交价格逐步走高，较07、08年上涨趋势明显；9、10两月成交均价三年来首次突破4000元/平米大关！两大类产品热销带动全市均价质变：全国知名品牌登陆--万达广场、恒大华府、昆区新品老盘集中推售--本案、江南文枢苑、CBD东方红、金茂豪庭包头市整体市场分析：成交价格09年度住宅成交价格“攀升显著”050010001500200025003000350005001000150020002500300035004000450007年均价24201961236526202736270926762935313832572685294808年均价30292937288226752741234526892921285128213031328309年均价300229903192304932663243327935584076411436533720123456789101112报告构架示意微观市场分析推广策略建议营销活动建议推货与价格建议宏观市场分析全市市场分析区域市场分析宏观市场小结竞争个案分析潜在竞争预测竞争态势小结推广思路分析推广价值提炼推广主题设想推广渠道建议2009活动总结2010活动原则2010活动建议2010货量分析2010推货建议2010价格策略09年青山区区域市场分析：成交量与成交价格青山区09年整体成交量大，区域市场内改善性需求旺盛。逐步缩小与传统住宅区昆区的差距，价格优势与宜居环境是两大因素。区域内多数项目的昆区客户比例也在提高。成交价格呈现稳步走高的态势。除了中端住宅项目价格稳步提升以外，昆区高档住宅风的形成亦拉动了青山区高档住宅的成交价格（意城晶华、万达广场）。量价齐升·稳步走高07-09年四季度青山区成交价格020004000600007年成交均价275026763275336008年成交均价330628042878339809年成交均价3542334538234126第一季度第二季度第三季度第四季度报告构架示意微观市场分析推广策略建议营销活动建议推货与价格建议宏观市场分析全市市场分析区域市场分析宏观市场小结竞争个案分析潜在竞争预测竞争态势小结推广思路分析推广价值提炼推广主题设想推广渠道建议2009活动总结2010活动原则2010活动建议2010货量分析2010推货建议2010价格策略销量表现：“止跌反弹”包头市前三季度市场销量呈现出“持续走高”态势，“个案井喷”现象频现；价格表现：“突破4000”由高端产品（拉菲、万达广场、意城晶华）引领的价格走势“持续攀升”；品牌表现：“全国品牌·美誉口碑”随着万达、恒大等全国开发品牌的导入与运作，包头市场逐步掀起“品牌美誉风潮”；品质表现：“城市与精装豪宅·异域风情生活”万达广场与恒大华府分别开创了包头的“城市与精装豪宅”理念；而而保利·拉菲公馆则将“品牌文化与异域风情”首度结合！营销表现：“专业化操作·客户公关理念”品牌项目的“开盘爆销模式”促使包头市场运作更趋专业化；而保利花园“活动营销与社区文化”的首度结合亦提升了客户美誉度！09年包头市场表现观点提炼报告构架示意微观市场分析推广策略建议营销活动建议推货与价格建议宏观市场分析全市市场分析区域市场分析宏观市场小结竞争个案分析潜在竞争预测竞争态势小结推广思路分析推广价值提炼推广主题设想推广渠道建议2009活动总结2010活动原则2010活动建议2010货量分析2010推货建议2010价格策略保利花园竞争项目各案分析欧风丽景保利花园欧陆生活城意城晶华宝林苑万达广场香林湾健康阳光城恒大华府远州国际城保利花园项目周边以地缘性竞争项目为主欧鹿生活城：本土化“尾盘项目”建筑风格：欧陆式建筑占地面积:12万㎡建筑面积：15万㎡整个项目分四期完成.由6栋小高层、30栋多层组成。共1000套住宅套数:一、二、三期各200套、四期400套出街均价:一期：2700元二期：3000~3300元三期：3300元四期：3600元结构组成一期：10栋多层；二期：10栋多层三期：10栋多层；四期：6栋小高层面积区间：120—268㎡后期推货：为规划中紧邻青东路3栋6层板楼，约144套该项目07年入市，依靠地缘性客户长期稳步销售已进入尾盘销售期，后期供应量有限，对本案竞争较小！健康阳光城：口碑较差、低价引导建筑风格：现代简约占地面积:7万㎡建筑面积：15万㎡整个项目分两期完成.28栋楼共1190套套数:一期566套，二期624套出街均价:一期：2980元二期：3300元结构组成一期：7栋小高层二期：13栋多层、6栋塔楼、2栋小高层面积区间：90—160㎡后期推货：一二期全部开售，后期没有新的产品供应，仅靠尾货维持销售该项目开发商易手后给市场带来信任危机，造成较差口碑低价引导效果亦不明显，刚性需求保证缓慢去化！欧风丽景：青昆交界的标杆性高端项目建筑风格：欧式建筑占地面积:8万㎡建筑面积：16万㎡整个项目分三期完成.15栋楼共1076套，三期尚未规划套数:一期549套，二期527套出街均价:一期：4500元二期：4700元结构组成一期：7栋小高层二期：4栋多层、4栋小高层面积区间：150—300㎡后期推货：一二期全部开售，2010年项目三期3栋楼约200套依靠对一期园林实景的成功打造，成为全市标杆性高端项目之一后期价格涨幅较大，遭遇销售瓶颈，但依然是高端产品的价格标杆！