郑州裕鸿国际营销执行方案-61PPT-天地行

1裕鸿国际项目营销执行方案2目录CONTENTS市场研判产品优化销售策略推广策略CONTENTS3整体市场特征1、目前郑州市正处于经济快速发展，城市快速扩张，中心城市地位逐步确定的阶段。2、未来市场供应量还将提升，竞争激烈，土地供应大幅增加。3、由于受到整体宏观调控的环境影响，投资性需求受到打击，多数选择持币观望，因此目前郑州市市场正处于一个触底调整的阶段，而一个合适的投资渠道相对会更加受到客户青睐。4、随着住宅投资性需求受到抑制，这部分需求有向其他投资产品转移的趋势。4投资型产品分析一、小户型市场特征分析1、产品特征：以“低总价，低首付、低月供”形态展现，但产品突破空间不大，同质化现象严重。2、供需状况：市场投放短期放大，供大于求，竞争激烈，市场形势严峻。3、分布相对集中：小户型整体分布集中在农业路、花园路、郑汴路以及中州大道沿线或区域内。5结论：小户型以其低总价、高回报，成为了住宅项目中最受一些投资客户及部分青年人群欢迎的产品形式，但由于大量同质化小户型多数处于修建阶段，未来大体量的小户型同时入市，必将造成租金的下降和小户型的空置，这种现象的出现也必将引起投资客的重新计算。6商业市场特征分析1、供求状况：需求增长幅度远远小于供应量的增长幅度，目前供需比为2：1。2、价格走势：价格走势波动明显，主要是大体量商业较多，对价格的影响较大。3、热点区域：二七商圈、火车站商圈、碧沙岗商圈、紫荆山商圈、花园路/农业路商圈、龙湖商圈7结论：由于目前城市建设加剧，多个规划中的商业中心正在逐渐形成，而大量的项目底商也在充斥着商业市场，导致了目前整体供大于求的市场局面，而商业最为火爆的04年也过去，高总价以及对未来商业氛围的不确定型都促使了投资客对商业市场前景提出质疑。8办公楼市场分析商住仍将是市场的主体商务楼形成过渡产品专业写字楼亮相东区在郑州，写字楼市场基本上还处于培育成长阶段，商住楼长期活跃在郑州的写字楼市场，而随着经济的发展郑州市已经逐渐形成了商住楼与专业写字楼相互竞争的局面。1.现状分析9近期写字楼市场供需情况00.8905.269.445.7011.531.735.810.5312.4916.114.9308.722.670.982.126.072.061.652.397.293.434.314.0610.024.962.085.833.790%91%0%87%458%345%0%158%50%135%13%125%325%237%0%230%0246810121416181月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月0%50%100%150%200%250%300%350%400%450%500%投放量去化量供需比2.供求状况分析10供应状况：郑州市办公楼由于郑东新区的集中供应，在06年达到顶峰之后，东区市场多数楼盘已经结束，供应量出现了回落，仅59万方，老城区的办公楼供应逐渐开始成为热点。需求状况：06年东区投资热潮的兴起，办公楼的去化迅速增加，达到了16.3万方，而07年宏观调控的加剧使得市场上住宅的资金开始流入写字楼市场，需求量达到了47万方，是06年的3倍。小结：郑州市的办公市场在整个房地产市场受到宏观调控影响的环境下，因其自身的特点，需求的大幅增加，供求比为1：0.8，供需情况较住宅以及商业更趋于平衡。11写字楼市场面向的是更多的自用客和部分投资客，其投资收益的双重保障在目前宏观调控加剧的今天优势明显，而且虽然写字楼市场也供大于求，但是与商业及住宅市场相比其空置率相对较低，市场竞争较小，且随着CBD第一轮开发的结束，写字楼市场进入了市场空档期尤其是老城区。