长沙奥克斯营销方案

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。——长沙西中心第一综合体!长沙奥克斯广场战略运营及营销执行方案[湖南中原事业一部出品][HunanChangsha.12.2010]Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010思维导图奥克斯之前，长沙西无中心Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010思维导图整体运营策略原则项目目标项目目标项目占位及定位项目占位及定位整体运营策略整体运营策略企业运营目标项目运营目标项目占位项目价值体系项目品牌打造项目品牌打造整体铺排总控产品调整项目定位品牌提升建议资金测算及费用预算阶段执行策略阶段执行策略阶段营销执行价格及资金测算价格及资金测算Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010奥克斯商业地产的运营目标形成自身特色鲜明的、高复制性的、商业地产运营模式，2015年在全国建成15个城市综合体项目！本案是奥克斯集团第2个城市综合体项目，承载了奥克斯商业地产模式运营的使命！【企业运营目标】Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010长沙奥克斯广场项目运营目标那么，奥克斯集团商业地产运营目标的保障实现，对应到本项目就是要核心实现三大目标——高溢价高溢价高速度高速度高品牌高品牌高品牌：是项目实现高速高价的前提，奥克斯商业地产模式可持续发展的必要条件高速度：增强模式下客户投资信心，实现模式给项目带来快速汇款的保障，是促进商业地产模式可持续发展的必要条件高溢价：是项目开发的动力所在，是促进商业地产模式可持续发展的必要条件【项目运营目标】Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010项目成功运营的关键是商业以商业为驱动的综合体项目，商业作为生产者，是项目的灵魂,本案营销应以商业为重心，渗透到营销的执行环节。¾商业为其他物业提供溢价值：商业为住宅、公寓、写字楼驱动更高的投资价值；¾商业为其他物业带来购买信心；¾商业为其他物业带来客户：商业客户可以为其他物业带来购买客户。如，为方便商业打理，而在此购买住宅等物业，或在此一并投资公寓写字楼等物业¾商业为企业的战略目标；商业住宅住宅写字楼写字楼公寓公寓客户互动，消费互动客户互动，消费互动客户互动，消费互动Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010思维导图整体运营策略原则项目目标项目目标项目占位及定位项目占位及定位整体运营策略整体运营策略企业运营目标项目运营目标项目占位项目价值体系项目品牌打造项目品牌打造整体铺排总控产品调整项目定位品牌提升建议资金测算及费用预算阶段执行策略阶段执行策略阶段营销执行价格及资金测算价格及资金测算Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010【城市综合体的本源是城市】项目占位必须站在城市变迁的高度审视Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010长沙发展趋势：城市快速发展，长沙由单核进入多核发展阶段。长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展第一阶段：单核心扩张第二阶段：多核化发展第三阶段：都市群形成长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010长沙定位：长株潭、两型社会的获批，预示着长沙城市的发展已经纳入全国视野，成为中部崛起战略的重要角色。„2007年12月14日，国务院批准，长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区；„中部崛起中，长株潭扮演了重要角色，成为中部崛起的引擎之一；„努力发展成为我国中西部地区具有综合优势和强大竞争力的主要城市密集区之一，成为辐射与服务中南地区的经济引擎之一，能在更大范围、更宽领域、更高层次参与国内外竞争和直接对外开放的区域。实现城市群在湖南省的非均衡极化发展、跨越式发展。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,201045.00%50.00%55.00%60.00%65.00%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年长沙发展趋势：城市化水平的高速推进、经济发展的强劲支撑，城市融城扩城，带来长沙发展的大飞跃。2010年长沙城市化率约65%，GDP有望破4000亿元，保持约15%的高速增长……,促进城市的扩展和发展！！长沙城市扩张长株潭融城城市化水平高速增长期GDP高速增强带来强劲支持Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010长沙发展趋势：武广开通、地铁修建、轻轨规划、旧改热潮，一个国际化大都市崛起的身影若现。武广客运线开通高档次物业地铁效果图长沙新城地铁修建Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010长沙发展态势：大发展商抢滩长沙，“万元”时代即将来临，城市功能外溢正当时万科地块万科地块通用国际社区世贸项目北辰三角洲NUO万博会保利南湖万达开福广场建发项目嘉盛国际Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010一个伟大时代的到来——长沙进入城市全面升级阶段——Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010城市升级的本质是商圈的升级：城市价值的制高点是商业影响城市格局的变化是商圈城市升级的灵魂是商圈的升级Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010原有商业格局：西文东市，五一商圈、东塘商圈是老长沙原有商圈版图的核心。