甘肃启动期营销方案

谨呈：甘肃亿盛隆房地产开发有限公司临夏盛隆国际项目战略定位及营销启动策略武汉金景祥房地产开发有限公司第一部分：项目战略定位•本体分析•市场占位•战略定位第二部分：项目形象定位•案名logo•VI延展及应用•形象演绎第三部分：营销启动策略•营销节点•硬件筹备•软件筹备•推广策略报告结构逻辑关系如何启动？如何定位？如何展示？1项目战略定位•本体分析•市场占位•战略发展方向本体分析环城东路前沿河路团结路解放路中心广场本案市政府万寿山东部新城市中心区域本项目位于新城区，东部新区与老城区交界地，城市未来的中心地带，既很好地把握了政府规划的主导方向，又是新老城区过渡的枢纽。区位解读：新城未来的中央•地块基本技术指标：•规模：占地面积6.823万㎡；•容积率：4.1；•建筑面积：约32万㎡；•地价：即拆迁成本；•地块内部有一座清真寺；•地块内部存在拆迁问题：•地块建筑密度大；•拆迁成本高。一定规模、高容积率、高建筑密度，有一定的内部资源，且内部拆迁问题将会影响项目的规划与分期，并提高了项目的开发成本。总平图硬性指标：拆迁成本导向追求溢价已确定可开发部分待拆迁的城中村产品规划：领先于当前临夏市场物业类型多样化，社区配套多样化，商业面积和容积率均最大化设计，与周边项目形成区隔。综合型社区大盘区位层面：城市向东，未来在这！开发层面：成本导向，溢价为王！规划层面：领先市场，精品路线！产品优势+区位前景＞成本劣势充分打造产品，利用区域利好发展势头，发扬品质赢得溢价，化解成本之忧本体SWOT分析：市场占位从城市宏观看，板块崛起，价值洼地。市场空间潜力大。通达花园红园新村甘光家园华寺名郡崇德大厦英丰家园大河家园市中心板块天元新城人和明苑逸景康苑瑜瑾园南园小区三易黄金水岸圣泽苑世纪名苑鸿兴世纪广场河州首府东城板块滨河板块近三年来，临夏市住宅的年供应面积约为120万平米，年平均消化约65—80万平米，房地产正处于快速上升时期；由于特殊的地域文化，不受国家调整影响，市场正呈良性态势发展，一片欣欣向荣。价格呈三级梯队，一级市中心4000—5000元/平米，二级城市边缘3500—3800元/平米。三级新城区3000—3500元/平米，城市目前住宅整体均价约4000—4200元/平米。从区域板块看，四面合围，必须寻求突围。前沿东路NSEW南园小区规划道路下菜市路关家台路人和明苑天元新城瑜瑾园低端路线低端路线中端路线中端路线市场优势比较：与城市其他板块项目宏观类比，项目优势在于区位前景和板块性价比；与同板块贴身竞争项目微观类比，项目优势在于产品领先和差异化路线（中高端）。战略定位新城央●国际人文宅邸锁定区位未来前景切合案名，与中高端定位吻合社区配套展现的文化氛围府邸，宣扬一种与生俱来的尊贵气质–项目的价值体系已经充分挖掘–项目战略定位及独特的气质也已经确立–那么，我们该如何构建形象体系来传递价值和项目气质呢？项目气质传递，必须依托极具视觉力/共鸣度的形象调性，这是认知战的前提！2项目形象定位•案名logo•VI延展应用•形象演绎Logo1案名logo两种字体：Logo2VI应用形象演绎3营销启动策略•营销节点•硬件筹备•软件筹备•推广策略营销节点营销阶段形象期（6月-7月中旬）蓄水期（7月下旬-9月中旬）首批住宅热销期（9月下旬-12月）06070809101112重要节点重要活动6月下旬临时售楼部公开8月上旬认筹启动VIP卡发放收取定金9月下旬开盘售楼部开放仪式开盘活动11月上旬加推9月中上旬取得预售证7月中旬产品推介产品解析会以上营销节点是以工程进度为前提硬件筹备1、售楼处临时接待中心的装饰？