江苏镇江亿都国际建材城_全程营销推广方案_121PPT

泰博企业泰博企业1泰博企业泰博企业2第一篇镇江概况篇第二篇地产发展篇第三篇商业市场篇第四篇项目特性篇目录第五篇产品演绎篇第六篇项目定位篇第七篇营销策略篇第八篇媒体推广篇泰博企业泰博企业3第一篇镇江概况泰博企业泰博企业4镇江位于江苏省南部，西接南京，东邻上海,地处沪宁工业带、长江和运河十字交汇点，具备发展基础工业所必要的港口、交通、能源、水利、用地及城市依托等优势条件。下辖3县（市）4区:丹阳市、句容市、扬中市、丹徒区、京口区、润州区、镇江新区，市区设京口区、润州区和镇江新区。总面积3843平方公里，人口268.78万，其中，市区面积273平方公里，人口102.82万。数据来源:中国镇江网一、镇江概况泰博企业泰博企业52007年全市实现地区生产总值1213亿元，按可比价计算：比上年增长15.5%。其中：第一产业增加值45亿元，增长2.1%；第二产业增加值726亿元，增长15.9%，其中工业增加值670亿元，增长17.0%；第三产业增加值442亿元，增长16.5%。实现人均地区生产总值40333元（按常住人口计算），比上年增长14.4%，按现行汇率折算：为5510美元。经济结构调整取得积极进展，服务业增加值占GDP比重稳步提高，三次产业构成由2006年的4.1:60.5:35.4调整为2007年的3.7:59.9:36.4。二、经济发展数据来源:镇江统计年鉴泰博企业泰博企业6新城市扩张——新城区大范围建设，城市升级老城区大量改造——城市动迁，形成新的城市中心及城市副中心：3个中心：商业中心+行政中心+居住中心5个节点：老城区+南徐+丁卯+丹徒+南山风景区从“老城”进入“新城”时代三、城市扩张来源:镇江规划局泰博企业泰博企业7四、城市规划分析：从整个城市规划来看，市中心主城区今后将主要承担起商业、金融、旅游的功能，加上市中心土地出让的空间有限，住宅区将主要向南徐、丁卯、谷阳几个地区延伸，且市中心土地出让的空间有限，今后这几个地区将是镇江房地产开发的主战场，目前南徐新城的建造已初具规模。而丁卯新城土地放量加大,多个大型房地产项目已经启动或即将启动,因此此板块必将是未来5年镇江房地产关注的热土。分区新城用地面积（km2）规划人口（万）功能主城主城核心区2530城市主中心区，商业金融旅游服务中心南徐新城2020行政、文化、商务和生活居住区丁卯新城2020大学城和光电子高新技术产业区谷阳新城1515高新技术产业、第三产业和生活居住区南山风景区12——休闲度假、森林公园西翼（高资、龙口）157.5港口、基础产业带、区域物流中心、城市生活区东翼（大港、谏壁）3112.5基础产业带、城市生活区泰博企业泰博企业8五、丁卯发展新区下辖丁岗、大路、姚桥三个镇和大港、丁卯两个街道，总面积218.9平方公里，人口21.7万，镇江新区已成为长江三角洲重要的制造业基地，是镇江市投资密集度最高的区域，呈现出蓬勃发展的良好势头。截止2006年底，已有来自20多个国家和地区的企业投资镇江新区，累计落户项目1300多个，其中外资项目375个，实际到位外资超过28亿美元，投资额1000万美元以上的项目有190个，投资额超亿美元的项目5个。法国道达尔、罗地亚、瑞士汽巴精化、荷兰壳牌、意大利菲亚特、美国嘉吉、阿文美驰、新加坡亚洲浆纸业、西班牙银峰、日本三菱、KYB、韩国东洋化学、台湾奇美、国乔、联华神通集团、统一集团等世界500强和国际著名企业集团都已在新区投资兴业。