锦江御都花园定位营销方案p177

在铜仁的东南部有一蜿窈窕的河流在这窈窕的河流旁边有一个美丽的地方那里有清新的空气动人的朝霞潺潺的流水还有飞翔的白鹭那就是——锦江河畔那一鸾璀璨的明珠锦江御都花园2010.08.15重庆诚祥房地产锦江御都花园前期产品定位及营销策划报告（简•案）市场分析项目剖析项目定位策略项目定位住宅规划设计建议营销推广策略品牌延伸—物业服务商业定位及销售目录第一部分市场分析任何一个项目的成功，都离不开与市场的紧密结合，只有抓住市场的脉搏，找准切入口，才能使项目左右逢源，倍受热捧。铜仁概况（铜仁是一个集本土文化和外来文化相交融的城市）铜仁地区下辖1个县级市（铜仁市）、4个县（江口县、石阡县、思南县、德江县）、4个自治县（玉屏侗族自治县、松桃苗族自治县、印江土家族苗族自治县、沿河土家族自治县）、1个特区（万山特区）。铜仁市人口到2015年将计划达到30万人，每年新增人口约1.3万人。市场分析市场分析铜仁市地理位置：铜仁全称为铜仁市，有“中国西部名城”之称，是中华人民共和国贵州省铜仁地区行署所在地。位于贵州省东北，地处武陵山脉中部，紧邻湖南省湘西自治州、怀化市，重庆市秀山县，地区范围内有乌江连接两地。＃市场分析铜仁经济情况：铜仁为多山的自然环境，特有的喀斯特地貌带给铜仁丰富的能源、矿产、生物和旅游资源，铜仁市的矿产资源丰富，蕴藏着丰富质优的汞、钾、锰、磷、铅、锌等矿产。机场、渝怀铁路、高等级、高速公路的开通，更是把铜仁旅游与凤凰湘西旅游，重庆红色旅游紧密连接，遥相呼应，形成了一个新的旅游圈活跃起来。2009年，全市地方完成生产总值完成46.49亿元，同比增长13.7%。其中：第一产业完成7072亿元，同比增长5.7%；第二产业完成17.8亿元，同比增长18.6%；第三产业完成20.96亿元，同比增长13.4%；一、二、，三产业结构比重16.6：38.3：45.1；三次产业分别拉动GDP增长1.1﹑6﹑6.6个百分点；三次产业对GDP贡献率分别为8%﹑43.8%、48.2%。财政总收入完成3.67亿元，同比增长20.03%；全社会固定资产投资完成35.44亿元，同比增长25.6%；社会零售品销售总额17.83亿元，同比增长19%；农民人均纯收入3750元，同比增长12%；城镇居民可支配收入9647元，同比增长11.8%。区位交通铜仁交通以前相对落后，但近年来不断得到改善，铜仁大兴机场，大兴机场即将更名，贵州和湖南共同开发规划扩建机场，由于用到湖南凤凰的土地，所以更名为铜仁凤凰机场，这样有助于靠凤凰的知名度来让更多人也知道铜仁，共同发展使用，不论姓黔或是湘，开有贵阳、重庆、广州等航线，客流量逐年增加，渝（重庆）怀（怀化）铁路通过市区，目前已经通铁路几年时间，在这之中铜仁的发展速度加快，火车站广场的建设，市区道路的“白改黑”工程都已经开始施工。市场分析铜仁遵义重庆湖南铜仁行政区划：铜仁地区下辖1个县级市（铜仁市）、4个县（江口县、石阡县、思南县、德江县）、4个自治县（玉屏侗族自治县、松桃苗族自治县、印江土家族苗族自治县、沿河土家族自治县）、1个特区（万山特区）。市场分析思南县中国2010年房产相关政策动向市场分析2010—2011年房产市场情况分析市场分析分析：通过上图可知在新政的影响下，在2010年下半年至2011年上旬会是一个下滑趋势，造成短暂的市场观望气氛。但随之将会出现反弹现象。这些在历年的调控中都得到有效的印证。市场分析分析：通过以上数据,可以看出2010上半年整个铜仁市的商品房开发投资是相对较大的。4.22.9市场分析2010年上半年竣工面积（万方）分析：通过以上数据表明2010上半年整个铜仁市的商品房开发量是相对较大的。铜仁市商品房销售价格稳中有升：2010年上半年住宅均价在每平方米2600元/平米，比09年同期每平方米2100元/平米稍有涨幅。市场分析整体市场供求情况小结开发规模不断扩大。商品房发展较理性。