齐都国际营销推广方案01

齐都国际营销策划案2009年4月1234第一部分淄博整体概况、区域市场分析第二部分项目综合会诊第三部分、项目定位及核心价值提炼、项目提升第四部分项目营推广策略目录第一部分淄博概况一、淄博市总体概况1、地理位置淄博位于山东半岛中部，是中国环渤海地区一座风格独特的工业城市是国务院批准的山东半岛沿海开放城市，是著名的”陶瓷之都”、”石化之城“、“文化之都”。2、行政区划淄博市现辖张店区、临淄、周村、淄川、博山五区和桓台、沂源、高青三县，总面积5938平方公里，占山东省总面积的3.79%，总人口414.98万。市政府驻地张店区为全市政治、经济、文化和科技教育中心。3、历史文化淄博是齐文化的发祥地。淄博市的临淄，在2600多年前是春秋战国时期最强盛的齐国的都城，是当时东方最大的城市之一，是足球最早的起源地。淄博市文物古迹众多，是国家级历史文化名城，齐国故城有“地下博物馆”之称。淄博市人杰地灵，人文荟萃，俊才辈出，曾孕育出了管仲、晏婴、左思、王渔洋、赵执信等一大批政治家、文化家、艺术家。“世界短篇小说之王”蒲松龄先生的故居坐落在淄川区蒲家庄。4、环境气候淄博市地处暖温带，属半湿润大陆气候。年平均气温一般在12℃-13℃之间；年降雨量为630.3毫米。北部河流密布，南部层峦叠嶂，气候宜人，风光秀丽。5、城市特点、经济状况1）、快捷的交通、邮电。2）、齐文化的发祥地。3）、“丝绸之路”的源头之一4）、全国五大陶瓷生产基地之一：日用陶瓷、美术陶瓷、园林陶瓷5）、重要的石油化工、铝业生产基地：齐鲁石油、山东铝业、山东新华医药2006年，全市完成生产总值1645.16亿元，增长15.8%。其中，一、二、三产业增加值分别增长4.5%、15.8%和17.5%。境内财政总收入200.53亿元，增长24.87%。城市居民人均可支配收入达到13794元，增长14.6%；农民人均纯收入5641元，增长12.5%。6.人口民族：至2008年底，年末全市总户数为140.10万户，户籍总人口为420.62万人，比上年增加1.03万人，增长0.25%；市辖区户籍人口达278.17万人，增加0.72万人。到2008年末，全市常住总人口为450.51万人。。淄博市属少数民族散、杂居地区，有回族、满族、蒙古族、朝鲜族等44个少数民族。2006年，少数民族共25923人，占全市总人口的0.63%。县区名称区划面积（平方公里）总户数总人口#其中：非农业人口人口密度（人/平方公里）全市5938135067241498761843516698.87张店区3602257836969535297271935.98淄川区999226851672612316577673.29博山区682161122468558282117687.04临淄区668187397593989277486889.21周村区2631055073140201603401193.99桓台县499155300487295116360976.54高青县83010306536101555618434.96沂源县1637185647555434105291339.30（一）、未来整体规划：二、淄博市未来规划（二）、土地用地规划：（四）、中心城区中心结构规划：小结：总体说，淄博市经济基础较高，企业宏观景气良好。但当前经济和社会发展中仍然存在一些不容忽视的矛盾和问题，突出表现在：经济结构性矛盾仍然比较突出，第三产业所占比例较低；人均可支配收入较低，社会有效需求不足；但近几年经济稳定高速增长，人民生活水平逐渐提高，经济综合实力位于山东省前5名，未来经济形势看好。以上都表明淄博市宏观经济近年来保持着较高的稳定增长速度。三、临淄区城市概况【地理位置】临淄是淄博市辖区，位于山东省中东部（东经118°8‘至118°30’，北纬36°39‘至37°），属北温带半干燥季风区气候，四季分明，全年平均气温12、2°、平均日照时数为2510.7小时、平均降水量642.9毫米。东距青岛200公里，西距济南120公里，北邻东营市及胜利油田，是一座资源丰富、交通便利、古齐文化与现代文明交相辉映的国家历史文化名城、国家卫生城市、沿海开放城市。【历史沿革】临淄是齐国故都，是齐文化的主要发祥地之一，是中国历史文化名城。临淄历史悠久，文化灿烂，是华夏文明发祥地之一，周代齐国故都，汉代齐王首府，三国为青州沼所，隋、唐为大郡驻地，此后为县。临淄原名营丘，因东临淄河，被齐献公更名为临淄。1970年改称临淄区【行政区划】临淄区土地面积总面积668平方公里，临淄区辖边河1个乡，凤凰、南王、敬仲、朱台、梧台、齐都、皇城、金岭8个镇，辛店、闻韶、雪宫、稷下、齐陵5个街道，414个行政村，55个居委会（其中含16个企业居委会）。【经济发展】07全年实现国内生产总值405.53亿元，比上年增长16%。全年实现农林牧渔业总产值27.88亿元，比上年增长0.6%。全年规模以上工业完成工业总产值478.04亿元,比上年增长53.7%。社会固定资产投资89.31亿元，比上年增长18%。全年实现地方财政收入12亿元，比上年增长29%。全年城镇居民人均可支配收入达14271元，比上年增长10.6％。全区经济呈现出良好的发展势头。区域市场分析•中央经济工作指针：2009年实施稳健的财政政策；2009年国内生产总值增长8%左右；居民消费价格总水平涨幅控制在4.8%左右。2009年整体经济形势2009年整体经济形势是在经济发展和预防过热之间寻找平衡,力求促进房地产市场稳定健康发展淄博市宏观经济形势针对地产行业：中央与地方政府出台一些列救市措施，楼市新政从减免税费，降低首付等途径，旨在刺激房地产交易.一、宏观市场环境的调研与分析去年下半年宏观调控对淄博楼市有一定影响，人们的购房心理发生变化，观望氛围浓烈，楼市整体成交量下降。作为北方内陆三线城市的淄博，房地产市场相对比较健康。进入09年以后，随着国家部分利好政策的出台，压抑了一年的刚性需求部分释放出来，出现了少见的“小阳春”现象。