国际名园暂定营销方案

第0页国际明园20万平米大型社区国际明园营销策划推广方案国际明园营销策划推广方案阿克苏德盛房地产经纪有限责任公司总经理：向海林营销策划总监：黄兴建第1页目录前言第一篇---阿克苏整体规划第二篇---阿克苏地区房地产市场分析第三篇---本项目户型设计建议第四篇---本项目SWOT分析第五篇---本案目标市场推广第六篇---本案价格定位与操作第七篇---项目目标客户群第八篇---项目宣传推广第九篇---项目销售进度第十篇---销售执行方案第十一篇---本项目人员配备第十二篇---全程销售中开发商所需配合事项前言非常感谢公司给我们提供这次良好的合作的机会，我们将以“精诚合作、共创双赢”的原则，本着“永远把开发公司的利益放在首位，永远把客户的需求放在第一位”的宗旨，尽我们最大的努力为公司创造最大的财富。我们坚信，我们强强联合，携手共进，互惠互利，为公司今后的开发销售奠定良好基础，形成长期的战略性合作伙伴，共谋发展。相信本次合作会为公司提供最好的服务，创造最大的经济效益与社会声誉。国际明园营销策划推广方案阿克苏德盛房地产经纪有限责任公司总经理：向海林营销策划总监：黄兴建第2页第一篇----阿克苏整体规划【阿克苏地区20年规划方案】国际明园营销策划推广方案阿克苏德盛房地产经纪有限责任公司总经理：向海林营销策划总监：黄兴建第3页阿克苏20年总体规划方案阿克苏地区介绍阿克苏地区地处新疆维吾尔自治区中部，天山山脉中段南麓、塔里木盆地北缘，位东邻巴音郭楞蒙古自治州，西接克孜勒苏柯尔克孜自治州，西南与喀什地区接壤，南与和田地区相望，北与伊犁哈萨克自治州毗邻，西北以天山山脉中梁与吉尔吉斯斯坦共和国、哈萨克斯坦共和国交界。东西最长处513千米，南北最宽处约386千米。总面积13.25万平方公里，占新疆面积的8%。全地区地形北高南低,北部众多山峰,南部是浩瀚无垠的塔克拉玛干沙漠,中部为山麓砾质扇形地、冲积平原区、戈壁、绿洲相间。阿克苏地区地处新疆南北疆交通要冲，是南疆重镇和交通枢纽，国道314线贯通全境，217线独库公路连接南北疆，县、乡公路已基本柏油化，形成国道、省道和县、乡公路纵横交错的公路交通网络。全地区总人口214万人，其中少数民族155万，占总人口的75.5%。是一个以维吾尔族为主体，38个民族聚居的地区。全地区辖库车、新和、沙雅、拜城、温宿、阿瓦提、乌什、柯坪8个县和阿克苏市，82个乡（镇），45个地方农林牧场，1137个行村。地区驻阿克苏市。农一师属的16团场分布在阿克苏地区境内。阿克苏市与库车民航机场与乌鲁木齐有定期航班。阿克苏市是全地区政治、经济、文化的中心，是地区党政军和农一师领导机关所在地。一、行政区划阿克苏地区辖1个县级市、8个县。阿克苏地区：面积128099平方千米，人口260万人。国际明园营销策划推广方案阿克苏德盛房地产经纪有限责任公司总经理：向海林营销策划总监：黄兴建第4页阿克苏市：面积14450平方千米，人口57万人。邮编843000。温宿县：面积14376平方千米，人口23万人。邮编843100。库车县：面积14529平方千米，人口41万人。邮编842000。沙雅县：面积31887平方千米，人口21万人。邮编842200。新和县：面积5831平方千米，人口15万人。邮编842100。拜城县：面积15917平方千米，人口21万人。邮编842300。乌什县：面积9065平方千米，人口19万人。邮编843400。阿瓦提县：面积13067平方千米，人口22万人。邮编843200。柯坪县：面积8977平方千米，人口4万人。邮编843600。一、规划期限和范围（一）规划期限本规划期限为2010-2030年，其中近期为2010-2015年，远期为2016-2030年，远景考虑至本世纪中叶。（二）规划范围城镇体系规划范围即阿克苏市行政管辖范围，总面积13526.47平方千米，城市规划区总面积493平方千米，包括市区五个街道、依干其乡、良种场、建化厂、轻纺城、建材化工区全部及地区红旗坡农场的场部及农田二队、三队、八村、托普鲁克乡的2个村、阿依库勒镇的1个村和部分戈壁。