天明国际森林公寓销售方案

类别：方案类天明国际森林公寓销售方案一、销售策略1、前期大量积累客户资源，按照政府规定，开盘集中爆发，快速销售2、南楼北楼同步销售，以南楼为重点销售，北楼适当控制销售节奏，保证项目持续的热销；3、开盘目标：开盘销售40%，约260套，其中南楼约180套，北楼约80套(2007年5月26日开盘，开盘方式另定)（一）定价项目的定价参照郑州高楼楼盘，结合项目成本效益分析，本着市场预测的原则，制定科学的价位。入市表现均价：住宅均价4300元/平米、商业用房均价5300元/平米目标成交均价（最终）：住宅均价4500元/平米、商业用房均价6000元/平米（二）郑州市代表性高档高层价位概况楼盘名称物业座落总开发面积现销售阶段价格及层差销售现状主力户型周边配套备注正弘旗农业路与东明路交叉占地53亩9月23日开盘均价：约4000元9月23日开盘出价格每层价差50元未发售140㎡三房170㎡四房易初莲花、家世界、世纪联华、郑州海关请姜文做形象代言人非常国际中州大道与东总建筑面积30万平米,二期开发现在销售第一期均价:3680元6层–3610元06年10月份拿到预售证133㎡三房144㎡四房易初莲花、家世界、世纪联2万抵3万类别：方案类风路交叉西南一期22万平米7层–3630元12层–3730元13层–3745元18层–3815元19层-3825元6层以下层差60元6-12层差20元12-17层差15元18层以上10元10层为均价层36905月27和8月26日选房，两次销售近200套华、北大附中、丰产路小学、75中、11中分校银基王朝中州大道与金水大道交汇处占地500亩,建筑面积100万平方米总5000套,第一期1200套均价:5200元（13层）8层以下层差80元8层以上层差120销售约80套200㎡三房260㎡四房兴亚酒店、德亿酒店、人民医院、中医学院、47中等8层以下户型不可分割，8层以上户型可分割康桥华城大学路与桃圆路交叉南总建筑面积30万平米分两期开发,现在销售的是二期均价:4200元23层–4529元24层–4530元7层–4160元8层–4160元13层–4200元17层–4285元一期大户型剩23套143㎡三房166.68㎡四房郑大、郑大一附院、郑州市工商局、武警医院一次性1％按揭无优惠，购买至尊卡10000元购房享受99折，购买二期住宅可享受开盘前日增值60元尚城国际黄河路与卫生路交叉总建筑面积83855.74平米一期开发完毕均价:4000元12层–4476元13层-4506元7层–4230元已售80％以上143㎡三房郑州七中、黄二小、五院、儿童医院一次性一万抵一万八按揭一万抵一万三类别：方案类8层–4336元建业森林半岛项目西临天明路环绕绿荫广场占地260亩共二期现在销售二期均价:4600元4层–4700元12层-5158元13层–5198元12层以上层差60元12层以下层差50元高层无预售证别墅仅余2套160㎡左右的三房中州绿荫广场中医院、财经学院、轻工业学院名校林立一次性4％按揭1％，高层没预售证先收中义.阿卡迪亚郑东新区金水路东段占地约260亩总三期现在销售第二期均价:4100元3层–4050元7层-4305元8层–4355元层差在50元左右已销售70％以上140㎡左右的三房社区会所紧邻会展中心送地下室顺驰中央特区中央大道与七里河交汇处占地600亩现在销售二期均价:3800元7层–3660元8层–3680元13层–4100元14层–4170元剩38套148㎡三房社区入口公园4000平米广场游泳馆、商业街一次性2％，按揭无优惠方圆创世陇海路与紫荆山路交叉总建筑面积33万平米分两期开发,现一期已基本售磬,二期在积累客户均价:3700元7层–3780元8层-3800元一期销售90％以上，二期12月开始销售143㎡左右三房学校、医院、超市、豪布斯卡生活区买百瑞信托起步30万，可抵房款，信托付利息6％再优惠3％天下城优胜南路与健康路交叉口108亩现在已经开发四