长沙方兴梅溪湖生态宜居项目C组团补充报告_88p_营销推广方案

方兴梅溪湖C组团补充报告Aleadingfull-serviceproviderofrealestateservicesinSouthern-China2013/02CHANGSHA深圳别致廊Part1、本案周边竞争分析Part3、渠道与推广Part2、项目推售安排Part4、现场展示与包装提纲3Part1项目周边竞争分析4雅阁国际旭辉御府万科城市花园世界1区保利麓谷林语罗马假日广场地华梅西湖畔达美D6区中房F联邦建安像素汇麓谷明珠振业城中建项目方兴项目宜居项目和泓项目佳兆业项目周边竞争分析本案项目所处微观市场大体分为3个独立片区，除梅溪片外，其它两个片区扮演着绝对的“刚需供给者”角色。梅溪片麓谷片涉外片5项目物业形态建面住宅存量未来1-2年内供应量建筑风格主力户型目前均价旭辉御府高层、别墅353530art-deco96㎡两房、122㎡三房，220-350别墅均价5700万科城市花园商业街、公寓、住宅1501.1现代风格75㎡两房、90㎡2+1房6400元/㎡（精装修）世界一区高层322910简欧90左右两房、120㎡三房均价5100罗马商业广场商业街、高层301.21.2罗马古典式87两房、95三房商业30000，住宅5500达美D6区住宅、公寓、写字楼、酒店462626现代简欧85㎡2+1房、120㎡3+1房7300地华梅西湖畔高层、公寓7.25.45.4简欧86㎡两房、120㎡三房5600中房F联邦高层、小高层384.14.1现代简约90㎡2房和120㎡3房5200保利麓谷林语高层、小高层、别墅1301212简欧80㎡两房，110-120㎡三房高层5500雅阁国际公寓8.58.58.5现代简欧41㎡公寓、70㎡一房、85㎡两房7200精装修建安像素汇公寓3.40.80.8现代简约30-40公寓，50-60一房一厅7300精装修麓谷明珠小高层、公寓1388简欧85㎡两房和100㎡三房,120㎡3+1房5500振业城高层、别墅、洋房777720西班牙110-140三房，140-180洋房中一九骏高层15.61212简欧86-90两房。110-123㎡三房7000涉外国际公馆高层、小高层264.24.2简欧90两房、120三房，140四房5800中建梅溪湖壹号别墅、高层525211Aetdeco79-126两至三房9000金茂梅溪湖别墅、高层404014Aetdeco92-170两至三房8500宜居梅溪湖地块高层404012B15地块2626F09地块1616F30地块1515F31地块1111F32地块1.11.1F33地块99片区两年内住宅总供应量超过280万㎡，单梅西湖片区未来1-2年内可以预见的项目预计供应量就超过200万㎡，就片区楼盘密集度及供给量的绝对值来说，本片区已经超过金星北片区，成为长沙楼市竞争最激烈的版块！周边竞争分析6供应产品分析：12年之前规划项目主要以80-110㎡两房、三房，产品集中度较高。12年之后产品供给将呈现明显多元化趋势。项目物业形态主力户型容积率建筑风格目前均价旭辉御府高层、别墅96㎡两房、122㎡三房，220-350别墅3art-deco均价6200万科城市花园商业街、公寓、住宅75㎡两房、90㎡2+1房3.5现代风格6400元/㎡（精装修）世界一区高层90左右两房、120㎡三房3.5简欧均价5100罗马商业广场商业街、高层87两房、95三房5.7罗马古典式商业30000，住宅5500达美D6区住宅、公寓、写字楼、酒店85㎡2+1房、120㎡3+1房4.46现代简欧7300地华梅西湖畔高层、公寓86㎡两房、120㎡三房4.5简欧5800中房F联邦高层、小高层90㎡2房和120㎡3房2.32现代简约5200保利麓谷林语高层、小高层、别墅80㎡两房，110-120㎡三房2.1简欧高层5600雅阁国际公寓41㎡公寓、70㎡一房、85㎡两房6.5现代简欧7200精装修建安像素汇公寓30-40公寓，50-60一房一厅6.69现代简约7300精装修麓谷明珠小高层、公寓85㎡两房和100㎡三房,120㎡3+1房3简欧5500振业城高层、别墅、洋房110-140三房，140-180洋房、180-350㎡别墅1.8西班牙中一九骏高层86-90两房。