二、城市发展目标和发展战略（一）城市发展目标在南疆地区率先实现跨越式发展和长治久安，率先实现新型工业化、农牧业现代化和新型城镇化。其中近期至2015年经济快速发展、社会民生快速改善、生态环境有所改良，生产总值比2010年翻二番，人均生产总值达到全国平均水平，综合实力上一个大台阶；远期至2020年实现全面建设小康社会目标，至国际明园营销策划推广方案阿克苏德盛房地产经纪有限责任公司总经理：向海林营销策划总监：黄兴建第5页2030年实现初步现代化，城市产业发达、功能完善、宜业宜居、安全生态、特色显著。总体而言，城市由低质消费服务城市向高质功能和特色城市转变。（二）总体发展战略(1)区域开放融合战略积极融入西部大开发国家战略，成为新疆经济发展的重要增长极；不断促进向西开放，成为南疆对外开放的重要窗口；着力接轨东部沿海，成为承接东部沿海产业转移的重要平台。(2)新型工业化战略产业发展集约、高效、安全和绿色，产业结构三产并举、适度重化、突出新兴能源、轻纺、农产品等资源加工、三产服务等产业集群，产业组织内生资源型与外源非资源型，资金、技术和劳动密集型，转移和自主创新、创业，大企业引进和中小企业培育兼顾，产业空间集聚型、园区化、高集约，地市、阿温、地方和兵团共享，产业准入突出节能减排尤其是严控高耗水产业；三、城市的性质和规模（一）城市性质我国向西开放前沿，南疆区域性中心城市、交通枢纽和纺织基地，水韵森林宜居城市。（二）城市规模四、市域城镇体系规划（一）市域城镇化水平预测国际明园营销策划推广方案阿克苏德盛房地产经纪有限责任公司总经理：向海林营销策划总监：黄兴建第6页（二）城镇空间结构规划按照核轴模式、城镇化地区、三级体系形成“一主二副五点三轴”的城镇空间布局结构，其中城镇化地区采取主副城组合模式，同时温宿县城也应作为副城之一，三级体系指中心城市、重点镇（含独立工矿）、一般镇，三轴指314国道和乌喀高速公路、207国道、208省道三条主次城镇发展轴。（三）城镇职能结构规划国际明园营销策划推广方案阿克苏德盛房地产经纪有限责任公司总经理：向海林营销策划总监：黄兴建第7页五、中心城区用地布局规划（一）城市发展方向主要向西，其次为东北，局部向南、向东，即东优、南扩、北联、重点向西。（二）总体布局结构规划形成“三核五轴、一环五区”，其中三核指旧城中心、城西中心和新城中心；五轴指五条城市发展轴，分别依托东西向的虹桥路-东西大街-迎宾路、水韵路-文化路和南北向的西中环、杭州大道、解放路形成；一环指一个城市快速交通环；五区指城东、城中、城西新区、城西新城四个功能片区和一个外围城北组团。国际明园营销策划推广方案阿克苏德盛房地产经纪有限责任公司总经理：向海林营销策划总监：黄兴建第8页（三）空间景观结构规划形成“一心一湖二河、八群多轴、四入城口”，其中一心即三城围合沿阿克苏河营造大型生态绿心；一湖指即西湖；二河指沿多浪河、阿克苏河二条主要河道的滨水景观带；八群指八个公建景观群落，由公共设施布局结构中的三个功能各有侧重的综合公共中心和五个特色公建区构成；多轴指多条城市人文景观轴，主要依托城市主干路构成；四入城口指库车、温宿、阿拉尔、乌什四个方向主要入城口。（四）分区发展功能引导(1)城东片区通过整合、改造、配套打造以产业、人居和特色生产服务为特色的城市功能区。国际明园营销策划推广方案阿克苏德盛房地产经纪有限责任公司总经理：向海林营销策划总监：黄兴建第9页(2)城中片区通过提升、更新、活力打造以综合公共中心、人居、交通换乘和形象展示的城市综合功能活力片区。(3)城西新区片区通过扩容、营核、精致打造以城市新区中心、人居和多浪景观带为特色的城市近中期综合品质新区。(4)城西新城片区通过高端、强核、滨河打造以未来城市综合中心、特色人居、现代生产服务和阿克苏河景观休闲带为特色的城市远期、远景标志性高端功能新城。