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白金海岸商铺销售执行方案谨呈：浙江香溢置业股份有限公司世联地产白金海岸项目组2009年8月13日《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网报告提纲一、商铺市场情况分析1、区域商业规划2、区域商铺市场分析3、项目周边商铺分析4、市场情况总结二、项目本体情况分析1、商业部分概况2、产品情况分析3、客户情况分析4、项目本体总结三、销售执行方案1、推售策略2、销售方式3、推广策略4、价格表《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网区域商业规划商铺市场情况分析《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网本项目属于杭州市滨湖区沿江中段位置，位于杭州复兴大桥南端东侧，滨江区干道之一滨盛路以北，由闻涛路、香溢路、同人路、长河路四路围合的地块范围内，距离滨江区政府约5分钟车程，距离一桥南岸人口密集区约10分钟车程，距离西湖湖滨路约15分钟车程。5分钟10分钟15分钟《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网随着滨江区在大杭州规划格局中地位的不断提升，区域的经济实力不断加强，人口逐步提高，政府近年来大力发展商业及配套服务业，提高经济繁荣度和居民生活品质。未来的滨江区商业规划包括三大核心商圈，本项目距离星光大道商圈较近，直线距离约2公里。星光大道商圈：区政府所在商圈，以星光大道商业步行街、沿江景观带、周边高档住宅区等为基础，以大型百货店、超市为主体，鼓励发展品牌专卖店、专业店和中小型餐饮业。公建中心商圈：即在软件园周边、公建中心区块（软件园和公建中心位于钱江四桥以西，江南大道边）引进学校、银行、金融、保险及中介等服务性企业，形成贸易、商务、旅游共同繁荣的商圈。白马湖休闲文化圈：以白马湖区域杭州卡通城研发基地和卡通主题公园建设为重点，加上山一村农家乐特色休闲区建设，形成文化气息和现代科技相结合的休闲旅游商圈。2Km6滨江区的商业规划还包括重点打造的五个特色街区和四个社区配套服务体系，本项目的位置处于三大重要街区环抱的位置，居四桥落桥口，区位优势较明显星光大道商业街区：以星光大道商业街为亮点，加上附近大型超市、大型体育健身中心，形成以影视文化、体育等为题材的街区。闻涛路文化休闲一条街：闻涛路位于钱江三桥、四桥间，紧邻钱塘江，街区将利用沿江资源，西起六和公园，东到射潮广场，沿线规划建设一批咖啡馆、酒廊及画室、高尔夫练习场等文化休闲消费场所。家居生活休闲购物街区：在四桥入城口附近，以11月底开业的第六空间家居和几家全球大型家居用品零售企业为主，形成一个家居生活休闲购物街区。电子信息综合街区：在公建中心附近，结合已有的恒生电子、诺基亚、UT斯达康等企业，形成以数码通讯业为特色的贸易、商务、旅游综合性街区。白马湖文化创意综合商贸街区：在白马湖卡通城，形成一个以卡通文化创意为特色又有休闲特色的商业街区。＋星光大道商业街区家居生活休闲购物街区闻涛路文化休闲一条街电子信息综合街区白马湖文化创意综合商贸街区本项目7滨江区十大规划商业项目中，项目离其中六大项目位置较近(1)星光大道商业项目，毗邻滨江区政府，坐拥林立的企业集团总部区和蓬勃发展的新兴居住区，集购物、美食、娱乐、休闲、居住、商务、旅游、运动八大功能。总商业面积16万平方米，由生活大卖场、精品名店街、家电数码港、运动名品馆、空中酒吧廊、文化书城、美食广场和健身中心组成。(2)江南大道南大型超市项目，项目地点位于江南实验小学西北侧商业地块，该项目占地36亩，总商业面积8万平方米。