山东济宁盛泰广场营销推广方案_131PPT_XXXX

2010年7月23日，我们踏上了北京-济宁这一列开往成功的火车。在与盛泰地产的接触中，我们体会到开发商锻造品牌的激情。成功不是奇迹，是一种轨迹，更是梦想和理想的驱动力；让我们携手取得项目的成功；这中间的所有站点，将记载着我们共同的付出和努力！[济宁意象]东鲁之大郡，水陆之要7000年文明史“孔孟之乡、运河之都、水城风貌、生态宜居”济宁资源优势■济宁资源优势独特，是全国重要的粮棉油基地和特色农产品基地；■煤炭储量达250多亿吨，占山东省的一半以上；■稀土矿储量1275万吨，位居全国第二；■电力装机容量920万千瓦，占山东省的1/6；■水资源总量48.5亿立方米，约占山东省的1/6，其中中国北方著名淡水湖泊、有“日出斗金”美誉的微山湖常年蓄水20多亿立方米；■全国著名的煤炭企业——兖矿集团和全国最大的火力发电企业——邹城电厂都坐落在济宁境内。在过去的济宁，盛泰在做一件事。给济宁人最想拥有的生活，发现生活，创造生活，引领生活，……[感触盛泰]请进入尚是视角……尚是营销观第一目标：实现项目的最大利润第二目标：快速合理的回笼资金第三目标：盛泰地产的品牌价值项目营销推广策略销售执行推广策略销售分解回款计划保障体系执行体系大局观望供需分析价格走势趋势研判济宁市房地产市场战略选择价值分析盛泰广场项目定位原产品体系项目重定位产品定位形象定位价格定位策略定位新性价比体系盛泰广场项目营销思维构架形象展示推广轴线传播体系市场篇大局观望供需分析价格走势趋势研判济宁市房地产市场战略选择2010年上半年市场增势不减2010年1-5月，房地产开发投资988.1亿元，增长35.0%，同比提高15个百分点;商品房销售面积2492.2万平方米，增长了53.1%，增幅同比提高48.7个百分点;住宅销售面积2313.9万平方米，增长54.8%，增幅同比提高52.5个百分点。截止5月底，全市商品房空置面积17.4万平方米，比上年同期下降67.7%。其中，住宅空置面积14.3万平方米，同比下降71.1%。需求高增，商品房空置面积下降较快旧城改造的加速推进，形成了大量被动性住房需求。济宁城镇化还有很大的发展空间，预计到2012年城镇化率达到48%，大规模的农村人口进城，都需要住房，必然会对城区商品房消费起到拉动作用。大量高校毕业生向城市汇聚，特别是80后、90后的大中专毕业生面临的婚房需求，势必形成新的购房热点。城市化进程形成房地产开发建设推力根据《2008-2012济宁市住房建设规划期末》确定的人均居住目标30平方米，以及居民住房需求情况调查结果，结合历年住宅新开工面积，预测规划期内，济宁市住房总需求为500万平方米。未来市场需求量巨大年度政策性住房其它商品住房合计普通商品住房经济适用住房廉租住房200853.111.4228.595200992.514340.51502010-2012139.434.61071255合计2856015140500济宁市2008年至2012年住房建设年度计划单位：万平方米数据来源:济宁市规划局年度政策性住房其它商品住房合计普通商品住房经济适用住房廉租住房2008389.51.817.767200966122.425.61062010-201210028.58.839.7177合计204501383350济宁市2008年至2012年住房用地年度计划单位：公顷数据来源:济宁市规划局项目名称批准预售住宅套数签约套数签约面积签约金额签约套数比例签约套均面积（套）（套）（平方米）（元）（平方米）世易尚城374976288.192435406026%64.83皇经阁雅居片区141575676.632095329045%99.59荷花佳苑小区37221920562.8465077359.560%93.89金城锦绣前城28813514237.0949340626.344%105.46阳光城市花园484769.836563948%192.45鲁兴欣苑56340442