鹏润花园预售期营销推广方案

上海普润地产鹏润花园项目组鹏润花园预售期营销推广方案前言根据鹏润公司的要求，鹏润花园计划将在6月下旬具备预售条件，并左右开始接受预定。由于工程进度较为缓慢，目前现场产品展示面非常缺乏，很难让客户对本案的高档物业特性得到直观认识，并进而接受本案的价格。因此，项目组认为目前还不具备正式开盘的工程条件，6月下旬开始的预定工作为预售，而非开盘，待正式售楼处和样板房基本到位之后，本案具备相当的客户积累，届时再进行正式开盘的宣传，有利于我们在销售中保持主动。若6月下旬取得了预售许可证，建议以6月28日作为正式入市的时间，考虑到预售许可证、景观规划方案、宣传资料的调整、预售期推广活动的开展等这些准备工作需要时日，在一切顺利的情况下，6月28日（周六）为双数日，且为周末休息日，作为开始正式对外接受预定的日子较为合适。开盘日我方希望放在8月底或9月初左右，9、10月份为销售的黄金期，本案大规模的宣传和销售不能错过这个时期，而且经过两个月的推广和预售，也有一定的市场知名度和客户积累，应该能具备成功开盘的条件。希望鹏润抓紧工程进度，在8月底之前，能将售楼处和样板房准备到位，否则可能延误本案的黄金销售期。从6月28日至开盘之日，我方界定此周期为预约登记阶段，具体开盘时间视客户锁定量再定，但最晚不超过8月初。一、营销目标聚集人气，扩大声势，首推房源顺利去化1、实现首推房源60％以上的预定，形成开盘旺销的局面，以带动后阶段的顺利销售。2、借助各方力量，扩大本案的知名度和人气度，改变目前人气不足、客户积累不理想的局面，让本案成为宿迁市家喻户晓的第一高品质名盘。二、营销思路概述上海普润地产鹏润花园项目组1、营销切入点——关键在于如何宣传花园洋房，激发并引导中高端客户群体清楚地认知其优势，要与当前市场的供求主流有明显的差异性和优越性。2、推广主题宿迁三问：第一问：选择公寓，还是洋房？——这不仅仅是宿迁人的问题，还是个视界性问题！第二问：选择别墅，还是别墅一样的生活？——这不仅仅是宿迁人的问题，也是个性价比问题！第三问：选择花园洋房，还是公园洋房？——这不仅仅是居住品味的问题，更是个地域性问题！在公众媒体的宣传造势上，推广的主题围绕“鹏润仲夏夜”的系列活动展开。但在本案整体推广上，主题围绕“宿迁三问”展开。第一问，侧重明确本案与普通公寓的区别，让客户认识到花园洋房卓越的居住特性，将高档公寓的客户转化为本案客户。第二问，将花园洋房提升到别墅竞争的物业层面，提升客户对本案的档次认知，凸显相对别墅花园洋房的性价比优势，吸引一部分别墅的客户。第三问，凸显本案的外在环境和居住模式的优势，与一切宣扬公园的公寓拉开差距，占据竞争主动。目前客户对花园洋房物业特性认知度不够，不清楚物业的价值所在，让我们原本独特的产品优势没有发挥竞争力，这三问的内容即针对这种情况进行深入的解析。3、营销方式概述明暗结合，五线齐驱，打造复合式行销网络上海普润地产鹏润花园项目组A、品牌造势：一场改变宿迁的大型文化活动，在繁荣宿迁文化的同时，让我们声名远播。B、以卡结网：发行鹏润置业卡，进行客户锁定和销售网的布局。C、企业行销：针对宿迁有实力的大企业上门服务，发展团购。D、活动助推：大大小小的联谊活动，让客户感情不断升温，购买意愿步步增强。E、媒体辅助：有侧重性的投放广告，加强推广力度，提高广告效果。以上为5条主要的营销线，文化造势和媒体辅助为两条宣传明线，以造名牌为目标；以卡结网、企业行销、活动助推为三条行销的暗线，以卖房子为目标。这5种方式彼此配合使用，相得益彰，最终都为推动楼盘销售而服务。大的宣传面上以一场政府牵头、鹏润协办的文化活动来广造声势，通过系列活动的持续性贯穿我们预售到开盘前后整个推广期，强势性的将本案宿迁第一名盘的形象灌输进宿迁人的认知里。细化的宣传面上，补充一些巨型看板、公交站灯箱、短信、媒体广告等媒体手段，大范围的媒体运用等待开盘具备成熟的销售条件再实施，目前阶段媒体只是作为辅助推广，有所侧重的选用。