海城左岸城邦XXXX年营销推广执行方案

金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.左岸城邦2013年营销推广执行方案左岸城邦项目组2012年12月22日金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.目录金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.第一部分：整体营销策略金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.结合景地基业在海城的发展，探讨“左岸城邦”项目的使命金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.我们重在解决三大核心问题：如何解决现场客户到访量不足？在市场如此低迷时期，怎样去化库存产品？三大核心问题如果高层产品明年上半年推出，我们怎样撬动市场？金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.发挥优势，规避劣势，把握机会，淡化威胁鉴于项目本身的产品品质、结合现今的市场情况，我们认为：避免目标客户过度重叠、符合市场需求，才是项目的最优出路！我们应该怎样做？金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.品牌&项目双线并行+明暗双线操作[推广策略]•以左岸新盘项目形象带动景地集团品牌形象提升，为后续产品及拿地开发塑造品牌内涵，具有一定的战略远瞩性。•项目分为明暗两条线推广，线上主要是左岸城邦4期新品高调宣传为主，线下以巡展路演异业联盟企业团购外销拉动。金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.形象进度核心支撑构成：上半年——园林示范区开放，新盘强势入市、大型现场活动；下半年——实景精装样板间开放，整体洋房景观带全部开放，配合大型现场活动。其他支持条件特征：新盘预售证及时到位；营销策略前导课题：1、如何保持稳健走强的销售态势？利用市场，应对劲敌，价品匹配，跑赢大势政策环境紧张的前提下，针对纯粹刚需人群推盘为第一阶段的不二选择；针对区域市场竞品的供应节点实施换产品、变价格的折线推盘策略，确保以灵活、且合理的品价匹配形象面对市场。2、如何控制预售证取得前的销量缩水率？全线蓄水、洗筹保量，以高量定强势，视机切换战线以蓄水和洗筹作为上半年营销节点主要动作，以挤压引导策略为蓄水供应的产品构成原则，以同类产品分批洗筹为夯实销量的根本手段；放大形象释放节点的影响半径，与形象释放节点对应设置营销表现节点，以分批集中签约动作营造强势表现；将体验营销的感受爆发作为强势营销表现的导火索；截流的优势丢不掉，充分利用竞品放盘的同质产品优势机会和供应产品空档期，实施灵活突袭，采取宽报价蓄水，洗筹后定价。销售策略与营销节奏金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.树立左岸城邦在市场上的高端形象，赢得市场占位；通过左岸城邦高端项目形象的树立，完成景地地产的品牌升级；推广目标金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.使命二：完成景地品牌在海城的形象提升=实现多项目联动、品牌落地的客户基础使命一：完成海城河南岸地块的土地价值重新定义=实现后期开发的土地增值品牌策略点式突破，攫取海城具有深度利润的细分目标市场景地基业2010年进入海城，左岸城邦项目的成功运作取得了较好的口碑及市场份额在目前单盘操作的情况下，如何解决两个核心问题金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.项目使命一：完成海城河南岸地块的土地价值重新定义=实现后期开发的土地溢价2013年目标[定量]实现高溢价与高周转，低层类产品要有运作“局部突破6K”的信心[定性]汇聚中高端客户，启动高端配套，形成信心示范金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.项目使命二：完成景地品牌在海城的形象提升=实现多项目联动、品牌落地的客户基础驱动因素一]拆迁、城市化规模发展进程[驱动因素二]产业升级/资源发现带动的阶层化规模基础区量增价平市场表现深度利润区豪宅不豪市场表现财富已经完成原始积累，消费取决于大势与产品持续客源量取决于政策导向与企业品牌辐射力攫取海城市中高端市场的好感与忠诚，形成可延展的品牌线金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.变竞争为竞合、立足地段与产品两大核心竞争力上半年占位市场，下半年借势分流[竞争策略]金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.在营销上重点强调项目的高附加值的产品（户型设计）以及具有较高的升值潜力的、强调项目河景房产品的稀缺性，对法式的精装立面也是明年重点推介的部分；目前客户普遍对价格非常敏感，主力高层产品客群首付能力较弱，“低首付”依然是推广的重点；修复老客户维系，恢复老带新活动方式，提升口碑，增加企业互动（组织团购）；增加媒体通路，重点加强对周边竞品客户的资源拦截；提升物业的服务品质从而提升信达品牌价值，注重工程的管理保证质量。