武汉东湖春树里都市综合体项目营销研判与解决方案_86PPT_大家顾问

GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。GREATMASTERCHINALIMITED——东湖春树里项目营销研判与解决方案顾问机构出品GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。目录PART1：概要→界定问题与思路PART2：策略→摸准城区发展脉络PART3：价值→湖区中轴、门户物业、地铁上盖PART4：市场→选择最佳入市时间PART5：定位→武汉唯一湖区都市综合体PART6：执行→价值营销，奠定城市话语权GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。PART1概要：界定问题与思路一次深具挑战的开发使命GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。界定问题1、水岸星城更大、金地品牌更强、华润来者不善、金都堪称产品无敌。区域站位非常拥挤，定位不慎易恶性竞争。2、地块居住氛围浓厚而住宅建面仅占1/4，如何在传统自然生态居住区奠定都市综合体的价值新体系？3、立交桥与高容积率影响较大，地块居住性能不具优势，也让商业与办公存在天然障碍，立交桥历来是商业与办公的天敌。4、品牌不知名，也非市场主流，前期会影响高端市场的信任与接受程度，市场对新来者更相信眼见为实。GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。一场深具挑战的开发使命1.武昌楼市有史以来最大的都市综合体项目，其建成将改写区域楼市版图与秩序。同时地块搁置历时5年，开发成本压力大，地段与模式的组合备受争议。2.大家顾问认为：本项目对多种物业运营能力、市场资源整合能力、城市规划调整能力均提出极高要求。这是一次深具挑战的开发使命，模仿、常规注定是徒劳的。GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。一场迎接市场压力的全面挑战1.项目总规模62万方，涵盖商务写字楼、商业购物中心、酒店公寓、大户住宅。其中15万方办公面积、15万方商业，规模相当于：武汉广场＋世贸大楼；相当于：再造一个中南商圈。2.商业运营的压力，多种物业相互影响，立交桥导致人流车流影响，都在对这个有远大抱负的项目上发出挑战的信号。GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。一次实现事业理想的市场机会1.必须在多种物业相互正向影响实现价值最大化前提下，实现住宅物业增值套现的目标。2.获取行业与社会影响力，奠定主流地位，为日后的开发经营业务奠定坚实基础。3.东湖春树里会是陈乐龙先生在汉拼搏20余载，实现事业理想的为数不多的机会点。GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。PART2策略：摸准城区发展脉络1.“边缘化→中心化→核心化”：区域裂变价值2.立体交通与地铁物业：成就公司总部区3.核心化城区价值的世界标本GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。曾经的荣耀，厚重的历史：武汉历史上的“工业街”建国初期，这里曾是“武字号”企业安家扎营之地——武重、省建筑机械厂、6803厂、武汉电视机总厂、武汉无线电二厂、武汉手表厂等多家知名企业安家扎营。在90年代整个重工型企业走向衰竭的时代，本区域开始沉寂。深厚而荣耀的历史文化，奠定了武汉现代工业重镇地位。国企名称建成时期厂区占地地位武汉重型机床厂1958年700亩“一五”时期156项重点工程之一；机场制造业的“亚洲明珠”湖北建筑机械厂1956年386亩中国最大的商品混凝土成套设备生产基地；80年代进驻国际市场，楚天驰名商标GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。从边缘化到城市化：沧海桑田，十年变迁功能转型区域。1995年，令人瞩目的长江二桥通车，内环线的贯通，徐东地段城市功能发生了质变。原有的工业产业功能及大面积农田已基本消失，快速的城市化进程使本地段从一个相对落后的发展区域迅速转型为新兴城区，商业、居住功能得到快速发展。新型发展区域。处于武汉三镇交通体系中最重要的内环线东端节点部位，也是武昌地区三大行政区划：洪山区、武昌区和青山区交接地带，辐射能力极强。从本区位出发，可最便捷的直达汉口、汉阳、武昌区的城市中心以及城市绿肺东湖风景区和武汉市的各主要旅游景点。GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。桥梁内环成就峰值区：城区中心化，徐东商圈已成自95年以来，长江二桥通车，内环线贯通，本地段城市功能发生了巨大变化，工业产业功能及大面积农田已基本消失，一个新兴产城区出现：•武汉住宅峰值区域：区域居住价值成长性高，水岸星城、东湖天下、楚世家、东湖林语等众多高档住宅小区汇聚；•徐东商圈已成：同时交通的便捷通畅以及大量住宅的集聚，又推动了大商业的发展，徐东平价、麦德龙、百安居、国美电器、销品茂、凯旋门商业广场等扎堆经营，已形成徐东商圈。