(5)城北组团通过接轨、临空、品质打造以特色人居、商务商贸为特色的城市功能组团。（五）公共设施用地规划形成“三核二带、五特一区”，其中三核指三个功能、时序有所分工的综合公共中心，分别为旧城中心、城西中心、新城中心，其中城西中心是近中期引导城市向西发展的重要引擎，由市民中心、文化会展、商业商务、体育健身四个特色版块构成，新城中心是远期城市跨越式发展高端功能的提升区，由时尚商街、现代商务、大型文体中心、科教研发、高档旅游设施五个特色版块构成；二带指沿多浪河和阿克苏河形成二条公建发展带；五特指五个特色公建区，分别为乌喀公路以东的区域市场集群区、火车站北侧的站前商务商贸区、沿阿克苏河的景观总部区、城东北（阿温新区）的坡地文化休闲区及远景机场商务商贸区；一区指西湖外围的旅游度假区。（六）工业和仓储用地工业用地布局结构为东西二区+旧城转型，城东工业区保留及适量增加工业用地，逐步转化为一类工业用地；城西科技工业区布置在新城临近高速外环东侧，以一类工业用地、科技创新孵化为主的城西科技工业区；旧城内工业用地逐步置换成其它商住、绿地、停车等功能用地，某些具有时代特征的如棉纺厂、砖厂等，可保留部分工业遗产并作商业或文化创意空间再利用。国际明园营销策划推广方案阿克苏德盛房地产经纪有限责任公司总经理：向海林营销策划总监：黄兴建第10页仓储用地布局结构为物流基地+物流中心+物流点，物流基地结合现铁路沿线的原农产品铁路专用线综合性储运基地设置；物流中心分别设置在城东南与城东工业区、区域市场集群区二处；物流点可结合产业布局及主要出入口设置。六、综合交通规划（一）规划策略强化国际性运输通道，打造南疆重要交通枢纽城市；突出区域交通对接，构建公、铁、空一体化的对外交通体系；以对外通道和枢纽建设为重点，引导城市内外交通和城市功能布局协同发展；未来形成一条东西向国际运输通道、周边地市对接成网、航空地位突出的对外交通新格局。（二）铁路新增阿勒泰-克拉玛依-伊宁-昭苏-阿克苏西部边境铁路和阿克苏-阿拉尔-和田铁路联系线，提升南疆铁路，并预留中心城区段南迁线位，建设两工业区铁路专用线；改造提升客运站至二等站（中型）并预留跨线式站场综合体位置，强化集铁路、公路及城市公交、旅游交通等为一体的客运主枢纽功能；现有货运站东迁并与编组站和轻纺城物流区结合。（三）公路乌喀高速公路城区段近期保留，新建绕城高速外环；一级公路3条，其中新建阿克苏-昭苏-伊宁西部边境公路，另二条为314国道绕城高速外围段、207省道；二级公路3条，包括208、209、306省道，其中306省道应按二级公路标准与别迭里口岸对接；客运站4处。（四）航空由支线机场逐渐向支线枢纽机场发展，适时开通杭州、北京、西安、成都、兰州及上海、广州等疆外航线。（五）城市道路形成“三环八射、四横七纵”路网格局，城市主干路为西湖大道、虹桥路-西大街-东大街-迎宾路、水韵路-文化路、交通路、江南大道（暂名）、杭州大道、阿温大道-栏杆路-健康路、塔中路-塔南路、解放路、柯柯牙路。国际明园营销策划推广方案阿克苏德盛房地产经纪有限责任公司总经理：向海林营销策划总监：黄兴建第11页（六）公共交通形成“一横一纵”快速公交走廊，一横起于建材化工区经虹桥路、东西大街止于乌喀路；一纵起于温宿县城向南经解放路止于轻纺城，总长约13km。常规公交线路达35条以上，线网密度不低于3km/km2，线路重复系数不大于1.4，并逐步推广公共自行车系统建设。第二篇---阿克苏地区房地产市场分析一、阿克苏近年房地产市场发展概述价量齐升——火爆的2007年基本平衡——平淡的2008年平稳上升——2009年投资者趋于理性逐步上升——2010年下半年住房市场稳步上升持币观望——2011年1季度开始房地产市场价高房难买明显下滑望问观质——2012年房地产市场价格虚高难售变相降价纯商业销售明显上升供大于求——2013年市场明升暗降刚性需求少量进入且择居范围较广阿克苏地区将继续把稳定住房价格和解决低收入群众住房困难作为今年工作的重点，进一步完善住房保障体