2010年铜仁房产空置面积得到有效遏制，首次呈现下降趋势，说明商品房的发展是比较理性的。销售速度减缓：由于国家的政策调控，上半年房地产销售速度明显减慢，持币观望的客户开始增多。市场分析1、从房地产开发项目来看，规模开发正成为市场主流，正由过去的单体楼盘为主转为现代小区，庭院型的开发类型为主，注重相应设施的配套建设以及“以人为本”的环境构建，对开发项目的选址、规划设计，设施更加贴近购房者需求，使房地产开发逐步走向理性成熟的发展阶段。如：浙江雪子集团开发的近50万平方米的“锦绣天地”，贵州名城房地产有限公司开发的“名城世家”，“铜仁市江华房地产开发有限公司开发的“锦江怡苑”，还有公园道壹号等小区，注重环境和房屋品质，增加配套等，已经形成一种开发趋势。2、全市房屋开发量供需情况分析：全市目前城镇人口18.1万人，人均住房面积25.3平方米，到2014年五年中若每年新增人口约1万人，每人按30平米计算，每年需新增住房30万平方米，加上旧房拆迁每年2-3万平方米和部分居民换房等因素，全市每年的新增住房面积应在30-35万平方米较为合理，近几年来开发量均在合理范围内没有出现过热、过量的现象，较为平稳增长。3、商品房销售价格稳中有升：2010年住宅均价在每平方米2600元，比09年同期每平方米2100元稍有涨幅，造成房价上涨的主要因素有以下几个方面，小区功能不断完善、建材价格上涨、各种税费提高、土地价格、拆迁补偿价格过高等因素。2010年上半年商业门面房均价每平方米9400元，黄金地段的价格每平方米在2万左右，与去年同期相比基本持平，位置较偏僻的营业用房销售比较困难。铜仁房地产市场运行的主要特点分析：消费群体分析购房者置业的目的铜仁购房者是以改善居住条件和首次置业的主流。改善居住条件的购房者所占比例较大，超过50%。首次置业者，新婚购房占绝大比例。投资市场回归理性状态，投资者数量逐步减少，投资和自住相融合的需求浮出水面。在小户型逐步充实市场的环境下，很多购房者放弃了“一步到位”的购房观念，购置总价较低的小户型、紧凑户型作为过渡产品，日后再考虑购房。这种购房者既有自住需求，又有投资需求。市场分析市场分析010203040506020-30万30-40万40-60万60-80万80万以上百分比购房者认可的总价与单价通过营销部市场问卷调查显示：客户对物业总价选择在20—40万元占80%左右，结合目前市场房屋均价2800元/㎡购房者置业参考因素分析地段：购房者在产生购房念头的时候，首先考虑的问题是——我要在哪里购房，之后才会在中意的区域里选择。价格：价格是购房者买房的经济基础，最终能否下定，价格可以说是最主要的因素。房型：户型是未来的家能否舒适的前提，因此购房者对户型的设计极为挑剔，房间是否朝南，客厅是否充足采光，是否存在暗卫，是否有浪费面积等，都是综合关注的问题。小区环境及配套：现在越来越多的购房者买房考虑的主要是小区的环境以及配套，小区环境和附属配套相对优秀的价格一般要高出300元左右。物业服务：物业服务是房地产发展的繁衍品，小区物业服务到位是未来房地产发展的必然趋势。市场分析购房者对未来市场的预期看涨的观点：他们认为铜仁市政发展速度较快，特别近年来旅游城市的打造力度等，这些发展都将带动房地产价格稳中有升。看跌的观点：目前铜仁的房价和当地收入水平相比已经很高，房价上涨空间有限。特别下半年是随着供应量的放大以及国家新政的继续调控，将会对销售形成一定阻碍，还有各个楼盘层出不穷的促销措施，未来房价将会走低。小结：可以看出，购房者还不能很全面的分析未来房价的走势，但是有一点看涨和看跌达成了共识，那就是未来房价大幅度涨跌的可能性较小，基本属于小幅调整震荡。市场分析购房者对产品的预期现在的房价已经不是普通工薪阶层可以承受的价格，但是他们依旧是购房的主力军。未来开发商一定为针对这些群体将户型做得更为紧凑，降低总价。现在的产品越来越成熟，户型设计也越来越新颖。要在户型设计上更理性、更合理、更人性化。