实际的销售面，以卡为道具来结成一张销售的网，即巧妙的运用鹏润置业卡作为客户锁定的手段，一方面推出一些优惠措施刺激客户买卡的欲望，推动初期的预售；除针对个体客户的普通卡以外，同时发行针对团购客户的置业白金卡，用于组织大企业的团购计划；另一方面利用生活会组织一个客户沟通的平台，通过SP活动的组织、抽奖等客户维系的手段，达到吸引客户落定和客户以老带新的效果。三、具体执行方案1、品牌造势的执行方案见附件12、尚品生活会会员卡操作方案见附件23、企业及大客户团购计划实施方案见附件34、预售启动当天及延续性活动方案见附件45、有侧重性的媒体调整方案见附件5上海普润地产鹏润花园项目组四、当前急需解决的事项1、双方操作人员的职责划分我项目组的人员均为上海派驻宿迁，对当地广告媒体等资源不是很熟悉，实际执行的困难较多。建议双方的操作人员明确分工，我方负责销售推广策略性方案的建议，而涉及到广告发布、资料印刷、宣传品制作等等执行层面，由鹏润指定专人负责找寻合作单位、询价洽谈、合同签署等工作，我方仅配合落实合作单位和价格之后的发包配合以及制作质量的验收，其它均不参与。2、双方沟通和确认流程：在前期的沟通中，由于鹏润公司指定的联络人没有决定权，中间沟通环节非常多，我方提交的很多东西得不到及时的反馈和确认，工作推进缓慢。就此情况，希望双方能建立新的沟通机制，包括：1）、鹏润公司明确具有决定权的联络人与我方对接，以提高沟通效率。2）、双方提交的东西以书面文件为准，书面文件无论是否能当场作出决定，均必须当场签字以示接收。书面文件的明确答复以三日为限，若三日内无法接到鹏润公司的明确反馈，我方视作鹏润公司同意来处理。3）、双方确立周例会时间，当周需要解决的事情尽量在周例会上予以解决，会后对例会结论形成会议纪要，与会人员必须在会议纪要上签字。3、预售许可证的办理希望鹏润公司抓紧预售许可证的办理，不延误6月28日的预售。4、明确的工程进度、交房日期以及建材标准我项目组已经进场半年多，由于工程进度问题，目前对整盘的销售周期较难把握，希望鹏润公司尽快落实明确实施的工程进度表，我方好安排整盘的销售工作。5、关于车库的销售关于车库的销售，我方已经开始组织市调和拟定销售方案，车库部分的销售代理，我方会与鹏润公司另行商定合作条款，作为补充协议写进代理合同。上海普润地产鹏润花园项目组附件1：品牌造势的执行方案1、首届西楚文化节西楚文化节是宿迁市政府举办的一次规模较大、覆盖面较广、文化意义较深的全市性活动。参与到此次活动中去，对项目的形象建立和项目的推广有深远的意义。在冠名此次活动过程中，我们把握要求三件事：1、做到整个活动的总冠名，在每场分赛和决赛的背景都出现“鹏润杯”的字样。2、尽可能多的争取一些比赛，把场地举办在雪枫公园广场。3、在每场比赛及初赛的活动现场，都要有我们提供的纪念品以及项目的宣传资料。2、“鹏润仲夏夜”社区文化节活动方案活动缘起：1为项目的推广及项目在宿迁树立良好的公益形象，形成口碑做铺垫；2为提升项目地块价值，做活动的炒作；3为扩大雪枫公园——市政公园景观资源的社会影响力，做活动的炒作；4丰富宿迁人民的文化娱乐生活，为市民奉献一场饕餮(taotie)文化大餐；5为展现当代宿迁人文精神面貌，展示构建和谐社会的指导方针下所取得的成果；特制定系列活动方案如下：一、活动名称“鹏润仲夏夜”社区文化节二、时间、地点2008年7月中下旬~2008年8月中旬雪枫公园广场三、主办、承办由宿迁市电视总台主办牵头，宿迁市园林局、宿迁鹏润地产有限公司承办四、来宾邀请主题为宿迁当地百姓，尽可能争取宿迁市重要企事业单位人员及外地投资客商五、承办支持与回报1、鹏润花园提供活动经费。2、鹏润花园提供活动中的奖品。3、鹏润花园提供活动中的现场参与者小礼品。上海普润地产鹏润花园项目组4、鹏润花园冠名此次活动。5、鹏润花园形象广告在活动中有所展示。