馥郁城15年度营销方案

龙泰▪馥郁城2015年度营销方案龙泰公司营销部2015年1月洛宁总货值量盘点项目名称楼栋总套数（套）总面积（㎡）剩余套数（套）剩余面积（㎡）剩余金额估算（万元）均价（元/㎡）备注现有库存龙泰·御花园16栋楼1682180130.8614515939.4530007#8#25231034.419423298.83310018#19#16720305.23799097.83100商业364212.15525.6110000不计车位御花园剩余货值1.54亿车位4604064060.00车位按10万元/个计算合计2137235682.5942348861.6919410.41套数合计不含车位预计新供货值龙泰·馥郁城1910275995027599582798.503000根据智博设计院总规图为依据总合计4047511677.592333324856.69102208.91馥郁城2015年销售计划2014年洛宁市场分析2014年相关竞争项目分析2015年营销客户分析第二部分：第三部分：第四部分：第一部分：目录contents第五部分：2015年营销推广策略第六部分：2015年项目推售节奏第七部分：2015年全年营销推广费用洛宁总货值量盘点项目名称楼栋总套数（套）总面积（㎡）剩余套数（套）剩余面积（㎡）剩余金额估算（万元）均价（元/㎡）备注现有库存龙泰·御花园16栋楼1682180130.8614515939.4530007#8#25231034.419423298.83310018#19#16720305.23799097.83100商业364212.15525.6110000不计车位御花园剩余货值1.54亿车位4604064060.00车位按10万元/个计算合计2137235682.5942348861.6919410.41套数合计不含车位预计新供货值龙泰·馥郁城1910275995027599582798.503000根据智博设计院总规图为依据总合计4047511677.592333324856.69102208.91第一部分：馥郁城2015年销售计划产品类型时间总货值（亿元）套数面积（㎡）均价（元/㎡）签约额（万元）销售回款（万元）高层一季度1.213015600300035003400二季度0.729010800300021002500三季度0.38607200300019002400四季度0.152024003100500900别墅(洋房）一季度000000二季度000000三季度根据产品设计方案及市场情况等待确定，开工面积预计6万方。四季度1.983000800商业一季度000000二季度000000三季度000000四季度000000车位一季度000000二季度0.45600100000600600三季度0.45700100000700700四季度0.4700100000700700总计1300012000项目规划指标实际指标总用地面积209.4亩建设用地面积139360.07㎡容积率2.0总建筑面积360420㎡地上建筑面积278720㎡地下建筑面积81700㎡地下车库面积-----（其中：人防面积）13750㎡建筑密度26%限高绿地率≥45%停车位1885辆地上停车位85地下停车位1800住宅面积234880㎡公寓面积33090㎡商业面积8650㎡其他配套面积2100㎡产品类型时间总货值（亿元）套数面积（㎡）均价（元/㎡）签约额（万元）销售回款（万元）高层一季度1.213015600300035003400二季度0.729010800300021002500三季度0.38607200300019002400四季度0.152024003100500900别墅(洋房）一季度000000二季度000000三季度根据产品设计方案及市场情况等待确定，开工面积预计6万方。四季度1.983000800商业一季度000000二季度000000三季度000000四季度000000车位一季度000000二季度0.45600100000600600三季度0.45700100000700700四季度0.4700100000700700总计1300012000业态建设用地面积（㎡）用地面积占比（％）建筑面积（㎡）建筑面积占比（％）货值（万元）货值占比（％）别墅区7734755.559179.621.30%21275.3326.60%洋房区32768.423.516729024.30%18861.323.60%高层区29244.6720.9815094254.40%39706.9249.80%合计139360.07277411.679843.55产品类型时间总货值（亿元）套数面积（㎡）均价（元/㎡）签约额（万元）销售回款（万元）高层一季度1.213015600300035003400二季度0.729010800300021002500三季度0.38607200300019002400四季度0.152024003100500900别墅(洋房）一季度000000二季度000000三季度根据产品设计方案及市场情况等待确定，开工面积预计6万方。四季度1.983000800商业一季度000000二季度000000三季度000000四季度000000车位一季度000000二季度0.45600100000600600三季度0.45700100000700700四季度0.4700100000700700总计1300012000分期建筑面积（㎡）业态开工时间交房时间一期59179.6多层洋房、别墅2015.42017.8二期67290小高层、高层、公寓2016.42018.4三期150942高层2017.102019.12项目运营分期规划产品类型时间总货值（亿元）套数面积（㎡）均价（元/㎡）签约额（万元）销售回款（万元）高层一季度1.213015600300035003400二季度0.729010800300021002500三季度0.38607200300019002400四季度0.152024003100500900别墅(洋房）一季度000000二季度000000三季度根据产品设计方案及市场情况等待确定，开工面积预计6万方。