市场分析购房者的积极性很多购房者对于新政下的房地产市场看不透，因此“再等等”、“再看看”的观点还是比较多的，观望氛围较浓。如果项目能够达到其预期心理，仍然会选择进行购买，因此未来对开发商提出了更高的要求。市场分析铜仁2009—2010年户型销售及销售景气指数分析由于铜仁城市化进程加大，城区人口也在迅速膨胀，使住房刚性需求不断加大。与去年同期的销售火爆状态相比，今年上半年房地产市场受到国家政策的调控影响，成交量停滞不前。从09年到2010年上半年，从铜仁成交数据来看，我是成交户型主要以110平米以内为主，两室和小三室为主要旺销户型。小结：通过以上数据表明，建面110㎡以内户型的商品房已成新的销售热点。市场分析铜仁近年房地产销售价格情况房屋销售价格连年上涨。铜仁房地产价格至2004年后，持续快速增长。主要是随着城市化进程的推进。房屋价格低于全省平均水平。与很多一、二线城市相比，铜仁市房价基数一直相对较低，多年来一直低于全省平均水平。主要缘于铜仁房价近年来基本处于稳中有升的理性上涨态势，商品房主要是本地居民购买居住，炒房现象相对较少。土地开发成本居高不下。在国家对国有土地使用权实行“招、拍、挂”以后，土地交易价格连年上涨，再者拆迁费用水涨船高，导致铜仁市土地开发成本节节攀升。市场分析2008-----2010年铜仁空置商品房及其销售价格景气指数（季度）市场分析0501001502002008.12008.22008.32008.42009.12009.22009.32009.42010.1房地产销售价格小结：从市场需求来看，需求旺势短期未改。1.首先，城市新城区建设、旧城改造拆迁所产生的被动需求继续扩大，大量货币补偿带来的刚性住房需求依然存在，每年约30万㎡。2.其次，大量“80后”逐渐达到法定结婚年龄，适婚群体人数稳定增长，婚房需求进一步加大购房刚性需求，每年约25万㎡。3.第三，随着覆盖城乡的公共卫生体系和基本医疗服务体系初步建立、社会保障力度越来越大和全面实现免费义务教育，逐步缓解了居民医疗、保险、教育领域的后顾之忧，居民在住房消费能力方面会得到极大增强，对住房的需求从“住得下”向“住得好”的改善型方向快速迈进，每年约40万㎡，以改善住房条件、追求生活品味的改善型需求对房价上涨也起到重要的支撑作用。市场分析市场分析从住房成本来看，开发成本难降。1、从土地价格来看，土地的有限性以及因为城市化、工业化的加速对建设用地的渴求，决定了土地增值的必然趋势，土地作为成本推动房价增长的因素将长期存在。2、随着土地获取难度和获取成本的增加，住房价格上行不可避免。与此同时，一方面，房屋建造成本在持续上升。近年来，随着人工费上涨、钢材、水泥材料费上涨、抗震措施和节能环保材料的普及应用等带动建筑安装费用不断增加；另一方面，消费者对居住环境和居住质量要求的提高也加大了房屋经营管理成本，进而推动房价上涨。从住房供给结构来看，保障性住房供给短期内还难以遏制房价上涨。1.国务院及地方政府出台了多项举措，加大经济适用房和廉租房的建设力度。低价房供给的增加将对快速上涨的房价起到抑制作用，也将改善商品住宅的供给结构，但由于房地产开发项目一般需要两年左右的建设周期，因此，在短期内难以迅速改善供求关系并遏制房价过快上涨。市场分析从新政情况看，短期内对二、三线城市房地产价格影响不大。1.国家于2010年4月对房地产出台的相关调控政策，会造成购房人群出现短暂的“观望”状态，在房价上涨过快的一线城市有着明显的影响。2.但对于二、三线城市（如：铜仁）影响不大，缘于铜仁目前刚性需求还是比较大，尤其在城市化进程的推进中，对住房需求的人群日益增多。但这些人群在购房时，会着重考虑户型面积及总价。3.房产新政精准打击住宅不合理需求，利好商业地产。对于投资型客户来说，由于新政的出台，会有部分住宅投资客户转向商业（如：写字楼、商铺）投资，因为新政对商业投资没有明显的政策限制。市场分析2010年铜仁入市个别项目情况市场分析项目个案分析金