商圈具有长远的聚集效应。GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。区域核心化的未来：立体交通，地铁物业2007年，随着秦园路的开通，内环线上多个立交建设启动，以及过江隧道、地铁的建设，在原来内环线、武青三干道的基础上，东湖春树里所在的区域，交通已经越来越便利，呈现出地下的隧道、地面的路网、江湖中的桥梁所构成的立体化交通体系。基于成本最低的集约配置原则，四通八达的交通体系，将促使处于青山、汉口、武昌中心连接带的本区域，由中心化走向核心化。GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。内环线本案地铁交通4号线1期工程：武昌火车站-武汉火车站,经中南路、岳家嘴后，向北折向武青四干道，与2号线中南换乘，2012年建成。内环线过江隧道岳家嘴立交包三层互通式立交，武汉内环线最大的“提速工程”，预计2008年上半年完成。括8条匝道和徐东路、中北路，各方向车流各行其道，无需红绿灯。立交桥建成后，车辆通行能力可达2.16万辆/小时，时速达60公里，将成为武汉最大、通行能力最强的立交桥地铁物业：项目位置与立体化动脉交通设施关系图GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。立交：公路网交通效率提升徐东立交桥岳家嘴立交桥岳家嘴立交桥：徐东大街与中北路交界处，三层互通式立交，武汉内环线最大的“提速工程”，预计2008年上半年完成全部工程;建成后，全线将逐步取消直行方向红绿灯控制，直行车辆估计时速可达50公里。GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。隧道+地铁：多种交通选项轻轨四号线中北路立交桥长江隧道：全长3.63公里，分东西两线隧道。挖至和平大道。长江隧道之于积玉桥——从汉口的繁华，到武昌的学院——城市融合将进一步加强；武青四干道：西起秦园路，跨徐东大街，东至铁机路，向东延7.5公里，经工业大道和在建的武汉火车站，直至王青公路。路上跑汽车路下走地铁。地铁四号线：武昌火车站-武汉火车站,经中南路、岳家嘴后，向北折向武青四干道过江隧道GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。本案公司总部区拥有便利的交通，因省府所在，具有良好的行政效应；居住、商贸发达，在交通立体化的促动下，逐渐成型，汇聚大量的人流、物流，金融机构，大专院校、科研院所集中，咨询、律师、会计等中介服务业发达：87家金融、证券、保险机构聚集，60家省国资委直管的企业。28家企业一类国有大中企业。项目位于规划的公司总部区内GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。区域的质变——空间有限，价值无限按照城区价值变化的规律，如果中心化会使城区价值提升的话，那么核心化则是城区价值裂变的最大推动力，区域因此实现质变。•多元化资源汇聚•高素质人潮泳动，精英集群；•高端居住核心，贵族与富翁的理想居所，居住身份的标榜；•稀有而呈现高能量的价值•城市的名片：……核心化是中心化区域能否再次突破瓶颈、更上一层楼的必由之路。从区域中心化实现区域核心化意味着什么？GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。伦敦核心区：人口密度：5千人/平方公里。住宅市场：住房多在三居室以上的，单套住宅的价格是差不多18到19万英镑一套，而英国全国的住宅价格只有11万英镑，比全国高两倍左右。交通状况：伦敦的地铁长度有420多公里。伦敦的中心公寓区贵族与富翁领地，全球名流理想居住之选，伦敦最奢华的中心公寓区。GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。纽约核心区：区域面积：830平方公里；人口：780万人；人口密度：每平方公里人口约有9千多人；住房市场：纽约是106，单套住房的价格差不多是40万元一套，是美国全国房价的3到4倍。交通状况：拥堵。公交运量占到整个居民运量比的80%，轨道交通发达，轨道超过了1千多公里。曼哈顿区域内遍布百老汇、华尔街、帝国大厦、中央公园、联合国总部、大都会歌剧院等名胜，堪称纽约城市想象的最佳展示区。GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。PART3价值研判：湖区中轴、门户物业、地铁上盖1、重新定义片区，抢占舆论至高点2、湖际万象，世界就此完整3、湖区中轴、门户物业、地铁上盖GREATMASTERCHINALIMITEDAllrightsreserved特别声明：本提案知识产权归大家顾问机构所有，未经同意，不得擅用、修改或拷贝其中部分或全部内容。湖区物业，豪宅之巅：淡水海岸、湖泊江河沙湖东湖梨园广场听涛景区世界最著名的富人区，都是水岸住区。而亲水价值表现为从海岸到淡水、