写字楼市场总结12项目名称建业置地广场郑州国贸中心华林新时代华城国际中心新芒果大厦温哥华大厦方圆创世项目位置金水区中州大道(原107国道)与郑汴路交汇处西北角金水区农业路与花园路交汇处西金水区紫荆山路56号(易初莲花北侧二七区郑州市大学路与桃园路交汇处郑东新区CBD外环，商务中心郑东新区农业路与众意路交叉口陇海路与紫荆山路城市综合体建筑形态商业、办公、公寓、酒店、餐饮、娱乐、影视文化活动中心融合街区SHOPPINGMALL（即街MALL）、酒店式公寓及甲级写字楼多种业态成就郑州史无前例的全业态复合地标。1-3楼商铺、4-7楼平层、8-21楼复式商业、酒店、高层住宅为一体的大型城市建筑综合1-4层商务配套裙房，5～31层为写字楼。产权式酒店大型复合地产项目，星级酒店、5A级写字楼、4层商业裙楼、商业风情街、生态园林、购物广场、双会所、住宅组成，主要竞争个案分析13基本属性建业置地广场郑州国贸中心华林时代广场长城康桥华城新芒果大厦温哥华大厦方圆创世面积67-19070-16050-15070-17390-1200自由分割30-100㎡50---1500㎡可以自由分割，层面积1500㎡销售价格6500元/m26700元/m29700元/m25200元/m26500元/㎡未售，预计7900元/m2未售，预计约6800元/㎡总价（万）43-12346-10236-75.636.4-907621万-7050左右总体量297套317740套53732m2655套46442m23万m27万m2左右去化量170套259648套40517m2435套268套//公开时间2007.1207.6月2007.1.282008.7.152007-7认购//销售率57%81%87.50%66.40%52%//销售周期12个月12月17个月12个月12月//去化速度28套∕月21套∕月38套∕2338m236套22套//14小结：目前在售写字楼多存在于复合型地产，推出的面积多集中在60-150之间，大面积较少，这也反过来说明了目前写字楼市场供大于求，竞争激烈的状况；但是从整个市场来看，虽然从整体上来讲目前写字楼去化速度较慢，整体市场月均去化量在3－4万平米左右，但是相对于住宅和商业市场来说，销售还是比较景气的；另外我们从上表可以看出目前在售写字楼的主力总价大都在50万之上。15建业置地广场郑州国贸中心华林时代广场长城康桥华城新芒果大厦温哥华大厦方圆创世装修毛坯简装毛坯毛坯毛坯毛坯，公建部分精装修物业管理暂定建业物业，第一太平戴维斯的物业管理深圳万夏物业1.85元㎡/·月国际知名物业，甲级，收费1.6元/㎡左右未定（物业暂定甲等A级物业，收费在1.7元/㎡左右）未定（暂定甲级物业，收费在1.5元/㎡左右）智能化5A智能化远大区域中央空调、独有换新风系统、5A智能化系统商住楼，简单智能化5A智能化5A标准智能化配套机械停车，5A智能化地暖辐射，中央空调，5A智能化空调系统中央空调中央空调中央空调中央空调中央空调无停车位3000个地下2层地下三层1000个地下2层，地上10000㎡，停车位外立面石材﹢面板﹢玻璃呼吸幕墙下面三层是化钢，三层以上是面砖石材﹢玻璃﹢面砖中空双层玻璃幕墙面砖+中空双层玻璃幕墙中空玻璃电梯2部电梯高速三菱电梯，7部西子奥的斯永磁同步高速电梯，速度达2.5m/s8部电梯，其中6部快速瑞士迅达电梯6部电梯6部，品牌未定8部高速电梯配套酒店、商务会馆、餐饮、娱乐、影视文化活动中心公共商务中心、商务会议中心、商务休闲中心商务会馆，休闲娱乐等设施配套齐全会议室空中停机坪酒店、公共接待、公共会议中心、公共商务中心、中西配餐中心每层配有大、中型会议室，阅览室、大堂配多功能厅竞争楼盘硬件设施分析16小结：目前在售中的写字楼已经开始由原来传统的写字楼向向现代意义上的高档纯写字楼形态过度，目前在售中的写字楼所要追求的已经不仅仅是为了满足办公之用，而是更多的追求更精、更细的产品设计、优雅的办公环境、先进的能化水平、专业的物业管理、以及资源的优越配置。17通过对整体市场的研判，并针对投资性产品市场进行细分，我们发现：整体市场低迷，但办公楼市场的供求关系较住宅与商业更趋于平衡，但大势对写字楼的影响使得未来的竞争格局也更趋于激烈；写字楼市场还处于培育成长阶段，商住楼与专业写字楼相互竞争的局面还将继续显现；写字楼市场的投放量在逐步放缓，随着城市经济的发展，专业写字楼需求量有增加的趋势；写字楼投放量集中在郑东新区以及金水区，管城区08年上半年无投放量；写字楼产品细分明显，差异化竞争明显；企业经营理念的转变，持有型写字楼物业比例上升。