泸州市河东新城全程营销方案(PDF 46)

中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式前言泸州后花园，纳溪新中心河东新城VS纳溪旧城——再造一座城，福泽三代人构建纳溪新城市生活模式，从此，长江旁的城市繁荣落户河东新城。这是体现河东新城差异化营销的灵魂所在，并从这些差异化策略入手，让消费者感受到实实在在的利益，我们所倡导的就是从此为河东新城业主营造全新生活方式的城市生活新主张。划定长江一线无敌景观，圈定城市生活上善版图。河东新城，这里向往繁华的人流、汇聚新城区精华商业的地气，经营纳溪新生活的炙热商气，人气鼎盛繁华的商业步行街，旺铺遍布的购物便利，以新城市生活所需的完善生活配套，呈现一种无需羡慕泸州的城市生活景象，规划后的河东新城将成为纳溪最繁华的商业地段，最悠闲的享乐天地，最适宜居住的高尚城市住宅小区。纳溪城市生活样板区，工作很近，生活不远，突破传统工业区生产生活混合、相互干扰的被动局面，创造生产区工作，生活区居家的新城市生活模式，为纳溪人民带来全新意义上的城市化高品质生活。本项目占地800多亩，开发期初步估计在10年左右，不但开发任务艰巨，而且开发思路也较为模糊，并没有一套完整的适合项目长远规划的开发细案，因此，在开发过程中得根据市场变化而作相应的产品规划，无形中增加了开发的不稳定性和不可预知性，但从另一个角度来看，有充足的市场培育期，可能对后期滚动开发起到良好的铺垫作用，也可谓是符合地方特性。从广告营销这个层面来讲，由于项目前期的营销推广工作是由广州未来置业全案代理，成都长峰报业广告和成都四合院营销两家公司从中途接手，无形中增加了工作的难度，因此，我们必须从广告及营销推广策略上重新定位，谋求与前期的宣传策略有机结合，并成功导入市场，以得到消费者的普遍认可。中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式第一章项目前期整改形象包装由于项目本身的一些实际情况和我们对本案所作的一个相对较为全面的认识，以及A2期开盘的迫在眉睫，基于此，我们只把近期对项目的疹断措施作一个阐述，对于一些基础方面的分析不用过多笔墨，以便于工作的顺利开展并达到理想的销售效果。一、大环境渲染概念：本案对大环境的界定范围较为广泛，主要包括从泸州到纳溪这个市场范围及周边线路目的：扩大项目知名度，塑造项目全新形象实施办法：在这些区域的主入口及高注目点设置大型户外看板和灯箱，以吸引大量的消费者具体表现：⑴、在泸州长江大桥上设置灯箱，由于桥面一侧灯杆已被占用，因此只能单面利用，单面灯杆共计31根；⑵、在纳溪区旧桥上设置灯箱，双面灯杆共计18根；⑶、从泸州到贵阳（叙永）与纳溪分界处设置大型户外看板，具体操作方式有：大型户外广告塔或多方位户外广告牌。二、外环境改造概念：本案对外环境的界定主要是指项目现场天化大道（321国道）及销售中心外部这一点一线。目的：渲染现场氛围，扩大项目感召力，增加项目美誉度，让消费者及纳溪人民真实感受到本案新生活模式的美好前景，并不断提升开发商实力及美誉度。实施办法：从招呼站入口开始启动大型户外看板、灯箱、水景展示、绿化通道及光彩工程等。具体表现：⑴、形象墙：在泸纳骨外科医院入口（天化大道右面）以大幅形象画面，形成视觉冲击，目的在于强化项目的非凡气质之所在，郑重向世人宣告“自我”的存在，并从此处开始建立自身的独特魅力，使“新城”与“老街”形成鲜明的对比。⑵、横幅：用‘欢迎进入“河东新城”形象通道’、“河东新城，塑造新城市生活模式”等布幅，揭开新城市生活的篇章。布幅设置从“丁”字路口开始，每十米一条，一条彩带一字排开，提示人们转移视线，吸引注意力，热烈的市场氛围，营造出一种“新城市生活模式”的美好蓝图，其与众不同之处尽显无遗。