协成机构石家庄绿墅蓝山营销推广实施方案

2011营销推广实施方案协成机构二零一一年六月目录•绿墅蓝山项目解析：——地缘价值所在。——绿墅蓝山项目自身分析。•区域内竞品状况：•本案卖点提炼及产品定位、客户群定位：•蓄客计划及开售策略：一、绿墅蓝山项目解析自然生态环境1、天然绿色氧吧，自然“植物王国”和“风景乐园”——双龙山国家森林公园。2、山（双龙山、封龙山）、两寺（龙泉寺、大佛庙）。3、千年古泉，淳淳涌流，清纯甘澈，沁人肺腹，治病清疾。区位价值属于石家庄市“西山、北水、绿环、绿廊”的都市区生态格局的“西山”规划核心区域，而且2010年国家土地政策要求低于1.0容积率一下的土地建设已经不再批建，更进一步说明别墅型产品的稀缺性，和资源的不可复制性。得天独厚的风水格局，背靠的双龙山向西的封龙山，曾经开创的封龙书院，走出过相当于现在部级以上官员40多位。交通条件10分钟之内，可到达市内的任何一条交通干道：槐安路、中山路、和平路、二环线、三环线、青银高速。向东走槐安路，15分钟直抵石家庄市中心；向西15分钟到达封龙山国家森林公园；向南15分钟到达蟠龙湖景区；向北10分钟到达石家庄市动物园和国家AAAA级风景区——抱犊寨。绿墅蓝山地缘价值所在：项目规划设计1、产品建筑为现代简约式建筑风格。2、西靠双龙山，整体社区居于山体东南偏东10度方位。门口有渠，形成曲水有情的藏风纳水格局，依易经八卦为震起东方的纳财起运之吉地。园林1、独享的山体公园。2、东侧占地5000亩的农林采摘带。产品特色1、形态组合：双拼、联排。2、外立面：采用隧道窑的劈开砖，品质高雅、透气性好，色彩稳重，完全体现欧洲风情。3、采用楼体现浇结构，产品外墙保温层9cm，楼顶保温选用挤塑苯板，厚度10cm有利于冬季保温以及夏季隔热，一层地面均采用双保温，。绿墅蓝山项目自身分析配套：1、双会所。2、高档盼盼防盗门。3、亚吕断桥铝窗体。3、大屏幕可视对讲系统。4、24小时保安及电子巡更系统。5、提供壁挂炉并连接好地暖设施。6、公园：私家山体公园、采摘园。7、简装每户花园，规划每户花园的中大型绿植。户型：A1户型，双拼，面积328.6平米每套，7栋楼，14套，分别在3#4#5#14#15#16#17#。3#，优势：车库有上下水，带地漏；位置不错，景观好；二层次卧采光好，东、北面都有窗，明卫；主卧窗户大，明亮，带独立卫生间；二层次卧挑高4米，有大小窗户，独立阳台；三层卫生间相对方正；主卧270度观景窗；南入户花园有玄关保证了私密性；劣势：楼间距太近，私密性不够；车库面宽窄；高度也不够。总结：整套产品是东户不如西户景观及采光好。4#，优势：北入户，不影响采光；南入户花园门有缓冲；地下车库有上下水，地漏；二层主卧大小窗户采光好，次卧明卫；三层明卫，露台观山景，270度飘窗通透，观景好；西户三层东、北、西三面直观山景；劣势：东户二层次卧采光不好，景观较差，西户在夏季的时候会受西晒影响；总结：紧挨山体景观，地理位置非常棒，产品自身没有大的硬伤。5#，优势：北入户，不影响采光；南入户花园门有缓冲；地下车库有上下水，地漏；二层主卧窗户有大的一个配合还有小窗户一个，采光好，次卧明卫；三层明卫，露台观山景，270度飘窗通透，观景好；西户三层东、北、西三面直观山景；劣势：西户夏季时受西晒影响大；总结：整体观景效果佳；14#，优势：北入户，不影响采光；南面视野相对开阔；南入户花园门有缓冲；地下车库有上下水，地漏；二层主卧大小窗户采光好，次卧明卫；劣势：一层被4#楼挡住部分光；西户夏季西晒；南面临小区主干道，相对会有噪音；总结：属于小区中心位置，相对视野开阔，但观山景有限，被一定程度的遮挡；15#，优势：北入户，不影响采光；地下车库有上下水，地漏，车库入户门2.2米，层高3.6米；二层卫生间较大；二层、三层观景效果还可以；劣势：二层主卧暗卫；270度飘窗缺乏私密性；楼间距较近；西户夏季受西晒影响；总