房地产项目营销操作手册-50页

项目营销操作手册1项目营销操作手册目录内容Page一、项目总体摘要………………………………………………………………………………2二、项目设计理念………………………………………………………………………………3三、项目总体定位………………………………………………………………………………43.1十大概念………………………………………………………………………………4四、项目名称……………………………………………………………………………………54.1案名……………………………………………………………………………………54.2座名……………………………………………………………………………………54.3户型名称………………………………………………………………………………5五、项目卖点手册………………………………………………………………………………65.1户型卖点………………………………………………………………………………6六、定价原则及价目表…………………………………………………………………………8七、内部认购手册………………………………………………………………………………16八、标准说词……………………………………………………………………………………29九、广告弹药库…………………………………………………………………………………31十、软文目录……………………………………………………………………………………32十一、管理制度目录…………………………………………………………………………42十二、模拟业主………………………………………………………………………………43十三、公关活动………………………………………………………………………………48十四、宣传品清单……………………………………………………………………………49十五、纪念品清单……………………………………………………………………………50项目营销操作手册2【项目总体摘要】【物业名称】海湾国际公寓（暂命名）【地址】珠海市拱北水湾路【物业用途】住宅、酒店【使用年限】70年【发展商】远大房地产开发（珠海）有限公司【投资商】中国远大集团有限责任公司【建筑设计】香港卢益荣建筑设计有限公司/珠海市建筑设计院【建造单位】中建三局公司【预计入伙】2006年12月30日【物业管理】海湾物业管理公司【按揭银行】中国银行【总建筑面积】74,990.34平方米【总户数】328户【建筑密度】6%【绿化率】35%【停车位】400个项目营销操作手册3【项目设计理念】1、利用地块——保持植被地段为狭长不规则，呈梯形状，东临海湾大酒店，南面向大海，西靠山岭，应于地势平坦处集中建筑，减少占地，保持先由山体和植被。2、功能设计——纯居住化住宅会所、现酒店和新酒店功能自然过渡，交通上，做到人、物、车流人流，同海湾大酒店连接统一；建筑物内竖向交通采用客货分流，设置专用的货梯服务；放弃群楼房商场餐饮功能，体现纯住宅理念；会所设于酒店和住宅中心共用，以健康为主题；集中设置各类安防设施设置无障碍通道3、平面设计——呼应对比整体应同海湾大酒店的弧形形成大的环抱型，自然一体，既有相同元素又有变化对比，体现活泼、动感。4、剖面设计——错落变化通过地下室及首层同酒店连接、首层架空，建筑物顶高低错落，同海湾大酒店相呼应。5、立面设计——公建特色本着现代、稳重的原则，弱化住宅零乱感，突出公建特点，同海湾大酒店外观风格相配合。6、景观设计——充分融合充分利用情侣路、将军山等周围环境，参照现代建筑风水学，做到建筑物同环境自然一体；建筑物前后分别设园林式广场，建筑前广场退路0米，不停车纯景观广场；首层架空层设置环保大堂和流水主题，引景入室；大量采用玻璃并设计为前后通透的板式结构，充分利用自然景观。7、环保设计——健康节能充分利用将军山谷的天然氧吧，用地红线氛围内设置登山、慢跑径，不建建筑物；建筑物本身做到前后通风，满足后SARS时代对通风的要求，建筑选择节能环保型材料。