胜芳项目营销方案思路汇报

胜芳国际家博城３期营销报告01市场背景审视02项目本体分析03营销推广方案04运营保障措施市场本体营销保障商务05合作商务条件目录CONTENTSPARTPARTPARTPARTPART1市场背景审视①宏观环境②区域市场央行5次降息，三次降准，降低个人住房转让营业税征收标准，首套房首付降至20%。宏观环境——行业政策2015年至2106年一季度，以去库存为主基调，房地产利好政策频出，刺激楼市消费。时间事件关键内容2月4日央行宣布下调存款准备金率0.5个百分点央行宣布2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2月28日央行宣布下调贷存款基准利率0.25个百分点中国人民银行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。。3月30日财政部国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。宏观环境——行业政策时间事件关键内容4月20日央行宣布下调存款准备金率1个百分点中央人民银行4月20日宣布，将下调存款准备金率1个百分点，此外还定向对部分农村金融机构额外下调存款准备金率0.5-2个百分点。5月10日央行宣布下调贷存款基准利率0.25个百分点央行宣布，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。6月28日央行宣布下调贷存款基准利率0.25个百分点自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。宏观环境——行业政策时间事件关键内容7月24日住建部宣布下调中央国家机关住房公积金贷款利率调整后，1-5年期，由3.25%降低到3.00%，5-30年期，由3.75%降低到3.50%。2016年1月1日开始，执行调整后的个人住房公积金贷款档次利率。8月26日央行宣布下调贷存款基准利率0.25个百分点中国人民银行决定自8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。10月23日央行宣布下调贷存款基准利率并降低存款准备金率自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%；其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整；个人住房公积金贷款利率保持不变。自同日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，宏观环境——行业政策时间事件关键内容2月2日央行下调首套房首付比例，不限购城市最低20%在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。2月19日财政部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。宏观环境——行业政策宏观环境——行业政策2016年二季度开始，调控政策转向，分城施策，分类调控成政府调控指导原则。2016年4月1日，廊坊对下辖北三县（三河，大厂，香河）固安开始实行限购政策；2106年5月5日，通州限购升级，原则上商住项目（公寓，写字楼）只出售给企事业单位，限制个人购买。大北京热点区域的限购政策，为周边未限购城市的房地产发展带来机遇。时间事件关键内容4月1日廊坊发布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》重点就完善三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展提出九项措施一是严格落实房地产调控主体责任。二是建立联席会议制度，完善市场监测机制。三是坚持规划引领，严格规划管控。四是实行住房限购和差别化住房信贷政策。非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。五是严格商品房预售管理。六是开展严厉打击违规经营专项行动。七是盘活存量土地，加大棚改力度，增加住房供给。八是加强房地产金融风险防控。严禁互联网金融企业、小额贷款公司、开发企业、中介机构等从事首付贷、过桥贷、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。九是加强信息公开，将房地产项目供地、预售许可楼盘、可售房源等信息公开公示。宏观环境——行业政策时间事件关键内容4月11日三河市发布《地产业平稳健康发展领导小组关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。落实住房价格备案制度，加强价格管控，限定申报预售价格上涨幅度，销售价格6个月内不准调整，6个月后上涨幅度不得超过10%。4月12日固安调控细则出台非本地户籍居民家庭限购1套住房，非本地户籍居民在固安县购房需先到县房管局开具准购证明，房企凭准购证明与购买人签订购房合同4月21日香河出台楼市限购细则非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。