该项目周边拥有江南豪园、风雅钱塘、钱塘春晓等大量高档住宅小区迫切需要大型购物设施，目前易买得大型超市、物美大卖场、沃尔玛等商家都有积极投资的意向。(3)健身休闲场馆项目，项目地点：原规划体育馆地块，该项目位于江南大道南侧，周边有江南实验学校和顺发.倾城之恋等高档住宅区，居民的健身体育需要有较大的市场。目前，有羽毛球运动场馆等的投资意向。(4)宜家大型家居商场项目，选址现已确定，地点位于四桥、江南大道立交的西南侧。宜家是全球最大的家居用品零售商之一，该公司十分满意在滨江区的选址，计划建设集家居商场和大型的一站式购物中心于一体饿大型项目。(5)SM城市广场项目，项目地点位于时代大道以东，滨兴路以北，SM集团是亚洲最大的大型商场营运集团企业之一，该项目是集购物、美食、娱乐、休闲为一体的现代化购物中心，体量大，影响力强。(6)杭州大都会家居博览园项目，项目地点位于四桥入口东侧，江南大道以北，滨盛路以南区块。该项目为家居主题复合园区，将集购物、体验、休闲、互动于一体，把家居采购、行业交流、消费体验、艺术生活有机结合，打造全新的园区购物休闲体验，现已开业。(7)e时代商贸项目，项目地点位于江南大道以北、滨盛路以南、火炬大道以东、信诚路以西公建中心区块，该项目功能定位突出电子、计算机产品、游戏软件产品等，同时配以休闲、餐饮、购物设施，为高新区电子信息企业提供基础配套。(8)华润万家超市项目，项目地点位于浦沿街道杨家墩高教园区，依托高教园区近3万学生和教职员工及浦沿居民的人口容量，目前华润大型超市、肯德基、九百碗等商家的进场初步解决了该区域的消费需要。(9)麦德龙超市项目，项目地点位于滨文路以北、冠山路以西的中谷粮库区块。麦德龙是德国最大、欧洲第二、世界第三的零售批发超市集团，世界500强之一，麦德龙落户后的销售对象为集团消费大客户，将有效辐射滨江区乃至萧山区。(10)白马湖综合商贸及创意主题公园项目，项目地点位于白马湖卡通城区块，该项目将为卡通城的企业、员工及周围居民提供生活消费配套，并吸引大量观光考察客源，形成独特的商贸旅游资源。8规划中的地铁6号线沿江南大道布置,距离项目最近的站点约1公里，地铁开通后将对项目产生有利影响，据近期消息，地铁6号线提前纳入杭州地铁二期工程，但开通日期暂未明确6号线南起闻堰镇，北至江东工业区，线路全长54公里，为轨道干线。线路沿钱塘江布设，位于城市未来最主要的发展轴上，将湘湖新城、滨江新城、钱江世纪城、空港新城、江东新城等沿江的五大新城有机地串联起来。最近站点9即将于2011年开通的杭州地铁1号线已经成为重要的利好预期，影响了滨江区沿线商铺的价值，部分沿线项目的商铺均价已经超过4万元/平米星光大道只租不售，各大主力店纷纷进驻瑞立中央花城6米挑高单层商铺，均价4.2万/平米欣盛东方郡暂未销售，3米左右层高商铺，单价超2.5万/平米铂金时代地铁附近6米挑高单层3万/平米10区域商铺市场分析商铺市场情况分析《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网区域市场分析范围的界定。滨江区实为杭州市高新技术产业开发区，片区最早设立的均为工业及高新技术企业。目前该区域的人口及商业的主要聚集区集中在滨江区政府区块和一桥南岸区块，本报告将针对此范围内重点项目进行分析；根据对钱塘江南岸整体区块的调查和分析，沿江南大道以南、浦沿路以东的滨江区范围以工业企业、农民聚集点、老旧临街铺、农田地、山体、湖泊等为主；从位置来看，滨江区的腹地广大区域与沿江商住带存在较大区别，故不将此区域纳入详细研究范围。项目所在区块滨江区政府区块一桥南区块《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网滨江区政府板块中，中兴花园人气较旺，租赁率达到90%以上，倾城之恋、风雅钱塘则属新建小区，入住率不高，人气一般，租赁率不到30%，星光大道目前已经进驻众多主力店，全面开街在即。