六、活动主旨1、迎合宿迁当地群众文化喜好的活动；2、具有趣味性、娱乐性、知识性于一体的互动类活动；七、活动主题鹏润仲夏夜，魅力新宿迁八、媒体支持电视媒体1在宿迁电视总台新闻综合频道、公共频道、卫星频道（湖南卫视、中央一套、电影频道）投放滚动字幕，内容结合活动和项目公开认购的信息。内容（”鹏润仲夏夜”社区大型文艺活动于××月××日在雪枫公园广场精彩上演，期待与您分享，同期鹏润花园已公开认购，恭请选购）；2以新闻形式播报活动的进程，每次活动做新闻报道；广播媒体宿迁电台：调频92.1新闻综合频率，播放活动信息发布以及项目公开认购的信息，每天不低于4次。内容（”鹏润仲夏夜”社区大型文艺活动于××月××日在雪枫公园广场精彩上演，期待与您分享，同期鹏润花园已公开认购，恭请选购）：平面媒体1宿迁市主流报纸发布的预售登记信息，附含活动的预热信息和进程报道（宿迁日报1期、晚报1期、扬子晚报3期，注意要求集中投放，实现视觉上的冲击）；网络媒体首页画中画，链接活动介绍及活动的跟踪连续情况报道。九、参与方式1参与者都可以领取鹏润花园发出的纪念小礼品2活动类游戏，参与者有机会得到活动中所设置的奖品3参与者来访都可现场获得免费的饮料（矿泉水）及项目的宣传资料4活动中，来访者对项目有意向的，在填写完有效的信息后，可免费领取公园划船券5参与者都自理交通费用及交通方式十、活动内容安排（地点统一安排在雪枫公园广场）时间内容备注（活动主题、亮点）7月19日晚超级模特走秀专场，活动前一周，通过电视台的宣主题：上海普润地产鹏润花园项目组上7点—晚上9点传，告知广泛的群众参与活动，并有小礼品相赠。鹏润仲夏夜—模特选秀公开赛1、走秀：便装，泳装，制服，晚礼服，婚纱2、才艺：展现模特个性魅力3、表演：与主持人互动进行情景表演奖项设置：最佳形象奖、最佳表演奖、最佳才艺奖、最佳人气奖、最佳上镜奖亮点：1、由便装到泳装的走秀过渡换衣完全在台上以个人创意式的动作完成，可结合走台动作，做到艺术与唯美相结合，令观众大开眼界2、奖项的评判包括现场观众的参与，台上台下的互动更易掀起活动高潮7月26日晚上7点—晚上9点活动前一周，通过电视台的宣传，告知广泛的群众参与活动，并有小礼品相赠。主题：鹏润仲夏夜—雪枫公园灯谜会1、邀请灯谜专家，制作出500条灯谜2、制作500—800个灯笼并在活动开始的当天悬挂在雪枫公园及雪枫公园的广场。3、确定有保安维持秩序及安排车辆的停放。4、设定不同等级的奖项，并统一到售楼处兑奖5、与公园协调用电、灯光、音乐背景6、组织一些戏曲表演（京戏等）为活动助兴7、对最后获得大奖的来宾颁奖并音乐表示祝贺亮点：1、500—800灯笼组成一个气势非凡的灯的海洋2、猜灯谜，赢大奖3、戏曲表演（京戏）助兴8月2日晚上7点—晚上9点活动前一周，通过电视台的宣传，告知广泛的群众参与活动，并有小礼品相赠。参与现场互动游戏还有奖品获得。主题：鹏润仲夏夜—激情英伦文化汇演1、西方爵士舞表演2、英国宫廷舞表演3、女子十二乐坊表演亮点：1、节目围绕西洋文化展开，表现出激情、动感的活动氛围上海普润地产鹏润花园项目组4、激情小提琴演奏5、英式物业保安“工装秀”表演6、拉丁舞表演7、魔术表演8、互动类小游戏（例飞镖夺金互动游戏）2、互动小游戏渲染现场气氛8月9日晚上7点—晚上9点活动前一周，通过电视台的宣传，告知广泛的群众参与活动，并有小礼品相赠。主题：鹏润仲夏夜—西楚文化汇演1、东北二人转表演2、相声表演（结合宿迁文化，体现宿迁当代人的一种精神面貌）3、小品表演（体现宿迁现代化发展的进程）4、明星模仿秀（赵本山、范伟等国内喜剧明星）5、歌唱模仿秀（知名的歌手模仿）6、男女反串表演7、武术气功表演亮点：节目围绕中国本土文化展开，表现出艺术性和技巧性，通过文艺表演的技巧让现场气氛达到最高8月16日晚上7点—晚上9点活动前一周，通过电视台的宣传，告知广泛的群众参与活动，并有小礼品相赠。主题：鹏润仲夏夜—爱心助学晚会1、领导讲话，及对5位同学的期望2、受助同学代表发言，励志回报社会，回报赞助者3、乐队造势，烘托感人气氛4、主持人采访受助学生，话题以家庭难处为主，在感情上激起