传统的13个商圈五一广场代表性商业中心基本情况商圈名称营业面积消费人群荣湾镇东塘火车站伍家岭红星商圈50万长沙市甚至国内外的旅客6.5万15万10万4万---河西客户南拓门户湖南省最大电脑及电子产品集散地衰落的城北门户新南城中心Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010现状商业变迁：新三家争霸五一商圈东塘商圈老商圈升级河西新商圈武广新商圈Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010现状商业变迁：老商圈升级，积淀的必然长沙的中心区„长沙的中心区将是引领长沙城市升级的区域。„长沙中心区域北至浏阳河，西至湘江，南至南二环，东至东二环线。代表项目为万达。Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010现状商业变迁：河西新商圈，市场的呼声¾1、传统商圈以荣湾镇为龙头，商业体量6.5万，吸纳了全河西消费人群；¾2、以湘腾为中心的市政府商圈，加上御院、永祺西京、郡原广场、金麓国际、西城龙庭等上也体量约13万，没有单体项目承载中心功能；¾3、河西是人口的聚集地，有大学城、政务单位及广大的居民区西站商圈约4万荣湾镇商圈约6.5万观沙岭商圈约5万市政府商圈以湘腾为中心，约13万传统商业中心新兴商业中心长房时代城商业7万Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010现状商业变迁：武广新商圈，高铁契机¾一条铁路影响了城市的格局¾代表项目：万家城等Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010时代的背景赋予了奥克斯的历史使命：在时代背景之下，在市场需求之中，大河西强烈呼唤一个大商圈的诞生Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010奥克斯地产核心竞争力：五大价值体系本案核心竞争力地块价值配套价值品牌价值产品价值区域价值Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010地块价值：二桥西，旧改大盘，在传统的成熟居住老区，商业积淀良好；20万商业面积，带来无限商业发展空间。项目地块经济指标总用地面积：48753平方米总建筑面积：41.6万平米其中：住宅面积：9.1万平方米商业面积：20.9万平方米地下总建筑面积:8万平方米建筑密度:54%容积率:4.96绿地率:12%停车位:2000个地块价值品牌价值区域价值产品价值配套价值Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2010交通便利：四通八达，二桥桥头堡，河东河西沟通咽喉地段。11条过江通道促进河东河西融合，本案将优先受益。¾本地块位于银盆岭大桥河西的桥头，河东河西沟通咽喉，地处重点城市道路岳麓大道与荣银路的十字路口处，地理位置优越性明显。未来将有11条通道连接河东河西（目前已建成4条）。¾项目位于滨江新城规划的头部，南接荣湾镇商圈，向西可辐射汽车西站及岳麓区政府商圈，在整体区位上，本案位于大河西未来的商业、金融中心，占据得天独厚的城市规划优势和交通优势。¾未来地铁5号线还将从本项目经过，连接河西含浦片区、丰顺路站、师大南院站、湖南大学、溁湾镇、观沙岭、望城。五一商圈伍家岭商圈辐射区域滨江新城本案营盘路过江隧道荣湾镇商圈汽车西站商圈岳麓区政府商圈地块价值品牌价值区域价值产品价值配套价值Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2010奥克斯品牌：世界500强，实力雄厚，源起宁波，布局全国。立志成为商业地产领域的领军人物，但在长沙尚属首个项目。天津宁波南昌长沙四川¾中国500强企业奥克斯集团旗下——宁波奥克斯置业有限公司，成立于2000年12月，目前已在宁波、南昌、天津、成都等地进行了房产开发。¾秉承集团“以人为本、诚信立业”的经营宗旨，奥克斯地产在宁波已成功开发了“盛世东方”、“盛世华城”、“盛世郦都”等众多精品系列楼盘，不仅在设计上充分吸收了国内外先进的建筑理念，而且在管理上引入了国内一流的管理体系，所开发的项目取得领先销售成就和重大影响力。¾在集团公司的倾力支持下，奥克斯地产将不断提升行业地位，以“筑就生活理想”为开发理念，致力于发展成为在国内地产业极具影响力的大型专业房地产开发企业。地块价值品牌价值区域价值产品价值配套价值Codeofthisreport|26©CopyrightCentalineGroup,2010区域价值：滨江新城“活力生活区”的商业金融中心，并作为首发地块，与世茂地块一起承担了号角手角色。本案世茂集团地块地块价值品牌价值区域价值产品价值配套价值Codeofthisreport|27©CopyrightCentalineGroup,2010产品分析（产品复合）：多业态的产品复合，项目作为城市的新中心，满足全方位、全时段城市功能的巅峰价值体验，成就城中之都，并居于此带来的投资价值。地块价值品牌价值区域价值产品价值配套价值Codeofthisreport|28©CopyrightCentalineGroup,2010产品规划：商业区与住宅区实现相对独立，住宅以围合式布局增强居住氛围，商业与写字楼相互映衬，相得益彰。住宅集中区商业商务集中区住宅以围合式布局，增强居家氛围商业与写字楼搭配布局，相互映衬，相得益彰商业区与住宅区实现相对独立，保持各自的纯粹性地块价值品牌价值区域价值产品价值配套价值Codeofthisr