星光大道：以集中式大型主力店为主要构架的商业街，C、D区已招商部分7万平米，后期A、B区将有另7万平米集中式商业，目前处于即将全面开街阶段中兴花园：目前的入住率很高，周边人气旺盛带动商铺的繁荣中兴花园：目前的入住率很高，周边人气旺盛带动商铺的繁荣倾城之恋：目前的入住率不高，大多数商铺属于空置状态13星光大道、中兴花园、风雅钱塘、倾城之恋商铺租售价情况调查滨江区政府区块中兴花园星光大道钱塘春晓温馨人家中央花城东方郡风雅钱塘倾城之恋铂金时代只租不售，目前已入驻易买得超市、星巴克、万宁、肯德基、必胜客、麦嘟KTV、舒适堡健身等主力店，未来将成为滨江区人气最旺的商业聚集点沿江汉路商业人气最旺，二手单层6米商铺转让均价3万/平米，80平米商铺租金8万/年。沿江汉路三层商铺，一层5.9米，100-200平米每间，一手现价3-4万/平米，二层单价8000元/平米，200平米租金14万/年。共60余套商铺，目前剩余20多套，全部200平米以上双层，一层4.45米，二层4.15米，单价1.5-1.8万/平米，目前200平米租金月10万/年只租不售层高6米售3万/平米层高5.9米售3.5万/平米双层售1.6万/平米14板块中的温馨家园、钱塘春晓属成熟商铺，商业气氛较浓厚，瑞立中央花城、铂金时代属目前在售商业，前者销售状况很好，后者却反差较大，东方郡的少量商铺暂未销售，仅做客户登记，预告单价2.5万/平米。温馨家园：周边片区商铺成熟度最高的社区商铺，人气旺盛瑞立中央花城：在售商铺，共58间，已售49间，尚未交付东方郡：暂未销售，主楼已封顶，接受登记，预告单价2.5万铂金时代：已落成商铺，在销售中，销售状况不佳15钱塘春晓和温馨人家同属早期商铺，成熟已出租商铺转让价约2.8万/平米，中央花城目前在售均价4.2万/平米，铂金时代在售均价3-4万/平米滨江区政府区块中兴花园星光大道钱塘春晓温馨人家中央花城东方郡风雅钱塘倾城之恋铂金时代成熟商铺，建筑面积80平米两层，转让价200万成熟商铺，二手转让均价2.8万/平米，建筑面积60平米，层高6米隔成两层，转让价220万，单价3.65万/平米在售新铺，上月正式开始销售，共58间，目前仅剩9间，均价4.2万/平米，全部为单层商铺，层高5.8米，面积分为40-50和80-90两个区间商铺暂未销售，信息不明，目前接受登记，预告单价为2.5万/平米，目测层高3.4米左右商铺部分分为两段，沿春晓路段全部两层，每层6米，一层售价2.7-3万/平米，二层售价1.3万/平米，沿地铁线江陵路所在商铺，一层3-4万，二层仅两间，一间1500平米，一间1800平米，单价1.5-2万/平米双层售2.5万/平米层高6米售2.8万/平米层高5.8米售4.2万/平米预告单价2.5万/平米江陵路3.5万/平米16在售商铺：瑞立中央花城瑞立中央花城商铺销售刘小姐获得信息要点：1、小区商铺上月开始正式销售，总共58间，目前已经卖掉49间，仅剩小区东端9间商铺，目前的均价在42000元/平米左右；2、所有商铺全部为单层，开间4-6米，进深13-14米，层高5.8米，可以隔做两层；面积主要在40-50平米和80-90平米两个区间段内，总价集中在160-200万和320-400万两个区间段内；3、购买的客户主要有纯投资客、小区业主投资、周边做生意的老板、为设立公司购买的老板；4、旁边的东方郡商铺已经开始预约登记，目前报价为一层（3米左右）2.5万元/平米，商铺分布在小区的西边主大门门口及小区南部。销售员访谈17产品情况分析1、商铺主要分为沿风荷路和沿春晓路两段，风荷路32间，春晓路26间；2、开间约4-6米，进深13-14米；3、层高