⑶、户外看板：在销售中心右侧对原来的两块户外广告牌动手术，总体加大，更具冲击力。⑷、绿化改造：对大道一面较为杂乱的山坡实施土地翻新梳理，同时实施草皮及灌木种植，并保洁清新。⑸、光彩工程：具体包括：a、灯箱b、POP示道旗c.、彩灯：装饰在树上，彻底让天化大道亮起来。中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式⑹、现场指示牌：将原有的指示牌移到招呼站处（本案入口），并内置灯光效果。⑺、彩旗、升空气球、吊旗的设计制作。⑻、儿童健身戏耍场：在销售中心右侧实施喷水效果及健身运动设施，目的在于体现新城市生活模式的全新理念，营造轻松愉悦的生活场景。⑼、龙人东路入口处：形象指示标志（用夸张的巨人掌来作为小区主入口指示系统）、龙人东路光彩工程，烘托出本案的大家之气。⑽、现场墙体造型：以部分小区绿化带作延伸，宣传本案质素及合作伙伴情况，体现在：新城市生活模式、居家生活、购物场景以及建筑商、设计院等体现项目内在品质合作团队。⑾、在未来的紫阳大道与天化大道交汇处设置大型户外看板。三、销售中心整修建议目的：渲染现场氛围，让销售中心在简洁明快、亲切大方的氛围中展示河东新城未来的美好生活前景，给业主一个真实的梦想家园。实施办法：在保留现有销售中心主体构架的基础上，对局部做出适当的调整。具体表现：⑴、建议将接待台移到正对大门处，并用玻璃浮雕突出项目名称，既有利于销售人员第一时间用眼神迎接审阅客户，又更加体现出整个销售中心的气派庄严、浑然一体。⑵、将户型模型移到现在的接待台处，让洽谈区与展示区自然分区，又相得益彰。⑶、现有接待台后面用大型形象墙展示，主要体现项目的整体形象识别。⑷、销售中心展板制作，包括内容为：销售控制表、户型点评、项目总体规划、项目卖点综述等。⑸、在洽谈区墙面上挂放“五证一书”及有利于项目销售的有关荣誉证书等。⑹、门窗需重新上色，建议使用标志绿。⑺、所有玻窗都需用窗帘，建议用具品味的色彩。⑻、后勤部分（从进门右手边通道口开始）建议做两个隔离区，作为销售主任及文秘等部分工作人员工作室，具体办公间调配另作商议。⑼、卫生间需要重新装修：主要是现有门太简陋、下水通道不畅通、出门处需用卫生垫等。⑽、大门进门处铺设门垫，以保持整个销售中心的整洁。⑾、屋顶用帷幔作装饰。⑿、现有的金黄色装饰布建议取掉，沙盘上空用吊旗装饰。四、VI识别系统的完善⑴、项目中英文名称的修改中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式⑵、项目标志的修改设计⑶、标准色、标准字、辅助色的建立⑷、项目内部组团的重新分区、小区道路各幢楼的命名⑸、楼书、DM单的设计制作⑹、VI用系统的设计制作及应用A、证件类：销售员胸牌、名片、候车牌、临时工作卡、会员卡B、文具办分类：标准信封、专用笔、标准信笺、笔记本、档案袋、专用桌椅、公文夹、资料袋、物业管理簿、合同、计算单C、交通工具类：售房专用车、电瓶车、工程车、清洁用具、工具车D、宣传类：业主通知单、招贴画、住宅说明书、认购须知、装修标准与配套设施、吉祥物、售楼价目表、销控表、手提袋E、礼品、纪念物：挂历、台历、明信片、邀请函、电话记录本、匙扣、打火机、文化体恤衫、太阳帽、纪念伞、手机座、纪念杯F、服装：销售人员四季工作服、清洁工服、保安服、领带、皮带、鞋类G、日常用品：纸杯、烟灰缸、茶杯、香皂、手巾、报架、热水器、建议箱、留言板五、销售工具的落实根据前期销售情况来看，销售工具有待重新定夺并投入使用，具体表现在：⑴、沙盘、解说指示射灯（沙盘整修建议用浅坡效果）⑵、户型模型⑶、电瓶车⑷、样板房、样板绿化⑸、展示系统、电视专题片第二章入市前实态分析一、SWOT分析中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式现代营销是一门经典的表演艺术，可是何谓“经典”呢？