湖南益阳-佳宁娜-梓山湖新城-大盘项目销售方案

11佳宁娜『梓山湖新城』创益阳销售神话22-独立别墅均价高达7500元/㎡小高层均价3200元/㎡-最高单价超过12000元/㎡总价超过600万元首批300套单位当日售罄！销售额高达2亿元！2007年5月正式开盘均价超出当地市场一倍！！直迫长沙市价格！！！33开发商的远见及胆识佳宁娜集团于2005年拿下占地7000亩的益阳梓山湖地块44高达110万平米梓山湖原生湖泊面积55300万平米国际生态湖区物业66面临问题•益阳GDP总值低：在湖南省倒数几位，每年商品房销售面积不超过50万平米；•城区人口不到50万：项目总体规模300万平米；•当地首屈一指的超大项目：首期的推出将直接影响整体运作；•项目周边配套不足；•售价比益阳市均高出60~100%别墅定价7000/㎡，当地2800/㎡连排定价4500/㎡，当地2600/㎡小高层定价3200/㎡，当地1800/㎡77如此大的市场压力，我们如何驾驭益阳市场创造项目亮点88规避竞争、突破常规价值创新、差异营销我们必须客户价值最大化建立项目核心竞争力｛]行动目标99谋：我们的迎战策略1010导入蓝海战略蓝海战略——把市场划分为“红色海洋”和“蓝色海洋”，“红海”代表市场竞争激烈的现状，“蓝海”代表市场现状中尚未被发掘的未来发展空间。“蓝海战略”不是将精力放在打败竞争对手上，其实质在于全力为买方和企业自身创造价值飞跃，并由此开创新的市场空间，摆脱竞争困局。BlueOceanStrategybyReneeMauborgne1111价值创新：蓝海战略的基石价值创新成本客户价值蓝海战略拓展非竞争性市场空间规避竞争创造并攫取新需求打破价值与成本互替定律同时追求差异化和低成本，把企业行为整合为一个体系规避正面竞争，为客户创造价值！1212产品：高端产品市场空白点先进行全面性的市场调研高端市场VS周边市场别墅高端产品但受容积率的限制1313平层单位别墅化——高端产品纯粹化•多层单位——包装成亲地别墅：将原1、2层平层单位改为复式单位，增设地下室及私家花园；•临湖小高层——包装成空中别墅：针对其具备良好的天然湖泊的优势，将最上面两层设置为复式单位，将景观资源利用最大化；•小高层单位配置观光电梯产品：泛别墅概念导入多层、小高层、别墅，产品多元化。如何定位产品？1414规划：135万平米的大型生态旅游区·充份利用湖景生态资源，规划水上乐园、主题游乐场等成为城市话题1515规划：五星级湖畔酒店高端酒店能提高项目的档次1616规划：大型商业中心及风情商业街区·为了增加开发利润，规划可销售的商业街成为大型社区的配套1717宣传：品牌带动产品修建佳宁娜市民广场佳宁娜实力雄厚改变益阳建设益阳先建广场，后卖房子，赢尽口碑1818心理战术：益阳富人区炒作•国际湖区概念炒作——立足益阳，冲出湖南•打造益阳豪宅区——梓山湖，益阳富人聚集地在本项目前，当地市场均价尚在1200元/平米左右，个别高品质项目均价亦仅1600~1700元/平米，如何让市场接收项目的高端定位和定价？191920202121•因地制宜，湖湘文化、土著情节渗透根据湖湘文化基本精神“牵一发而动全身”并足以“鼓天下之动”的总枢纽，得出湖南人特殊的购房心态，虚荣、喜欢扎堆、热情等鲜明特点，根据这些心理，利用身份、价值等宣传引起城市富人追捧，形成忠诚度。湖湘文化与房地产营销营销：湖湘战略2222•益阳市记者节•益阳市民广场开放•益阳春节联欢晚会•产品说明会•咖啡之约年会•……A:文化活动，吸引市场关注2323B:异地营销，内外联动，扩大市场•长益高速、长沙市中心、机场广告牌设置•长沙接待点设立•长沙房地产交易会•深圳看楼团•返乡客联谊•……2424销售战略部署项目规模大波浪式推售产品多元化分批推售别墅多层小高层要保持高价位高开高走25251、金字塔尖端客户1对1销售200多万元独立别墅100多万元联排别墅近100万元空中别墅近70万元亲地别墅质素优良户型规划好面积大单价总价高注重身份虚荣心强喜欢扎堆挑剔环境要求高销售顾问进行一对一贵宾服务使客户能全面的了解项目、认同项目2626亲地别墅推出当天即告售罄，独立别墅亦供不应求通过内部认购消化别墅单位引发市场高度关注和追捧2727•高价位产品热销•迅速建立市场信心•梓山湖成为荣耀和身份的象征•迅速激发市场的跟风从众心理•正式解筹，主要推出多层单位•再度引发市场抢购•创造了销售速度最快，销售单价最高的新传奇2、分批推售乘胜追击2828解筹当日调派本公司各地销售精英共赴梓山湖新城，共创佳绩！解筹前一天近100批客户提前到场排队选房当天超过500人次到场选房活动异常火爆，创当地购房记录！！2929小高层适时推出，树立行业标杆小高层均价3200元/㎡，远远高于市场价3030高端高价位产品的热销，激发全城关注，更成为当地焦点话题！3131发展商品牌本地文化项目特性销售经验代理商经验结合3232梓山湖新城购物大道3月底发售3333谢谢！