结：处在小区中心位置，紧挨会所，观景效果佳；16#，优势：中心位置，可以全景会所花园景观；二层次卧采光好，东、北面都有窗，明卫；主卧窗户大，明亮，带独立卫生间；二层次卧挑高4米，有大小窗户，独立阳台；三层卫生间相对方正；270度观景窗；劣势：楼间距太近，缺乏私密性；车库面宽窄；总结：整体位置，景观，采光都不错；17#，优势：车库层高比其他楼栋高出20厘米；一层挑高大客厅，大窗户，带客卧，布局紧凑；二层弧形看台，北卧室明卫；三层主卧带挑高，窗户采光好，270度观景窗；北入户，玄关大，保证了私密性；劣势：车库面宽窄；西户型西晒；西户型二层风景不好，东户型二层采光不够；三层270度观景窗缺乏私密性；总结：东户型比西户型好。风景相对好，也不西晒；B户型：分B1、B2户型，联排，B1户型，面积322.43平米每套，1栋楼，4套，在10#；面积321.77平米每套，1栋楼，4套，在12#。B2户型，联排，面积294.41平米每套，1栋楼，4套，在11#。10#，目前正在施工地基工程中，虽然不能亲临感受，但不足点却很明显，一、东户型紧邻山前大道；二、南部紧邻村庄院落；三、西部有9号楼遮挡山体景观；四、北又有11号楼；整体景观视觉上较差。11#、12#，目前也在施工地基工程中，问题与10#相似，只是南部的村庄院落改成11#楼，整体景观视觉上不好。C户型：分C1、C2户型，联排，C1户型，面积275.34平米每套，1栋楼，6套，在1#；面积274.82平米每套，1栋楼，4套，在7#。面积273.46平米每套，2栋楼，12套，在9#、19#。C2户型，联排，面积266.02平米每套，3栋楼，12套，在2#、6#、13#；面积265.4平米每套，1栋楼，5套，在8#；面积265.81平米每套，1栋楼，6套，在18#；。1#，C1户型，优势：南入户，有玄关保证了私密性；车库，大门相对较高2.3-2.4米；带上下水，洗车方便；大地下室，双保温层，带窗户；从地下室上到一层的楼梯连接处东西户型有窗户；一层餐厅与客厅连接处的中堂设计给客户带来了更多的想象和设计空间；功能厅东西户型带窗户；三层卧室5米挑高；走道与露台均有透气窗；5X6米的大露台，挨近北侧山景；分户控暖设备和壁挂炉安放位置合理，节约面积，人性化设计；劣势：入户门有玄关，挡光；北侧挨近高压线，信号塔；西一户型西晒，西二、东三户型采光差，东一、二南侧直视小区内行车道；总结：西三户型最好，不挡光，也相对保证了私密性；2#，C2户型，优势：北入户，地下室带两个小窗户；一层厨房方正；二层功能厅东西户型带窗户采光好；三层露台窗户跟主卧通透；西一、西二、东二户型都能近观山景；劣势：东二户型相对差一点；总结：整体不错，个别户型采光有影响；6#，C2户型，优势：南车库，北地下室带两个下窗户，通透；大车库，上下水；二层东、西多功能厅带两个小窗户，采光好，通透；卧室明卫带帽间次卧方正，卫生间干湿分离；三层卧室观山景，带独卫和衣帽间；西户型可远观山景；劣势：车库门低矮；东户型相对山景较差；总结：紧挨山体景观，西侧相对景观较好；7#，C1户型，优势：大车库，带窗户，上下水，有大地漏；东西两边户地下室与一层连接处带窗户，通透明亮；二层主卧独明卫，带衣帽间；明卫，干湿分离，带小阳台；露台30平米观山景；西一户客厅西侧直视山景；劣势：南入户挡光；一层暗卫，卫生间门对露台缺乏私密性；总结：紧挨山体景观，西侧相对景观较好；户型格局基本与9#相似；8#，C2户型，优势：北入户，不影响采光；南车库，北地下室带两个小窗户，通透明亮；大车库；二层东西户型多功能厅带两个小窗户，采光好，通透；三层卧室直观山景，带独卫和衣帽间；东一户和西一户餐厅带两个窗户，通透；劣势：中间户型采光较差；东面户型观山景效果相对差些；总结：8#楼除了中间户型采光差点，其余利用率较高，尽可能的达到明卫，通透；整体观景效果相对差点；9#，C1户型，优势：大车库