左岸城邦XXXX年营销方案

金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.左岸城邦2013年整体营销推广方案左岸城邦项目组2012年12月22日金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.目录第一部分：区域市场综合分析第二部分：明年所要解决的问题第三部分：四期项目综合分析第四部分：库存产品去化策略第五部分：高层新品推售策略第六部分：营销推广费用预算金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.2012年8月1日，博通营销团队正式进驻海城左岸城邦项目，在景地基业主管领导及各部门同事的支持与配合下，于8月23日正式上岗销售。截止到目前，共去化洋房住宅13套，高层住宅42套，商铺1套，车位1个，总销面积4031㎡，总销金额16778444元；虽然团队持续用心和努力，但受限于大环境及一些项目自身的客观因素，销售数字不是很乐观，但是我们有信心在2013年争取更理想的成果。写在前面金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.第一部分：宏观、区域市场综合分析金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.宏观市场：结构性政策调控时代的到来增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求；终止二手房营业税的优惠政策；遏制房价过快上涨的势头，抑制投资、投机性购房；首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%；政策的重点仍然应该是应对危机、刺激经济增长、不排除2013年年中政策出现转向的可能性本地市场：基本需求有保障、供应节点性激增需求基本面有所保证，受市场波动影响相对较小；2013海城商品房供应将面临阶段性增长,大量地土地供应集中爆发；海城房地产市场良性健康发展，地方政策打压房价可能性较小；海城受政策影响几乎很小，应密切关注明年1、2季度城市房地产市场动态数据；购房者信心普遍高涨，首置与首改为主流[营销提示]营销关键在于能否跑赢大势=上半年为营销重点宏观本地市场分析－营销关键新一轮的政策调整带来市场大势的不确定性金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.老城区板块铁西板块本案实华新盘半岛国际嘉和新盘上海城丽水澜湾龙水金帝幸福里·海昕明珠水岸明珠祥圣家园碧桂园新东方首府嘉和5期·锦绣乾城2期厝石山项目建材家园竞争市场分析－竞争区域锁定本案主要的竞争项目分布在老城区，同时还包括铁西广济医院。主要竞争项目的分布：厝石山项目嘉和新项目金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.海城市场主力供应面积为60多平米左右小户型和80多平米的中等型。其中60-90平米之间的销售较好；90平米以上产品由于市场供应量大，目前去化都不是很多，市场存量不断增加，约占整个积压市场的42%。*备注信息来自各个楼盘数据调研，存在部分出入2013年市内主要竞品区域市场存货分析从各个楼盘的调研得来的销售去化情况来看我市供需仍以60-90为主。2012年在售楼盘各面积段去化情况：金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.小高层产品38006070809010011012013050150140160㎡1438886250030002000元/㎡350040004500500055006000650070007500800013648004300964400产品分析：本案库存小高层产品：面积区间88—143㎡，均价4800元/㎡，目前库存产品与多个项目面积段重叠，形成竞争，面积段较为集中且户型单一，70-90平米之间户型出显明显断档，从成交均价来看，本案成交均价最高。半岛国际左岸城邦新东方首府碧桂园（现房）12513292库存小高层产品与周边竞品分析——面积段、销售均价金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.高层产品42006070809010011012013050150140160㎡1053682230026002000元/㎡290032003500380041004400470050005300560080400039001804750产品分析：明年本案高层产品面积区间36—105㎡，70-100平米之间多有重叠，竞争非常激烈；从成交均价看，周边竞品高层产品的成交均价在3600-4000元/㎡之间。半岛国际左岸城邦丽水澜湾龙水金帝109949969934000幸福里高层产品与周边竞品剩余分析——面积段、销售均价金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.半岛国际——低价开盘、抢占市场、快速出货规模占地7.6万㎡，建筑面积20万㎡容积率2.69地理位置荒岭子大白桥旁物业类型2栋多层、13栋小高层、7栋高层开盘时间2012-6-1（无证销售）目前均价多层4100元、小高4300元、高层3900元推广情况主要以报广、现场活动、短信、固定广告为主销售情况1期约完成220套左右，高层内购销售约26套，去化率68%(主要5号高层影响)户型面积二居72－89平米、三居、四居86－125平米（含赠送的空中花园）产品风格西班牙简约式风格项目配套公园：河滨公园学校：新立中心校、四中商业：永安商圈银行：农业银行项目主要卖点中等面积的高性价比亲水洋房发展商四川中恒房地产开发有限公司金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.