泰博企业泰博企业9第二篇地产发展泰博企业泰博企业10镇江市房地产业环境1泰博企业泰博企业11房地产市场已经历过外来炒房者浪潮，但尚处在调整上升阶段房产市场开发量持续增长，市场供应外延性扩展楼市已经进入大盘时代，销售压力加大产品层次逐步完善，呈现多元化发展趋势受购买力影响，价格上涨缺乏动力缓慢上升发展时期镇江属于三级城市，根据自身城市特点和房地产市场发展特点，楼市尚处于第一波启动期的上升通道内，市场表现如下：一、总体分析泰博企业泰博企业12二、土地市场历年镇江土地出让成交数量和均价2906.6082975.654546.9162553.386571.7276.489.361.371.763.301000200030004000500060007000200320042005200620070102030405060708090100土地出让(亩)平均单价(万/亩)从2003年到2007年，镇江的土地市场的供应量起伏较大，2004年房地产市场最热的一年也是镇江土地出让量最大的一年，当年成交量达到了6572亩，随后的2005年受宏观调控等因素的影响，当年多宗挂牌出让地块连接流标。进入2006年镇江在上海和杭州举办了两场土地推介会，总计推出16幅土地、共3106亩土地，以吸引外地开发商的关注。分析：通过历年的土地供应量分析可以看出，2004年是镇江土地成交量最大的一年，随后的2005年由于宏观调控的影响，以及开发商对于“迟到效应”的担忧（2004年土地的高位成交量意味着一至两年后将有大量的商品房上市），因此2005年土地市场的成交量大幅下滑，平均成交单价也出现了微降。2006年土地市场开始回暖，因此在2007年和2008年楼盘上市量有所增加。数据来源:镇江土地局泰博企业泰博企业13丁卯区土地出让未开发地块序号地块地址地块面积（亩）成交价（万元））土地单价(万元/亩)建筑面积（万平米）中买单位1经十二路西侧地块172.341880010918.4升辉实业（镇江）有限公司2谷阳大道南侧镇荣公路西侧地块66.482610395.3镇江安城房地产发展有限公司3谷阳北路4S店地块15.36800521镇江润之房产代理有限责任公司4丁卯桥路南谷阳路西侧地块22.5989003943.6镇江联丰置业有限公司总面积约为276.74亩，建筑面积约28.3万平方米。数据来源:镇江土地局泰博企业泰博企业14三、开发投资近年来镇江房地产的开发投资额总体保持了较高速度的增长，但受土地放量、宏观调控、市场竞争和需求等因素的影响，各年的增长幅度起伏不定，详见下图：2001-2006镇江市房地产开发投资情况39.284.3319.83160.567.4932.5%56.6%26.5%54.30%11.60%25.10%01020304050607080902002200320042005200620070.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%房地产投资(亿元)增长率分析：2003年全国的房地产投资热度增长也同样影响到了镇江，2003年同样也作为镇江整体的房地产投资的经济起步点，呈现较大的增幅，达到了56.6%。2004年作为镇江土地成交量最大的一年，土地的投资增幅虽然高速上涨，但建设投资的增幅通常在一年后才得以表现，因此2004年房地产总的开发投资增幅明显放缓，而2005年的开发投资额则高速上涨。2006年受宏观调控、市场供应量加大等因素的影响，市场竞争加剧，需求也在放缓，2006年的开发投资增幅随之大幅下降。随着市场对宏观调空的适应，2007年房地产投资增幅又开始加快。数据来源:镇江统计年鉴泰博企业泰博企业15四、价格走势分析：经历过05、06年波澜壮阔的房价起伏之后，2007年镇江商品房销售均价涨幅趋于平稳，全年商品房均价主要在3500元/平方米一线上下波动。镇江的房地产起步较晚，其房价在长三角地区也处于低位水平，与邻近城市相比，从绝对价格来看，该市房价总体低于南京和苏、锡、常三市，基本与扬州接近，其整体房价仍然具有一定的上涨空间。1500250035004500550005年各月成交均价06年各月成交均价07年各月成交均价05年各月成交均价30572864244930042516176227933056302728043007287406年各月成交均价33723050334036954330307045253260303431813242316107年各月成交均价3088313334193742421235653259337635673287316341801月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月数据来源：泰博企业市场部数据库泰博企业泰博企业16五、住宅楼盘销售火爆预示建材刚性需求旺盛2007年镇江市区实现商品房累计合同销售178.36万m²，较上年同期增长51.52%；其中，实现商品住宅合同销售面积161.38万m²，较上年同期增长59.01%。