尽量使用自然光线和通风，节约能源。8、材料设计——实用新型使用新型的环保建材和设备设施，尽量做到美观、超前、持久、环保。9、服务设计——流程预设充分利用海湾酒店的五星级服务模式，提前专门设计服务流程，为未来业主提供快捷、节省、方便、周到的人性化的服务。10、文化设计——提升品味借鉴中国传统人文思想和建筑原理，做到人、建筑和环境的自然融合和对话。项目营销操作手册4【项目总体定位】总体定位：珠海首席五星级国际化服务式滨海精品社区十大概念：1、景观概念：海景、山景、珠海城市景、水景、高尔夫球场景，五景合一；2、豪宅概念：公建外形、宽大客厅、豪华公共区域、一梯一户、服务电梯、五星级配套服务等；3、服务概念：真正的五星级酒店提供的家居服务；4、市区概念：拱北吉大交汇处，毗邻澳门，相对独立，闹中取景；5、投资概念：希缺的拱北海景资源，出租可获得较高得收益；6、精品概念：环境、设计、装饰、服务处处精心打造精品概念；7、环境概念：海天一色、山外有山、独立气候、天然氧吧；8、健身概念：泳池、网球场、健身房、会所、登山径、慢跑径、攀岩；9、品牌概念：远大地产、海湾大酒店、五星品牌；10、高尔夫概念：9洞、迷你、城市、山谷、高尔夫球场及练习场。项目营销操作手册5【项目名称】案名：——海湾国际公寓——远大·领海——远大·蓝调——海湾国际公馆座名：——天琴座人马座凤凰座天鹅座户型名：——项目营销操作手册6【户型卖点】——基本形态：方正、无死角、传统实用——特色：1、入口：花园、玄关、双入户门、大入户门；2、阳光花房、阳光室；3、阳台连书房，正面落地玻璃；4、饭厅采光观景；5、大客厅、大卧室、宽house；6、洗手间干湿分区，卧室洗手间四件头；7、卧室带走入式衣柜8、专门设计小储物室/多功能房；9、大、宽飘窗，270度转角飘窗，角飘窗10、大玻璃窗、飘窗、阳台型浴室；11、首层架空用玻璃割断；12、窗外花池设计（小景）；13、双客厅，双主卧，“好事成双”；14、“加”1户型，多功能房；15、分户中央空调，中央热水；16、预应力，无梁柱，弹性内部空间；17、休闲式开放厨房；18、主卧按摩浴缸；19、大阳台、空中花园、顶层花园；20、下沉式卫生间，减噪防漏；21、雕塑式立面设计；22、水景大堂，双大堂；23、生态车库；24、服务电梯，独立电梯；25、横置客厅饭厅；项目营销操作手册726、明厨明卫；27、环绕（通风设计）；28、空调及管线防敝；29、泛光设计提前考虑；30、加厚隔音玻璃；31、公共区域酒店式设计装修；32、背景音乐；33、电梯装修；34、专用电子布告牌；35、半露天泳池；36、屋顶果岭/泳池；37、顶层卧室加高设计；38、中西厨分设，开放与半开放客房；39、主卧加阳光室（外挂）；40、客厅加阳光室；41、顶层加空中玻璃房或室外花园加；42、第二厅概念（起居厅和客厅分开，家庭厅与客厅分开）；43、屋顶加设阁楼书房；44、大户型专设音像区；45、加厚隔音，防止电梯、邻居、马路、楼梯的噪音；46、防疫系统设计（后非典时代），通风、排风、管道分隔；47、空中玻璃花房；48、专用音像视听室；49、低层小户型，高层大户型；50、低层TownHouse；51、双层挑空大花园；52、电梯厅与楼层的错层设计，入口错层，产生别墅感；53、跃式、错层；54、阳光浴室；项目营销操作手册8【定价原价及价目表】A、海景单位B、山景单位类别基准价参考项目参考价海湾御庭7300傲海居6200海湾雅苑7100龙洲湾600017F中间价格8300扬名海邑7600楼层差价楼层差价楼层基准价参考项目参考价海湾御庭50-80傲海居80海湾雅苑50-80低层80～100扬名海邑90海湾御庭200傲海居120-250海湾雅苑80小高层120～150扬名海邑90海湾御庭150傲海居180-270海湾雅苑180高层180～200扬名海邑90朝向差价朝向差价类别基准价参考项目参考价海湾御庭250傲海居280海湾雅苑200朝南朝北200扬名海邑1600景观差