某房产住宅项目阶段营销方案

某房产住宅项目阶段营销方案•项目销售1700多套，占整体77%；•进入交付阶段，1200多套已经完成交付，还在陆续进行中；•项目营销获成功，全面覆盖行业媒体。经过对项目的了解，让我们先来回顾一下已经取得的成绩。因此我们认为，作为公司倾力在临平区域打造的贵族式住宅，在市场中普遍拥有较高的认可度，无论在项目品牌的树立上和销售宣传的策略上都形成对区域价值、市场趋势起到正面的影响。但是接下去，我们还有更重要的任务需要完成让项目在我们手中做一个最完美的Ending！就如同完成一次漂亮的演奏项目后续阶段目标•完成项目两栋大户型房源的销售•为后续排屋销售拉开续章在考虑怎样完成目标前，先来分析一下，拥有的主打产品：景观楼王从区域项目价格上，170方以上户型短期内较难快速销售；但作为项目重新升级后的主打产品，建议首推景观楼王160W以上价格从区域来分析，需要通过阶段性的品牌强销，并且积累大量的客源，才能推动销售。优势分析：•拥有项目最佳景观位置•私密性较好•户型面积较大，体现大平层优势7#核心分析：景观楼王信息：•173-178平方米•33层•120套左右从区域项目价格上，•临平本地市场对于140方户型房源的价格还是比较容易接受；•大部分楼盘都以90方户型为主打，有很多改善型潜在客群无奈只能等待，因此推盘不会太困难。优势分析：•户型设计较合理；•户型面积符合区域客群需求；6#核心分析：首改大平层信息：•140-165平方米•30层•160套左右我们的客户在哪里？主要客群区域临平•项目本身辐射覆盖整个临平地区；•本地客群还拥有活跃的购房需求；•本地生活区域的快速成熟及地铁覆盖创造的优势条件；其他区域目前暂作为参考。事业型享受生活投资产品开品牌车代言人：这些客户喜欢做很不同的事情因此，今天本项目再次赢得市场的关键在于如何展开圈层我们的客户将会在哪里出现？品牌汽车4S店银行VIP室高尔夫会所如何将这些客户引导到现场？跨界品牌活动成为最理想的方式。那么我们该怎么做？跨界营销方向NO.1杂志媒体是营销推广中被忽视的一角。因为受众相对于其他媒体较小，但是，圈层人群长期活跃的地方。特点：看房团客户量大，又同时拥有较高的购买力。因为是特定潜在客群，效果会比普通看房团理想很多，造成项目热销，从中推动销售提升。合作方式：•甲方提供活动场地、物料；•杂志（乙方）组织客户到场，并协助甲方宣传项目；重点：•规定每次组织客户人数；•一般最少单次底数是40人以上。跨界营销方向NO.24S店拥有庞大客户群体，客户活动也频繁举办，因此可以作为项目大户型销售的主要营销手段。一般房产与其他行业跨界合作，都止在于少量并且小范围的品牌活动。特点：购买力有保证，并且对房产具有较高的潜在购买需求，相对于普通客群容易接受大户型的房源。并且带来的口碑营销、人脉营销作用，将大于降价促销。合作方式：•开发商提供活动场地、物料；•4S店组织客户到场；•双方协商安排活动节目；重点：•规定每次组织客户人数；•频率建议在每周一次；•一般最少单次底数是40人以上。跨界营销方向NO.3会所会员银行VIP圈层客户会成为大户型购买需求的主旋律因此，以上所有的跨界、宣传、活动等，相信都将对擎天半岛项目大户型销售带来很好的效果，重点在于口碑营销。但是，我们不会放弃一切有可能发生的成交，还需要加入更多丰富的促销元素，比如：（群聚型）看房团19楼房产活动（配合推广可选择项）配合方式：•由19楼媒体组织网友，到现场参加活动。•可要求人数标准(40+)，以满足挖掘客户比率。优势：•符合项目潜在客户群体，拥有多平台类型客户。（如：房产、汽车和奢侈品板块等）异地看房团（配合推广可选择项）配合方式：•由合作媒体组织异地看房团，到现场参加活动。•可要求人数标准(80+)，以满足挖掘客户比率。优势：•异地看房团虽然有效客户较少，但一定是有清晰的购房目的的潜在客户，可以尝试引导购买。目前存在的问题1、谈判如何完成与品牌4S店谈判客户活动的合作？项目拥有1000多户已交付业主，作为合作的资本，给予对方一定时间内的社区广告位及业主活动时植入广告。2、现场、样板房包装目前现场包装存在一些问题：样板房电梯厅过小，并且无掩盖；楼盘内看房道路有损坏等。对电梯厅进行后期装饰，道路进行一定可能性的修复。除了活动还能怎么拓展客户？营销方法有很多种……很多时候执着于一味的创新，却忘了自己拥有什么。项目现在拥有的1000多户业主，是我们最大的财富。将丰富多彩的业主活动、完善细致的物业服务和专业的顾问建议，回馈于我们的业主，才是项目后续营销的推动力。优劣分析：•老业主对于项目认可度高，增加成交可能性；•后续阶段都已大户型为主，现有的老业主购买力和限购政策的限制，都需要重新评估。营销方式一主题：二次购买奖励促销实施：通过阶段性的业主活动中，挖掘老业主二次购买的需求，最终达成成交后，给予一定的奖励。预测：•挖掘老业主的一般概率在15‰，并且又是大户型房源，因此估计能达成二次购买10-20套左右。优劣分析：•新客户对于项目有一定程度是基于对老业主的信任，所以也增加了成交希望。•问题在于平衡老带新双方的奖励优惠，避免出现双方不满。营销方式二主题：老带新优惠促销实施：通过老业主介绍新客户的方式，达成实际成交后，给予老业主相应的奖励，同时新业主得到一定优惠。预测：•老带新的不可预估性比较高，但是在房产行业中是非常有效的营销方式，再加上已交付1000多户，此方式的基数增加了成功率。END大户型营销重点：跨界为主，信息发布为辅营销关键•精准性•有较强购买力•有潜在购买需求最后珍品全新升级推出未来期待排屋面世