硬装：沙盘户型模型洽谈桌椅软装：背景墙（logo字）区位图宣传展板现场售楼部何时建？以主入口会所作为售楼处，能很好地展示项目形象，增强客户的体验感；越早建对营销的促进作用越大。具体根据贵方对于项目资金运用的宽裕度而决定。2、销售团队正常的一个案场配置，不少于六人（尤其是中高端项目）。考虑临夏市场各案场人员配置特点，和贵公司的实际情况，建议如下：销售经理销售主管周经理的工作，应该不仅限于案场销售，还涵盖项目操盘的全程统筹把控。配合周经理搞好案场日常管理，并发挥销售骨干的榜样作用。销售内勤置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问负责日常销售报表，并参与销售负责日常接待客户和销售根据临夏房地产市场实际情况，制定销售团队工资和提成标准。除此之外，也建议贵方为项目专设两名专员：策划专员：协助周经理做好项目全盘营销策划思路的拟定，以及营销中的策划执行工作（包括媒体联络、广告宣传、营销节点的推广等）办证专员：负责后期销售过程中合同备案事宜及银行按揭事宜的具体联络和执行等，交房后的产权办理；软件筹备1、销售道具（销售执行类）项目说辞文本和答客问（项目规划、区位、产品、优劣势、一期产品特点、专业常识等）接待流程说辞文本销售物料（纸杯、名片、档案袋、手提袋、便笺等）工作服、工牌2、宣传物料（形象及产品介绍）宣传折页（考虑成本，不建议做楼书）户型单页DM海报是否需要3D宣传片的制作?形象折页效果图户型折页效果图推广策略营销条件临时接待中心开放，销售团队搭建，销售物料准备营销目标高举高打，通过包装树立项目独特形象营销主题新城央国际人文宅邸盛世开篇营销策略1、利用活动为项目入市铺垫；（临时售楼中心开放）2、软性造势，传递项目关注点；（投放软文/项目专访）3、现场高端包装，提升项目形象和感知价值；（工地围墙包装）推广道具单页、手提袋、户型单片、形象折页、沙盘、户型单体模型等媒体选择户外、网络、报纸、短信、户外、电视第一阶段：形象期(6月-7月中旬)项目工地临街面，在原有砖砌围墙基础上加高5米铁皮围墙围墙效果图户外：在市中心或离项目工地较近的主干道位置寻找一到两块户外广告牌第二阶段：蓄水期(7月下旬-9月中旬)营销条件1、承接前期高端形象,多角度强化项目的细节体验2、销售道具准备完成、推广媒体及渠道全面铺开营销目标1、住宅产品入市即项目全面入市，高端包装树立项目高端形象；2、正式公开住宅产品，释放产品卖点，塑造项目价值，全面蓄客；3、确定所积累客户的意向度和对项目的预期，为最终确定价格和开盘奠定基础。营销主题交1万享2万，VIP客户全城预约营销策略1、全面释放住宅产品价值，拔升项目价值；（系列广告/产品楼书）2、体验营销，现场展示产品；（3D片/单体模型）3、VIP卡全城发放，初步筛选意向客户，透析市场反应；（认筹）4、配合促销活动，防止意向客户流失。客户联谊会暨产品推介会）推广道具单页、手提袋、户型单片、VIP卡、产品折页、沙盘、户型单体模型等媒体选择户外、网络、报纸、短信、户外、电视第三阶段：首批次开盘期(9月下旬-10月)营销条件预售证到位，认筹客户确定意向房源和选房顺序营销目标1、集中解筹，现场逼定，提高解筹率；2、销控部分优质房源，形成搭售，使房源均匀去化；3、先小批量入市，后期再加推，保证首次开盘即热销。营销主题Open——盛隆国际9月**日盛大开盘营销策略1、集中开盘，提高解筹率；2、释放产品核心卖点；3、释放热销信息，刺激意向客户转正。推广道具单页、手提袋、户型单片、VIP卡、海报沙盘、户型单体模型等媒体选择网络、报纸、短信、户外、电视