期现在销售的是四期翰宫大户型均价6000元大户型9月底开盘200㎡平米四室五院、儿童医院、省体育馆、小学、七中、人民公园、中类别：方案类州影院名门世家金水路与燕凤路交叉口占地面积61亩一期开发完毕均价:4200元一梯一户:8层–4773元9层–4795元两梯三户:12层–4258元13层–4280元20层–4330元层价差在10-40元之间销售85%05年6月开盘156.22㎡三房未来大厦浦发银行省检察院中医学院无优惠售楼部9月搬迁并涨价;圣菲城(三期圣菲雪)花园路与渠东路交叉口西500米占地170亩建筑面积30万平米分三期开发现在销售三期均价:4000元7层–4098元13层–4298元14层–4418元层差50-100元不等9月9日开盘对外宣称100多套138㎡三房丹尼斯、交通银行、四十七中一次性3％按揭1％高端高层小户型名门世家(小户型)金水路与燕凤路交叉口占地面积61亩一期开发完毕均价：4400元(含装修)12月底开盘30-70㎡未来大厦浦发银行省检察院中医学院带精装修(装修标准未定)康桥华城(小户型)大学路与桃园路交叉南总建筑面积30万平米分两期开发,现在销售的是二期均价:4200元一次性1％,按揭无优惠12层—4336元已销售70％39㎡一室58㎡两室郑大、郑大一附院、郑州市工商局、武警医院毛坯做有整层的样板间类别：方案类14层—4366元20层—4470元7层—4000元天下城(小户型)优胜南路与健康路交叉口108亩现在已经开发四期现在销售的是四期均价：5500元/㎡(含装修)价格范围:5080元/㎡-6020元/㎡已售完50㎡左右一室五院、儿童医院、省体育馆小学、七中、人民公园、中州影院带精装修长城康桥别馆(小户型)郑汴路与城东路交叉口占地面积95.6亩建筑面积20万平米分三期开发,现在销售的是三期均价：3800元5层—3973元7层—4053元13层—4309元层差在40元左右一次性优惠1万元10月底开盘70㎡左右一室二厅易初莲花东建材汽车东站家电城毛坯(无样板间)从以上价格情况分析：1、高档的高层项目均价相对范围在3800—4200元/平米，特别是集中3800—4000元/平米的均价，相对高端的达到5000元/平米以上，如银基王朝和天下城；2、公寓楼由于存在精装修差别，均价范围相对较大，3800—4400元/平米，市场上高端项目的精装修和毛坯房比例基本相当，在成本和表现均价约200元/平米；3、楼层差价，高层由于楼层高，差价一般范围小，小幅差价在10-20元/平米，一般在30-50元，差价大的在50—100元/平米，以20-50元/平米居多，具体差价更多在于楼层数，部分项目执行阶段性楼差价，如非常国际就是采用的这种定价方式，6层以下，层差为60元，6-12层差20元，12-17层楼层差15元，18层以上楼层差为10元。类别：方案类根据以上高层市场，结合项目特征，本项目在产品、位置、环境、建筑立面存在竞争优势，而在企业品牌、内部配套、物业管理上存在差距。（三）项目成本分析：序号成本项目成本标准费用（万元）单位成本（元/平米）1土地费用约相当于180万/亩（参照当前市场价）24004852前期工程费用图纸设计费用：90万(18元/平米)地质勘测：3万临时用电：5万三通一平：5万围墙、报批、报建：300万403813配套费用（强电、雨污水、道路绿化、泛会所其它等）150元/平米7531524建安费用北楼按1800元/平米，南楼按2100元/平米（含精装修300元/平米）整体按19400元/平米974419715不可预见费按销售收入的3%6531326管理费用按销售收入的2%436887销售费用按销售收入的3%653132类别：方案类8财务费用按贷款额1000万元计算利息110万110229税金营业税及土地增值税：1372所得税：862万2235452总计173873516（三）开发利润：项目面积（平米）销售额（万元）均价（元/平米）优惠3%南楼南户10584484045734436南楼北户9993444844514318南楼整体20578928945144379北楼238671043143714240住宅总体444451972044384304商业500326525300——总体49448217804405——项目利润：21780—17387=4393万元投资回报率=4393÷17387=25%类别：方案类现金流量分析：以2007年5月份开盘推测，按照一年的销售周期计算，在2007年8月份出现正现金流。