竞争策略详解金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.策略一：项目形象提升利用明年园林示范区开放，有效提升产品形象的机会，组织一些活动，并拍摄实景照片进行媒体推广，提升项目整体形象。策略三：户外广告截流舍远求近在最后3公里，利用周边户外资源如：路旗、广告牌、等媒体资源截流周边竞品客源策略五：强化老带新政策修复老客户关系，重点进行圈层营销让前三期新老业主成为销售的二梯队，重视口碑宣传，并给予老业主现金、物质奖励策略六：物业形象提升策略服务前置：组织物业现场体验活动，展示服务尊贵感；提供完备的物业管理体系保障服务品质，提升新客户对项目的信心。策略二：增加媒体通路，保证上门量竞品项目营销推广的成功经验告诉我们，在严酷的市场环境下，更应当强化营销推广的力度，以争取最后的刚需客户策略四：直销截流、增设外展场持续开展直销派单活动，最大范围截流周边竞品项目客源，同时组织巡展、路演，多渠道拓展客户资源，保证客户来访量金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.库存产品的去化策略金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.库存洋房产品93套库存及新品分布图高层产品产品共计：260套A14#A15#A13#A12#B10#B11#B12#B1#金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.库存及货量盘点户型一居二居三居四居合计洋房套数32511093面积27646047142610237均价4175.094431.994321.7612928.84金额1154070826800295616071544501718高层套数6011981260面积23928980799019362均价4012.304155.654258.1112426.06金额9502895371070803393622080546195共计剩余货值1.25亿金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.（以现场实在品质震撼客户，增强客户购买投资的信心）策略一：项目形象提升策略金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.强化一期入口处实景样板区的改造金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.项目形象提升策略——洋房实景样板示范区的营造在工程进度上：在明年上半年就能全部完成，重点完成f建筑立面的包装，加大绿值及小品的建设包装重，包括：入口绿化、景观、小品、园区地面铺装、保安门岗的包装。看房通道的设定：在确定先期实景样板区呈现基础上，制定详细的鉴赏路线，并在沿路道旗、标牌等细节处理上进行斟酌。看房电瓶车：因售楼处距离示范园较远，购买安排一辆看房电瓶车，用于带客户从售楼处参观项目园林示范园。园林示范区金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.建筑品质体验策略—售楼处增设建材展示墙建材展示区建议在明年4月前前完成，重点展示法国新古典主义风格的立面建材突出外墙涂料、，以及隐蔽管线如：地热管材、上下水管材，入户门、断桥铝双层真空窗建材、高层电梯供电、等客户关心的热点建材和配套问题。突出品牌，工法、工艺的规范，提升客户对工程质量的认可。金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.建筑品质体验策略—增设精装实体样品间在11#15#里装修实体精装样品间，配合9月份活动、房交会，推出精装修公寓产品，实现10-12#36平滞销去化和后续高层产品销售助推。金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.策略二：增加媒体通路，保证上门量金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.我们建议：增加强势媒体的发布的频率加入广播、路旗、定期巡展路演、异业联盟合作营销组合的媒体资源利于打造品牌和项目的知名度，也可以有效的提高销售和来客量。线上媒体异业联盟户外媒体企业团购活动营销线下媒体2013年，我们除老带新外主要的推广途径如下：增加媒体通路，扩大项目知名度，保证客户上门量营销推广渠道竞品项目营销推广经验告诉我们，在严酷的市场环境下，更应当加大营销推力度，去争夺最后的刚需客户金网络置业沈阳分公司BeijingKinvoRealEstateInvestmentConsulting(Group)Co.,Ltd.全年线上线下全面铺开具体媒体资源如下：序号媒体通路广告上线时间1报广：海城供求世界强销期3-11月2电视：海城电视台1、2台晚8点后热播电视剧角标、主要时间节点的“地产风尚”节目强销期4-9月3广播：早晚路况信息冠名及植入性广告、早晚上下班高峰期广告强销期3-6月4户外:已有的户外广告位及道路指示牌强销期3-10月5短信：每月至少1－2次通过短信群发对目标客户集中进行信息传递强销期3-10月6CALL客：四期新产品推出前、新的优惠政策等通过电话回访告知所有新老客户强销期4-10月7路演外展：大和、万和、西柳市场强销期4-6月8房交会：房展会专项营销房交会开展当月9事件营销：园林示范区开放活动、新品开盘活动、新品加推活动强销期4-10月金网