荒岭子新区下半年新开盘项目，定位中端、以低价格，中等户型锁定刚需客户，与本案库存房面积段重叠及产品类同是本案明年主要的竞争对手。本案相似面积段分布：高层的80多平米产品和109平米产品。产品特征：多层、小高层、高层，主力面积为70-90平方米中小户型。坡屋顶，顶层赠送阁楼。西班牙简约风格。规模型社区。一期2栋多层和6栋9、11层小高层和一栋加推内购的5号高层组成。目前多层几乎售罄，小高层去化达到75%以上，9层小高90平以内货源去化达到90%，高层仅去化20余套主要为86平米。销售情况：1期含5号高层销售率68%预计明年上市产品及供货量：一期未上市的一栋高层产品，加上二期7栋9、11层小高层产品，面积段72-145平米。预计明天上市7栋楼，供应量8万平左右，供应套数720套左右。小高层：88-145平米一期二期项目名称2012年上市量上市套数产品类别主力户型半岛国际8万720套7栋小高层2栋高层72-89平米半岛国际——低价开盘、抢占市场、快速出货金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.一期低价开盘选择低于区域市场均价300元/平米进行开盘2012年6月1日开盘实际多层开盘成交均价3760元/平米（一次性）小高层3730元/平米（一次性）降开发商应对策略一期在售1#2#4#5#6#9#7#8#一期未售二期预计明年5-6月份开盘，一期7号高层一起加推，销售价格和政策未定，会推出145平新产品和19层的高层新产品，原划入2期的高层产品可能暂不推出。3#10#金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.规模占地约8-9万㎡，建筑面积17万㎡容积率2.0地理位置南一环路跨线桥北侧，哈大路沿线。物业类型现规划共计18栋11层小高层开盘时间2013年9月目前均价推广情况销售情况户型面积主要以70-96平米之间的中等户型为主产品风格西班牙风格项目配套公园：河滨公园学校：新立中心校商业：建材市场银行：农业银行、鞍山银行项目主要卖点西班牙风格小高层，价格便宜。发展商辽宁实华集团实华集团新盘——中小户型、11层低价，超低容积率金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.产品特征：18栋11层的小高层主力面积80平米左右；本案相似产品分布：74-96平米主要分布于项目高层边套。要特别注意与本项目高层74、96平米两个产品的重叠。销售情况：未开盘预计明年上市产品及供货量：暂无上市供应量数据信息，但有可能先建设1半，销售一半，先开栋南侧靠近跨线桥的部分；21#项目整体规划以70-96平米左右的中小面积和低容积率刺激市场，但因为其位置濒临哈大路和南一环路跨线桥，其住宅产品销售难度较大，重点优势还是在于临街门市上。项目名称2012年上市量上市套数产品类别主力户型未命名约10万约260套10栋小高70-86平米实华集团新盘——中小户型、11层低价，超低容积率一期金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.丽水澜湾——海城河北侧老城区主力楼盘规模占地11万㎡，建筑面积45万㎡容积率4.0地理位置海城市百汇香山对面，海城河北岸物业类型8栋高层开盘时间2011年6月目前均价B区沿河6栋4680-4720A区中间12栋4460-4530A区顶账楼3栋3850-4000推广情况报广、车体、电视台、短信、电台、户外广告销售情况目前在售是一期项目，推出面积段为93-350平方米，售楼处均价5200元/平户型面积二居93－112平、三居123－148平米、4以上180-350平米产品风格现代简约风格项目配套公园：河滨公园、厝石山公园学校：南关小学、五中、二中商业：南门农贸大厅、三义步行街银行：农业银行、鞍山银行、工商银行、交通银行项目主要卖点中大户型、总价较高、最好的城市位置，超大楼间距发展商海城凯达地产金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.老城区板块11年开盘项目，定位中高端、海城高端价格，中大户型锁定刚需和改善型客户，与本案产品重叠相对较少，但明年二期产品户型有可能调小。本案相似面积段分布：其92-112平米、99-103平米主要分布于项目A区产品中。产品特征：高层面积区间为92-350平方米中大户型。建筑风格ARTDECO，大规模型社区。销售情况：销售率30%预计明年上市产品及供货量：预计明年上市1期未开的北侧两栋高层及2期，供应量20万平米左右，供应套数750套左右。一期二期项目名称2012年上市量上市套数产品类别主力户型丽水澜湾20万750套25层高层未定丽水澜湾——海城河北侧老城区主力楼盘回迁回迁金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.优势：地处新立核心位置，距离老城区一桥之隔，交通便利。旁边便有露天小市场，并是海城建材五金的传统商圈。产品规划有多层（6+1）产品，并有贵族学校和大型商业和园区步行街，其门市位置极佳。规模占地36万㎡，建筑面积60万㎡容积率2.5地理位置新立转盘西南侧物业类型规划未公布开盘时间2013年6-7月目前均价预计商品房销售均价为3300左右推广情况固定广告销售情况未开盘，年后开始蓄客。户型面积一居公寓33-55平、两居70－86平、三居98－135平产品风格新古