落实住房价格备案制度，房地产项目在备案后3个月内不得经行调价宏观环境——行业政策时间事件关键内容5月5日北京市住房和城乡建设委员会，北京市通州区人民政府发布《关于加强通州区商务型公寓和商业，办公项目销售管理的通知》《通知》规定，通州区商务型公寓暂停向以下家庭出售：已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭；已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。居民家庭购买的通州区商务型公寓，今后在核验购房资格时计入该家庭的住房套数。通州区新建商业、办公项目应当按照规划用途销售，只能出售给企事业单位、社会组织等，且上述单位购买后再出售时，仍须出售给企事业单位、社会组织等。宏观环境——行业政策廊坊及通州的限购政策导致投资客外流，因北京高房价挤压外溢的客群因限购政策，也将目光投向永清，涿州，霸州等非限购区域。宏观环境——二级市场2015年以来，受多方利好政策刺激，热点区域房产市场逐步回暖，房价快速上扬。截至2016年6月末，廊坊市均价达到9651元/㎡，自2105年8月计算10个月房价涨幅达44%。6687元/㎡10624元/㎡9651元/㎡廊坊房价走势宏观环境——二级市场24640元/㎡27408元/㎡27547元/㎡28740元/㎡35548元/㎡36548元/㎡截至2016年6月末，通州区均价达到35548元/㎡，自2105年8月计算10个月房价上涨24%。北京及通州房价走势宏观环境——二级市场霸州2106年3月之前房价一路平稳发展，自廊坊出台限购政策后，房价进入上升通道，房价从6681元/㎡（3月份），涨到8181元/㎡（6月份），3个月涨幅达22%。自3月后廊坊限购政策影响显现，霸州等非限购城市城因限购政策受益。霸州房价走势受益于热点区域限购政策，霸州房价大幅上涨。区块用地性质地块数占地面积（平方米）建筑面积（平方米）成交价（万元）成交单价（万元/亩）楼面单价（元/平方米）城区住宅46044215331414596161952开发区住宅31354482031731906194938胜芳住宅5764801418671111397783合计住宅1227237049835444770110898宏观环境——一级市场2015年霸州土地成交情况2015年霸州土地成交12宗，27.237万平方米，总供建筑面积49.8354万平方米，成交价4.477亿元，楼面价达898元/平方米。宏观环境——一级市场区块用地性质地块数占地面积（平方米）建筑面积（平方米）成交价（万元）成交单价（万元/亩）楼面单价（元/平方米）城区住宅161615401681831091开发区住宅92391373587093498898975胜芳住宅110353269182131137792合计住宅1125010638716737287999632016年霸州土地成交情况2016年上半年霸州土地成交11宗，25.0106万㎡，总供建筑面积38.7167万㎡，成交价3.7287亿元，楼面价达963元/㎡。霸州2016年上半年土地成交量接近2105年全年成交量，且楼面均价较2105年上涨7%。宏观环境总结•政策变化呈现先扬后抑的态势；•商品房市场整体回暖，廊坊等热点区域的限购政策使周边未限购城市收益；•霸州土地成交量上升，楼面均价提高。霸州区域未来房价上涨预期可盼，但区域竞争也会进一步加剧。胜芳镇地处环渤海经济圈腹地，北距北京120公里，一个半小时内可直达北京机场，东距天津仅35公里，一小时内可直达天津港口。112国道毗邻胜芳，省级廊大公路南北向贯穿全镇，保津高速公路在胜芳设有出口，保津高铁在胜芳设有站点，北部13公里有连接天津的津霸铁路货站。区域市场——胜芳区位交通区位优越，交通便捷。全镇总人口17万，其中常住人口12万人，流动人口5万余人。胜芳镇目前拥有各类企业5600余家，从业人员8万多人；形成以钢铁生产加工和金属玻璃家具制造行业为主的产业体系。全镇现有家具企业2000余家，家具从业人员5万余人，年产家具1亿台（套）,占全国同类家具总量的70%，被国家轻工总会和国家家具协会命名的中国金属玻璃家具产业基地。全镇现有钢铁生产及加工企业130余家,形成了以前进钢铁集团为龙头的炼钢、热轧、冷轧、制管产业集群，成为全国最大的薄壁管生产基地。区域市场——胜芳人口经济外来人口多，产业优势突出自2006年以来，霸州市委市政府将胜芳作为霸州市东市区进行统一规划、建设和管理，行成为“一市两城区”的独特格局；将胜芳建设成霸州东部乃至廊坊南部的“经济中心、文化中心、商贸中心、旅游中心”，使其成为经济强镇，文化名城。规划设计到2020年胜芳人口规模达到36.5万人，规划区面积53.57平方公里，分新旧两区建设，旧区主要突出古镇风貌，恢复胜水荷乡景观，建成旅游、文化、贸易之城；新区体现现代工业文明、居住文明和教育文明。胜芳概况城市规划区域市场——胜芳城市规划经济强镇，文化名城，未来人口将达近40万产业规划由于钢铁产能过剩，国家去产能，调结构，促升级的政策方针。根据《霸州市十三五产业规划》，胜芳未来将重点打造中国金属玻璃家具产业基地、全国金属玻璃家具知名品牌创建示范区、国家级出口产品示范基地三大品牌，建设区域性商贸物流基地。区域市场——胜芳产业规划促进家具产业升级，大力发展物流产业产业规划胜芳概况小结胜芳产业优势及产业集聚人群，为本地房地产发展提供良好环境。新城区老城区开发区产业规划区域市场——楼市扫描本案胜芳当前房地产市场大致可分三个板块，本案居于开发区板块西北角，毗邻新城板块。开发商霸州市武平房地产开发有限公司地理位置胜芳镇胜富路与芳济