110-123㎡三房4简欧7300涉外国际公馆高层、小高层90两房、120三房，140四房3简欧5800中建梅溪湖壹号别墅、高层79/97两房、114、126三房、200-260别墅2.4Aetdeco8500金茂梅溪湖别墅、高层92两房，136三房，170大三房，290-606别墅2.4Aetdeco8500/9500周边竞争分析7主力营销卖点：不论是否属于梅溪片区，版块内所有项目都已梅溪湖为卖点输出。项目物业形态建面(万㎡)主力户型主要卖点绿化率旭辉御府公寓、高层、别墅3596㎡两房、122㎡三房，220-350别墅梅溪湖规划、教育配套、产品品质、旭辉品牌40%万科城市花园商业街、公寓、住宅1575㎡两房、90㎡2+1房万科品牌、梅溪湖规划、精装修35.50%世界一区高层3290左右两房、120㎡三房梅溪湖规划、临近涉外经济学院38%罗马商业广场商业街、高层3087两房、95三房商业配套、梅溪湖达美D6区住宅、公寓、写字楼、酒店4685㎡2+1房、120㎡3+1房梅溪湖、交通枢纽、户型、产品规划40%地华梅西湖畔高层、公寓7.286㎡两房、120㎡三房位置，产品38%中房F联邦高层、小高层3890㎡2房和120㎡3房生态环境，周边配套，教育资源40%保利麓谷林语高层、小高层、别墅13080㎡两房，110-120㎡三房保利品牌、配套、教育36%雅阁国际公寓8.541㎡公寓、70㎡一房、85㎡两房麓谷区位、开发商品牌、产品投资价值建安像素汇公寓3.430-40公寓，50-60一房一厅产品品质、商业产权麓谷明珠小高层、公寓1385㎡两房和100㎡三房,120㎡3+1房区位，产品、户型38%振业城高层、别墅、洋房77110-140三房，140-180洋房、180-350㎡别墅梅溪湖、振业品牌42%中一九骏高层15.686-90两房。110-123㎡三房梅溪湖、交通枢纽、景观40%涉外国际公馆高层、小高层2690两房、120三房，140四房学院社区、大型商业配套、梅溪湖35%中建梅溪湖壹号别墅、高层5279/97两房、114、126三房、200-260别墅梅溪湖、开发商品牌、产品41%金茂梅溪湖别墅、小高层、高层4092两房，136三房，170大三房，290-606别墅梅溪湖、品牌35%周边竞争分析8在梅溪湖规划范围内项目均价在7500元-9000/㎡，涉外项目均价在5500-6500元之间，麓谷片项目均价在5500-6500元/㎡，精装公寓的销售价格在7200-7500元左右。梅溪片与非梅溪片价差约为2000元/㎡。项目物业形态建面(万㎡)成交均价（元/㎡）目前均价（元/㎡）旭辉御府公寓、高层、别墅3558006200万科城市花园商业街、公寓、住宅1512年整体均价65006400元/㎡（精装）世界一区高层3249005000左右罗马商业广场商业街、高层30商业28000，住宅5500商业30000，住宅5500达美D6区住宅、公寓、写字楼、酒店4672007300地华梅西湖畔高层、公寓7.253005800中房F联邦高层、小高层3854004800保利麓谷林语高层、小高层、别墅130别墅8000-10000，高层5200高层5600雅阁国际公寓8.5预计7200-7500精装修建安像素汇公寓3.474007300精装修麓谷明珠小高层、公寓1349005200振业城高层、别墅、洋房77待定中一九骏高层15.672007300涉外国际公馆高层、小高层2655005800中建梅溪湖壹号别墅、高层5278008500-9000金茂梅溪湖别墅、小高层、高层4083008500/9500周边竞争分析9振业城中建梅溪湖1号金茂梅溪湖年后将推出3、4、6、13#剩余房源，预计300套13年下半年推出二期产品14万方，140-180洋房，180-220的联排，300-350的类独栋预计预计2013年9月份入市下半年推出二期2.7万方别墅，8万方高层和泓3月首开300余套80-126平高层1.2.8#，约2.8万方，后续以月推一栋的方式入市，9月前一期清盘，约11万方上半年销售一期5、9#和40多套散货，约3.5方合能预计9月份上市，80-140平高层约6万方。