338.4817552910972%104.80九九花园南组团62038442145.419210792362%109.75鸿顺豪园46534035563.2611202521669%104.60开泰花园18601181117374.1924723377158%99.39龙城龙泽苑28823320437.417736729481%87.71丹桂苑51735542782.629461731979%120.51盛泰广场63027430693.2870103624.342%112.02中泰丰源商住楼120799031.1833536118.366%114.32龙城水景花园67667181727.4316057785097%121.80济宁市部分在售住宅项目2009年销售信息在售住宅项目销售统计结果研究从济宁市在售楼盘所抽查的数据来看，目前济宁市在售商品住宅去化率为60%-70%，通过上表及对2010年4月、5月济宁市住宅项目销售套数前十位开发企业的跟踪，测算济宁市住宅项目销售正常去化速度为30-40套/月，受市场追捧的项目去化平均速度可达到60-80套/月。90-110平方米,47.58%150平方米以上,1.69%110-150平方米,12.46%50平方米以下,6.21%50-70平方米,12.44%70-90平方米,19.62%2009年济宁市户型签约面积比例表数据来源:济宁住房与房地产信息网在售住宅项目销售统计结果研究成交的住宅户型中，主要集中在2居70-90平方米，3居90-110平方米左右。可见经济型户型是济宁市客户购房的首选。其主要原因在于07年末以来购房客群中刚性需求客户增多，刚性客户以首次购房和经济型购房需求为主。房价大幅上涨后，经济型户型也更符合客户的购房预算。楼盘名称位置类型户型面积（平方米）均价（元/平方米）开发公司森泰御城红星东路与火炬路住宅83-3007500左右森泰开发国翠城红星东路住宅80-1808000-10000兴唐房产红星8号老师专对面住宅70-1517600左右九巨龙房产龙城美墅快活林对面住宅50-3004000-6000九巨龙房产都市豪庭吴泰闸路供销路住宅70-3004800大地房产嘉苑小区建设路光河路商住123-1514700大嘉房产光河小区光河花园住宅130-2404100鲁兴房地产永泰新景湾常青路21号商住99-1644000永泰房产时代印象光河路商住196-2404000圣德房产都市花园吴泰闸路商住40-1504100创业房产瑞和春天光河路商住60-1804300丰泽苑房产冠亚星城吴泰闸路东首住宅80-1304200怡景地产和欣家园环城西路中心闸路商住90-1504100新野房产百丰财富大厦琵琶山路金宇路西写字楼49-1204500百丰置业盛世朝阳车站东路商住69-1394000圣祥置业济宁2010年在售项目表鲁兴新苑太白东路商住80-1803360-4200鲁兴房地产郭家花园环城西路育才分校住宅96-1444300新世纪房地产银都花园火炬路与红星东路住宅80-1453960盛泰房地产梦园欣苑光河路路北住宅90-1253360梦园房地产阳光花园红星路与济安桥路住宅50-140高层3500多层3300新世纪房地产长安花园光河路与济安桥路住宅70-1503500欧隆投资置业中泰丰源王母阁路以东住宅1323900中泰房产杨柳国际新城光俯河东住宅40-290起价3200火炬房产开泰花园光河路新华路综合81-1423500汇源开泰丹桂苑火炬路与太白路综合83-1273600汇源开泰龙泽苑电厂对过高层住宅47-1203000九巨龙房产鸿顺豪园太东市场对面高层住宅80-1563800鸿顺房地产世易尚城吴泰闸路菱花南路北首综合50-1103650世易房产从报价和成交价格方面来看，目前济宁在售楼盘项目的报价大致在4000元/平方米上下，高端项目：国翠城报价为8000-1000元/平方米红星8号7600元/平方米，森泰御城新品期房报价7000-8000元//平方米。