商业年销售面积为17万m²。全年销售商品房近2万套，达到19413套。2007年1月份和8月份销售套数两次突破2000套大关，创历史记录。数据来源：泰博企业市场部数据库泰博企业泰博企业17住宅典型楼盘2泰博企业泰博企业18典型住宅个案楼盘:润州区多层9042002008年12月交付小高层113430008年8月份交付全装修小高124-1375400万科魅力之城丹徒新区多层88、107、12031002009年3月31日花园洋房115-1543000一期年底交付一期多层57-1202900镇江新区沃得城市中心魏玛假日高层96-3004500中南·世纪城滨江区小高层4500泰博企业泰博企业19第三篇商业市场泰博企业泰博企业20目前镇江市大小建材专业市场共9个，正在营业的有7个。下面针对这9个市场进行分析。镇江市区专业市场1泰博企业泰博企业21项目名称雄帝装饰建材市场开业时间1996年知名度高总面积约6000㎡楼层一层结构类型框架电梯/扶梯无中厅无空调设施无室内环境差装修档次差停车场/车位一般商场定位建材客流量1人/10分钟空置率0经营状况好经营档次低档经营特色无经营形式批零管理状况差单铺面积150-200㎡商户总数约37户商户来源80%泰顺，20%本地顾客来源镇江市，扬中，大港及周边配套设施送货公司交通状况好售价无管理费无租金1F11元/㎡/月各楼层功能调查楼层经营品种/类别楼层经营品种/类别一层陶瓷三层/二层/雄帝装饰建材市场泰博企业泰博企业22泰博企业泰博企业23项目名称月星九润国际家居广场开业时间2006年12月知名度高总面积5万㎡楼层5层结构类型框架电梯/扶梯有中厅约800㎡空调设施有室内环境好装修档次高停车场/车位周边，地下停车库商场定位家居建材客流量2人/10分钟空置率0经营状况差经营档次高档经营特色品牌经营形式零售管理状况好单铺面积100-800㎡商户总数约171户商户来源镇江装饰城及周边顾客来源镇江市中配套设施停车场，周边老街交通状况一般售价1F/2F/3F/4F/管理费租金-1F72-78元/㎡/月1F80-85元/㎡/月2F75-80元/㎡/月3F70-75元/㎡/月4F65-70元/㎡/月5F60-65元/㎡/月各楼层功能调查楼层经营品种/类别楼层经营品种/类别地下一层精品建材馆：洁具，楼梯，门二层美居家饰倌；家得乐超市/软床等一层陶瓷卫浴馆三层时尚生活休闲馆月星九润国际家居广场泰博企业泰博企业24泰博企业泰博企业25项目名称镇江装饰城开业时间2001年知名度高总面积约5万㎡楼层2层结构类型框架电梯/扶梯无中厅80㎡左右空调设施无室内环境良装修档次中停车场/车位无商场定位建材、装饰客流量3人/10分钟空置率5%经营状况一般经营档次中经营特色无经营形式批零管理状况中单铺面积50-200㎡商户总数171户商户来源浙江、本地顾客来源市区配套设施物流交通状况良售价不售管理费无租金1F:50元/㎡/月2F:45元/㎡/月各楼层功能调查楼层经营品种/类别楼层经营品种/类别一层门窗、窗帘布艺、家具、油漆涂料、地板、楼梯、陶瓷、卫浴、玻璃、板材型材、木业二层灯具镇江装饰城总结：优势：地处城区且经营8年，规模也比较大，前几年经营状况良好，07年第二次包装，但经营状况一路下降，已有部分商户由于入不敷出而撤场。泰博企业泰博企业26泰博企业泰博企业27项目名称金桥装饰城开业时间2005年知名度高总面积约6万㎡楼层一层结构类型框架电梯/扶梯无中厅无空调设施无室内环境差装修档次中低停车场/车位1500㎡商场定位建材客流量3人/10分钟空置率0