09年，淄博住宅地产的大势，将继续保持稳定发展，略有回升的势头。2008年淄博住宅地产淄博住宅地产现状07/08年政策回顾：由集中到相对温和转变12月，国土资源部39号令9月，两成房现售令01月16日房地产企业土地增值税按利润递进行清算05月08日国土资源部关于贯彻实施《中华人民共和国物权法》的通知，商品房70年产权可自动延续。08月，国务院24号文发出，保障性住房比例增加。06月10日，商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。08月1日国务院常务会议，讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。08月28日，8月13日国务院公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》2007年2008年政策“集中”期政策“温和”期1、2007年政策密集出台，自2008年下半年,政策开始松绑；2、国家对房地产的直接调控趋于平稳，2008年后期调控是既有政策的延续，政策的大范围松动可能性不大（09年两会中温家宝总理在《政府工作报告》提出的促进房地产市场稳定健康发展的意见即说明了这一点）；淄博房地产现状及发展趋势9月16日首度下调人民币贷款基准利率10月23日出台减税和新房贷政策11月26日大幅下调金融机构存贷款基准利率12月21日发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。价格时间07年9月08年2月理性回归：在正常波动中的平稳发展•2009年，整体房地产市场将进入到一个“理性回归”的阶段，围绕稳定的平滑上升曲线，可能出现阶段性、区域性、类别性的波动。淄博市房地产市场发展趋势淄博房地产现状及发展趋势08年淄博市场概况：（一）投资情况2008年，受国际金融危机和国内部分一、二线城市房地产市场波动的影响，我市房地产开发出现完成投资、新开工面积、预售面积同比明显下降的变化。2008年，全市共计完成房地产开发投资78.94亿元，同比下降22.26%。其中商品住宅投资57.47亿元，同比下降20.18%（经济适用住房完成投资2.72亿元，同比下降34.30%）；办公楼投资1.78亿元，同比下降17.21%；商业营业用房投资7.36亿元，同比下降10.24%。二、淄博房地产市场分析：区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县完成投资（亿元）36.855.923.543.9913.116.545.973.02所占比重（%）46.687.504.485.0516.618.287.563.83同比增长（%）-35.972.78-5.35-14.93-12.37-3.1174.56-35.61各区县完成投资及所占比重（二）商品房施工面积2008年，全市商品房施工面积1320.23万㎡，同比下降6.73%。其中商品住宅施工面积1081.59万㎡，同比下降8.57%（经济适用住房施工面积61.05万㎡，同比增长7.39%）；商业营业用房施工面积137.78万㎡，同比下降1.11%；办公楼施工面积44.68万㎡，同比下降18.66%。各区县施工面积、新开工面积及所占比重区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县施工面积(万㎡)670.2284.4882.4780.74186.4986.0776.2253.55所占比重（%）50.776.406.256.1214.136.525.774.05同比增长（%）-12.090.32-8.25-4.144.27-22.1931.1213.45新开工面积(万㎡)108.0037.9613.1428.1950.4730.8731.8722.55所占比重（%）33.4311.754.078.7315.629.569.876.98同比增长（%）-46.0576.80-55.1737.18-48.942.1211.43-4.57各季度新开工面积最高的是第四季度，新开工面积133.02万㎡各季度新开工面积情况季度一季度二季度三季度四季度新开工面积（万㎡）66.6584.0039.41132.99所占比重（%）20.6326.0012.2041.17同比增长（%）-0.73-37.18-67.491.72环比增长（%）-49.0226.03-53.08237.53施工面积结构比例。在施工面积中，商品住宅施工面积1081.59万㎡，占81.92%；办公楼、商业营业用房施工面积182.46万㎡，占13.82%。施工面积以商品住宅为主，办公楼、商业营业用房仅占约七分之一。在商品住宅施工面积中，经济适用房施工面积61.05㎡，占住宅施工面积的5.64%。各套型住宅施工面积比例情况套型面积（㎡）60以下60-9090-120120-144144以上施工面积比例（%）2.6720.4935.9924.6016.24新开工面积比例（%）1.1121.1735.6520.0921.99各区县竣工面积及所占比重区县中心城区淄川区博山区周村区临淄区桓台县沂源县高青县竣工面积（万㎡）169.7419.5810.9819.0150.1836.3315.2512.65所占比重（%）50.865.873.295.7015.0410.894.573.79同比增长（%）-16.36-48.85-46.65-33.2017.11-34.3010.75-21.87商品住宅预售结构：2008年全市商品住宅预售面积为173.65万㎡，占商品房预售总面积的92.62%，商品房预售以住宅为主。通过对住宅预售数据进行收集分析，以套型面积120㎡以下户型为主要预售户型。套型面积（㎡）60以下60-9090-120120-144144以上预售套数比例（%