在售住宅项目销售价格统计结果研究济宁房地产项目整体的运营能力具有较大的提升空间。产品品质是未来市场竞争中脱颖而出的关键所在。基于盛泰广场项目现状，仍有很大的产品提升及溢价空间。[基于市场的趋势研判][战略选择]建立项目高端市场形象提升已有产品价值体系实现更高产品价格定位定位篇价值分析盛泰广场项目定位原产品体系项目重定位产品定位形象定位价格定位策略定位新性价比体系产品价值解读【购物类】赛玛特超市、吉客隆超市、金茂康桥超市、同洲超市、爱可多购物广场、家得利、福德利超市【教育配套】明珠小学济宁十二中济宁十六中育才中学（济宁名校）【医疗类】济宁市市第二人民医院济宁市妇幼保健院济宁口腔医院山推医院如意医院【餐饮酒店类】圣地大厦、香港大厦、天德酒店【文化类】任城区文化馆[配套]政府重点发展区域20万平米新城市中心现代简洁空中花园以90平米两居为主济宁盛泰房地产开发有限公司（开发的银都花园连续六年销售第一）交通便利、配套设施完善10万平米的配套商业尚属区域内中端产品区位规模交通商业配套建筑园林户型开发商品牌[产品解析]竞争对手类比研究兴唐.国翠城物业地址济宁市中区红星东路28号项目简述社区总占地面积约52208㎡，住宅总建筑面积约116258㎡，由9栋高层板楼与4栋六层板楼组成。容积率楼间距80-90米建筑形态恒温恒湿建筑建材装修实现全年20-26度恒温、30%-70%恒湿、24小时新鲜空气不间断供应的高舒适度室内生活环境。价格意向为8000-10000元/平米之间园林风格生态，艺术的结合，40%绿化率。户型特点面积介于90—140㎡之间的两居、三居。城市中心地段，济宁第一、国内领先的高舒适度、低能耗科技主题社区。恒温、恒湿、健康、舒适、节能。红星8号物业地址青少年宫对面，红星路与浣笔泉路交叉口，红星中路八号项目简述红8走的是欧式风格的路线地段不错靠近商业区，高层，小高层容积率2.87物业类别高层，小高层建筑形态欧式风格建材装修毛坯价格7600元/平米园林风格欧式风景园艺，绿化率25%。倾向于自然、乡村风格户型特点主力户型83平米小三居-152的大三居。现买的是一期剩余户型，二期还在建，未定什么时候开盘。营销策略七月有送精装修的活动，八月未定。城市中心地段，地中海风情中庭。森泰御城二期物业地址项目火炬路与红星东路交汇处东。红星东路与皇营路交汇处，西临济宁城市主干道火炬路，南临太白路，多条公交路线路经此地，交通便捷。项目简述占地83亩，总建筑面积13.75万平方米，由12栋小高层和1栋17层的酒店式公寓组成。容积率物业类别小高层酒店公寓项目特色地铁沿线,酒店式公寓价格一期剩余均价5300元/平方米。一层复式4700元/平方米。二期开盘价7500元/平方米园林风格法式园林，绿化率50%。大面积的绿化户型特点一期还剩11套，复式结构，面积区间在170-275m2，二期2011年7月份开盘，高层，多层，3米层高，森泰地产首发力作，济宁高品质园景宅邸，位居龙脉风水宝地皇营，市政规划高尚优住区，幽雅静谧、珍典宜居。核心卖点园景宅邸，位居龙脉风水宝地皇营，市政规划高尚优住区，幽雅静谧、珍典宜居。龙城美墅（现房）物业地址西路古运河与小光河双水交汇处项目简述太白龙城美墅位于古运河与小光河双水交汇处,共14幢楼.小区占地6.1公顷，总建筑面积为9.2万平方米，小区内共建设14幢楼。整个小区出入口是人车分流设计，小区的人行出入大门在2＃和3＃之间，车行出入口在1#与2#之间。停车位462位，小区内设有一到三屋建筑面积为1600㎡的幼儿园，幼儿中心用地2000㎡，还设有一至二层社区服务中心300㎡，物业管理中心一至二层200㎡。容积率2.0物业类别多层建筑形态洋房建材装修毛坯价格4000-6000元/平米户型特点刚开盘不久，为6层洋房。户型面积为90—300平米的两至四居营销策略没有任何优惠活动产品VS竞品比较分析利益点本案兴唐国翠城（精装现房）森泰御城红星路8号（现房）龙城美墅（现房）评核心卖点区位和综合体首家恒温恒湿九宫