市场结论18目录CONTENTS市场研判产品优化销售策略推广策略CONTENTS19由于紫荆山商圈至今还未形成浓厚的商务氛围，加之产品本身的不足（东西朝向、无中央空调、产品种类单一等）都决定了如果本项目要在市场上获得良好的售价，并在短期内快速去化的话，则必须对加强产品力，尤其是从产品的硬件上做足文章。客户产品市场根据市场情况，目前郑州办公产品已经逐渐从传统的商住办公楼升级为高品质纯办公楼。另外，紫荆山商圈存在大量的中高档商务办公需求。目前，郑州市场的客户的办公需求不仅只为了满足初级的办公条件，而更关注体面的商务形象、专业的物业管理、先进的智能化设施及互补的资源平台。本项目定位为紫荆山商圈地标性纯商务特区，办公体量大，商业部分为香港新世界地产持有，具有强有力的品牌优势。结论20国际企业会所建议——国际企业会所概念的引入传统意义的会所提供综合性康体娱乐服务设施。企业会所住宅的配套形态功能功能释义办公的配套商务中心提供的是一系列商务办公服务。具体项目泳池、健身房、中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮、待客的社交场所；网吧、阅览室等其他服务设施打印、收发传真、委托代办、机车订票、特色经营、租车包办？21国际企业会所建议——国际企业会所概念定义企业会所商务办公服务会议展示商务交际可视会议中心、多功能展示厅、小型健身中心、红酒雪茄吧、咖啡厅等简餐服务网吧、阅览室、打印、收发传真、委托代办、机车订票、特色经营、租车包办康体休闲会客接待中心传统会所办公商务中心22国际企业会所建议——国际企业会所效用构成核心效用物化形态外延•人性化办公需求满足•企业商务形象提升•满足小户型办公的功能缺失，提供使用功能上的满足•在办公楼的专属区域设立相关的配套设施•提升办公楼产品附加价值•产品实现走差异化、聚集战略•满足目标客户的虚荣心产品效用模型23国际企业会所建议——新型办公模式的建议裕鸿国际“即时办公”新主张卖点挖掘卖点阐述•企业会所与普通写字楼商务中心的不同在于它提供的是一系列新的商务模式，使得办公更便捷,更灵活,更人性化。一种发达商业城市新兴的办公模式———即时办公，这种模式包括可以按小时计算的灵活租期、包括商务秘书在内的各类配套服务。即时办公是诞生的新兴服务,即时进入即时办公,可以随时“退房”的办公室。•即时办公由专业团队管理,提供国际化的服务和配套设施,以一流品质的办公空间提供一到几十人用全配套的办公室、会议室，客户甚至可以按小时租用。这种租用模式被称作“即时办公室”。•灵活是“即时办公”最根本的特色，既迎合了市场需求,又填补市场空白点。另外，“即时办公室”与普通写字楼的不同在于它提供的是一系列商务办公服务，包括良好的办公环境、办公家具及办公自动化设备，专业秘书服务，会客室等。客户可以不在商务中心内办公，但对外联络时使用商务中心提供的地址和固定电话号码，商务中心的专职秘书可按客户指令工作，应答来电、留言转告、信函和e-mail收发，还可以为客户提供投资咨询、注册办照、财务记账、代理报税等。在全球办公趋于国际化、品质化、网络化的今天，办公楼开发、定位、管理和服务的差异化将是商业地产成功的关键。24商务中心企业会所建议——企业会所配置建议25企业会所建议——企业会所配置建议可视会议中心26景观多功能厅27咖啡吧、红酒雪茄吧28会客接待中心29健身中心30国际企业会所建议——位置安排安放位置1：安放位置2：安放位置3：优点：景观好成为营销策略亮点相对其他楼层，能创造最大产品附加值缺点：牺牲最好销售楼层使用效率较差优点：相对最高楼层，可售经济效益的损失最小。使用效率较高缺点：景观视野不及顶层优点：不损失可售面积缺点：景观较差，对产品附加价值提升作用