是前无古人，后无来者？还是赞不绝口、回味无穷、意味悠长？恐怕难于有一个统一的认识。其实不管大家对营销有何种认识和见地，这都是仁者见仁智者见智的个人行为，要真正在实战当中有所收获，得从市场本身从发，在实践获得真知。亦因此，不管是专家也好，初入门也罢，了解市场，分析市场，立于市场，抱着实事求是的工作态度才是实战营销的根本。进入纳溪，面对河东新城艰巨的销售任务，不可有半点的大意，经验主义、本本主义等都不起作用。只有从了解纳溪，分析纳溪人民的居住现实入手，从市场中发现竞争对手，当然更要挖掘潜在的消费群，基于此，把我们所了解的市场情况以及项目所处的竞争状态作一个简单的SWOT分析。（一）优势分析1、项目总占在面积800多亩，总建筑面积达40万平米，现正开发中的一期300多亩，规模庞大，纳溪地产第一品牌易于建立；2、项目硬件设施无与匹敌：16000平米的朱德文化休闲广场、龙人十字商业步行街、滨江林荫休闲大道，以及幼儿园、中小学等，充分体现了开发商的超强实力和远大卓识；3、河东新城地处纳溪河东，这里是纳溪未来的中心，具有良好的增值预期；4、项目周边交通发达，321国道，而且是从泸州到纳溪的直线交通要道，3、5、6、18、218等多路公交车辆来回穿梭于泸纳之间；5、项目后期开发有充足的准备期，可考虑一些高品质的居住形态，比如产权酒店、别墅等。（二）劣势分析1、整个纳溪市场大环境不好，老百姓认识水平偏低，消费力不够；2、项目位置稍偏，对泸天化及河西原有消费群吸引力不够；3、项目户型设计较为单一、落后，特别是分区不合理，客厅彩光性不好；4、前期宣传力度不够，造成人们对项目认识的不完整性；5、现场氛围不够浓厚，感染力不强；中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式6、项目体量较大，而且是滚动开发，对工期及质量方面有待进一步完善。二、项目进度实况分析1、项目一期基本售磬，二期桩基工作稳步启动，工程进度进展良好，是销售的利好消息。2、项目的进展程度存在良好的新规划切入点，使造城、造生活方式的策略能够得以实施。3、工地现场需要解决灰尘、施工区隔离、施工秩序、实施规范等工作。三、项目营销实况分析1、前期营销主题不明确，使河东新城在品牌竞销力上的营销裂缝。2、河东新城定位不明朗，口号概念不明确造成推广断层，使项目客户明显分流。3、朱德文化休闲广场一直是纳溪大众作为购买河东新城的首要理由，加速工程进度是销售的巨大保障。4、纳溪大众在生活基础设施、生活配套、生活内容满足场所上出现巨大缺口，整体片区生活与生产混杂，是纳溪大众生活质量不能提升，生活内容不能满足的根本制约，将是河东新城在新一轮营销中的销售热卖主题。5、在适应泸州以及纳溪市面产品的前提下，使河东新城在产品立面、户型功能、园林景观、硬件配套上作出合理的超前规划，为提高产品竞争力以及提速后续二十余万平米销售，解决项目区域市场消费量疲软、形成包括泸州地产市场顶尖品牌规划的质量要求。6、香东区(A2期)12、13幢出现严重滞销现象，主要原因是户型结构不合理、相对距离较远等。第三章产品规划中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在3722.cn网站下载此资料的,不要随意相信.请访问3722,加入3722.cn必要时可将此文件解密成可编辑的doc或ppt格式产品规划的实施在于使河东新城形成纳溪区“最可住、最可逛，最可去，最可乐”的纳溪生活新中心，以产品树立新城市生活模式，以产品塑造泸州后花园的大盘