，带窗户，上下水，有大地漏；东西两边户地下室上一层带窗户，通透；二层卧室独明卫，带衣帽间与小阳台；露台观山景西一客厅西侧直视山景；劣势：南入户挡光；一层暗卫，卫生间门对露台缺乏私密性；中间两户采光较差；南侧景观较差；总结：9#地理位置相对差些，紧挨村庄，景观极其不协调；18#，C2户型，优势：车库带上下水，洗车方便；从地下室上一层的楼梯连接处东西户型有窗户；一层餐厅与客厅连接处的中堂设计给客户带来了更多的想象和设计空间；二层卧室带独立卫生间，衣帽间，景观阳台；功能厅东西户型带窗户；三层卧室5米挑高；走道与露台均有透气窗；30平米大露台，挨近北侧山景；分户控暖器和壁挂炉安放位置合理，节约面积，人性化设计；劣势：东户型紧邻山前大道北部未来是弗莱明戈二期规划地方，整体景观差；北部正好看见高压铁塔；车库门矮；没有大地下室；次卧窗户小；三层露台景观差；总结：地理位置不好，影响景观和居住感觉；19#，C1户型，优势：紧邻小区中心园林景观及北会所；车库带窗，库门相对较高2.3-2.4米；车库带上下水，洗车方便；大地下室，双保温层；从地下室上一层的楼梯连接处东西户型有窗户；一层餐厅与客厅连接处的中堂设计给客户带来了更多的想象和设计空间；功能厅东西户型带窗户；三层卧室5米挑高；走道与露台均有透气窗；30平米的大露台，挨近北侧山景；排风道、分户控暖器和壁挂炉安放位置合理，节约面积，人性化设计；劣势：西一户型西晒，三层景观不好；西二户型门对窗户采光差；东一户型挨着马路，有噪音，景观相对较差；东二户型采光较差；二层卧室景观不好，三层景观直视会所房顶不和谐；东三、四户型采光不好；大门一关没景观了；总结：19号楼体方正，紧挨会所观景，整体是不错的；自身分析小结：本案产品在区位价值上，不仅是交通便利，可以作为第一居所的单一优势。而是还有更深远的稀缺资源的专属上，对于别墅类产品在保值与升值的价值体现中能够直接的体现出来。从风水学角度说，背靠的双龙山，形制秀美，无冲煞，项目所在位置方正，引水渠得天独厚成“曲水有情”的环绕方式，藏风纳气，并且从山形走势上看，项目所在位置属山脉穴点所在，可以促进居者的整体运程。西部封龙山的历史文化底蕴及其深厚，封龙书院的声名及影响力都相当大，曾经走出部级以上官员40多位，美丽的梁山伯与祝英台的故事也在此发展开来，而且封龙碑颂都有相关记载，有据可查。产品自身不足之处也有很多，比如说外立面的劈开砖，夏天雨水多，年长日久必定会出现碱痕，影响外立面美观，窗体亚铝断桥铝相对较薄，厚重感不强，影响品质感官等。但相对来说不影响整体品质。主要是在行销手段中规避不足之处，凸显产品优势所在。二、区域内竞品状况建筑类型联排双拼位置石家庄市鹿泉经济技术开发区规划户数189户绿化率70%容积率0.40开发商河北省省直纪元房地产开发有限公司开盘时间2011-04-16入住时间2012-10物业费1.8元/平方米·月物业管理高力国际均价12000元面积区间200㎡--600㎡设区配套西山宾馆、休闲会所西山御园项目样板间实景图项目配套设施奢华•项目以别墅为主，涵盖花园别墅、庭院别墅、联排别墅，满足不同层次的高端市场的需求，建筑风格以地中海风格为主，目前售一期部分联排和二期庭院别墅。•项目销售情况：销售优惠策略全款9.8折；销售速度快，市场认知度够。目前一期已经售罄、二期尾盘销售中，三期预计价格在10000—12000元/平米，开盘时间预计在8月。•推广模式：网络、围挡、平面媒体、电视剧《刑警博客》植入广告。•定位：打造石家庄别墅第一品牌。•核心卖点：“国宾礼遇，御领西山”用地域价值为依托，项目对面为河北省迎宾馆，是河北省接待重要宾客的专属宾馆，省府最高礼遇。迎宾馆直接定义了区域的属性，成为一个城市的尊贵之所在，凸显出项目的高品质性。•配套上，沿原生态地形中的自然河谷，规划建设有一条贯穿小区东西的水系景观大道，景观大道两侧分布着各具特色的组团花园，景观大