13年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月14年现有竞争潜在竞争2013年，纯梅溪湖片区新盘上市量将突破80万㎡中铁项目9月首开300余套6栋高层，体量在8万方，1024套周边竞争分析——微观环境10区域内金茂、中建、旭辉三个项目已经入市，振业城、和宏、中铁、合能项目已经开建，未来佳兆业、宜居航天等项目箭在弦上，2013年，只是区域竞争激烈化的开端，白热化局面将在2014年出现。中建本案周边竞争分析——微观环境11目前梅溪湖片区挂牌成交已售土地18块，包括万科、佳兆业等品牌开发商入住。周边竞争分析——微观环境12预计13年该区域将有13-15块土地入市并成交。中建本案周边竞争分析——微观环境项目名称合弘·梅溪四季振业城中国铁建梅溪青秀合能项目入市时间2013.3月2013.9月2013.9月2012年9月产品1#栋88-128㎡，2#栋88-128㎡，8#栋50-90㎡，全部2梯4户，1、2#栋33层，8#栋30层140-180洋房，180-220的联排，300-350的类独栋75㎡、80㎡、90㎡、95㎡、115㎡全部为刚需产品80-140㎡货量约2.8万㎡14万㎡1024套，8万㎡估计首推3#栋6万㎡物业类型高层洋房、别墅、高层高层高层区域内2013年供应多以刚需产品为主。周边竞争分析——微观环境周边竞争分析——总结梅溪片麓谷片涉外片1、项目密度大，供给量绝对值高，区域内梅溪片外项目将坚定的扮演“价格洼地”角色。2、梅溪湖片区内拟建项目将分化出“品牌项目+改善型产品”及“非品牌项目+刚需产品”两条线路。3、项目面临竞争环境较为复杂，若处理不慎，有可能落入“险恶”的境地。错位补缺区域客户分析22.1区域成交客群描述2.2区域发展与客户对位2.3区域未来客户展望数据来源：别致廊市场研究部芙蓉区（15%）开福区（5-10%）天心区（5-10%）雨花区（5-10%）地级市（15%）省外（10%）梅溪湖岳麓区（40%）客户收入水平8%21%34%13%8%4%8%4%10万元以下10-20万元20-30万元30-40万元40-50万元50万元以上45-50岁50岁以上自住客户置业次数10%20%50%20%首次置业首次改善多次改善为子女购房2012年区域两盘（中建+金茂）成交客户描述成交客户地图区域内项目客户地缘分布广泛，家庭年收入20万起跳，主要集中在30—50万区间，在长沙属高收入家庭。置业次数为二改及以上。17区域内知富派群体主要以河西事业单位高层，科研院校高职称者，河东部分商务人士构成。其共同特征是善于洞察先机，对生活品质有深刻的理解及要求，能够领会项目深层次传达的内涵。知富派客户又可分为富人与准富人两个层面。高知富有阶层职业分布政府公务员,23%医生,14%教师,18%房地产相关行业,20%电信行业,6%金融行业,8%快速消费品行业,7%其他,4%本项目麓谷、市府（40%）大学城（35%）芙蓉路沿线（25%）客户群细分——知富派河西地缘性客户为主，地级进城客为补充，私营业主居多河东（15%）本项目市府（25%）地级市（25%）西站（35%）返乡客（10%）区域内此类派客户以区域内拆迁客、向往省会的地市客为主，此部分客户多以提升生活品质为置业诉求，对“豪奢显贵”的形象要素敏感度高。客户群细分——山药蛋派我项目以“高知财富阶层”为爆破点，利用他们圈层相应，制造市场高口碑效益，影响财富客户客户启示：高知富有阶层：以项目所在区域为主，追求优良的居住环境，一定的文化底蕴及品位，城市发展及价值以及