四季度1.983000800商业一季度000000二季度000000三季度000000四季度000000车位一季度000000二季度0.45600100000600600三季度0.45700100000700700四季度0.4700100000700700总计1300012000销售任务分解龙泰馥郁城项目2015年销售任务分解月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计签约金额（万元）/////////18006006003000签约面积（㎡）/////////5000180018008600签约套数（套）/////////45151575回款金额（万元）/////////400200200800第二部分：2014年洛宁市场分析2014年洛阳市场同比分析进入2014年，全国楼市普遍降温，多个城市商品房成交量价齐跌,一时间楼市衰声阵阵，多地采取各类放松性政策试探市场，洛阳作为三线城市，没有限购，也无从放松，受全国楼市下行影响较小，虽然楼市供应增加，销量下降，库存压力较大，但整体稳字当头，利好消息不绝于耳。位于洛阳市中西部的洛宁县，大部分购房群体为刚性需求和首次置改需求。开发商借助多元化营销策略，从特价、打折、团购、看房抽奖送礼等屡见不鲜的常规优惠手段，逐渐升级到各类缤纷多彩的互动体验活动，销售案场气氛浓厚。多数楼盘依然坚挺，丝毫不放松施工节奏。部分楼盘价格仍然维持高位，客户需求无明显降势。2014年洛宁房地产市场在稳定中前进。2014年洛宁市场分析洛宁县住宅、商业、成交套数、成交面积、成交均价、以及同比数据同比分析：住宅与2013年同比竣工面积上涨181%，竣工套数下降54%。成交面积下降46%，成交套数下降46%。2014年洛宁房地产供求及成交情况2015年市场预测量价客户根据市场调研得来数据，明年将有新房大量上市，其中不乏一些纯新盘。现有库存量加上明年巨大的推量，将对房价大幅上升产生一定阻碍。与周边省市县价格对比，洛宁楼价依然保持高位，但受制于政策及群众接受度，因此短时间内仍将维持现有价格。楼市调控政策依旧，明年需求仍然以刚性需求、首改为主。客户更加关注项目品质、生活配套、开发商资质及证件手续。根据2014年洛阳及洛宁县市场数据分析，得出以下结论：房产政策方面·国土部将控制特大城市新增建设用地规模·中行积极支持居民家庭购买首套自住商品住房·央行大幅放宽限贷,全力支持个人住房贷款·央行：首套房概念重新界定贷款利率下限为基准0.7倍·洛阳城市绿化新标：新居住区绿地率不低于30%·信贷放松，首套房8.5折利率重现市场·定向降准演变为全面降准·2015年3月不动产登记将全面展开，为下一步的房产税奠定基础小结：目前银行政策没有落实依然停留在政令层面，而根据市场供需比例与房企年底完成年度任务的影响，新一轮的降价促销战将持续至2015年第一季度。银行政策的进一步放开与政府的支持预计2015年年中市场将有回暖迹象。洛宁市场小结近几年来，洛宁房产市场开发商云集，高楼林立，竞争日趋激烈。开发商：数量发展至二三十家，本土品牌VS外来开发商，互有影响。建筑类型：更多样化，含多层、小高层、高层各种类型。房产类型：商品房、小产权房、单位集资房等。项目规模：最少仅1栋楼（东润佳苑·锦荣小区），最多20栋（龙泰·御花园）。市场价格：高低不齐，价格区间1600-3100元/㎡之间。同时，洛宁市场发展遇到了一些问题:1、项目体量参差不齐，难成规模，难出品质；2、小产权房过多，阻碍商品房的正常销售秩序；3、部分开发商实力不济，融资问题凸显，资金链断裂；烂尾楼频出，导致客户信心不足。洛宁区域市场产品价格情况简析①昊祥华庭：位于洛宁县烈士陵园东200米路南，建筑面积17万平米，高层住宅共6栋，价格：2400元/平米②城央府邸：产品为高层、多层小洋房，配套含地下停车场、老年公寓、物业办共楼，价格：2500元/平米③名门佳苑二期：永宁大道一高中斜对面，交通便利，周边配套齐全，工程进度快质量好。价格：2980元/平米④紫竹王城：洛宁紫竹房地产有限公司开发，居于县城最热地段，交通便利配套齐全，价格：2800元/平米⑤中弘新天地：南邻洛河湿地公园，舒适宜居，北接宁洛高速，交通便捷，，开发商操作流程正规，客户口碑较好，价格：2700元/㎡小结：总体市场项目价格在2600元左右，其中尤以距离县城中心区域、周边配套齐全的永宁大道区域项目价格偏高，龙泰·御花园项目当仁不让成为洛宁价格最高点，为龙泰·馥郁城项目的高端品质提供了价格基础。但15年馥郁城要关注重要竞争对手洛宁本地开发商、外来项目中弘新天地的降价和龙泰·御花园的兄弟竞争。第三部分：2014年相关竞争项目分析龙泰·御花园项目在洛宁首屈一指，尚无项目对其形成强大威胁，但以下项目由于价格、交通等部分优势因素，在一定程度上分流了客户资源，详细如下：项目名称开发公司项目概况项目地址工程进度均价昊祥华庭昊祥房地产开发有限公司小区由6栋组建，属于城中村改建，一号楼27层，已建好，其他5栋为32层，目前2#正在施工。洛宁县烈士陵园东200米路南1#已建好，2#施工中2400元/㎡优惠政策销售情况目前主推交房时间优势分析略势分析目前优惠政策只针对2#，1880元/平米1号楼25层以上剩15套，2号楼房源多113㎡三室两厅一卫1号楼2014年10月交房，2号楼2015年交房优势：本地开发商，证件齐全，客户信任度，劣势：位置较差，紧邻洛宁烈士陵园，小区内拆迁户较多。项目名称开发公司项目概况项目地址工程进度均价城央府邸洛阳宏博开发公司小区共由12栋住宅组成，分两期开发，其中6栋为28层高层，另外6套为多层小洋房，配有地下停车场、老年公寓、物业办公楼；1#2#3#一二层为商铺。紫竹花园北面1#已盖至13层2500左右元