宝林苑：地缘性项目代表建筑风格：现代简约占地面积:6万㎡建筑面积：10万㎡整个项目分二期完成.10栋楼共664套，套数:一期350套，二期314套出街均价:一期：3400元二期：3800元结构组成一期：3栋小高层、3栋多层二期：4栋小高层面积区间：90—180㎡后期推货：一二期全部开售，目前基本售罄。该项目规模较小，产品特色亦不明显依靠较强的地缘优势，于07-08年完成主要销售！香林湾：短平快刚需项目建筑风格：现代简约占地面积:2万㎡建筑面积：5万㎡整个项目总共7栋楼426套，套数:426套出街均价:3900元结构组成：6栋18层、1栋9层面积区间：90—180㎡后期推货：目前基本售罄。该项目规模小，产品户型区间偏小，前期依靠内部仍够去化过半后期顺市去化，于09年迅速完成整盘营销！意城晶华：别墅提升整体品质建筑风格：现代简约占地面积:13万㎡建筑面积：23万㎡整个项目共分三期开发，共37栋楼1172套套数:一期434套、二期328套，三期410套出街均价:一期4000元二期4400元三期4700元结构组成：一期7栋小高层（9-14）二期8栋多层（5-6）叠拼联排14栋三期8栋多层（6）3栋18层面积区间：90—340㎡后期推货：目前已推出货量基本售罄，还有三栋18层尚未推出该项目08年以别墅产品首发入市，提升了项目整体形象造就良好市场口碑，后期普宅依靠产品优势顺势而为！万达广场：“非典型”区域高端项目建筑风格：现代简约占地面积:10万㎡建筑面积：54万㎡整个项目共分，住宅部分共10栋楼1295套，商业部分4栋塔楼套数:首推895套出街均价:5300元结构组成：2栋33层2栋32层2栋20层4栋17层面积区间：90—140㎡后期推货：后期商业部分，公寓部分和剩余两栋住宅尚未取得预售证，后期推广主要为商业部分凭借万达品牌与绝佳地段优势，开盘持续热销，较短时间完成住宅产品的销售，虽地处青山，但市场印记归属昆区！报告构架示意微观市场分析推广策略建议营销活动建议推货与价格建议宏观市场分析全市市场分析区域市场分析宏观市场小结竞争个案分析潜在竞争预测竞争态势小结推广思路分析推广价值提炼推广主题设想推广渠道建议2009活动总结2010活动原则2010活动建议2010货量分析2010推货建议2010价格策略2010年青山区主要竞争项目供货量较小，且大多基本售罄，市场竞争相对平缓2009年保利花园主要竞争项目销售概况（数据截止12月份）剩余货量户型比例09年签约套数销售率（认购）出街均价签约均价2010年供货量欧鹿生活城10两居45%/三居45%/四居10%12899%38003730紧邻青东路3栋6层板楼144套欧风丽景11两居15%/三居60%/15%四居/五居10%32799%48004710项目三期约10万㎡建面，具体规划未定健康阳光城226两居15%/大两居55%/三居15%/四居15%40281%33003090销售剩余产品寳林苑14两居20%/三居60%/四居20%25198%39003810项目基本售罄意城晶华35两居50%/三居20%/20%四居/五居10%78597%47004450三栋18层跃层约200套香林湾64一居15%/两居30%/三居40%/四居15%32085%39003591项目基本售罄万达广场65二居30%、三居70%80496%53005150公寓1200套，2栋住宅近400套住宅保利花园竞品销售态势梳理09年1-11月份竞争区域只供应3宗土地仅成交一宗（昌福村赛罕路西）目前据内蒙古土地信息网方数据显示，青山区没有新增土地供应情况保利花园潜在竞品预测保利花园地块离本案较近，占地约13万批评米建筑面积约26万平米地块目前空置，但有可能已被协议拿地，地块面积约9平米，建筑面积18万平米保利花园周边潜在土地供应经我司市调得知，2010年保利花园周边可能被协议出让的地块有两宗，预计有45万平左右体量。但目前地块内部尚不具备开发条件！2009年保利花园1-10月份销售走势本案09年一直引领版块内普通住宅的市场走势，价格亦呈逐步走高的态势05010015020025030005001000150020002500300035004000套数5104132102126174271217120116均价31583112324334263399349936403727375037211月2月3月4月5月6月7月8月9月10月保利花园2009年认购情况住宅商铺成交量1808141成交面积（㎡）220476.649276.65成交金额（元）775942746100677726.5成交均价（元/㎡）351910853报告构架示意微观市场分析推广策略建议营销活动建议推货与价格建议宏观市场分析全市市场分析区域市场分析宏观市场小结竞争个案分析潜在竞争预测竞争态势小结推广思路分析推广价值提炼推广主题设