销售理念和技巧

销售理念和销售技巧上海房屋销售(集团)有限公司第一章明确销售人员在一次销售活动中的影响销售人员的任务销售人员是因为“销售”而付给报酬的。销售：是从用户处取得订单是对用户购买作出反应—是我的企业而不是其他企业—是我这个销售人员，而不是其他人销售的7个任务1、提高销售量2、扩大销售品种3、丰富你的利润4、维护公司形象5、忠实于用户6、合理利用他的时间销售7、利用用户网络进行销售顾客究竟想要购买什么?顾客购买一种产品，而且也购买他的“副”产品。产品，有实体的，可接触的东西、服务。“副”产品：相关服务，付款条件，信誉，形象，广告，和销售人员。产品经“副”产品更容易复制记住：销售你的“副”产品用户的期望及时知会随时得到咨询得到回答取得帮助找到解决方案被倾听有信任感良好的接待有安全感感到满意专业能力人际能力能帮助你销售的个人品质发现力、倾听决断明决热情忠诚自律人格力量自我批评能力有抱负准备接触了解说服决定巩固销售谈判的六步骤销售人员是一次销售的引导者购买过程的心理购买的决定购买的动机购买的障碍用户的选择购买是压力的结果销售，是让别人购买购买的决定购买决定或投资决定相冲突动机导致购买行为阻力延缓购买行为当平衡被打破，投资决定被作出动机增加阻碍减少作决定的绿灯8种绿灯1、用户作出一种“物主”的势态。2、用户犹豫式态度的突然变化。3、用户要求明确一些保证。4、用户询问细节。5、要求一些附加利益——交换条件。6、提出虚假的反对意见或微不足道的反对意见——采购员心态——销售员要求我这个人。7、对于一些重要的反对意见，用户显出无明显反对。8、用户要求第三者介入——主观天平倾向你。购买动机安全感自豪感新奇感舒适感价值感认同感购买的阻力害怕作出决定害怕上当害怕对习惯的改变，拒绝新事物害怕复杂的使用害怕价格太高当顾客提出反对意见时，以上阻力开始作用。对产品及其提供者的选择对产品的决定，是在优化一种选择，也是找到一种最优的解决方案。用户的选择往往是因为你的产品，你自己不同于其他竞争对手的地方。产品本身固然重要，但用户是怎么了解的，用户怎么想的及用户所感到的才是最重要的。金无足赤，任何产品也达不到用户的理想。购买是压力的结果所有的购买行为对用户来说是压力的作用动机越大，压力就越重要。了解机制以阻碍决定的作出。顾客在作出购买决定后也取得了一种心理缓解，因其终于作出最后决定销售是使人购买销售人员对购买动机作出反应通过：明确顾客的动机和阻力。加强有关决定的动机的（论据的）力量。减少有关决定的阻力。销售人员引导最终决定通过使其产品带来的好处具体化，特别是针对用户购买动机的。销售人员使最终决定更容易作出通过在整个谈话过程中给用户以安全感。以用户的角度提出结论。3C营销与逼定技巧一、浅淡“营销”二、职业销售员的核心技能三、逼定的技巧一、浅淡“营销”——营销是一门艺术营销的内容：思想、物品、服务营销的定义：满足个人和组织所需要的有价交换，这个交换过程是营销。营销的概念：思想、物品、服务通过定价、促销、分配的手段，制定整体计划，付诸实施。营销的发展：1、营销与发明（开发）结合2、营销与服务结合3、电子营销、伙伴营销、感情营销4、直复营销、暴力营销营销战略：1、以生产为导向2、以销售为导向3、以营销为导向4、以社会为导向5、以竞争为导向6、以技术为导向7、以客户为导向营销与推销：推销：产品卖方需要先生产后销售销量通过销售获利今天战术营销：服务买方需要先需求后设计再生产利润通过顾客满意获利明天战略营销理论：1、4P，6P理论产品/价格/渠道/促销+公关/政治2、3C理论——以顾客为中心A.顾客的需求——顾客的支付能力——顾客的方便与顾客沟通，了解顾客心理变化的能力B.企业（company)——顾客(customer)——竞争(competition)C.CARD（call）——COMMITMENT——CASH营销员：推销员——售楼员营销员——置业顾问A——最差的营销员B——对顾客不关心，但任务完成好C——对顾客最关心，但任务完成差D——都做得很好职业化销售员与非职业化销售员的特点比较职业化非职业化二、职业销售员的核心技能二、职业销售员的核心技能二、职业销售员的核心技能二、职业销售员的核心技能二、职业销售员的核心技能三、逼定技巧1、恭维2、假设成交3、不便宜4、物以类聚，人以群分5、这套可能有问题6、客户最聪明7、激将法8、暗示法9、推销发展商或我们10、播下怀疑的种子11、旁敲侧击12、想象法13、换人14、托15、开门见山16、诚实17、玩笑18、邀请权威在于坚持追加的那一分钟成功