具体模拟价格表和现金流量表见附件，具体优惠另定！（四）销控：销控策略：执行以价格销控为主，辅以楼层销控南楼南户：单个户型的立体销控（从底层到顶层）与单个户型的阶段楼层销控相结合南2、南4、南6、南8、南10执行从5层到26层整体销控，每平米比正常价位高300元/平米南1户：执行楼层销控，6、7、9、12、15、16、20、22层比正常价位高300元/平米南楼北户：北2、北6、北9户执行从5层到26层整体销控，每平米比正常价位高300元/平米注：南楼当客户需要相邻两套或多套组合时，可根据情况灵活掌握销控房源。北楼：东一单元东南户、东户、东二单元西南户执行从2—28层整体销控东二单元西户执行楼层销控，5、7、9、10、12、`5、16、18、19、20、25层每平米比整体价位高300元/平米总体销控量在总量的40%，保证房源销售和持续热销；商业销售周边商业分析：天旺广场天旺广场分为“天旺广场商业街”和“世纪联华大卖场”两部分，总占地面积约34000m2，总建筑面积约6.6万m2。天旺广场商业街建设规模为地上四层，局部五层，总建筑面积约3.8万m2，具有零售、娱乐、餐饮、休闲康体、文化和生活配套服务等功能。大卖场建设规模为地上三层、地下一层，地上总建筑面积约2万m2，入口分别面向东类别：方案类风路、丰乐路和东部广场，地下为汽车库和设备用房。天旺广场总建筑面积６万多平方米，除已开业运营的西侧２万平方的世纪联华外，三、精装修和物业管理建议（一）精装修为了提高项目品质，树立高档形象，节省公寓楼业主的装修烦琐，避免各户装修的相互干扰，便利业主投资置业，建议南楼公寓统一采取精装修，在实际装修中采用简装修，具体装修标准建议如下：1、大堂：大堂为石材精装修。首层大堂墙面、地面采用石材或同档次材料饰面，顶棚为矿棉吸音板吊顶，灯饰等装饰。2、公共楼梯间地面、栏杆：花岗岩踏步、不锈钢扶手栏杆。3、电梯：知名品牌电梯（如西子奥的斯），候梯厅墙面为环保涂料和其他材料装饰而成，电梯门套为石材装饰,吊顶,并且装有监控系统，烟感、喷淋、背景音乐等设施一应俱全。电梯门套：优质大理石/花岗石雕刻造型4、公共走道：石膏吊顶，地面铺防滑地砖并设10公分踢脚线材料为地砖，墙面外刷乳白色防瓷涂料。5、入户门：为双层防撬门，有子母锁。统一安装一级防火板门，防盗执手锁，如盼盼牌。6、室内窗户：中空玻璃彩铝窗。7、室内天棚：品牌乳胶漆饰面（如鸵鸟牌、多乐士等）。8、室内地板：品牌复合木地板并带10公分高踢脚线。类别：方案类9、室内墙面：品牌乳胶漆饰面（如鸵鸟牌）。10、电讯：每户预留电讯线路，预铺宽频网络，预留网络接口，室内预留电话接口室内预留有线接口，品牌电源开关（如西门子）。客厅餐厅：地坪：圣象/红塔/福满地或同等级实木复合木地板墙面及天花：立邦/多乐士或同等级环保乳胶漆踢脚板：圣象/红塔/福满地或同等级实木开关插座：西门子（SIEMENS）/松下（NATIONAL）或同等级窗帘杆（轨）窗帘盒：高档优质金属或木制厨房：地坪及墙面：路华（ROVER）/奥龙（OLONG）/鹰牌/诺贝尔或同等级人造石或瓷砖吊顶：轻钢龙骨防水石膏板刷立邦、多乐士或同等级防水环保乳胶漆灯具：高档优质吸顶灯门：史丹利（STANLEY）/德仕（DSH）同等级玻璃推拉门台面石：可丽耐/西德石或同等级人造台面石洗涤盆：高档优质不锈钢子母盆龙头：进口或合资品牌双温单柄拉出式水龙头/直饮水龙头类别：方案类灶具：进口或合资品牌吸油烟机：