价山景景观差价类别基准差价参考项目参考价海湾御庭/傲海居/海湾雅苑/景观差价单一海景和海景＋山景200～300扬名海邑/海景均价山景均价类别均价参考项目参考价海湾御庭6500龙洲湾6900傲海居约6800海湾雅苑约12000海景均价8600扬名海邑7000复式价格总均价类别均价参考项目参考价海湾御庭6000龙洲湾6000傲海居6300海湾雅苑6300海景＋山景8200扬名海邑7000类别基准价参考项目参考价海湾御庭4600傲海居/海湾雅苑5000华景山居/17F中间价格5850（10F）诺瑞比丽5000楼层基准差价参考项目参考价海湾御庭50～80傲海居80海湾雅苑50～80低层100～120华景山居150～200海湾御庭50～100傲海居120～250海湾雅苑90小高层120～180诺瑞比丽100类别基准差价参考项目参考价海湾御庭150傲海居/朝东朝西100～150海湾雅苑105类别基准差价参考项目参考价海湾御庭/傲海居/单一山景和山景＋泳池50海湾雅苑250类别基准差价参考项目参考价海湾御庭4500傲海居4500海湾雅苑5000华景山居6500（含装修）山景均价6000诺瑞比丽5500类别售价参考项目参考价海湾御庭/龙洲湾9200傲海居约6800海湾雅苑约12000均价13800～16800扬名海邑11800注：1、本项目价格只是一个参考标准，最终以价格表的售价为准；2、此价格表主要参照部分近期同类楼盘的成交价格作为定价基础；3、未考虑开发商品牌、区位、服务、环境、精装修、营销等附加值及整体市场涨价因素；4、价格表中的价格为打折后的内部价格表，实际对外发售的价格表中标价会提高；项目营销操作手册9【定价原价及价目表】A、户型价格差价户型的差价以3号楼15层A2户型为标准，其销售价格初定为8000元/m2，根据不同户型的设计、景观和朝向的差异推导出各种户型的价格差价，指导定价如下：1号楼2号楼3号楼编号EFGHID1D2A1A2B1B2C1C2三房两房三房两房三房四房四房四房四房三房三房两房两房户型因素-150-150-100-150-200050500-200-250-300-300海景、山景山景景观因素300-250100-20010025030000-2000-1950-1700-1700指导价格（15F）8150760080007650790082508300805080005800585060006000B、项目楼层差价景观楼层差价景观楼层差价2—5层80元2—5层100元6—10层100元6—10层120元11—15层120元11—14层150元16—20层150元15—19层180元21—26层180元//海景山景(A1、A2、D1、D2、E、F、G、H、I户型)27—29层200元山景（B1、B2、C1、C2户型）//C、特殊因素影响1、1号楼I户型由于靠近地下车库出入口，两个房间靠近小区道路，噪音的影响较大，视线受到海湾雅苑和山体的遮挡，所以，I户型3～5层每层差价调低150元/m2；2、2号楼靠近山体挡土墙，视线受到限制，所以5层以下单位的差价调低100元/m2；3、项目二层的所有单元都送花园，单位的售价比三层单位可提高250元/m2；4、1号楼29层的I、G、E户型由于用天台花园，其售价可提高600元/m2；5、2号楼和3号楼复式设计合理，景观开阔，能同时观看山海景色，复式的售价如下；复式D3D4A3A4售价16800168001380013800总价71692327208712526539051997026、3号楼A1、A2户型在20层以上，不受山景房的遮挡，视线更为开豁，售价可提高400元/m2；7、3号楼C3户型只是把同层C1、C2打通，景观变化不大，所以没有作特殊的调整；项目营销操作手册10D、项目均价通过对上多个步骤对价格的调整，得出项目1～4号楼销售均价和项目理论均价。一号楼建筑面积19386.36m2销售总额元158491368元平均价格8175元/